Một số trao đổi về kế toán xác định giá trị bất động sản đầu tư sau ghi nhận ban đầu

 NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI
 MOÄT SOÁ TRAO ÑOÅI VEÀ KEÁ TOAÙN
 XAÙC ÑÒNH GIAÙ TRÒ BAÁT ÑOÄNG SAÛN ÑAÀU TÖ 
 SAU GHI NHAÄN BAN ÑAÀU
 ThS. Phạm Thanh Hương*
 ế toán theo giá trị hợp lý đã trở thành một xu hướng chủ đạo đối với Hệ thống Chuẩn mực 
 Báo cáo tài chính quốc tế, Chuẩn mực Kế toán quốc tế (IFRS/IAS). Đây là hệ thống chuẩn 
 mực do Hội đồng Chuẩn mực kế toán quốc tế đang nỗ lực xây dựng và ban hành nhằm thay 
 thế cho Hệ thống Chuẩn mực Kế toán quốc tế hiện hành. Cùng với quá trình này, Hệ thống 
 ChuẩnK mực Báo cáo tài chính cũng có những thay đổi quan trọng trong cách tiếp cận kế toán và báo cáo 
 tài chính từ quan điểm kế toán theo giá phí lịch sử và chú trọng vào ghi nhận doanh thu, chi phí theo các 
 nghiệp vụ đã hoàn thành sang cách tiếp cận dựa trên nguyên tắc ghi nhận tài sản, nợ phải trả theo giá trị 
 hợp lý và ghi nhận doanh thu, chi phí theo sự biến động của giá trị tài sản, nợ phải trả. Tuy nhiên, xuất 
 phát từ thực trạng kế toán bất động sản đầu tư Việt Nam, nơi kế toán theo giá gốc vẫn đang là phương 
 pháp định giá chủ đạo, việc tiến tới sử dụng mô hình giá trị hợp lý còn cả một chặng đường dài. Bài viết 
 này nghiên cứu lý thuyết, đánh giá thực trạng vận dụng mô hình giá gốc, đánh giá việc vận dụng mô hình 
 giá trị hợp lý đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu bất động sản đầu tư theo VAS 05 - Bất 
 động sản đầu tư. Từ đó, đề xuất một số trao đổi trong việc xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của bất 
 động sản đầu tư. 
 Từ khóa: bất động sản đầu tư, giá trị hợp lý, giảm giá trị bất động sản
 Several exchanges on accounting determination of the value of investment property after initial 
 recognition
 Fair value accounting has become a mainstream towards International Financial Reporting Standards, 
 International Accounting Standards (IFRS / IAS). This is a standard system that is being developed and issued 
 by the International Accounting Standards Board to replace the existing international accounting standards. 
 Along with this process, the standard system of financial statements also have important changes in the 
 approach to accounting and financial reporting from the perspective of accounting under the historical cost 
 and focus on recorded sales revenues and expenses under these transactions were completed to an approach 
 based on the principle of recognition of assets and liabilities according to fair value and recognition of 
 revenues, costs follow the fluctuations in the value of assets, liabilities. However, it comes from investment 
 property accounting in Vietnam, where cost accounting is still the main valuation method, implementing 
 fair value model is still a long way. This paper investigates the theory, evaluates the use of the cost model, 
 and evaluates the application of the fair value model to the valuation of the initial recognition of investment 
 property by VAS. 05 - Investment property. It then proposes some exchanges in determining the initial 
 post-recognition value of the investment property.
