Tài liệu môn học: Thị trường bất động sản

TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 1 
TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
1.1 Khái niệm về BĐS và thị trường BĐS 
 Khái niệm bất động sản 
Tuỳ theo mục đích quản lý và sử dụng tài sản được phân thành nhiều loại khác 
nhau nhưng về cơ bản tài sản được phân làm hai loại: động sản và BĐS. Sự 
phân chia này đã có trong Bộ Luật La Mã cách đây hàng ngàn năm. 
Thuật ngữ BĐS được sử dụng phổ biến trên nhiều quốc gia, lãnh thổ trên thế 
giới. Trong tiếng Anh BĐS là real estate, tiếng Pháp là immobilie, tiếng Nga: 
недвижимость, tiếng Hoa tạm dịch là địa sản và ở nước ta được gọi là BĐS. 
Vậy BĐS được hiểu như thế nào? 
Điều 181 Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: Bất động sản là các tài sản không 
thể di dời bao gồm: 
- Đất đai; 
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn 
liền nhà ở, công trình xây dựng đó; 
- Các tài sản khác gắn liền với đất; 
- Các tài sản khác do pháp luật quy định. 
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, bất động sản là đất đai và những công 
trình do con người tạo nên gắn liền với đất. Đó là những vật hữu hình cùng với 
những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất. 
Còn theo Mc Kenzie và Betts bất động sản bao gồm đất đai, tài sản gắn liền và 
phụ thuộc vào đất, những tài sản không di dời được quy định bởi pháp luật. 
Tóm lại BĐS là một tài sản bao gồm đất đai và những tài sản khác gắn liền với lô 
đất đó. Những tài sản khác có thể là: 
- Toà nhà hoặc những công trình xây dựng trên lô đất, công trình ngầm dưới 
mặt đất; 
- Cây trồng lâu năm, nguồn nước trong phạm vi lô đất; 
- Công trình kỹ thuật kết nối lô đất với các hạ tầng kỹ thuật khu vực và trung 
tâm 
- Những trang, thiết bị tiện ích cố định trong phạm vi lô đất 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 2 
Mặc dù đã có những những tiêu thức phân biệt BĐS hay động sản nhưng việc 
nhận dạng chúng không đơn giản như ta nghĩ. Phải chăng tất cả công trình kiến 
trúc, xây dựng đều là BĐS? Tất cả các tài sản gắn với các công trình xây dựng 
trên đất đều là BĐS? Mọi đất đai đều được coi là BĐS? Những khó khăn này sẽ 
làm cho người kinh doanh hoặc thẩm định giá BĐS sẽ có cái nhìn sai về giá trị 
BĐS trong quá trình hoạt động. Nhằm khắc phục những hạn chế trên các nhà 
nghiên cứu đã đưa ra những tiêu chí nhằm nhận diện và phân biệt giữa BĐS và 
động sản. 
Vì BĐS là tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài thoả mãn 
các điều điều kiện sau: 
- Là yếu tố vật chất có ích cho con người; 
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng; 
- Có thể đo lường bằng giá trị; 
- Không thể di dời hoặc di dời rất hạn chế để tính chất, công năng, hình thái 
của nó không thay đổi; 
- Tồn tại lâu dài. 
 Khái niệm về thị trường bất động sản. 
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS nhưng có cùng một điểm 
chung khái quát về thị trường BĐS như sau: là tổng các quan hệ giao dịch BĐS 
hàng hóa giữa các chủ thể của nền kinh tế thông qua một cơ chế giá, tại một 
thời điểm xác định. 
Chúng ta thường hiểu sai về thị trường BĐS khi cho rằng thị trường chỉ là giao 
dịch mua bán, chuyển nhượng, trong thực tế thị trường BĐS ngoài giao dịch 
mua bán thông thường chiếm tỷ trọng lớn nhất, còn có các giao dịch khác như 
cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất phong phú và đa 
dạng. Sự ngộ nhận tiếp theo nếu cho rằng thị trường BĐS chính là thị trường 
nhà đất, hiểu chính xác hơn thị trường nhà và đất chỉ là hai phân khúc lớn xét 
theo quan điểm loại hình BĐS, ngoài ra còn có những phân khúc khác cũng nằm 
trong hệ thống như thị trường BĐS thương mại, BĐS dịch vụ, BĐS công 
nghiệp 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 3 
Để hiểu rõ hơn chúng ta cần biết về cách phân loại và nhận dạng những thuộc 
tính cũng như những đặc điểm cơ bản của thị trường BĐS. 
