Báo cáo phân tích ngành bất động sản - Nguyễn Lý Thanh Lương

Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
BÁO CÁO PHÂN TÍCH 
NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN 
MỘT BÁO CÁO NGHIÊN CỨU VÀ TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG 
SẢN VIỆT NAM NĂM 2017 VÀ TRIỂN VỌNG TĂNG TRƯỞNG 2018 
-12/01/2018- 
Báo cáo phân tích ngành bất động sản 
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
TIÊU ĐIỂM THỊ TRƯỜNG 
NỀN KINH TẾ VIỆT NAM 1 NĂM QUA 
GDP tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong chu kỳ 10 năm 
Kết thúc năm 2017, nền kinh tế Việt Nam ghi nhận 
mức tăng trưởng GDP cao nhất trong chu kỳ 10 
năm với mức tăng trưởng 6.8% theo Tổng Cục 
thống kê tính đến Q4/2017. Mức tăng trưởng 6.8% 
đã vượt qua chỉ tiêu được đề ra vào Q1/2017 cho 
thấy sự tích cực rõ rệt về tổng thể mặt bằng kinh tế 
chung. Thu nhập bình quân trên đầu người được 
nâng lên con số 2.385 USD/người, tăng 170 
USD/người (+7.67%). 
 Nguồn: NDH 
Chỉ số lạm phát được giữ ở mức an toàn 
CPI bình quân cả năm 2017 chỉ tăng 3,53%. Như việc 
mục tiêu kiếm soát lạm phát dưới 4% đã hoàn thành 
.Trong năm vừa rồi mức tăng CPI chủ yếu đến từ 
điều chỉnh giá trong ngành dịch vụ y tế ở các cấp địa 
phương còn mức giảm được ghi nhận ở nhóm thực 
phẩm tiêu dùng với mức giảm 2,6% so với năm 
2016. Đồng thời ngân hàng nhà nước về cơ bản đã 
áp dụng được những chính sách tiền tệ hợp lý và 
kiểm soát lạm phát thành công. 
 Vốn đầu tư nước ngoài tăng trưởng vượt trội, vượt mốc 10 năm 
Cụ thể, dòng vốn FDI đạt kỷ lục, trong đó FDI đăng ký đạt 35,88 tỷ USD và vốn FDI thực hiện lên tới 17,5 
tỷ USD. Điều này chứng tỏ năm vừa rồi Việt Nam đã tạo được sự chú ý của các nhà đầu tư nước ngoài 
với một tình hình vĩ mô tích cực & ổn định cũng như một thị trường còn nhiều tiềm năng phát triển 
trong tương lai. Việc thành công của đại hội APEC diễn ra trong năm vừa qua cũng góp một phần đáng 
kể để đem lại động lực và niềm tin khi đầu tư vào thị trường mới nổi như Việt Nam 
Báo cáo phân tích ngành bất động sản 
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
Nguồn: NDH Nguồn: NDH 
Nguồn vốn FDI năm 2017 đến từ 125 quốc gia và vùng lãnh thổ. Trong đó Hàn Quốc là quốc gia 
đầu tư lớn nhất với 57,66 tỷ USD, chiếm 18% tổng vốn đầu tư và sau đó là Nhật Bản với 49,46 tỷ 
USD chiếm 15.5% tổng vốn đầu tư. Nguồn vốn này được phân bố ở 4 khu vực chính trên cả 
nước đó là Hà Nội, Bình Dương, Đồng Nai và TP.HCM. Trong đó TP.HCM chiếm tỷ trọng FDI lớn 
nhất với 49,46 tỷ USD với 15.5% tổng FDI, Hà Nội xếp thứ 4 với 8.5% tỷ trọng tương ứng với 
28,28 tỷ USD tổng vốn FDI tính đến nay. 
Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo thu hút vốn FDI cao nhất, đạt 9,5 tỷ USD, chiếm 49,3% 
tổng FDI, theo sau lần lượt là ngành sản xuất, phân phối điện, khí, nước, điều hòa với 5,3 tỷ 
USD, ngành khai khoáng với 1,3 tỷ USD và ngành bán buôn và bán lẻ với hơn 0,9 tỷ USD. Hoạt 
động kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ năm, thu hút khoảng 0,7 tỷ USD, trong đó có 39 
dự án đăng ký cấp mới với 0,5 tỷ USD. 
Doanh nghiệp đăng ký cấp mới tăng: 
Chỉ trong vòng 6 tháng đầu năm 2017, 
số lượng doanh nghiệp đăng ký thành 
lập mới tăng khoảng 12,4% so với cùng 
kỳ năm ngoái. Số lượng doanh nghiệp 
đăng ký thành lập mới chiếm 61,276%, 
và tăng 39,4% so với cùng kỳ năm 2016. 
Số vốn đăng ký thành lập mới trung 
bình khoảng 9,7 tỷ đồng tăng 24%. 
Ngoài ra, lĩnh vực kinh doanh bất động 
sản cũng ghi nhận mức tăng 68,3% số 
lượng doanh nghiệp đăng ký, với hơn 
2,3 nghìn doanh nghiệp, chiếm 3,7% 
trong tổng số doanh nghiệp đăng ký Nguồn: Bộ Công Thương 
Báo cáo phân tích ngành bất động sản 
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
thành lập mới. Tuy số lượng các doanh nghiệp giải thể đã giảm 1,2% so với cùng kỳ năm trước 
với 5.443 doanh nghiệp nhưng số lượng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động kinh doanh đạt 
đến 37.907 doanh nghiệp, tăng 21,8% so với năm 2016 
Doanh thu bán lẻ và lượng khách quốc tế tăng mạnh: 
Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ 
tiêu dùng trong 6 tháng đầu năm 2017 
tăng 10,1%. Lượng khách quốc tế đến 
Việt Nam tăng 30,2% so với cùng kỳ 
năm trước, ước tính hơn 9,4 triệu lượt 
khách nước ngoài trong 9 tháng đầu 
năm. Theo quốc tịch khách, Trung Quốc 
vẫn là thị trường dẫn đầu với gần 1,9 
triệu du khách, tăng đáng kể 56,7% so 
với cùng kỳ năm 2016. Nga là thị trường 
có lượng khách đến Việt Nam lớn thứ 
hai, tăng 53,4% theo năm. 
 Nguồn: Bộ VH & DL 
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1 NĂM QUA 
Tổng quan thị trường 
Thị trường bất động sản năm 2017 
được đánh giá là khởi sắc, có tính ổn 
định và có mức độ rủi ro thấp. Lượng 
tồn kho bất động sản có mức giảm 
31% trong vòng 12 tháng. Dư nợ tín 
dụng kinh doanh BĐS tăng 13,3%. 
Nguồn cung bất động sản đều tăng 
hoặc ổn định trong 4 phân khúc bất 
động sản chính mà báo cáo sẽ tập 
trung phân tích đó là: văn phòng, nhà 
ở, bán lẻ, khu công nghiệp. Nhu cầu 
bất động sản ở mức khả quan và tăng 
trưởng tốt, tuy có sự giảm nhẹ ở một 
số phân khúc nhưng nhìn về tổng thể 
vẫn duy trì được sức tiêu thụ 
Báo cáo phân tích ngành bất động sản 
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
Số liệu GDP 2017 cũng như số liệu dự án mở bán và giao dịch thành công trong năm vừa rồi do 
CBRE công bố cho thấy thị trường bất động sản trong năm nay khả quan hơn nhiều so với 
những dự đoán đầu năm về một sự chững lại trong tăng trưởng ngành. Nguồn vốn FDI kỷ lục 
trong năm 2017 đã thúc đẩy nguồn cung bất động sản tăng trưởng nhanh cùng với nguồn cầu 
vẫn còn sức nóng, tuy có dấu hiệu chậm lại ở những phân khúc cao cấp nhưng cũng gia tăng 
mạnh mẽ ở những phân khúc mới nổi ví dụ như phân khúc condotel hay phân khúc đất nền. 
