Định hướng áp dụng chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 - Bất động sản đầu tư vào Việt Nam

Kinh tế & Chính sách 
22 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ 3 - 2018 
ĐỊNH HƯỚNG ÁP DỤNG CHUẨN MỰC KẾ TOÁN QUỐC TẾ 
IAS 40 - BẤT ĐỘNG SẢN ĐẦU TƯ VÀO VIỆT NAM 
Hoàng Vũ Hải1, Nguyễn Tiến Thao2, Trần Ngọc Việt Anh3 
1,2,3Trường Đại học Lâm nghiệp 
TÓM TẮT 
Vào tháng 4 năm 2001, Hội đồng chuẩn mực Kế toán quốc tế đã thông qua Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) 
số 40 – Bất động sản đầu tư (BĐSĐT), ban đầu được Ủy ban chuẩn mực Kế toán Quốc tế ban hành vào tháng 4 
năm 2000. Chuẩn mực kế toán đó đã thay thế một số phần của Kế toán các khoản Đầu tư đã được ban hành vào 
tháng 3 năm 1986 và đã không được thay thế bởi IAS 39 Công cụ tài chính: Ghi nhận và Đo lường. Bất động 
sản đầu tư (BĐSĐT) là một phạm trù còn khá mới mẻ nhưng lại là một kênh đầu tư quan trọng và là một đối 
tượng kế toán trong doanh nghiệp. Chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS) và Chuẩn mực kế toán quốc tế (IAS) 
đã có quy định về nội dung kế toán phản ánh BDSĐT. Chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40) – BĐSĐT đã 
thay đổi và cập nhật những nội dung mới, những nội dung này chưa được cập nhật trong chế độ kế toán Việt 
Nam hiện nay. Do vậy, các doanh nghiệp khi phản ánh và ghi nhận BĐS đầu tư chưa phù hợp với Chuẩn mực 
kế toán quốc tế. Bài báo đưa ra nội dung chính liên quan đến phân biệt và ghi nhận BĐSĐT theo chuẩn mực kế 
toán quốc tế. Đồng thời, căn cứ vào thực trạng tại Việt Nam để đưa ra định hướng áp dụng IAS 40 tại Việt Nam. 
Từ khóa: Bất động sản đầu tư, chuẩn mực kế toán quốc tế số 40 (IAS 40), giá gốc, giá trị hợp lý. 
I. ĐẶT VẤN ĐỀ 
Việt Nam hiện nay đang là một quốc gia có 
nhiều tiềm năng về mọi mặt nên thu hút các 
nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đầu tư 
vào thị trường bất động sản Việt Nam. Vì thế, 
công tác kế toán trong BĐSĐT ngày càng gặp 
nhiều khó khăn và phức tạp. Để góp phần quản 
lý, kiểm soát các nguồn lực sử dụng vào quá 
trình đầu tư của doanh nghiệp, kế toán BĐSĐT 
đã và đang từng bước được sửa đổi cho phù 
hợp với sự thay đổi và phát triển của lĩnh vực 
này. Tuy nhiên, do là một hoạt động mới diễn 
ra, các doanh nghiệp còn bỡ ngỡ với các 
nghiệp vụ mới phát sinh. Hơn nữa, kế toán 
BĐSĐT chủ yếu dựa trên các quy tắc, chuẩn 
mực đã được xây dựng của quốc tế mà còn 
thiếu thực tế, kinh nghiệm ở môi trường đầu tư 
ở Việt nam. Vì thế, kế toán hoạt động BĐSĐT 
còn gây nhiều khó khăn cho kế toán viên tại 
Việt Nam. Do vậy, nghiên cứu về IAS 40 - 
BĐSĐT để tiến tới hòa hợp giữa chuẩn mực kế 
toán Việt Nam và chuẩn mực kế toán quốc tế 
là nhu cầu cấp thiết hiện nay. 
II. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 
2.1. Nội dung nghiên cứu 
- Nghiên cứu khái niệm và nội dung phương 
pháp kế toán về kế toán BĐSĐT trong chuẩn 
mực kế toán quốc tế IAS 40. 