1.2 Phân loại thị trường BĐS 
Tùy theo những quan điểm khác nhau người ta phân loại thị trường BĐS thành 
nhiều dạng khác nhau: 
 Dựa vào hàng hóa BĐS người ta phân loại thị trường BĐS ra thành 
- Thị trường đất đai (đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở) 
- Thị trường nhà ở (nhà phố, nhà liên kế, biệt thự, nhà vườn) 
- Thị trường BĐS dịch vụ như (khách sạn, cao ôc văn phòng, nhà hàng, bến 
cảng..) 
- Thị trường BĐS thương mại (chợ, trung tâm thương mại, cửa hàng, siêu 
thị) 
- Thị trường BĐS công nghiệp (nhà xưởng, khu chế xuất, khu công 
nghiệp) 
 Dựa vào các quan hệ giao dịch có thể phân ra các dạng sau: 
- Thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng (dành cho đất đai) 
- Thị trường cho thuê 
- Thị trường thế chấp 
- Thị trường bảo hiểm 
 Dựa vào trình tự tham gia thị trường của việc khai thác dự án BĐS có thể 
phân ra: 
- Thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) 
- Thị trường lập dự án và xây dựng các công trình (thị trường sơ cấp) 
- Thị trường mua bán, cho thuê hoặc các giao dịch khác (thị trường thứ cấp) 
 Dựa vào thu nhập có thể: 
- Thị trường dành cho người thu nhập thấp. 
- Thị trường dành cho người thu nhập trung bình. 
- Thị trường dành cho người thu nhập cao. 
 Dựa vào mức độ kiểm soát của chính phủ có thể phân ra: 
- Thị trường chính thức 
- Thị trường phi chính thức 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 4 
1.3 Những đặc điểm của thị trường bất động sản. 
Hàng hóa BĐS là hàng hóa đặc biệt so với nhiều loại hàng hóa khác do đó thị 
trường BĐS có nhiều đặc điểm riêng chúng ta có thể nhận dạng như sau. 
 Giao dịch BĐS bản chất là giao dịch các quyền, lợi ích của BĐS đó chứ 
không trao đổi bằng hiện vật như nhiều tài sản khác. 
 Thị trường BĐS mang đậm nét tính khu vực, vì đất đai là yếu tố không thể 
tách rời của mỗi BĐS có thuộc tính không di dời được, do đó cung – cầu 
BĐS mang tính địa phương về phong cách, kiểu mẫu, phong tục, tập 
quán, thị hiếu nơi BĐS đó tọa lạc. 
 Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tính chất này 
được thể hiện qua các điểm: 
- Không có t ...  ta những chỉ số này thấp hơn nhiều, vô 
hình chung làm đọng vốn tự có của chủ sở hữu, hạn chế khả năng vay của 
họ, mặt khác việc định giá thấp BĐS thế chấp sẽ phát sinh rủi ro cho các chủ 
sở hữu. 
Về cơ bản khi thị trường BĐS phát triển, với hệ thống pháp luật quản lý tốt thì 
mọi giao dịch sẽ được đăng ký và các bên tham gia thị trường thực hiện các 
nghĩa vụ thuế sẽ tăng lên góp phần tăng nguồn thu ngân sách nhà nước. 
Khi thị trường BĐS phát triển, không những tạo điều kiện cho các thị trường 
bổ trợ như vật tư, lao động trong xây dựng, thiết kế, trang trí nội thất có 
điều kiện phát triển, mà còn có cơ hội tiếp cận các công nghệ mới trong kiến 
trúc, xây dựng cũng như quy trình kỹ thuật, quản lý BĐS  từ các đối tác liên 
doanh nhằm ngày một hoàn thiện hơn. 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 7 
Thị trường BĐS phát triển kéo theo nhiều dự án được triển khai hạ tầng kỹ 
thuật, hạ tầng xã hội cũng hình thành, những khu nhà ở khang trang và tiện 
nghi hơn không những tạo nên diện mạo mới của các khu đô thị mà còn góp 
phần to lớn trong việc phát triển an sinh – xã hội cho cộng đồng. 