Trong năm 2017, ơ cả hai thi trường bất động sản thì thị trường Tp HCM giao dịch sôi động hơn 
hẳn so với thị trường Hà Nội, nguồn cung – cầu và biến động giá mạnh mẽ hơn trong khi tình 
hình miền Bắc chỉ tăng nhẹ hoặc ổn định, một phần cũng có thể do độ trễ của thị trường Hà 
Nội. Nhìn về tổng quan, năm vừa qua ngành bất động sản chứng kiến hai biến động lớn nằm ở 
phân khúc đất nền vùng ...  trong ngành là công ty cổ phần địa ốc Novaland. Đồng thời cả năm vừa rồi chứng kiến sự 
thăng hoa của nhóm ngành bất động sản với mức tăng giá một năm lên tới 94.01%. Nhiều cổ 
phiếu của doanh nghiệp bất động sản đã tăng bằng lần như LDG, NLG, DXG, PDR, 
Thực tế rằng trong năm vừa rồi, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản được 
công bố rất tốt. Việc thị trường nhà đất hấp thụ tốt và nguồn vốn FDI đổ vào thị trường tài 
chính đã tạo nên tính sôi động của nhóm ngành này, đặc biệt là thúc đẩy rất nhiều những hoạt 
động gọi vốn qua hình thức cổ phần. Nguồn vốn này sau đó tiếp tục được các doanh nghiệp đầu 
tư mở rộng nguồn cung sản phẩm của mình ở các phân khúc, tạo thêm nhiều lợi nhuận và 
doanh thu trong chuỗi giá trị thương hiệu của mình. Cũng phải kể đến tác động của một số sự 
kiện trong ngành năm vừa rồi đã giúp các doanh nghiệp tăng trưởng doanh thu ở mức cao 
trong năm vừa rồi như việc sốt đất nền quận 9 đã giúp cho các doanh nghiệp bất động sản hoạt 
động trong khu vực quận 9 và có các dự án liên quan đã rất nhanh chóng được hấp thụ như 
LDG, NLG, DXG, PDR, SCR. Lượng tồn kho của các doanh nghiệp này đã giảm đáng kể trong giai 
đoạn nửa năm 2017 vừa rồi , quay vòng vốn rất nhanh và thu hút được sự chú ý của nhiều nhà 
đầu tư. Các nền tảng tích lũy và hỗ trợ còn lại bao gồm nhịp tăng chung của thị trường và bùng 
nổ hoạt động trên sàn. Nhìn chung, khi dòng vốn mới mạnh mẽ đổ vào, chúng thường tìm đến 
các cơ hội nằm ở các doanh nghiệp bị định giá thấp và có triển vọng mạnh mẽ trong tương lai. 
Trong đó thì hầu như đến 70% các doanh nghiệp bất động sản trên sàn chưa được ghi nhận hết 
giá trị nội tại do đó đã tăng giá rất nhanh trong một thị trường hiệu quả cao như năm vừa rồi 
Báo cáo phân tích ngành bất động sản 
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
Bất động sản giai đoạn mới: Sẽ trưởng thành hơn 
Bước sang năm 2018, ngành bất động sản được đánh giá là sẽ trở nên chuyên nghiệp hơn với 
một loạt những chính sách và thay đổi mới nhằm siết chặt quy hoạch, thực hiện triển khai tính 
minh bạch của thị trường thông qua những thông tin “mở” hơn. Các biện pháp quản lý sẽ được 
thực thi và thị trường sẽ sớm tập trung hóa thành một hệ quy củ và có tính nghiêm ngặt cao, 
giúp cải thiện môi trường kinh doanh bất động sản và thúc đẩy hoạt động trong ngành trở nên 
sôi động hơn và hấp dẫn hơn. 
Chu kỳ phát triển chung của thị trường bất động sản: 
 Đặc điểm Giao dịch Nguồn vốn Chủ thể tham gia 
Sơ khai 
 Thị trường phát triển tự phát. 
 Tồn tại chế độ đa sở hữu đất đai. 
 Chưa có văn bản pháp quy điều 
chỉnh thị trường. 