- Đưa ra một số định hướng hoàn thiện việc 
áp dụng IAS 40 trong kế toán BĐSĐT tại Việt 
Nam. 
2.2. Phương pháp nghiên cứu 
- Phương pháp tổng hợp: Tổng hợp các khái 
niệm về bất động sản đầu tư: Quá trình hình 
thành và phát triển nội dung kế toán BĐSĐT 
qua các thời kỳ khác nhau. 
- Phương pháp so sánh: So sánh thực tiễn áp 
dụng kế toán BĐSĐT trong chế độ kế toán 
Việt Nam và quốc tế. 
- Phương pháp phân tích và nội suy: Phân 
tích những vấn đề về sử dụng giá trị hợp lý 
trong kế toán Việt Nam. 
- Phương pháp thu thập thông tin thứ cấp: 
Thu thập thông tin, tài liệu về Chuẩn mực kế 
toán quốc tế (IAS); Chế độ kế toán theo TT200/TT-
BTC/2016. Luật kế toán số 88 năm 2016. 
III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU, THẢO LUẬN 
3.1. Khái niệm và phân biệt BĐSĐT theo 
chuẩn mực kế toán quốc tế IAS 40 
3.1.1. Khái niệm BĐSĐT 
BĐSĐT là tài sản (đất đai hoặc nhà cửa hoặc 
một phần của nhà cửa hoặc cả hai) được nắm giữ 
(bởi chủ sở hữu hoặc bên đi thuê tài sản theo hợp 
đồng thuê tài chính) cho mục đích thu được tiền 
cho thuê hoặc chờ tăng giá, mà không nhằm mục 
đích: sử dụng cho hoạt động kinh doanh, bán 
hàng hoặc cung cấp dịch vụ hoặc quản lý doanh 
nghiệp hoặc được bán như hàng hóa kinh doanh 
của đơn vị (Đoạn 5 - IAS 40). 
3.1.2. Phân biệt BĐSĐT 
Bất động sản trong doanh nghiệp tùy từng 
mục đích sử dụng mà được phân biệt thành 
BĐSĐT, BĐS chủ sở hữu hoặc hàng hóa bất 
động sản. 
Kinh tế & Chính sách 
 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ 3 - 2018 23 
Bảng 1. Bảng phân biệt giữa BĐSĐT, BĐS chủ sở hữu và hàng hóa BĐS 
Tiêu chí BĐSĐT Bất động sản chủ sở hữu Hàng hóa bất động sản 
Khái niệm 
BĐSĐT là tài sản (đất 
đai hoặc nhà cửa - hoặc 
một phần của nhà cửa - 
hoặc cả hai) được nắm 
giữ (bởi chủ sở hữu hoặc 
bên đi thuê tài sản theo 
hợp đồng thuê tài chính) 
cho mục đích thu được 
tiền cho thuê hoặc chờ 
tăng giá 
Bất động sản chủ sở hữu 
là bất động sản được nắm 
giữ (bởi người chủ sở 
hữu hoặc bên đi thuê theo 
hợp đồng thuê tài chính) 
và sử dụng cho mục đích 
bán hàng hóa, cung cấp 
dịch vụ hoặc cho mục đích 
quản lý doanh nghiệp 
Bất động sản là tài sản 
với mục đích để bán 
trong hoạt động sản 
xuất kinh doanh bình 
thường hoặc trong quá 
trình xây dựng hoặc 
phát triển nhằm mục 
đích để bán (xem IAS 2 
- Hàng tồn kho) 
Mục đích 
Thu được tiền cho thuê 
hoặc chờ tăng giá 
Sử dụng cho hoạt động 
kinh doanh, bán hàng hoặc 
cung cấp dịch vụ hoặc 
quản lý doanh nghiệp 
Được bán như hàng hóa 
kinh doanh của đơn vị 
TK ghi nhận Tài khoản BĐSĐT TK Tài sản cố định TK Hàng hóa 
Chuẩn mực kế toán 
quốc tế điều chỉnh 
IAS 40 
IAS 16 - Nhà xưởng, 
máy móc và thiết bị 
IAS 2 - Hàng tồn kho 
Phân loại ngắn hạn, 
dài hạn 
Dài hạn Dài hạn Ngắn hạn 
3.2. Ghi nhận và đo lường BĐSĐT 
3.2.1. Điều kiện ghi nhận BĐSĐT 
Một BĐSĐT được ghi nhận là tài sản phải 
thỏa mãn đồng thời hai điều kiện sau: 
- Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong 
tương lai; 
- Nguyên giá của BĐSĐT phải được xác 
định một cách đáng tin cậy. 