Mối tương quan giữa hệ thống luật pháp quản lý thị trường và bản thân thị 
trường BĐS luôn luôn tồn tại quy luật cân bằng, điều này có thể hiểu rằng: 
nếu cơ chế luật nhằm quản lý thị trường BĐS “tốt” sẽ tạo động lực ”tốt” để 
phát triển thị trường và ngược lại nếu cơ chế quản lý lạc hậu hoặc không phù 
hợp thì hệ lụy sẽ làm cho thị trường phát triển lệch lạc hoặc chậm phát triển, 
do đó theo quan điểm tác giả sự phát triển thị trường BĐS sẽ là cơ sở để 
hoàn thiện cơ chế quản lý thông qua các văn bản pháp quy ngày một hoàn 
thiện và thực tế và phù hợp hơn. 
Vai trò khác của thị trường BĐS là khi thị trường phát triển xu hướng giá trị 
của tài nguyên đất thông thường sẽ tăng lên theo thời gian (trong dài hạn), 
điều này sẽ tác động đến hành vi của người quản lý, khai thác, sử dụng BĐS 
là hướng tới sự sử dụng hợp lý và hiệu quả hơn tài nguyên đất. 
1.5 Cung – cầu thị trường bất động sản 
 Cung thị trường BĐS là toàn bộ lượng hàng hóa BĐS sẵn sàng đưa ra thị 
trường để giao dịch tại một thời điểm với một mức giá nhất định. 
Về lý thuyết cung thị trường BĐS chịu tác động bởi các yếu tố sau: 
- Giá BĐS hàng hóa 
- Giá BĐS thay thế 
- Giá các yếu tố đầu vào (nguyên liệu, vật tư, lao động) 
- Chính sách quy hoạch 
- Chính sách lãi suất, tín dụng 
- Chính sách thuế 
- Chính sách đầu tư 
- Thủ tục hành chính 
- Công nghệ xây dựng 
- Yếu tố tâm lý người cung ứng 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 8 
- Số lượng doanh nghiệp tham gia thị trường 
Đối với hàng hóa thông thường cung hàng hóa co giãn tỷ lệ thuận với giá của 
nó hay nói cách khác khi giá của một loại hàng hóa tăng thì cung thị trường 
của loại hàng hóa đó tăng và ngược lại, nhưng đối với BĐS hàng hóa trong 
ngắn hạn quy luật cung có thể không đúng, vì trong ngắn hạn khi giá của 
BĐS hàng hóa tăng thì lượng cung BĐS hàng hóa đó hầu như không thay 
đổi, điều này có thể giải thích như sau: lượng cung đất đai yếu tố không thể 
thiếu của BĐS là tài nguyên khan hiếm và chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp 
luật, dự án BĐS không thể cung ứng ngay sản phẩm vì thủ tục hành chính 
rờm rà, vốn lớn, thời gian xây dựng dài 
Về lý thuyết cung thị trường BĐS chịu tác động của giá các yếu tố đầu vào 
hay nói khác đi nếu giá nguyên liệu, vật tư trong xây dựng thấp thì cung thị 
trường hàng hóa BĐS sẽ tăng lên và khi giá các yếu tố đó có xu hướng tăng 
lên thì cung thị trường BĐS hàng hóa sẽ có xu hướng giảm. 
Chính sách quy hoạch, thuế, lãi suất, tín dụng.tác động mạnh mẽ lên cung 
thị trường BĐS bởi vì giữa thị trường BĐS và thị trường tài chính có mối liên 
thông rất mật thiết, hầu như dự án BĐS nào cũng cần lượng vốn lớn một 
phần do chính chủ đầu tư bỏ ra, phần liên doanh, góp vốn, hay phát hành cổ 
phiếu huy động vốn từ thị trường chứng khoán phần lớn lượng vốn còn lại 
phải vay của các định chế tài chính như vậy rõ ràng chính sách lãi suất, tín 
dụngcó ý nghĩa rất quan trọng đối với cung thị trường BĐS. 