 Keywords: investment property, fair value, property devaluation
 Xuất phát từ xu hướng chung của thế giới về việc sử dụng như là mô hình định giá chủ đạo trong hệ 
 sử dụng mô hình giá trị hợp lý làm cơ sở đo lường thống chuẩn mực kế toán hiện hành (VAS), bài viết 
 chủ yếu trong kế toán, kết hợp với điều kiện thực sẽ tập trung đánh giá thực trạng vận dụng mô hình 
 tế tại Việt Nam, nơi mà mô hình giá gốc đang được giá gốc đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận 
 *Khoa Kế toán - Kiểm toán, Đại học Thương mại
28 Số 116 - tháng 6/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN
ban đầu bất động sản đầu tư (BĐSĐT) theo VAS, so BĐSĐT không còn được nắm giữ lâu dài và xét 
sánh với quy định của IFRS/IAS, từ đó đề xuất một thấy không thu được lợi ích kinh tế trong tương lai 
số trao đổi trong việc xác định giá trị sau ghi nhận từ việc thanh lý BĐSĐT đó. Khi đó kế toán sẽ ghi 
ban đầu của BĐSĐT nhằm hạn chế những nhược giảm BĐSĐT theo giá gốc ghi nhận ban đầu. Phần 
điểm của mô hình giá gốc và hướng áp dụng mô lãi lỗ BĐSĐT khi bán kế toán ghi nhận vào doanh 
hình giá trị hợp lý đối với kế toán BĐSĐT tại Việt thu hoặc chi phí trong kỳ phát sinh nghiệp vụ dừng 
Nam cả trong ngắn hạn và dài hạn. ghi nhận BĐSĐT.
 1. Thực trạng kê toan xác định giá trị sau ghi Trình bày BĐSĐT: Kế toán trình bày trong 
nhận ban đầu BĐSĐT theo VAS Bảng cân đối kế toán chỉ tiêu BĐSĐT theo giá gốc. 
 Theo AV S 05 - BĐSĐT, việc xác định giá trị ban Các khoản lãi hoặc lỗ phát sinh từ việc bán bất 
đầu, xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT động sản đầu tư được xác định bằng số chênh lệch 
tuân thủ theo nguyên tắc giá gốc. Theo mô hình giá giữa doanh thu với chi phí bán và giá trị còn lại của 
gốc, kế toán BĐSĐT được thực hiện như sau: BĐSĐT. Số lãi hoặc lỗ này được ghi nhận là thu 
 Xác định giá trị tại thời điểm ghi nhận ban đầu, nhập hay chi phí trên báo cáo kết quả hoạt động 
VAS 05, đoạn 15 quy định: “Một BĐSĐT phải được kinh doanh trong kỳ.
xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên 2. So sánh với quy định về kế toán xác định giá 
giá của BĐSĐT bao gồm cả các chi phí giao dịch trị sau ghi nhận ban đầu BĐSĐT theo IFRS/IAS
liên quan trực tiếp ban đầu”.
 Theo AI S 40 - BĐSĐT, kế toán BĐSĐT sử dụng 
 Xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu, theo VAS mô hình giá gốc tại thời điểm ghi nhận ban đầu 
05 - BĐSĐT đoạn 22: “Trong thời gian nắm giữ, BĐSĐT. Đối với việc xác định giá trị sau ghi nhận 
BĐSĐT được xác định theo nguyên giá, số khấu ban đầu của BĐSĐT, doanh nghiệp “có thể lựa 
hao luỹ kế và giá trị còn lại”. chọn chính sách kế toán theo mô hình giá trị hợp lý 
 Dừng ghi nhận: Một BĐSĐT không còn được hoặc mô hình giá gốc và cần áp dụng chính sách đó 
trình bày trong Bảng cân đối kế toán sau khi đã cho tất cả BĐSĐT trong đơn vị” (IAS 40 - BĐSĐT, 
bán, chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc sau khi đoạn 30).