Khi xác định một BĐSĐT có thỏa mãn điều 
kiện thứ nhất để được ghi nhận là tài sản hay 
không, doanh nghiệp cần phải đánh giá mức độ 
chắc chắn gắn liền với việc thu được các lợi 
ích kinh tế trong tương lai mà chúng có thể 
mang lại tr ... ghiệp chọn mô hình nguyên giá cần công bố 
giá trị hợp lý của BĐSĐT của họ. 
Đối với BĐSĐT được đo lường lại theo giá 
trị hợp lý (theo IFRS 13). 
Lãi/lỗ từ hoạt động đo lường lại được phản 
ánh trên báo cáo lãi/lỗ (P/L) và không tính 
khấu hao. 
Nợ TK lỗ do thay đổi giá trị hợp lý. 
 Có TK BĐSĐT. 
Khi doanh nghiệp hoàn thành việc xây dựng 
và phát triển các BĐSĐT do mình tự xây dựng 
mà được phản ánh theo giá hợp lý, mọi khoản 
chênh lệch giữa giá hợp lý của tài sản tại ngày 
hoàn thành và giá trị ghi sổ sẽ được ghi nhận 
vào báo cáo lãi lỗ. 
Đã đánh giá một BĐSĐT theo giá hợp lý, 
doanh nghiệp cần tiếp tục đánh giá theo giá 
hợp lý cho tới khi (1) thanh lý tài sản, (2) 
chuyển thành tài sản chủ sở hữu sử dụng hoặc 
(3) chuyển tài sản cho mục đích bán bất kể các 
giao dịch so sánh trên thị trường là không 
thường xuyên hoặc giá thị trường khó xác định 
được một cách chắc chắn. 
* Mô hình giá gốc (nguyên giá) 
Nguyên giá là giá trị ghi nhận ban đầu. 
Khấu hao BĐSĐT là phần giá trị hao mòn 
bị giảm đi và được tính vào chi phí của 
doanh nghiệp, sẽ làm giảm lợi nhuận của 
doanh nghiệp. 
Giá trị sau ghi nhận ban đầu = Nguyên giá – 
Khấu hao BĐSĐT. 
Theo IAS 16 tài sản, nhà máy và trang thiết 
bị áp dụng mô hình này. 
Nếu được phân loại là tài sản nắm giữ để 
bán (hoặc trong nhóm tài sản chờ thanh lý): áp 
dụng IFRS 5 - Tài sản dài hạn nắm giữ để bán 
và các ngành hoạt động không liên tục. 
Ví dụ: Công ty sản xuất Celine đã mua một 
Kinh tế & Chính sách 
 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ 3 - 2018 25 
khu BĐSĐT với giá 1 triệu USD vào ngày 1 
tháng 1 năm 20X1. 
Giá trị lô đất là 400.000 USD và các yếu tố 
của tòa nhà dự kiến sẽ có một thời gian sử 
dụng hữu ích là 50 năm. 
Vào ngày 31 tháng 12 năm 20X1, chỉ số 
BĐSĐT tại địa địa phương cho thấy giá trị hợp 
lý của tài sản đã tăng lên 1,1 triệu USD. 
Yêu cầu: Cho biết tài sản sẽ được trình bày 
như thế nào trong báo cáo tài chính vào ngày 
31 tháng 12 năm 20X1 nếu Celine sử dụng: 
(a) mô hình giá gốc; 
(b) mô hình giá trị hợp lý. 