Mặc khác nguồn cung BĐS phụ thuộc vào chính sách đầu tư vì BĐS hàng 
hóa có thể do các cơ quan doanh nghiệp đầu tư xây dựng từ các nguồn vốn 
ngân sách và các quỹ nhà ở khác thuộc sở hữu nhà nước, thông qua khu vực 
công nhà nước điều tiết quan hệ cung cầu trên thị trường. Bên cạnh khu vực 
nhà nước nguồn cung BĐS chủ yếu hình thành từ khu vực tư nhân do các 
doanh nghiệp, cá nhân thực hiện bằng nguồn vốn của mình tuân thủ những 
nguyên tắc, quy định của các văn bản pháp luật, nhà nước điều tiết khu vực 
tư nhân bằng chinh sách quy hoạch, các quy định và tiêu chuẩn xây dựng. 
Thực tế cho thấy rằng khi hệ thống các văn bản pháp quy càng không chặt 
chẽ và đồng bộ thì hệ lụy là hoạt động phi chính thức hay gọi cách khác là thị 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 9 
trường ngầm sẽ càng tăng dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường 
BĐS trên toàn cục. Nguồn cung khác không thể thiếu trên thị trường BĐS đó 
là tài nguyên đất ở nước ta do hiến pháp quy định đất đai là tài sản của toàn 
dân, nhà nước là cơ quan đại diện quản lý do đó nguồn cung BĐS phụ thuộc 
rất lớn vào chính sách quy hoạch sử dụng đất của hệ thống chính trị hay 
quyết định phân cấp của chính quyền địa phương ban hành. 
 Cầu thị trường BĐS là toàn bộ lượng BĐS hàng hóa mà người tiêu dùng 
sẵn sàn chấp nhận và có khả năng thanh toán tại một thời điểm với một 
mức giá nhất định 
Giữa nhu cầu và cầu thị trường BĐS có sự khác biệt về quy mô, phạm vi và 
đối tượng xuất hiện, nhu cầu thường xuất hiện với quy mô lớn và trên phạm vi 
rộng với tất cả đối tượng. Nhưng cầu thực tế trên thị trường lại không hoàn 
toàn trùng khớp do có những nhu cầu không có khả năng thanh toán, lượng 
nhu cầu này không trở thành cầu trên thị trường, có những cá nhân không có 
nhu cầu sử dụng nhưng nhưng có lượng tiền nhàn rỗi sẵn sàng mua BĐS đầu 
cơ kiếm lợi trở thành lực lượng cầu xuất hiện trên thị trường. Vì vậy cầu thị 
trường là phạm trù có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và 
điều kiện hoạt động của thị trường. 
Cầu thị trường BĐS hình thành trên những điều kiện sau: 
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng BĐS nào đó mà nhu 
cầu đó không thể tự thỏa mãn bằng các quỹ BĐS sẵn có chính bản thân 
họ. 
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho 
các nhu cầu này, chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì 
nhu cầu mới được chuyển thành cầu trên thị trường 
- Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người 
đầu cơ chờ BĐS tăng giá để kiếm lời 
- Phải có thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán, trở 
thành cầu thực. 
Cầu thị trường BĐS có nhiều loại khác nhau song lượng cầu về đất đai và nhà 
ở chiếm tỷ trọng lớn nhất, cầu thị trường đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 10 
đất công nghiệp, giao thông, các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về 
đất xây dựng các loại nhà và các công trình xây dựng kháccầu thị trường về 
nhà đất xuất hiện rộng rãi và sôi động nhất trên thị trường BĐS. Trên thị 
trường nhà đất ngoài cầu thị trường nhà đất thông thường còn xuất hiện cầu 
giả tạo của những nhà kinh doanh BĐS, điều này làm tăng giả tạo nhu cầu về 
nhà ở làm căng thẳng trong quan hệ cung cầu và hệ lụy là giá BĐS tăng, giảm 
đột biến tại những thời điểm nhất định. 
