Tài liệu Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam và chiến lược công ty

Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty 
 - 1 - 
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ðỘNG SẢN VIỆT 
NAM VÀ CHIẾN LƯỢC CÔNG TY 
Hà Nội, tháng 10/2011 
Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty 
 - 2 - 
1. ðánh giá về thị trường bất ñộng sản việt nam 
Thị trường bất ñộng sản Việt Nam ñang trong giai ñoạn suy thoái. Việc suy thoái này không phải là sự 
kiện bất ngờ, mà việc suy thoái ñã ñược báo trước từ rất sớm,và có những dấu hiệu biểu hiện rõ nét. Về mặt ñịa 
lý, suy thoái thể hiện sớm nhất ở TP Hồ Chí Minh, lan ra Hà Nội. Về mặt sản phẩm, suy thoái bắt ñầu từ phân 
khúc văn phòng, lan sang chung cư cao cấp, rồi ñến là chung cư bình dân, ñất nền dự án, và kết thúc ở ñất thổ cư. 
Thị trường bất ñộng sản suy thoái do nguyên nhân nội bộ ngành là chủ yếu, còn các yếu tố bên ngoài 
ngành chỉ ñóng vai trò làm chất xúc tác. Nguyên nhân bên trong là sự phát triển không kiểm soát trong lĩnh vực 
bất ñộng sản ñã phát vỡ mức ñộ hấp dẫn của cấu trúc ngành. Thủ phạm phá vỡ mức ñộ hấp dẫn cấu trúc ngành 
ñến cả từ phía doanh nghiệp, cũng như từ phía khách hàng. 
1.1 T
ng quan v khách hàng: 
Căn cứ vào mục ñích tham gia, khách hàng chia thành 2 nhóm: Khách hàng tiêu dùng theo ñuổi mục ñích 
sử dụng, khách hàng ñầu tư theo ñuổi mục ñích lợi nhuận. 
a) ðặc ñiểm khách hàng tiêu dùng: 
Thời gian ñưa ra quyết ñịnh mua bất ñộng sản thường lâu do khách hàng cần nhiều thời gian ñể tìm hiểu 
về các giá trị sử dụng của sản phẩm. Quy mô khách hàng tiêu dùng ngày càng tăng do thu nhập tăng làm nhiều 
người trước ñây không ñủ tiềm ñể mua thì bây giờ có thể mua. Quy mô khách hàng tiêu dùng tăng còn do di dân 
cơ học từ các ñịa phương về các thành phố. Sản phẩm bất ñộng sản muốn tăng giá bền vững thì cần có quy mô 
khách hàng tiêu dùng ñủ lớn và quy mô tăng dần theo thời gian. Do ñó, khách hàng tiêu dùng là nền tảng thành 
công của dự án bất ñộng sản. 
b) ðặc ñiểm khách hàng ñầu tư: 
Quyết ñịnh giao dịch bất ñộng sản bị chi phối nhiều bởi ñộng cơ lợi nhuận, và có thể phớt lờ các ñặc ñiểm 
kỹ thuật của sản phẩm. Do ñó, so với khách hàng tiêu dùng, khách hàng ñầu tư luôn là người ñi trước trong việc 
mua bán bất ñộng sản. ðường cầu của khách hàng ñầu tư là ñường cầu ngược tức là giá càng cao thì lượng cầu 
càng lớn. Cầu khách hàng ñầu tư rất nhạy cảm với các thông tin biểu hiện là lượng cầu ñầu tư sẽ dao ñộng rất 
mạnh với mọi thông tin liên quan. Vì cầu ñầu tư luôn dao ñộng, nên cầu thị trường cũng dao ñộng theo, tạo ra 
các chu kỳ cho thị trường bất ñộng sản. Cầu ñầu tư làm thị trường bất ñộng sản bị méo mó. 
Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty 
 - 3 - 
1.2 T
ng quan v các doanh nghip: 
Trong thị trường bất ñộng sản, các doanh nghiệp ñóng vai trò là bên cung. Lợi nhuận cao trong giai ñoạn 
ñầu của ngành bất ñộng sản là ñộng lực lớn khuyến khích các doanh nghiệp mới xâm nhập ngành, khuyến khích 
các doanh nghiệp cũ mở rộng quy mô. Trong khi những hàng rào ngăn cản xâm nhập ngành như vốn, thị trường, 
nguồn tài nguyên ñất .trong giai ñoạn ñầu là không ñủ cao dẫn ñến quá nhiều công ty xâm nhập ngành bất 
ñộng sản. Hậu quả của phát triển ồ ạt này dẫn ñến lượng cung tăng lên nhanh chóng, ñây là mộ trong các nguy cơ 
tiềm ẩn gây ra suy thoái thị trường bất ñộng sản. 