 Các bên tham gia 
tự thỏa thuận. 
 Nguồn vốn (VNĐ, USD, 
vàng) giao dịch chủ yếu 
là tiền tích lũy trong dân 
chúng. 
 Ngân hàng chưa phát 
triển dịch vụ cho vay 
BĐS. 
 Cá nhân, hộ gia đình 
Tập trung 
(Hiện tại) 
 Luật đất đai ra đời. 
 Kinh tế mở cửa, nhu cầu nhà ở 
và văn phòng tăng, dịch vụ cho 
thuê BĐS ra đời. 
 Thị trường sôi động và phát triển 
từng ngày. 
 Giá đất tăng lên rất cao. Đầu cơ 
BĐS xuất hiện. 
 Phần đông dự án nhà ở tập 
trung vào phân khúc khách hàng 
có thu nhập khá và cao, nhu cầu 
về nhà ở cho người thu nhập thấp 
rất lớn nhưng chưa được quan 
tâm đúng mức. 
 Thông tin đa dạng, 
phong phú. Đồng 
USD được dùng phổ 
biến để tính giá BĐS. 
 Các giao dịch có 
tính pháp lý cao hơn, 
được chuyên nghiệp 
hóa qua các sàn giao 
dịch địa ốc. 
 Cung & cầu hàng 
hóa phát triển nhanh 
chóng cả về số lượng 
& chất lượng. 
 Bên cạnh tiền tiết kiệm 
nhiều năm trong dân 
còn có thêm tiền tích lũy 
từ lao động, sản xuất 
kinh doanh. 
 Tín dụng BĐS phát 
triển, ngân hàng giới 
thiệu các hoạt động cho 
vay thế chấp. 
 Quỹ phát triển nhà ở, 
ngân hàng phát triển 
nhà được thành lập. 
 FDI, kiều hối chảy vào 
Việt Nam và một phần 
vào BĐS. 
 Thành viên truyền 
thống (cá nhân, hộ gia 
đình). 
 Doanh nghiệp nhà 
nước được giao quản lý 
nhà, đất thuộc sở hữu 
nhà nước và đầu tư 
phát triển hạ tầng các 
khu đô thị mới. 
 Các công ty/trung 
tâm địa ốc, dịch vụ BĐS 
trong và ngoài nước có 
mặt ở khắp nơi. 
 NĐTNN tham gia thị 
trường. 
Chuyên 
môn hóa 
 Hệ thống quy phạm pháp luật 
điều tiết thị trường từng bước 
được hoàn thiện. 
 Nhà nước thực hiện chiến lược 
quy hoạch đô thị và phát triển 
CSHT đồng bộ. 
 Các doanh nghiệp BĐS chuyên 
môn hóa vào từng phân khúc có 
thế mạnh và nhắm đến người mua 
phù hợp. 
 Sản phẩm BĐS đa 
dạng, chuyên biệt 
(nhà ở, văn phòng, 
công nghiệp). 
 Hoạt động thị 
trường lành mạnh và 
hiệu quả hơn. 
 Thông tin thị 
trường được cải 
thiện tiến tới sự 
minh bạch 
 Nguồn vốn cho BĐS 
mở rộng như Quỹ tín 
thác đầu tư BĐS, cho vay 
tái thế chấp nhà ở, Quỹ 
tiết kiệm nhà ở cho 
người thu nhập thấp 
 Cá nhân, tổ chức 
trong và ngoài nước. 
Báo cáo phân tích ngành bất động sản 
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
Chứng 
khoán 
hóa 
 Quy mô mở rộng vô cùng lớn, 
ngành BĐS phát triển tương quan 
cùng ngành tài chính nói riêng và 
nền kinh tế nói chung. 
 Doanh nghiệp BĐS có thể phát 
hành cổ phiếu/chứng chỉ cho từng 
dự án. 
 Các khoản nợ BĐS được “chứng 
khoán hóa”. 
 Ai cũng có thể 
tham gia giao dịch 
trên thị trường BĐS. 