Những yếu tố tác động đến cầu thị trường BĐS là: 
– Giá của BĐS hàng hóa 
– Quy mô dân số 
– Thu nhập của dân cư 
– Chính sách quy hoạch, đô thị hóa 
– Chính sách tín dụng 
– Chính sách thuế 
– Yếu tố tâm lý người tiêu dùng 
– Số lượng nhà đầu cơ, đầu tư, người mua 
– Thị hiếu người tiêu dùng 
Sự gia tăng về dân số là áp lực lớn làm gia tăng về nhu cầu về nhà ở và đất 
ở, khi dân số tăng còn tăng thêm nhu cầu về sản xuất, thương mại, dịch vụ 
tăng áp lực nhu cầu về BĐS. Thu nhập tăng là điều kiện cơ bản để nâng 
cao chất lượng cuộc sống, nhu cầu về nhà ở, đất ở và hoạt động sản xuất 
tăng lên đáng kể. Chính sách quy hoạch, đô thị hóa tác động rất lớn lên cầu 
thị trường vì ai cũng muốn sống trong khu vực có hạ tầng kỹ thuật, xã hội 
ổn định, có môi trường sống trong lành, cảnh quan tốtmặc khác chính 
sách thuế và tín dụng cũng tác động không nhỏ đến cầu thị trường BĐS, khi 
có chính sách hỗ trợ về lãi suất hay mở cửa tín dụng cho thị trường BĐS , 
thị trường sẽ có những phản ứng tức thời và cầu thị trường sẽ tăng lên rõ 
rệt. Quá trình đô thị hóa ở nước ta là quá trình tập trung khu dân cư và mở 
rộng không gian đô thị không chỉ gia tăng cầu thị trường rất lớn về nhà ở đô 
thị mà còn các công trình kiến trúc chức năng như cao ốc văn phòng, khách 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 11 
sạn, thương mại, dịch vụmặc khác thị hiếu của người tiêu dùng về kết 
cấu hạ tầng, kiểu mẫu BĐStác động đến cầu thị trường BĐS. 
1.6 Quan hệ cung – cầu thị trường bất động sản 
Trong thị trường cạnh tranh thông thường giá cả của hàng hóa sẽ điều tiết 
cung cầu, nếu giá của một loại hàng hóa tăng lên sẽ “kích thích” cung làm 
cho lượng cung của hàng hóa đó có xu hướng tăng lên, nhưng giá tăng sẽ 
tác động đến lượng cầu sẽ giảm và ngược lại khi giá giảm cầu thị trường có 
xu hướng tăng nhưng lượng cung thị trường của hàng hóa đó sẽ có xu 
hướng giảm. Tại một thời điểm khảo sát về dạng hàng hóa cung và cầu 
tương tác nhau và hình thành giá cân bằng và sản lượng cân bằng, nhưng 
theo lý thuyết cung và cầu chịu tác động bởi rất nhiều yếu tố nên giá cân 
bằng sẽ thay đổi và hình thành giá cân bằng mới. Do đó khi quan sát giá 
thị trường của một loại hàng hóa BĐS tại một thời điểm người ta đưa ra 
nhận xét về quan hệ cung cầu và phân tích những yếu tố tác động lên 
chúng nhằm tìm ra những giải pháp thích hợp hướng tới tối ưu hóa hoạt 
động sản xuất kinh doanh của mình. 
Nhưng BĐS là hàng hóa đặc biệt vì nguồn cung tài nguyên đất vừa hữu 
hạn vừa chịu sự quản lý chặt chẽ của hệ thống pháp luật, công trình BĐS 
được thiết kế, xây dựng trong thời gian tương đối dài tác động đến sự co 
giãn của cung thị trường BĐS tùy thời hạn khác nhau. 