1.3 Gii thích th trng bñs vit nam giai ño	n 2008- 2011 và d
 ñoán th trng trong nhng 
năm t
i bng mô hình cung cu. 
Một chu kỳ bất ñộng sản ñược ñánh dấu bằng 3 ñiểm: Mo là ñiểm bắt ñầu; từ Mo ñến M1 là giai ñoạn tăng 
giá do ñầu cơ, trong ñó M1 là ñiểm kết thúc ñầu cơ; từ M1 ñến M2 là giai ñoạn suy thoái, trong ñó M2 là ñiểm 
kết thúc suy thoái. 
Một chu kỳ kéo dài từ 4-6 năm, ñiểm Mo xảy ra vào năm 2008, ñiểm M1 xảy ra khoảng tháng 6 năm 
2011, dựa ñoán ñiểm M2 sẽ xảy ra vào năm 2013 ( như vậy cần khoảng 2 năm nữa ñể bắt ñầu chu kỳ mới). Việc 
ñến nhanh hay chậm là do các chất xúc tác bên ngoài như các chính sách vĩ mô về tài chính, pháp luật, mức ñộ 
hoàn thiện cơ sở hạ tầngDưới ñây sẽ giải thích thị trường bất ñộng sản hiện tại bằng mô hình cung cầu: 
Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty 
 - 4 - 
Mô hình cung cầu thị trường bds Việt Nam từ 2008- 2011 dựa ñoán ñến năm 2013 
P2 
P1 
Po 
P 
P 
D0 
D1 
D2 
S0 
S1 
S2 
Q1 
Qo Q2 
M0 
M1 
M2 
Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty 
 - 5 - 
a) ðiểm xuất phát Mo: 
Thị trường bất ñộng sản ban ñầu cân bằng ở Mo, bắt ñầu từ cuối 2008 ñầu 2009. 
ðường cung là So chỉ do một vài doanh nghiệp ñảm nhiệm. 
ðường cầu là Do chỉ có khách hàng tiêu dùng. 
ðiểm cân bằng Mo, giá giao dịch trên thị trường là Po 
b) Giai ñoạn tăng giá do ñầu cơ: ðiểm cân bằng dịch chuyển từ Mo ñến M1 
Vì cầu tiêu dùng luôn tăng, nên giá tăng dần từ Po. Những người mua trước ñây thu ñược lợi nhuận nhờ 
tăng giá. Mức lợi nhuận này ñủ lớn ñể khuyến khích khách hàng ñầu tư tham gia thị trường làm lượng cầu tiếp 
tục tăng, nên giá tiếp tục tăng. Giá càng tăng thì lợi nhuận càng lớn, càng khuyến khích các nhà ñầu tư mới tham 
gia, khuyến khích các nhà ñâu tư cũ mua nhiều hơn. Ngoài tiền tự có, các nhà ñầu tư huy ñộng thêm vốn từ các 
tổ chức tín dụng, và từ tín dụng ñen. Các yếu tố trên làm cầu ñầu tư tăng liên tục nên cầu thị trường cũng tăng 
làm cho giá bất ñộng sản bị ñẩy lên cao, vượt xa Po. Nguồn tiền tài trợ là có hữu hạn nên cầu ñầu tư không thể 
tăng mãi, do ñó ñường cầu thị trường dịch ñến D1 là dừng lại, khi không còn tiền ñể mua thêm. 
Trong thời gian cầu ñầu tư tăng thì cung thị trường cũng tăng. ðặc ñiểm cung bất ñộng sản là có ñộ trễ nên 
cung bất ñộng sản tăng chậm hơn cầu trong giai ñoạn ñầu: Cung bất ñộng sản chỉ dịch từ So ñến S1 là dừng lại 
ðiểm M1 là ñiểm cân bằng ngắn hạn, là ñiểm vỡ thị trường, xảy ra vào khoảng thời ñiểm tháng 6 năm 
2011. Tại ñiểm cân bằng M1, giá bất ñộng sản tăng lên cao nhất là P1. 
Tại ñiểm M1 cầu không thể tăng tiếp, trong khi cung vẫn tiếp tục tăng, do ñó giá bắt ñầu giảm, nguy cơ 
suy thoái xuất hiện. 
Thời gian cần thiết thị trường di chuyển từ Mo ñến M1 là từ 2-3 năm, từ khoảng 2008 ñến khoảng tháng 6 
năm 2011 
c) Giai ñoạn suy thoát thị trường bất ñộng sản: ðiểm cân bằng dịch chuyển từ M1 ñến M2. Giai ñoạn 
chuyển giao sản phẩm từ khách hàng ñầu tư sang khách hàng tiêu dùng. 
