Một số sai sót thường gặp qua kiểm toán thu tiền sử dụng đất đối với các dự án khu đô thị

 Kinh nghieäm kieåm toaùn - Coâng taùc quaûn lyù VIEÄC khai thaùc vaø söû duïng ñaát ñai, taøi nguyeân khoaùng saûn
 MOÄT SOÁ SAI SOÙT THÖÔØNG GAËP
 QUA KIEÅM TOAÙN THU TIEÀN SÖÛ DUÏNG ÑAÁT
 ÑOÁI VÔÙI CAÙC DÖÏ AÙN KHU ÑOÂ THÒ
 Phạm Thành Ngọc*
 ua số liệu quyết toán thu ngân sách của các Tỉnh, Thành phố trong những năm gần đây cho 
 thấy số thu tiền sử dụng đất chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng số thu nội địa, tạo nguồn vốn 
 Qchủ yếu cho đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của địa phương. Vì vậy, trong kế hoạch kiểm toán 
 ngân sách, tiền và tài sản nhà nước tại các Tỉnh, Thành phố thì việc kiểm toán tính tuân thủ pháp luật về 
 thu tiền sử dụng đất là một nội dung trọng tâm để đạt mục tiêu kiểm toán đề ra. Qua kiểm toán, Kiểm toán 
 nhà nước khu vực I đã phát hiện nhiều sai sót trong việc xác định số thu tiền sử dụng đất phải nộp NSNN, 
 tồn tại trong công tác quản lý thu tiền sử dụng đất của các cơ quan quản lý thu, các cấp chính quyền địa 
 phương; kết quả kiểm toán đã kiến nghị tăng thu ngân sách nhiều tỷ đồng. Thông qua hoạt động kiểm toán 
 đã giúp cho chính quyền địa phương chấn chỉnh công tác quản lý thu tiền sử dụng đất, ngăn ngừa những 
 tiêu cực trong quản lý nhà nước về tài chính đối với lĩnh vực đất đai.
 Dưới đây là một số sai sót, tồn tại trong việc tuân Một trong những căn cứ tính thu tiền sử dụng 
 thủ pháp luật về thu tiền sử dụng đất mà KTNN đất đó là giá đất để thu tiền sử dụng đất. Kiểm toán 
 khu vực I đã phát hiện trong thời gian qua: nội dung này là vấn đề phức tạp, đòi hỏi các kiểm 
 1. Sai sót khi xác định giá đất để thu tiền sử toán viên phải áp dụng nhiều phương pháp kiểm 
 dụng đất toán cũng như mất nhiều thời gian trong việc thu 
 *Trưởng phòng kiểm toán ngân sách 1, Kiểm toán nhà nước Khu vực I
14 Số 115 - tháng 5/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN
thập bằng chứng kiểm toán. Thực tiễn hiện nay, để đất theo mục đích sử dụng đất được giao đã được 
kiểm toán nội dung này, các kiểm toán viên mới chỉ Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc 
dựa trên phương pháp tính giá đất của địa phương, Trung ương quy định và công bố; trường hợp tại 
đối chiếu với các quy định của Nhà nước để từ đó thời điểm giao đất mà giá này chưa sát với giá 
tìm ra những sai sót, bất hợp lý trong việc tính giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên 
đất của dự án và đưa ra những kết luận, kiến nghị thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ ban 
kiểm toán. Việc xác định tăng thu tiền sử dụng đất nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương 
đôi khi chỉ là con số nhỏ, chưa phải là con số chính quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”.
xác (hợp lý) theo đúng quy định pháp luật về thu - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 
tiền sử dụng đất. của Chính phủ, tại khoản 12 Điều 1 Nghị định này 
 1.1. Một số quy định của pháp luật về giá đất quy định: “Đối với trường hợp Nhà nước giao đất 
làm căn cứ tính thu tiền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức 
 Luật Đất đai năm 2003 đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có 
 sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp 
 - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 
 Doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa 
của Chính phủ, tại khoản 2 Điều 4 Nghị định này quy 
 lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban 
định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất theo 
 nhân dân cấp Tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, 
mục đích sử dụng đất được giao tại thời điểm giao 
 thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính 
đất do Uỷ ban nhân dân Tỉnh, Thành phố trực thuộc 
 giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa chưa 
Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân 
 sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực 
cấp Tỉnh) ban hành theo quy định của Chính phủ.”
 tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì 
 - Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển 
của Chính phủ, tại khoản 1 Điều 5 Nghị định này nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường 
quy định: “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá tại địa phương để quyết định mức giá cụ thể cho 
 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 115 - tháng 5/2017 15
 Kinh nghieäm kieåm toaùn - Coâng taùc quaûn lyù VIEÄC khai thaùc vaø söû duïng ñaát ñai, taøi nguyeân khoaùng saûn
 phù hợp không bị giới hạn bởi các quy định tại - Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 
 khoản 5 Điều 1 Nghị định này.” của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của 
 Nghị định 198/2004/NĐ-CP; tại khoản 2 Điều 2 
 - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 
 Nghị định này quy định: 
 của Chính phủ; tại khoản 1 Điều 4 Nghị định này 
 quy định: “Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân “Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất 
 a) Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng 
 có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì nghĩa 
 đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử 
 vụ tài chính được xác định theo chính sách và giá 
 dụng đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá 
 đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho 
 đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời 
 thuê đất; trường hợp thời điểm bàn giao đất không 
 điểm có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước 
 đúng với thời điểm ghi trong quyết định giao đất, 
 có thẩm quyền; trường hợp thời điểm bàn giao đất 
 cho thuê đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định 
 không đúng với thời điểm ghi trong quyết định 
 theo chính sách và giá đất tại thời điểm bàn giao 
 giao đất thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá 
 đất thực tế.”
 đất theo mục đích sử dụng đất được giao tại thời 
 - Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 điểm bàn giao đất thực tế...
 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử 
 c) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại điểm a 
 dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ 
 và điểm b khoản này là giá đất do Ủy ban nhân dân 
 và tái định cư; tại Điều 11 Nghị định này quy định: 
 cấp tỉnh quy định; trường hợp giá đất do Ủy ban 
 “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhân dân cấp tỉnh quy định chưa sát với giá chuyển 
 không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường 
 đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân 
 đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử 
 định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá 
 doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa đất cụ thể cho phù hợp.”
 lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban 
 Luật Đất đai năm 2013 
 nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, 
 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 
 cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, 
 của Chính phủ quy định về giá đất: trong đó quy 
 thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ 
 định về định giá đất cụ thể (Mục 3), phương pháp 
 phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền 
 định giá đất.
 sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều 
 kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 
 căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền 
 thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ sử dụng đất; tại Điểm b Khoản 3 Điều 3 Nghị định 
 thể cho phù hợp”. này quy định: “Giá đất cụ thể được xác định theo các 
 phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, 
 “Giá đất cụ thể được xác định lại theo quy định 
 thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về 
 tại khoản 1 Điều này không bị giới hạn bởi các quy 
 giá đất áp dụng trong các trường hợp sau:
 định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/
 NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ “- Xác định tiền sử dụng đất đối với trường 
 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số hợp diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa 
 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong 
 phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành 
 đất (sau đây gọi là Nghị định số 123/2007/NĐ-CP).” phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên 
16 Số 115 - tháng 5/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN
đối với các tỉnh 
miền núi, vùng 
cao; từ 20 tỷ đồng 
trở lên đối với các 
tỉnh còn lại trong 
các trường hợp: 
Tổ chức được giao 
đất không thông 
qua hình thức đấu 
giá quyền sử dụng 
đất, chuyển mục 
đích sử dụng đất, 
công nhận quyền 
sử dụng đất; hộ 
gia đình, cá nhân định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của 
được giao đất không thông qua hình thức đấu giá các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng 
quyền sử dụng đất; được công nhận quyền sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ 
đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử 
đất ở vượt hạn mức. dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng 
 - Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá 
đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất của thửa đất cần định giá) và phương pháp thặng 
thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.” dư (Phương pháp thặng dư là phương pháp định 
 giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển 
 - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 
của Chính phủ quy định về giá đất: trong đó quy theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng 
định về xác định giá đất cụ thể, phương pháp định hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để 
giá đất. sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ 
 tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát 
 Qua việc thống kê các quy định ở trên cho thấy, 
 triển giả định của bất động sản). Thông thường địa 
giá đất để tính tiền sử dụng đất là giá đất phù hợp 
 phương thuê đơn vị tư vấn có chức năng định giá 
với thị trường ở thời điểm có quyết định giao đất 
 để xác định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất 
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp 
 được giao, sau đó các cơ quan quản lý nhà nước có 
thời điểm bàn giao đất không đúng với thời điểm 
 chức năng sẽ thẩm định lại và trình UBND Tỉnh, 
ghi trong quyết định giao đất thì giá đất tính thu 
 Thành phố quyết định. Trong trường hợp này, các 
tiền sử dụng đất là giá đất theo mục đích sử dụng 
 kiểm toán viên thực hiện thu thập các tài liệu như 
đất được giao tại thời điểm bàn giao đất thực tế.
 Chứng thư thẩm định của đơn vị tư vấn, các tài liệu 
 1.2. Một số sai sót thường gặp khi xác định về kết quả thẩm định của các cơ quan chức năng, 
giá đất Tờ trình về giá đất, Quyết định giá đất của UBND 
 1.2.1. Địa phương xác định đơn giá đất cho từng tỉnh... sau đó đối chiếu với các quy định của pháp 
dự án cụ thể: luật để tìm ra những sai sót, bất hợp lý.