 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 116 - tháng 6/2017 29
 NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI
 Kh ... hợp doanh nghiệp sử dụng doanh nghiệp lớn hơn giá trị vốn hóa thị trường 
mô hình giá gốc để ghi nhận BĐSĐT sau ghi nhận của doanh nghiệp.
ban đầu
 + Các nguồn thông tin nội bộ như: BĐSĐT có 
 Thông qua nghiên cứu thực tiễn việc xác định thiệt hại về vật chất hoặc đã bị lỗi thời, xuống cấp; 
giá trị sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT tại các Sự thay đổi bất lợi đáng kể ảnh hưởng đến BĐSĐT, 
doanh nghiệp cho thấy, hiện nay các doanh nghiệp chẳng hạn như kế hoạch ngừng hoạt động hoặc tái 
Việt Nam sử dụng giá gốc làm cơ sở định giá cơ cơ cấu một số hoạt động; Hệ thống báo cáo nội bộ 
bản trong kế toán, nên việc ghi nhận và xác định cho thấy hoặc doanh nghiệp kinh doanh có hiệu 
giá trị BĐSĐT ban đầu và sau ghi nhận ban đầu, suất hoạt động kém như: Thông tin từ báo cáo nội 
giá gốc vẫn là cơ sở chính để ghi nhận và xác định bộ cho thấy BĐSĐT có thể bị suy giảm giá trị khi 
giá trị BĐSĐT. Như đã phân tích trong thực trạng, dòng tiền để mua tài sản, hoặc nhu cầu tiền để vận 
hiện nay tại các doanh nghiệp đã nhìn thấy rõ hành và duy trì nó cao hơn nhiều so với dự toán đã 
những hạn chế của kế toán đối với việc áp dụng lập. Dòng tiền thuần thực tế thu được từ hoạt động 
mô hình giá gốc khi xác định giá trị sau ghi nhận kinh doanh BĐSĐT thấp hơn so với dự toán đã lập 
ban đầu của BĐSĐT. Với mục đích hạn chế những hay có sự suy giảm lớn về dòng tiền thuần dự toán 
nhược điểm của mô hình giá gốc đối với trường hoặc lợi nhuận kinh doanh dự toán của hoạt động 
hợp doanh nghiệp lựa chọn mô hình giá gốc ghi kinh doanh BĐSĐT.
nhận BĐSĐT, đề xuất doanh nghiệp cần ghi nhận 
 Nếu có những dấu hiệu trên, doanh nghiệp 
kế toán giảm giá trị của BĐSĐT như sau:
 phải xác định giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT. 
 Nguyên tắc ghi giảm giá trị BĐSĐT là đảm bảo Nếu trường hợp giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn giá 
BĐSĐT của doanh nghiệp có giá trị ghi sổ không trị ghi sổ thì doanh nghiệp sẽ ghi nhận là lỗ do 
lớn hơn giá trị có thể thu hồi của chúng. Theo giảm giá trị.
nguyên tắc này, hàng năm, doanh nghiệp phải xem 
 Xác định giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT
xét có dấu hiệu nào cho thấy một BĐSĐT có thể 
bị giảm giá trị không. Nếu có bất cứ dấu hiệu nào Doanh nghiệp cần phân biệt rõ nội dung đo 
tồn tại, doanh nghiệp cần phải ước tính giá trị có lường giá trị thu hồi của BĐSĐT theo hai mức tài 
thể thu hồi của BĐSĐT đó. Tuy nhiên, chỉ những sản: BĐSĐT là tài sản độc lập hay là đơn vị tạo tiền. 
tài sản bị giảm giá trị thì mới cần xác định, khoản Đơn vị tạo tiền có thể hiểu là “phân nhóm nhỏ nhất 
giảm này là một khoản lỗ do giảm giá trị. Để ghi các tài sản có khả năng tạo ra luồng tiền độc lập với 
nhận được khoản lỗ do giảm giá trị BĐSĐT, cần luồng tiền từ các tài sản hoặc nhóm tài sản khác”. 
phải xem xác định dấu hiện BĐSĐT giảm giá, từ đó Tuy nhiên, BĐSĐT là BĐS gồm quyền sử dụng đất, 
đo lường giá trị có thể thu hồi được. các loại nhà, công trình xây dựng cho nên thường 
 là một tài sản độc lập, bản thân một tài sản được 
 Xác định dấu hiệu giảm giá
 ghi nhận là BĐSĐT sẽ tạo ra dòng tiền một cách 
 Khi đánh giá xem dấu hiệu nào chỉ ra BĐSĐT độc lập với những tài sản khác do đơn vị nắm giữ. 