Bài giải: 
(a) Mô hình giá gốc 
Khấu hao trong năm là = (1.000.000 $ - 
400.000 $)/50 năm = 12.000 $. 
Vì thế, trong báo cáo kết quả kinh doanh 
hoặc lợi nhuận, sẽ có một khoản khấu hao là 
12.000 $. 
Trong báo cáo về tình hình tài chính, tài sản 
sẽ được hiển thị với giá trị thực là 1.000.000 $ 
- 12.000 $ = 988.000 $. 
(b) Mô hình giá trị hợp lý 
Trong báo cáo tình hình tài chính, tài sản sẽ 
được trình bày với giá trị hợp lý là 1,1 triệu đô la. 
Trong báo cáo kết quả hoạt động kinh 
doanh, sẽ có một khoản tăng thêm 0,1 triệu đô 
la Mỹ cho việc điều chỉnh giá trị hợp lý. 
Không tính khấu hao. 
3.3. Định hướng áp dụng chuẩn mực kế toán 
số 40 (IAS 40) vào Việt Nam 
3.3.1. Định hướng áp dụng chuẩn mực kế 
toán số 40 (IAS 40) 
IFRS chính thức áp dụng trên toàn thế 
giới từ 1/1/2015 và đến nay, đã có trên 130 
quốc gia và vùng lãnh thổ áp dụng. Cũng còn 
nhiều vấn đề tranh luận gay gắt, thậm chí còn 
nhiều bất đồng liên quan đến một số nội dung 
cụ thể. Ví dụ như: các quy định về công cụ tài 
chính, tổn thất tài sản, trình bày kế toán 
nhưng không thể phủ nhận được lợi ích to lớn 
mà IFRS mang lại. 
Hiện nay, tại Việt Nam mô hình giá gốc 
được sử dụng như là mô hình định giá chủ đạo 
và được coi như là tương đối an toàn và dễ làm 
với người làm kế toán và sử dụng thông tin kế 
toán. Tuy nhiên trong thực tế, đơn vị khi áp 
dụng mô hình giá gốc gặp một số hạn chế như: 
đối với BĐSĐT là tòa nhà văn phòng cho thuê 
hoạt động, được theo dõi theo ba chỉ tiêu là: 
nguyên giá, khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại. 
Nhưng khi gần kết thúc thời gian hoạt động của 
tòa nhà theo ước tính ban đầu, giá trị của tòa 
nhà có thể còn cao hơn cả nguyên giá (giá gốc) 
ban đầu, do nhiều nguyên nhân như giá đất và 
giá trị xây lắp tăng cao... Lúc này, giá trị còn lại 
khi theo dõi theo mô hình giá gốc sẽ nhỏ hơn rất 
nhiều so với giá trị thực tế của bất động sản đó 
trên thị trường. Trong trường hợp này, việc áp 
dụng mô hình giá trị hợp lý lại trở nên phù hợp 
hơn mô hình giá gốc. 
Kế toán BĐSĐT theo mô hình giá trị hợp lý 
trong điều kiện có thị trường hoạt động sẽ đảm 
bảo thông tin tài chính được cung cấp, phản ánh 
trung thực mặt bằng giá thị trường hiện tại. Do 
vậy, thông tin tài chính đảm bảo tính thích hợp 
hơn so với các chính sách kế toán thay thế hiện 
hành. Kế toán theo mô hình giá trị hợp lý chú 
trọng đến các thuyết minh kèm theo đảm bảo 
thông tin có tính minh bạch cao. Đồng thời, 
ngay cả khi giá trị hợp lý chưa được chính thức 
sử dụng thì việc xác định giá trị bất động sản 
theo giá trị thị trường cũng đã được sử dụng 
trong phân tích tài chính cho nhiều mục đích 
khác nhau, trong đó có mục đích thẩm định cho 
vay và xác định hạn mức tín dụng. Việc sử dụng 
giá trị hợp lý trong kế toán sẽ tăng cường tính 
thống nhất và tính so sánh của thông tin tài 
chính trong hệ thống tài chính. 