Trong ngắn hạn: cung thị trường BĐS thông thường không co giãn, do đó 
giá cân bằng của BĐS đó về lý thuyết chỉ phụ thuộc vào cầu thị trường của 
nó, cầu tăng thì giá tăng và ngược lại 
Trong dài hạn: Cung thị trường sẽ điều chỉnh theo tín hiệu từ thị trường nên 
cung co giãn tốt hơn dẫn đến biên độ thay đổi về giá trở nên cân bằng hơn. 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 12 
Sơ đồ thay đổi đường cung – cầu trong ngắn hạn 
1.7 Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản 
Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước về thị trường BĐS: 
o Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường 
BĐS 
BĐS tham gia hầu hết các quan hệ kinh tế xã hội do đó có rất nhiều 
văn bản pháp quy được ban hành chi phối đến hoạt động của thị 
trường BĐS như: Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS, Luật xây dựng, 
Luật nhà ở, các luật thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và sử 
dụng đất đai BĐSCùng với hệ thống văn bản dưới luật như pháp 
lệnh, nghị định, thông tư, chỉ thị cụ thể hóa hướng dẫn thi hành các 
luật trên. Việc ban hành các văn bản pháp luật này thực hiện trên tiêu 
chí đồng bộ, phù hợp với chiến lược phát triển kinh tế-xã hội nước ta 
trước mắt và lâu dài và quan trọng nhất là đảm bảo tính thực thi trong 
cuộc sống. 
Q 
P 
D2 
D1 
D3 
S1 
Q3Q1Q2 
P3 
P1 
P2 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 13 
o Xây dựng các chiến lược nhằm phát triển thị trường BĐS 
Việc quy hoạch sử dụng đất, chính sách thuế và thủ tục hành chính là 
những công cụ quan trọng quản lý nhà nước trong chiến lược phát triển 
thị trường BĐS, nếu chiến lược rõ ràng và hài hòa cho các chủ thể 
tham gia thị trường thì hiệu quả kinh tế - xã hội của chiến lược phát 
triển thị trường BĐS sẽ có tính khả thi cao. 
o Kiểm soát giao dịch BĐS 
Vì BĐS là hàng hóa đặc biệt do đó theo luật kinh doanh BĐS các chủ 
thể kinh doanh, dịch vụ về BĐS phải qua đào tạo (chứng chỉ hành 
nghề), các giao dịch BĐS cần thiết phải qua sàn giao dịch nhằm hạn 
chế rủi ro cho các bên tham gia thị trường đồng thời giảm thiểu các 
tranh chấp, khiếu kiện phát sinh có liên quan đến giao dịch. Mặt khác 
việc kiểm soát thị trường BĐS sẽ hạn chế giao dịch ngầm tăng nguồn 
thu cho ngân sách nhà nước, hạn chế nạn đầu cơ lũng đoạn thị trường 
gây những cơn sốt cục bộ về giá đe dọa sự phát triển ổn định toàn hệ 
thống của nền kinh tế. 
Mặt khác thông qua sàn giao dịch hệ thống thông tin, đăng ký chuyển 
dịch BĐS từ diện tích, chủ quyền, giá cảcũng được cập nhật, đây 
chính là nguồn dữ liệu chính thống về thông tin thị trường BĐS, làm cơ 
sở để các nhà quản lý đưa ra những chính sách mới phù hợp hơn để 
kích thích phát triển thị trường, nhà đầu tư và các công ty cung ứng 
dịch vụ thẩm định giá có thể tiếp cận nguồn dữ liệu đáng tin cậy trong 
quá trình tác nghiệp. 
TÀI LIỆU MÔN HỌC: THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH 14 
Câu hỏi ôn tập. 
1. Vì sao người ta cho rằng bất động sản là tài sản đặc biệt? 
2. Bạn hiểu thế nào về tài sản gắn liền trong khái niệm của bất động sản? 
3. Bất động sản được phân dạng như thế nào? 
4. Thị trường bất động sản có những đặc điểm gì? 
5. Hãy nêu 7 nội dung chính của vai trò thị trường bất động sản đối với nền kinh 
tế quốc dân? 
6. Những yếu tố nào tác động đến cung thị trường bất động sản? 
7. Những yếu tố nào tác động đến cầu thị trường bất động sản? 
8. Hãy giải thích cơ chế hình thành giá của bất động sản trong ngắn hạn? 
9. Cơ chế quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản? 
10. Thị trường bất động sản của nước ta có những hạn chế gì? 
11. Những mặc tích cực của thị trường bất động sản Việt nam? 
12. Những tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản nước ta?