 Hoạt động thị 
trường có mức độ 
minh bạch cao. 
 Vốn cổ phần: nhà đầu 
tư cá nhân, quỹ hưu trí, 
REITs, công ty bảo hiểm, 
quỹ mạo hiểm 
 Tài trợ nợ: (1) Sơ cấp 
(trực tiếp từ người cho 
vay); (2) Thứ cấp (chứng 
khoán hóa nợ). 
 Cá nhân, tổ chức 
trong và ngoài nước. 
Nguồn: FPTS 
Có thể thấy rõ được rằng hiện tại thị trường đang trong chu kỳ tập trung, với lượng tham gia 
của ngày càng nhiều các đôi tượng. Luật hiện hành vẫn ở trạng thái sơ khai và còn nhiều bất cập 
trong vấn đề quy hoạch hóa đô thị. Về thông tin, nguồn thông tin hiện tại còn chưa minh bạch, 
nhiều nơi vẫn bị hiện tượng “thôi giá”, thông tin đăng nhưng không đúng làm sai lệch sự thật 
(vụ việc công ty địa ốc Alibaba). Trong năm 2017 vừa rồi, đã có nhiều lúc thị trường xuất hiện 
những bong bóng ảo đến từ động thái của nhiều phương pháp không minh bạch với mục đích 
thu lợi bất hợp pháp đã khiến cho chính quyền phải mạnh tay xử lý chặt và kiểm soát các hoạt 
động khiến cho độ uy tín về môi trường đầu tư vẫn chưa rõ ràng và làm giảm sức hút về trung 
hạn của ngành bất động sản. Về mặt tích cực, các giao dịch đã trở nên chuyên nghiệp hơn qua 
các nhà môi giới có uy tín, nguồn vốn huy động được mở rộng ra từ hoạt động sản xuất kinh 
doanh và tín dụng của các tổ chức tài chính. Về căn bản, thị trường tuy vẫn đang trong giai 
đoạn tập trung nhưng cũng đã có những dấu hiệu chuyển mình đầu tiên sang thị trường chuyên 
môn hóa, tập trung nhiều hơn vào tính pháp lý cũng như sự quan tâm của nhiều tổ chức lớn 
trong và ngoài nước. 
 Kỳ vọng trong năm 2018, Luật Nhà ở và Đất Đai sẽ tiếp tục được hoàn thiện và bổ sung , thắt 
chặt tính pháp lý với từng phân khúc đầu tư, công bố thông tin chính xác và rộng rãi hơn trên 
các kênh thông tin đại chúng, giảm thiểu tối đa sự thiếu minh bạch trong ngành nghề này. Sự 
chuyển mình có thể sẽ ở tốc độ vừa phải khi mà vẫn còn nhiều trở ngại ở việc cải tổ thông tin và 
luật pháp nhưng tuy nhiên trong tầm nhìn từ 2-3 năm nữa, thị trường sẽ chuyển mình chính 
thức sang giai đoạn chuyên môn hóa và tiến tới chứng khoán hóa, tạo đà cho sự bùng nổ của 
bất động sản trong xã hội như một kênh đầu tư chuyên nghiệp và an toàn cao. Tuy nhiên vẫn 
nhấn mạnh rằng để việc chuyển mình trong môi trường đầu tư được diễn ra đúng với kế hoạch 
và nhanh chóng, thị trường rất cần 3 yếu tố kết hợp: sự chặt chẽ của bộ máy nhà nước, sự minh 
bạch tự nguyện của doanh nghiệp bất động sản và sự tỉnh táo của các nhà đầu tư. Việc xúc tiến 
cả ba yêu tố sẽ là vấn đề quan trọng để quyết định được đà tăng trưởng bền vững của ngành 
đồng thời cũng sẽ tạo ra nền tảng vững chắc – một môi trường kinh doanh chủ động – làm 
nòng cốt để trụ vững thị trường trước những biến động có thể xảy ra trong những khoảng thời 
gian tiếp theo. 