3.3.2. Đề xuất giải pháp hoàn thiện kế toán 
xác định giá trị sau ghi nhận ban đầu về 
BĐSĐT theo mô hình giá trị hợp lý 
Về nguyên tắc, việc áp dụng mô hình giá 
trị hợp lý phải phù hợp với thông lệ quốc tế 
và điều kiện tại Việt Nam. VAS tiến tới việc 
sử dụng giá trị hợp lý là tất yếu nhưng cần 
phải có lộ trình hợp lý. 
Thứ nhất: Xây dựng và ban hành chuẩn 
mực kết toán (CMKT) Việt Nam về đo lường 
giá trị hợp lý và hoàn chỉnh hệ thống CMKT 
áp dụng giá trị hợp lý làm cơ sở đo lường 
chủ yếu. 
Vận dụng IFRS 13 - Đo lường giá trị hợp 
lý có hiệu lực từ ngày 01/01/2013, Bộ Tài 
chính nên ban hành VAS về đo lường giá trị 
hợp lý. Chuẩn mực này được xây dựng theo 
hướng tiếp cận và phù hợp IFRS 13. Từ đó, 
Kinh tế & Chính sách 
26 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ 3 - 2018 
hoàn chỉnh hệ thống CMKT áp dụng giá trị 
hợp lý làm cơ sở đo lường chủ yếu. Đối với 
kế toán bất động sản đầu tư, cần sửa đổi VAS 
05, trong đó quy định rõ các doanh nghiệp kế 
toán có thể lựa chọn chính sách kế toán theo 
mô hình giá trị hợp lý hoặc mô hình giá gốc 
trong việc ghi nhận giá trị của BĐSĐT sau khi 
nhận ban đầu. Đồng thời, bổ sung yêu cầu tất 
cả các đơn vị xác định giá trị hợp lý của 
BĐSĐT cho mục đích xác định giá trị (nếu 
đơn vị sử dụng mô hình giá trị hợp lý) hoặc 
cho mục đích trình bày (nếu đơn vị sử dụng 
mô hình giá gốc). 
Thứ hai: Xây dựng dữ liệu đầu vào theo 
cấp độ ưu tiên, để xác định giá trị hợp lý bất 
động sản đầu tư. 
Với 3 phương pháp kỹ thuật được áp dụng 
trong việc định giá, vấn đề quan trọng là phải 
lựa chọn các dữ liệu đầu vào để vận hành các 
mô hình này. Do tầm quan trọng của các dữ 
liệu đầu vào ảnh hưởng có tính quyết định đến 
chất lượng của thông tin kế toán bất động sản 
đầu tư. 
Thứ ba: Đề xuất phương pháp kế toán 
BĐSĐT theo mô hình giá trị hợp lý sau ghi nhận 
ban đầu. 
Đơn vị lựa chọn mô hình giá trị hợp lý đối 
với BĐSĐT sau ghi nhận ban đầu cần xác 
định toàn bộ BĐSĐT đang nắm giữ theo giá 
trị hợp lý, trừ những trường hợp giá trị hợp lý 
không thể xác định được một cách đáng tin 
cậy. Khi ghi nhận BĐSĐT theo giá trị hợp lý, 
nếu phát sinh lãi hoặc lỗ từ việc thay đổi của 
giá hợp lý của bất động sản đầu tư, đơn vị 
được hạch toán vào báo cáo lãi hoặc lỗ trong 
kỳ phát sinh. 
 “Nếu trước đây doanh nghiệp đã xác định 
giá trị một BĐSĐT theo giá trị hợp lý, doanh 
nghiệp cần tiếp tục xác định theo giá trị hợp lý 
cho tới khi thanh lý bất động sản hoặc cho tới 
khi bất động sản chuyển thành bất động sản 
chủ sở hữu sử dụng hoặc doanh nghiệp 
chuyển BĐSĐT sang mục đích bán trong chu 
kỳ kinh doanh thông thường, bất kể các giao 
dịch so sánh trên thị trường là không thường 
xuyên hoặc giá thị trường khó xác định được 
một cách chắc chắn” (IAS 40, Đoạn 55). 