đó bị giảm giá, doanh nghiệp cần quan tâm đến Chính vì vậy, những giải pháp dưới đây, tác giả đưa 
những dấu hiệu cụ thể từ các nguồn thông tin sau: ra trên cơ sở BĐSĐT là tài sản độc lập.
 + Các nguồn thông tin bên ngoài như: Phát Về nguyên tắc, giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT 
sinh sự suy giảm đáng kể trong giá trị thị trường là giá trị cao hơn giữa giá trị hợp lý của BĐSĐT 
của BĐSĐT; Có sự thay đổi bất lợi trong môi trừ (-) chi phí thanh lý BĐSĐT đó và giá trị sử 
trường hoạt động của doanh nghiệp như môi dụng của nó. Trong đó, Giá trị hợp lý trừ (-) chi phí 
trường kỹ thuật, thị trường, kinh tế, quy định nhà thanh lý BĐSĐT là giá trị có thể thu được từ việc 
nước; Sự gia tăng lãi suất hoặc lợi suất thị trường bán một tài sản trong một giao dịch thị trường giữa 
ảnh hưởng đến lợi nhuận kỳ vọng trên BĐSĐT các bên có hiểu biết và có thỏa thuận với nhau, trừ 
của doanh nghiệp; Tài sản thuần được báo cáo của (-) chi phí thanh lý. Giá trị sử dụng là giá trị hiện tại 
 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 116 - tháng 6/2017 31
 NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI
 chính gần nhất được phê duyệt 
 bởi ban lãnh đạo để ước tính 
 dòng tiền tương lai, nhưng sẽ 
 phải loại trừ các dòng tiền thu, 
 chi ước tính từ việc tái cấu trúc 
 hoặc từ việc nâng cao, cải thiện 
 hoạt động của BĐS. 
 Khi ước tính các dòng tiền 
 trong tương lai cần bao gồm 
 những thông tin như kế hoạch 
 dòng tiền thu từ việc tiếp tục 
 sử dụng BĐS, kế hoạch các 
 của luồng tiền trong tương lai dự kiến sẽ thu được dòng tiền chi, cần thiết để tạo 
 từ việc sử dụng BĐSĐT đó. ra các dòng tiền thu từ việc tiếp tục sử dụng BĐS 
 Như vậy, để xác định giá trị có thể thu hồi của (bao gồm dòng tiền chi để đưa BĐS vào sử dụng) 
 BĐSĐT trước hết phải xác định được giá trị hợp lý và có thể được phân bổ trực tiếp, hoặc được phân 
 của BĐSĐT trừ (-) chi phí thanh lý BĐSĐT đó và bổ trên cơ sở hợp lý và nhất quán cho BĐS, các 
 giá trị sử dụng của BĐSĐT. dòng tiền thuần (nếu có) sẽ được nhận (hoặc thanh 
 toán) khi thanh lý BĐS đó vào cuối thời gian sử 
 • Xác định giá trị hợp lý trừ chi phí thanh lý
 dụng hữu ích.
 Giá trị hợp lý của BĐSĐT là giá trị được xác 
 + Bước 2: Áp dụng mức chiết khấu phù hợp 
 định phù hợp với giá thị trường, có thể nhận được 
 cho những dòng tiền tương lai đó. Mức chiết khấu 
 khi bán một BĐSĐT hoặc chuyển nhượng một 
 là mức trước thuế phản ánh đánh giá giá trị thị 
 khoản nợ phải trả tại thời điểm xác định giá trị.