Báo cáo phân tích ngành bất động sản 
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
LUẬN ĐIỂM ĐẦU TƯ 
Xu hướng đầu tư 2018 
Theo nhận định của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam trong báo cáo vừa mới công bố, năm 
2018 được dự báo tiếp tục là một năm thành công đối với thị trường bất động sản trên toàn 
quốc với bốn xu hướng chính. 
 Xu hướng thị trường bất động sản nhà ở: 
Tiếp tục sức hút bền bỉ trong năm 2017, xu hướng nhà ở được dự báo sẽ có sức tiêu thụ 
tốt ở tất cả các phân khúc. Xu hướng chủ đạo là nguồn cung nhà ở vừa túi tiền sẽ phát 
triển mạnh trong năm nay sau một năm chưa hoàn toàn đạt được kỳ trong khi nhà ở cao 
cấp sẽ có nguồn cung ổn định hơn, có thể tăng nhẹ qua một số dự án lớn ở TP HCM 
nhưng tại Hà Nội được dự báo là sẽ giảm vì đã không còn đủ quỹ đất phù hợp để phát 
triển phân khúc này. Tuy nhiên, sức tiêu thụ có thể không tăng nhiều, dẫn đến cạnh 
tranh trong việc bán hàng sẽ mạnh hơn. Giá bất động sản khó có sự tăng đột biến nhưng 
dự báo mức tăng khoảng 5% cho cả năm. 
 Xu hướng căn hộ khách sạn (condotel): 
 Là một hiện tượng mới nổi trong năm 2017 với sự nổi trội trong lượng cung – cầu cũng 
như giao dịch trên các phân khúc của thị trường bất động sản, condotel được dự báo 
tiếp tục phát triển rất mạnh mẽ tại các thành phố du lịch, đặc khu kinh tế mới thành lập 
trong giai đoạn 2018-2020. Tuy nhiên, rủi ro nằm ở sự phát triển ồ ạt loại hình này có 
thể làm dư cung cục bộ trong ngắn hạn, dẫn đến khó có thể tăng giá cho phân khúc bất 
động sản này dẫn đến việc sinh lời kém hiệu quả hơn so với kỳ vọng. Đồng thời, quyền 
sở hữu lâu dài đối với loại hình bất động sản condotel có được Quốc hội chấp thuận hay 
không cũng là một rào cản tâm lý rất lớn đối với nhà đầu tư và có thể sẽ ảnh hưởng lớn 
tới tiến độ phát triển của thị trường này. 
 Xu hướng đầu tư đất nền: 
Năm 2017, thị trường đất nền nổi lên với cơn “sốt đất vùng ven” khiên giá cả của phân 
khúc này tăng đến chóng mặt. Trong cùng một năm thị trường chứng kiến 2 cơn sốt đất 
ở giai đoạn đầu năm và cuối năm 2017 với mức tăng lên đến kỷ lực. Việc cơ sở hạ tầng 
phát triển rất nhanh ở các quận quanh trung tâm TP HCM đã khiến cho nhiều người tập 
trung vào giao dịch xung quanh các khu vực “nóng” của tụ điểm phát triển cơ sở hạ tầng 
(cầu, quốc lộ, metro). Tuy cơn sốt này cũng đã giảm được phần nào nhiệt qua các chính 
sách thắt chặt giao dịch ảo của chính phủ, nhưng tuy nhiên nguồn cầu cho thị trường 
Báo cáo phân tích ngành bất động sản 
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
này vẫn rất lớn xung quanh các tụ điểm nóng của hạ tầng. Với việc nhiều dự án giao 
thông được dự kiến sẽ hoàn thành trong giai đoạn 1-2 năm tới, đất nền ở đây sẽ tiếp tục 
là tâm điểm nóng để tập trung đầu tư trong thời gian tới. 
Bên cạnh những xu hướng được đề cập ở trên, việc thu hút dòng vốn FDI và lượng khách du lịch 
quốc tế cao kỷ lục trong năm 2017 cũng tạo sự kỳ vọng về tiềm năng tăng trưởng dài hạn và 
nhu cầu về văn phòng, mặt bằng sản xuất, chỗ ở, bất động sản lưu trú cho chuyên gia, người lao 
động và khách du lịch. Dự kiến phân khúc này tuy không tăng trưởng mạnh mẽ nhưng sẽ giữ 
được sự ổn định trong năm 2018. 