(1) Khi chuyển đổi từ BĐSĐT được ghi 
nhận theo mô hình giá trị hợp lý sang hàng 
hóa bất động sản, doanh nghiệp ghi nhận giá 
gốc hàng hóa bất động sản theo giá trị hợp 
lý của BĐSĐT tại ngày chuyển đổi mục 
đích sử dụng. 
(2) Khi chuyển đổi từ BĐSĐT được ghi 
nhận theo mô hình giá trị hợp lý sang bất 
động sản chủ sở hữu sử dụng, doanh nghiệp 
ghi nhận nguyên giá của bất động sản chủ sở 
hữu sử dụng theo giá trị hợp lý của BĐSĐT 
tại ngày chuyển đổi mục đích sử dụng. 
(3) Đối với trường hợp bất động sản do 
chủ sở hữu sử dụng chuyển đổi thành 
BĐSĐT và được ghi nhận theo giá hợp lý, 
doanh nghiệp vẫn ghi nhận bất động sản đó là 
tài sản cố định cho tới thời điểm chuyển đổi, 
doanh nghiệp khấu hao tài sản và ghi nhận mọi 
khoản lỗ phát sinh do tổn thất tài sản. Khi 
chuyển đổi, kế toán ghi nhận BĐSĐT theo giá 
trị hợp lý tại ngày chuyển đổi mục đích sử 
dụng. Đồng thời, ghi nhận khoản chênh lệch 
đánh giá lại giữa giá trị ghi sổ của bất động 
sản chủ sở hữu sử dụng và giá trị hợp lý của 
BĐSĐT tại ngày chuyển đổi. Như vậy, kế toán 
phải làm những bước sau: 
- Vẫn ghi nhận bất động sản đó theo quy 
định của CMKT về tài sản cố định cho đến 
ngày chuyển đổi; 
- Xác định giá trị hợp lý của bất động sản tại 
ngày chuyển đổi; 
- Xử lý các khoản chênh lệch giữa giá trị ghi 
sổ của bất động sản và giá trị hợp lý của bất 
động sản tại ngày chuyển đổi. 
(1) Nếu giá trị hợp lý của bất động sản tại 
ngày chuyển đổi thấp hơn giá trị ghi sổ của tài 
sản, tài sản này được ghi nhận theo mô hình giá 
gốc theo quy định của chuẩn mực liên quan đến 
tài sản chủ sở hữu sử dụng thì kế toán sẽ ghi 
nhận khoản chênh lệch vào báo cáo lãi, lỗ. Ví 
dụ: Nếu giá trị ghi sổ của tài sản là 200 và giá 
trị hợp lý của tài sản là 180 thì kế toán sẽ ghi 
nhận 20 vào báo cáo lãi, lỗ. 
(2) Nếu giá trị hợp lý của bất động sản cao 
hơn so với giá trị ghi sổ, khoản chênh lệch 
này được xử lý như sau: 
+ Khoản chênh lệch này sẽ được ghi nhận 
vào báo cáo lãi, lỗ trong phạm vi khoản lỗ tổn 
thất tài sản trước đó doanh nghiệp đã ghi 
nhận. Giá trị được ghi nhận vào báo cáo lãi, lỗ 
sẽ không được vượt quá giá trị cần để hoàn 
Kinh tế & Chính sách 
 TẠP CHÍ KHOA HỌC VÀ CÔNG NGHỆ LÂM NGHIỆP SỐ 3 - 2018 27 
nhập, giá trị ghi sổ trở về giá trị ghi sổ mà đã 
được xác định (chưa bao gồm việc trích khấu 
hao) như chưa có bất kỳ khoản lỗ tổn thất nào 
được ghi nhận; 
+ Phần còn lại của khoản chênh lệch 
được ghi nhận vào tài sản thuần như là một 
khoản thặng dư do đánh giá lại giá trị tài sản 
thuộc vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp. 