 Các phương pháp xác định giá đất chủ yếu hiện Qua kiểm toán nội dung này cho thấy có nhiều 
nay đó là kết hợp phương pháp so sánh trực tiếp tồn tại hạn chế của đơn vị tư vấn và hội đồng thẩm 
(Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất của địa phương, xác định giá tính tiền 
 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN Số 115 - tháng 5/2017 17
 Kinh nghieäm kieåm toaùn - Coâng taùc quaûn lyù VIEÄC khai thaùc vaø söû duïng ñaát ñai, taøi nguyeân khoaùng saûn
 sử dụng đất (SDĐ) không phù hợp giá thị trường, thẩm quyền xem xét điều chỉnh để phù hợp với 
 không đúng với các văn bản hướng dẫn về xác định điều kiện thực tế dẫn đến thất thu ngân sách hoặc 
 giá đất dẫn đến giá đất của thửa đất cần định giá ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất kinh doanh 
 còn thấp nhiều so với giá thực tế giao dịch trên thị của doanh nghiệp. 
 trường làm giảm số thu tiền sử dụng đất phải nộp 
 2. Các sai phạm thường gặp khác khi kiểm 
 NSNN; đây là nội dung cần trao đổi để có những 
 toán thu tiền sử dụng đất
 kiến nghị xử lý phù hợp: 
 Tính tiền SDĐ theo quyết định giao đất có diện 
 - Theo quy định, phải lựa chọn khảo sát, thu 
 tích thấp hơn trên bản đồ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 
 thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc 
 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. 
 điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục 
 đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện Chưa thực hiện tính tiền SDĐ đối với diện tích 
 kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tăng thêm khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt 
 tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất: Một đặc thù của 
 quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) các dự án đầu tư được giao đất đó là dự án thường 
 đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá kéo dài qua nhiều năm. Trong quá trình thực hiện 
 quyền sử dụng đất để làm tài sản so sánh với tài sản thường có sự điều chỉnh về quy hoạch so với ban 
 cần định; tuy nhiên đơn vị tư vấn lấy thông tin của đầu, làm tăng diện tích tính thu tiền sử dụng đất 
 những thửa đất rao trên mạng, không phải là giá nhưng nhiều chủ đầu tư không kê khai để nộp tiền 
 giao dịch thực tế; sử dụng đất. Theo quy định thì diện tích tăng thêm 
 này phải tính thu tiền sử dụng đất theo giá tại thời 
 - Giá đất của thửa đất so sánh còn thấp nhiều so 
 điểm có quyết định điều chỉnh quy hoạch. Khi 
 với giá thực tế giao dịch thành công trên thị trường;
 thực hiện kiểm toán, các kiểm toán viên phát hiện 
 - Việc điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác 
 và kiến nghị tăng thu ngân sách nhà nước tiền sử 
 biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định 
 dụng đất của diện tích tăng thêm này. Tuy nhiên, 
 giá không có quy định ràng buộc dẫn đến việc điều 
 số kiến nghị tăng thu chỉ là số tạm tính theo giá đất 
 chỉnh phần nhiều phụ thuộc vào đơn vị tư vấn; 
 được phê duyệt ban đầu. 
 - Xác định chi phí phát triển của dự án (chi 
 Không tuân thủ đúng quy hoạch sử dụng đất 
 phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng 
 của dự án: như xây dựng nhà ở trên khu đất công 
 xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng) 
 cộng (đất vườn hoa, cây xanh)
 trong phương pháp thặng dư không đúng do áp 
 sai các thông số về diện tích, sai suất đầu tư, sai Xác định giá tính tiền SDĐ không phù hợp giá 
 chỉ số giá... làm tăng chi phí, giảm giá trị quyền thị trường, không đúng với các văn bản hướng dẫn 
 sử dụng đất. về xác định giá đất cụ thể.
 (2) Giá đất tính thu tiền SDĐ không phù hợp Xác định tiền đền bù, hỗ trợ về đất được khấu 
 với thời điểm giao đất thực tế. trừ vào tiền SDĐ phải nộp không đúng quy định: 
 Diện tích đất tính tiền bồi thường, hỗ trợ về đất 
 Giá đất được dùng làm căn cứ để thu tiền sử 
 không đúng với thực tế, quyết định phê duyệt 
 dụng đất được đưa ra tại thời điểm khi việc giao 
 phương án bồi thường của cấp có thẩm quyền.
 đất chưa được tiến hành. Tuy nhiên, khi có những 
 biến động xảy ra trong thực tế như giá đất tăng/ Cơ quan thuế đôn đốc không kịp thời, không 
 giảm theo giá thị trường hoặc các biến động quan tính tiền chậm nộp đối với các tổ chức, cá nhân 
 trọng khác nhưng không được các cơ quan có chậm nộp tiền sử dụng đất.
18 Số 115 - tháng 5/2017 NGHIÊN CỨU KHOA HỌC KIỂM TOÁN