Thị trường ñang ở ñiểm cân bằng M1, nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng. Các khách hàng 
ñầu tư từng huy ñộng vốn từ các tổ chức tín dụng bị ép bán ñể trả gốc và lãi. Cầu ñầu tư bắt ñầu giảm xuống làm 
cầu thị trường giảm, giá bất ñộng sản bắt ñầu giảm, nhưng tốc ñộ giảm giá chưa lớn. Giá giảm, mục tiêu lợi 
nhuận không còn, các nhà ñầu tư hết ñộng lực ở lại thị trường. Áp lực trả gốc, trả lãi, và áp lực bảo toàn vốn ñã 
thúc ñẩy các nhà ñầu tư tìm cách chạy khỏi thị trường bất ñộng sản. Nhiều nhà ñầu tư không chịu nổi áp lực trả 
Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty 
 - 6 - 
gốc, lãi nên hậu quả vỡ tín dụng ñen là tất yếu. Một phần khách hàng ñầu tư chuyển từ bên cầu sang bên cung, 
làm lượng cung càng lớn. 
Do các dự án có ñộ trễ nên lượng cung từ các doanh nghiệp ñã và ñang triển khai dự án tiếp tục tăng. 
Ngoài ra, rào cản rút lui khỏi ngành bất ñộng sản khá lớn, dẫn ñến các doanh nghiệp muốn rút lui không thể rút 
lui ñược, bắt buộc ở lại ñể tiếp tục cạnh tranh với các doanh nghiệp khách trong nghành, làm lượng cung mới 
tăng lên. 
Kết hợp lượng cung của các doanh nghiệp ñã và ñang triển khai, với lượng cung các doanh nghiệp bắt 
buộc phải triển khai, với lượng cung từ các nhà ñầu tư rút khỏi thị trường, làm lượng cung của ngành tăng lên ñột 
biến, ñường cung dịch chuyển mạnh từ S1 ñến S2. Tại thời ñiểm này, biểu hiện rất là rõ ràng. 
Trước ñây, cầu bất ñộng sản gồm có cầu ñầu tư và cầu tiêu dùng cuối cùng. Trong giai ñoạn suy thoái, một 
bộ phận cầu ñầu tư ñã dịch chuyển sang bên cung làm lượng ñầu tư giảm xuống. Khi thời gian tăng lên, và giá 
giảm xuống, cầu tiêu dùng tăng dần. Trong giai ñoạn ñầu suy thoái, cầu ñầu tư sụt giảm mạnh hơn tăng cầu tiêu 
dùng dẫn ñến cầu chung thị trường giảm xuống. Cầu thị trường tiếp tục giảm và dừng lại D2 khi có sự cân bằng 
giữa cầu ñầu tư rời bỏ với cầu tiêu dùng bổ sung. 
d) Thị trường sẽ trạm ñáy khi nào? 
ðể thị trường trạm ñáy cần có 2 ñiều kiện: 
 Cầu tiêu dùng tăng ñủ lớn ñể ít nhất cân bằng với cầu ñầu tư bị suy giảm, khi ñó cầu thị trường sẽ không 
giảm xuống nữa,dừng lại D2 . ðể ñạt ñến trạng thái cân bằng này thì cần khoảng thời gian từ 2-3 năm ñể cho giá 
tiếp tục giảm xuống, và người tiêu dùng ñủ thời gian ñể tích lũy tài chính, ngoài ra lại ñược bổ sung thêm các 
khách hàng tiêu dùng khác từ các ñịa phương xung quanh do di dân cơ học. 
 Cung bất ñộng sản phải giảm xuống ñủ lớn. Như phân tích ở trên, trước mắt, cung bất ñộng sản tiếp tục 
tăng, và dừng lại tại S2. ðể cung bất ñộng sản giảm xuống cần khoảng thời gian từ 3-4 năm ñể các các dự án ñã 
và ñang triển khai ñưa vào sử dụng. 
 ðiểm cân bằng mới thị trường là M2, giá là P2 là giá thấp nhất trong giai ñoạn suy thoái. 
Sau ñó thị trường lại tăng giá trở lại ñể bắt ñầu chu kỳ mới. Dựa ñoán khoảng thời gian ñể dịch chuyển tư 
M1 ñến M2 là từ 2 ñến 3 năm. Như vậy thị trường bất ñộng sản sẽ kết thúc suy thoái vào khoảng năm 2013. 
e) Dự ñoán thị trường bds giai ñoạn sau từ 2013: kết thúc suy thoái và bắt ñầu chu kỳ mới 
ðến năm 2013 sẽ bắt ñầu chu kỳ mới. Chu kỳ tăng giá này sẽ mạnh hơn các chu kỳ trước ñó vì 2 nguyên 
nhân cơ bản: 
Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty 
 - 7 - 
+ Cầu tiêu dùng tăng vững chắc, liên tục theo thời gian 
+ Cung càng ngày càng ít: Tài nguyên ñất là ñầu vào quan trọng nhất trong lĩnh vực bất ñộng sản. Tài 
nguyên ñất là hữu hạn do quy hoạch. Tài nguyên ñất ngày càng khan hiếm do tài nguyên ñất ñã bị khai thác từ 
trước. Do ñó, theo thời gian, tốc ñộ tăng lượng cung sẽ chậm lại do tài nguyên ñất cạn kiệt. 