IV. KẾT LUẬN 
Trong bối cảnh Việt Nam, dưới góc nhìn 
của những người quan tâm thì việc áp dụng 
Chuẩn mực kế toán quốc tế và chuẩn mực báo 
cáo tài chính quốc tế là cần thiết và gần như 
phải áp dụng ngay lập tức. Các cơ quan ban 
hành chính sách và Hiệp hội nghề nghiệp phải 
ban hành ngay khung pháp lý đầy đủ về kế 
toán cho phù hợp với thông lệ quốc tế và áp 
dụng ngay Chuẩn mực báo cáo tài chính quốc 
tế toàn bộ hoặc Chuẩn mực báo cáo tài chính 
quốc tế có sửa đổi cho phù hợp với điều kiện 
Việt Nam. Mới nhất, ngày 22/12/2014 Bộ Tài 
chính ban hành Thông tư số 200 và Thông tư 
số 202 về Chế độ kế toán doanh nghiệp và lập 
báo cáo tài chính hợp nhất, để đưa chế độ kế 
toán và lập Báo cáo tài chính của Việt Nam 
tiến lại gần hơn với các tiêu chuẩn quốc tế 
trong chuẩn mực kế toán quốc tế. Tuy rằng, 
chuẩn mực kế toán Việt Nam được xây dựng 
dựa trên IAS/IFRS nhưng vẫn có nhiều điểm 
khác biệt so với IAS/IFRS về việc vận dụng 
mô hình giá gốc, mô hình giá trị hợp lý đối với 
kế toán bất động sản đầu tư. Việt Nam đang 
trong tiến trình hội nhập với rất nhiều khó khăn 
và thử thách, song trong xu hướng toàn cầu 
hóa kinh tế với sự trưởng thành của các công 
ty đa quốc gia, các tổ chức kinh tế thế giới và 
khu vực, đặc biệt là sự lớn mạnh của các doanh 
nghiệp trong nước đã tạo cho nền kinh tế Việt 
Nam những cơ hội lớn để hòa nhập và phát 
triền kinh tế. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. IASB, IAS 40. Investment Propert. 
2. IFRS, IASB and FASB. Issue common fair value 
measurement and disclosure requirements. 
M+May+2011.htm. 
3. ACCA (2017). Tài liệu khóa đào tạo IFRS ACCA. 
4. Bộ Tài chính (2015). Thông tư 200/2014/TT-BTC 
ngày 22/12/2014 về chế độ kế toán doanh nghiệp. Nhà 
xuất bản Tài chính. 
5. Hà Thị Thúy Vân (2016). Kế toán bất động sản 
đầu tư: thực trạng và định hướng hoàn thiện. Tạp chí Tài 
chính, số tháng 4/2016, trang 45-47. 
TREND FOR ADOPTION APPLICATION OF INTERNATIONAL ACCOUNTING 
STANDARD No. 40 (IAS 40) - INVESTMENT PROPERTY IN VIETNAM 
Hoang Vu Hai1, Nguyen Tien Thao2, Tran Ngoc Viet Anh3 
1,2,3Vietnam National University of Forestry 
SUMMARY 
In April 2001 the International Accounting Standards Board (the Board) adopted IAS 40 Investment 
Property, which had originally been issued by the International Accounting Standards Committee in April 
2000. That Standard had replaced some parts of IAS 25 Accounting for Investments, which had been 
issued in March 1986 and had not already been replaced by IAS 39 Financial Instruments: Recognition and 
Measurement. Investment property is a relatively new category but it is an important investment channel and 
an accounting object in the enterprise. The Vietnamese Accounting Standards (VAS) and the International 
Accounting Standards (IAS) regulated accounting contents reflecting investment property. According the 
International Accounting Standard number 40 (IAS 40) – investment property has been changed and updated 
new contents which have not been updated in the current accounting system of Vietnam. As a result, when 
enterprises record investment property, it does not match with IAS. The article provides the main contents 
related to the distinction and recordation of investment property in accordance with international accounting 
standards. At the same time, based on the current situation in Vietnam, it will orientate the implementation of 
IAS 40 in Vietnam. 
Keywords: Fair value, history cost, International Accounting Standards No 40 (IAS 40), investment property. 
Ngày nhận bài : 19/4/2018 
Ngày phản biện : 15/5/2018 
Ngày quyết định đăng : 28/5/2018