 trường hiện tại về giá trị thời gian của dòng tiền 
 Chi phí thanh lý BĐSĐT: là các chi phí để đưa và những rủi ro cụ thể đối với một BĐS mà các 
 BĐSĐT đó đến trạng thái sẵn sàng để bán, bao gồm ước tính dòng tiền tương lai chưa điều chỉnh. Mức 
 các chi phí như: Chi phí liên quan đến pháp lý, các chiết khấu được xác định sau khi xem xét: chi phí 
 loại thuế, chi phí sửa chữa BĐS và các chi phí gia vốn bình quân gia quyền của công ty, lãi suất đi vay 
 tăng trực tiếp để đưa BĐSĐT đến trạng thái sẵn của công ty, các lãi suất khác của thị trường vốn và 
 sàng để bán. các điều chỉnh cần thiết để phản ánh những rủi ro 
 • Xác định giá trị sử dụng khác nhau. Tuy nhiên, các doanh nghiệp khác nhau 
 sẽ có cơ cấu nguồn vốn khác nhau, từ đó nguồn 
 Giá trị sử dụng là giá trị hiện tại của luồng 
 vốn đầu tư cho BĐS khác nhau, mỗi doanh nghiệp 
 tiền trong tương lai dự kiến sẽ thu được từ việc sử 
 sẽ căn cứ vào BĐS đó được đầu tư bằng nguồn 
 dụng BĐSĐT đó. Việc xác định giá trị sử dụng của 
 vốn nào tại đơn vị của mình để áp dụng mức chiết 
 BĐSĐT bao gồm hai bước:
 khấu phù hợp. Trường hợp BĐS đó được đầu tư 
 + Bước 1: Ước tính dòng tiền tương lai phát bằng nguồn vốn vay, doanh nghiệp có thể áp dụng 
 sinh từ việc tiếp tục sử dụng BĐSĐT và thanh lý mức chiết khấu dựa trên lãi suất đi vay của công 
 BĐSĐT. ty. Trường hợp BĐS đó được đầu tư bằng nguồn 
 Doanh nghiệp phải dựa trên các giả định thuyết vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp, mức chiết khấu 
 phục và hợp lý, thể hiện ước tính đầy đủ và chính phù hợp có thể dựa trên chi phí vốn bình quân gia 
 xác nhất của ban lãnh đạo về các điều kiện kinh tế quyền của công ty.
 sẽ tồn tại trong suốt thời gian còn lại của BĐS, có Sau khi xác định được giá trị sử dụng và giá trị 
 thể dựa trên các báo cáo dự toán hoặc ngân sách tài hợp lý trừ chi phí thanh lý của BĐSĐT, giá trị có 
32 Số 116 - tháng 6/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN
thể thu hồi sẽ được ghi nhận trên cơ sở giá cao hơn • Phương pháp kế toán một số nghiệp vụ chủ yếu
của hai loại giá này. Trong trường hợp giá trị có thể 
 + Khi ghi nhận một khoản lỗ do giảm giá trị 
thu hồi nhỏ hơn giá trị ghi sổ của BĐSĐT, BĐSĐT 
 BĐSĐT phát sinh do giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn 
đó phải được ghi giảm.
 giá trị ghi sổ của BĐSĐT, ghi.
 Tuy nhiên, các doanh nghiệp không phải lúc 
 Nợ TK Lỗ do giảm giá trị BĐSĐT
nào cũng cần thiết xác định đồng thời giá trị hợp 
lý của tài sản trừ chi phí thanh lý và giá trị sử dụng Có TK BĐSĐT (chênh lệch giữa giá trị ghi sổ và 
của nó. Nếu một trong hai giá trị này cao hơn giá giá trị có thể thu hồi)
trị ghi sổ thì tài sản sẽ không bị suy giảm giá trị + Khi hoàn nhập lỗ do giảm giá trị BĐSĐT, ghi.
và sẽ không cần phải ước tính giá trị còn lại. Đối 
 Nợ TK BĐSĐT (chênh lệch giữa giá trị ghi sổ và 
với những trường hợp không thể xác định giá trị 
 giá trị có thể thu hồi)
được giá trị hợp lý trừ chi phí thanh lý vì không có 
cơ sở ước tính tin cậy mức giá mà tại đó giao dịch Có TK hoàn nhập lỗ do giảm giá trị BĐSĐT.