Cầu tiêu dùng tăng liên tục trong khi cung tăng càng ngày càng chậm, nên giá bất ñộng sản tăng trong dài 
hạn là ñiều chắc chắn, bất ñộng sản càng về sau càng giá trị 
2. Chiến lược công ty: 
2.1 Chin lc t
ng th cho lĩnh v
c bt ñng sn ca 
a) Dài hạn 
ðặc ñiểm cấu trúc ngành bất ñộng sản là trong số các hàng rào ngăn cản doanh nghiệp như vốn, kỹ thuật, 
tài nguyên ñất thì rào cản tài nguyên ñất là cao nhất, và ñộ cao hàng rào sẽ tăng dần theo thời gian do tài 
nguyên ñất càng ngày càng khan hiếm. Do ñó, nếu doanh ngiệp nào càng có nhiều quỹ ñất, ñặc biệt ở các vị trí 
ñắc ñịa, thì doanh nghiệp ñó càng có nhiều sức mạnh trong kiểm soát bên cung. Khi bên cung ñược kiểm soát, 
trong khi cầu thì không ngừng tăng, những doanh nghiệp có nhiều quỹ ñất sẽ khống chế ñược thị trường theo 
hướng có lợi cho mình nhất. Theo thời gian, việc kiểm soát thị trường sẽ càng ngày càng thuận lợi do rào cản về 
ñất càng lớn. Do ñó, chiến lược dài hạn, hiệu quả nhất là tập trung vào kiểm soát càng nhiều tài nguyên ñất càng 
tốt, ñặc biệt là tại các vị trí ñắc ñịa. 
b) Trước mắt 
Ngành bất ñộng sản phát triển chín muồi cần trải qua 4 giai ñoạn: 
Giai ñoạn 1: Phát triển theo chiều rộng - Bán ñất và nhà thấp tầng; 
Giai ñoạn 2: Phát triển theo chiều cao - Xây dựng chung cư và văn phòng; 
Giai ñoạn 3: Phát triển dịch vụ bất ñộng sản - Gần như không xây mới mà chỉ khai thác trên công trình 
hiện có thông qua hình thức cho thuê; 
Giai ñoạn 4: Vốn hóa thị trường bất ñộng sản: Bất ñộng sản ñang khai thác ñược chứng khoán hóa và ñưa 
lên thị trường chứng khoán. 
Việt nam ñang ở 3 giai ñoạn ñầu: Khu vực trung tâm ñang ở giai ñoạn 2 và giai ñoạn 3, khu vực xa hơn 
ñang ở giai ñoạn 1. Như vậy, cơ hội ñể ngành bất ñộng sản phát triển còn rất lớn. Do ñó, trong ngắn hạn, tiếp tục 
Tổng quan về thị trường bds Việt Nam và Chiến lược công ty 
 - 8 - 
triển khai các dự án ñể lấy tiền phục vụ cho chiến lược kiểm soát nhiều tài nguyên ñất hơn trong dài hạn, và giữ 
lại những vị trí ñắc ñịa 
Tại thời ñiểm hiện tại: Hoàn thành tất cả các khâu chuẩn bị ñầu tư cho dự án như thiết kế, thủ tục pháp lý, 
giải phóng mặt bằng ñể kiểm soát quỹ ñât nhiều hơn và sẳn sàng bắt cơ hội chu kỳ tăng giá mới vào khoảng 
2013. 
2.2 Chin lc cho tng d
 án 
 Các dự án sẽ phát triển theo chiến lược cạnh tranh. Có thể cạnh tranh bằng khác biệt hóa với giá bán cao 
hoặc cạnh tranh bằng giá bán thấp với sản phẩm không có nhiều khác biệt. Nền tảng của chiến lược cạnh tranh là 
xây dựng các lợi thế dựa vào các ñiểm mạnh của dự án cũng như của công ty, khai thác triệt ñể các ñiểm yếu của 
ñối thủ, ñáp ứng tốt nhất các giá trị mà khách hàng ñang tìm kiếmNgoài xây dựng các lợi thế cạnh tranh, các 
dự án cần thiết lập các hàng rào ngăn cản cá mối ñe dọa từ các ñối thủ hiện tại, ñối thủ mới, thậm trí là cả phía 
khách hàng và chính quền. 
( Báo cáo này ñc vit d
i quan ñim các nhân ðoàn Văn Ho	t. Báo cáo này ch 
dùng vào mc ñích tham kho).