Rủi ro đầu tư & thách thức 
Theo Hiệp hội Bất động sản, thị trường Việt Nam vẫn còn tồn tại những thách thức lớn từ nhiều 
năm qua đối với thị trường bất động sản chưa được tháo gỡ, đó là vấn đề về nguồn vốn dài hạn 
cho phát triển và tạo lập bất động sản, vấn đề nợ xấu ngân hàng, các vấn đề về thông tin, minh 
bạch trên thị trường, thủ tục hành chính, đất đai, dự án vẫn hết sức phức tạp và mất thời gian. 
Ngoài ra còn có các vấn đề tiêu cực, lợi ích nhóm, tham nhũng trong lĩnh vực đất đai vẫn chưa 
có những chuyển biến cơ bản sẽ là các trở ngại rất lớn khiến chi phí phát triển dự án bất động 
sản ngày một tăng cao, khoảng cách thu nhập và giá nhà vẫn ngoài tầm với của đa số người lao 
động. Những trở ngại này có thể sẽ gây khó khăn trong việc đầu tư cũng như kìm hãm đà phát 
triển của thị trường khiến cho lợi nhuận có thể sẽ không được như kỳ vọng. 
Kết luận 
Thị trường BĐS 2017 để lại nhiều dấu ấn nổi bật. Từ câu chuyện sốt đất nền, bùng nổ bất động 
sản nghỉ dưỡng, bùng nổ tranh chấp địa ốc, dòng vốn FDI ồ ạt đổ vào Việt Nam và sự mở cửa 
chính sách cho người nước ngoài vào mua nhà, thị trường đang chứng kiến sự biến chuyển 
mãnh liệt trên mọi mặt của ngành. Trong giai đoạn này, cơ hội mở rộng đối với tất cả mọi đối 
tượng cũng như sự cạnh tranh sẽ trở nên gay gắt hơn khi tiềm năng của bất động sản Việt Nam 
càng ngày càng sáng rõ, thu hút sự đầu tư mới trên mọi phân khúc còn tiềm năng nhằm khai 
thác hết tiềm lực phát triển hạ tầng đô thị của một nền kinh tế mới nổi. Tuy nhiên, vẫn phải chú 
ý đến những rủi ro tiềm ẩn trong thị trường địa ốc và thực hiện kiểm soát rủi ro nhằm đảm bảo 
tính hiệu quả và an toàn trong chiến lược đầu tư của mình. 
Báo cáo phân tích ngành bất động sản 
Nguyễn Lý Thanh Lương – Chuyên ngành tài chính kinh tế- 
HỆ THỐNG KHUYẾN NGHỊ 
Khuyến nghị được đưa ra dựa trên mức tăng/giảm tuyệt đối của giá cổ phiếu để đạt đến giá 
mục tiêu, được xác định bằng công thức (giá mục tiêu - giá hiện tại)/giá hiện tại và không liên 
quan đến hoạt động thị trường. 
Liên hệ 
Nguyễn Lý Thanh Lương 
Chuyên ngành tài chính – kinh tế 
Đại học RMIT Hà Nội – 521 Kim Mã, Ba Đình, Hà Nội 
Số điện thoại : 0165 607 66 99 
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Những thông tin sử dụng trong báo cáo được thu thập từ 
những nguồn đáng tin cậy và tác giả không chịu trách nhiệm về tính chính xác của chúng. 
Quan điểm thể hiện trong báo cáo này là của tác giả và không nhất thiết liên hệ với quan 
điểm chính thức của tổ chức hay cá nhân nào. Không một thông tin cũng như ý kiến nào 
được viết ra nhằm mục đích quảng cáo hay khuyến nghị mua/bán bất kỳ chứng khoán nào. 
Báo cáo này không được phép sao chép, tái bản bởi bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào khi 
chưa được phép của tác giả.