bán tài sản được diễn ra theo trình tự giữa các bên Ví dụ, ghi nhận lỗ giảm giá và hoàn nhập khoản 
tham gia thị trường tại ngày xác định giá trị theo lỗ do giảm giá trị của BĐSĐT.
các điều kiện thị trường hiện tại. Trong trường hợp 
 Dữ liệu: Vào ngày 31/12/N, BCTC của Công ty 
này, doanh nghiệp sử dụng giá trị sử dụng của tài 
 X thể hiện thông tin sau:
sản như giá trị có thể thu hồi.
 BĐSĐT (thời gian khấu hao 20 năm, đã sử dụng 
 Ghi nhận lỗ do giảm giá BĐSĐT
 2 năm) 20.000.000
 • Nguyên tắc ghi nhận lỗ do giảm giá BĐSĐT
 Khấu hao lũy kế 2.000.000
 Nếu giá trị có thể thu hồi nhỏ hơn giá trị ghi sổ 
 Giá trị sổ sách 18.000.000 
của BĐSĐT, BĐSĐT đó phải được ghi giảm theo 
giá trị có thể thu hồi, khoản giảm này gọi là lỗ do Cùng ngày, giá trị có thể thu hồi của BĐSĐT 
giảm giá trị và được ghi nhận là chi phí trong báo này được xác định bằng giá trị hợp lý trừ (-) chi phí 
cáo kết quả kinh doanh. Sau khi giảm giá trị của thanh lý là 16.200.000. Do đó, khoản lỗ do giảm giá 
tài sản về giá trị có thể thu hồi (gọi là giá trị ghi sổ là 1.800.000 được ghi nhận vào chi phí. 
mới), giá trị ghi sổ mới này là cơ sở cho việc tính Giả sử vào ngày 31/12/N+1, có dấu hiệu cho 
chi phí khấu hao trong tương lai của BĐSĐT. thấy giá trị BĐSĐT tăng, giá trị có thể thu hồi của 
 Trong các kỳ kế toán tiếp theo, nếu phát sinh BĐSĐT lúc này là 19.000.000, như vậy kế toán 
những dấu hiệu như: Giá trị thị trường của BĐSĐT sẽ ghi nhận giá trị giảm giá được hoàn nhập của 
tăng do nguyên nhân nào đó như giá đất đai tăng..., BĐSĐT.
hiệu suất của BĐSĐT được cải thiện, thay đổi Trong trường hợp này, giá trị sổ sách tối đa của 
thuận lợi trong doanh nghiệp... Nếu có những dấu BĐSĐT này sẽ bằng giá trị sổ sách mà có thể đã 
hiệu này, giá trị thu hồi phải ước tính lại và doanh được xác định nếu không bị giảm giá trị vào ngày 
nghiệp sẽ phải ghi nhận một khoản lỗ được hoàn 31/12/N. 
nhập cho phù hợp. Sự hoàn nhập lỗ giảm giá trị 
 Giá trị sổ sách “có thể đã được xác định” vào ngày 
BĐSĐT được ghi nhận ngay vào báo cáo kết quả 
 31/12/N+1 được tính như sau:
kinh doanh. Giá trị ghi sổ của BĐSĐT phải được 
ghi ngay bằng giá trị có thể thu hồi mới. Số tiền BĐSĐT (thời gian khấu hao 20 năm, đã sử dụng 
tăng giá trị ghi sổ của BĐSĐT do hoàn nhập khoản 3 năm) 20.000.000
lỗ giảm giá trị không được vượt quá số tiền ghi sổ Khấu hao lũy kế 3.000.000
mà trước đây đã xác định mà không có khoản lỗ 
 Giá trị sổ sách 17.000.000 
giảm giá trị đã được ghi nhận cho BĐSĐT những 
năm trước. Giá trị số sách của BĐSĐT này sau khi hoàn 
 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 116 - tháng 6/2017 33
 NGHIEÂN CÖÙU TRAO ÑOÅI
 nhập không thể vượt quá 17.000.000. Do đó, đây là mực chung - VAS 01, Bộ Tài chính nên ban hành 
 cơ sở để tính giá trị giảm giá được hoàn nhập chứ hướng dẫn áp dụng giá trị hợp lý, chuẩn hóa định 
 không dựa vào giá trị có thể thu hồi là 19.000.000. nghĩa giá trị hợp lý, giải thích các cấp độ, phương 
 pháp xác định giá trị hợp lý, quy định sự cân đối 
 Giá trị sổ sách “đã bao gồm khoản giảm giá” tại 
 giữa các đặc tính chất lượng và các tiêu chuẩn đánh 
 ngày 31/12/N+1 là:
 giá. Những hướng dẫn và giải thích này là cơ sở 
 Giá trị sổ sách tại thời điểm 31/12/N 16.200.000 quan trọng để từng bước tạo lập hành lang pháp lý 
 Khấu hao trong năm (16.200.000/18) 900.000 cho việc áp dụng giá trị hợp lý tại Việt Nam.
 Giá trị sổ sách tại thời điểm 31/12/N+1 Đối với kế toán bất động sản đầu tư, Ban soạn 
 15.300.000 thảo nên rà soát và điều chỉnh chuẩn mực đã ban 
 hành. Cần bổ sung các quy định về định giá theo 
 Do đó, khoản lãi do hoàn nhập khoản lỗ do giảm 
 hướng tiếp cận với Chuẩn mực Kế toán Quốc tế. 
 giá được xác định như sau:
 Việt Nam cần từng bước hoàn chỉnh một hệ thống 
 Giá trị sổ sách - không giảm giá 17.000.000 thị trường hoạt động; tiếp tục ban hành các tiêu 
 chuẩn thẩm định giá của Việt Nam. Hiện nay, Việt 
 Giá trị sổ sách - có giảm giá 15.300.000
 Nam đã có 12 tiêu chuẩn thẩm định giá. Trong đó, 
 Hoàn nhập số lỗ do giảm giá 1.700.000 quy định khá cụ thể các phương pháp định giá. Tuy 
 Thứ hai: Xây dựng lộ trình áp dụng mô hình nhiên, việc áp dụng các phương pháp này như thế 
 giá trị hợp lý đối với kế toán BĐSĐT nào trong kế toán vẫn còn chưa quy định cụ thể. 
 Về nguyên tắc, việc áp dụng mô hình giá trị hợp Hiện tại, Việt Nam cũng chưa có hệ thống thị 
 lý phải phù hợp với thông lệ quốc tế và điều kiện trường hoạt động hoàn chỉnh, các quy định và 
 tại Việt Nam. Chuẩn mực kế toán Việt Nam tiến tới hướng dẫn về giá trị hợp lý còn chưa đầy đủ. Mặc 
 việc sử dụng giá trị hợp lý là tất yếu nhưng cần phải dù VAS 05 cũng đã yêu cầu doanh nghiệp trình 
 có lộ trình hợp lý cả trong ngắn hạn và dài hạn. bày giá trị hợp lý, nhưng vì nhiều lý do khác nhau 
 như: không có thị trường giao dịch, giá BĐS không 
 Trong ngắn hạn:
 đủ tin cậy... cũng như cũng chưa có thông tư nào 
 Với điều kiện thực tế hiện nay, trong ngắn hạn hướng dẫn cụ thể cách xác định giá trị hợp lý và 
 Bộ Tài chính chưa ban hành được chuẩn mực chính hạch toán chênh lệch giữa giá trị hợp lý và giá gốc 
 thức về đo lường giá trị hợp lý. Do vậy, để khắc nên hầu như BCTC của các doanh nghiệp không 
 phục điều này, trên cơ sở Luật Kế toán và chuẩn trình bày nội dung này. Do vậy, việc áp dụng ngay 
34 Số 116 - tháng 6/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN