Bài giảng Thị trường bất động sản và dự báo cơ hội đầu tư

TÀI CHÍNH - Tháng 2/2017
63
Tồn kho bất động sản giảm
BĐS tồn đọng luôn là yếu tố gây trở ngại cho 
phát triển thị trường BĐS. Một mặt, thể hiện sự 
lãng phí nguồn lực; Mặt khác, làm suy giảm nguồn 
lực tài chính cho đầu tư BĐS. Tính đến cuối năm 
2013, lượng vốn trong kho BĐS tồn đọng được ước 
tính khoảng hơn 100 nghìn tỷ đồng. Đến năm 2014, 
lượng vốn tồn đọng này đã giảm 1/2, chủ yếu bằng 
cách chuyển đổi dự án cho phù hợp. Kể từ tháng 
1/2015 tới tháng 9/2016, lượng vốn tồn đọng trong 
các dự án BĐS tồn kho đã giảm từ 73,2 nghìn tỷ 
đồng xuống còn 33,6 nghìn tỷ đồng. Riêng năm 
2016, lượng vốn tồn kho giảm xấp xỉ từ 1.000 tới 
2.000 tỷ đồng/tháng. Tuy nhiên, số tồn kho còn lại là 
loại khó giải quyết, vì thường không bảo đảm điều 
kiện làm chỗ ở. 
Tín dụng bất động sản có chiều hướng tăng
Mặc dù tín dụng BĐS trong năm 2016 đã có chiều 
hướng tăng mạnh, nhưng cho thấy nhiều dấu hiệu 
rủi ro xuất hiện, nhất là trong cơ chế thế chấp bằng 
BĐS tại các ngân hàng thương mại. 
“Sức nóng” đối với từng phân khúc thị trường
Về phân khúc khu công nghiệp: Đây là phân khúc 
có tính biệt lập khá cao, được hình thành và triển 
khai dựa trên quy hoạch công nghiệp hóa của Chính 
phủ và UBND cấp tỉnh. Đối với phân khúc này, tình 
trạng chung vẫn là cung tăng nhanh hơn cầu và 
mức độ lấp đầy vẫn chỉ ở mức xấp xỉ khoảng 50%. 
Về phân khúc văn phòng cho thuê: Phân khúc 
này đã được hình thành từ những ngày đầu đổi 
mới ở các đô thị lớn Việt Nam, sức phát triển 
luôn phụ thuộc vào độ “nóng” của nền kinh tế. 
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ DỰ BÁO CƠ HỘI ĐẦU TƯ
GS.,TSKH. ĐẶNG HÙNG VÕ
Bối cảnh chung của thị trường bất động sản cho thấy, khả năng “sốt cao” vẫn chưa thể xảy ra tức 
thời, song thị trường bất động sản năm 2017 dự báo sẽ có “sức nóng” cao hơn so với năm 2016. 
Tâm lý thị trường theo đó cũng sẽ có nhiều thay đổi, cơ bản là lấy lại niềm tin của nhà đầu tư và tỷ 
lệ đầu tư thị trường bất động sản có xu hướng tăng lên. Đây chính là điểm khác biệt lớn giữa năm 
2016 và năm 2017. 
Từ khóa: Bất động sản, tín dụng, thị trường, nhà đầu tư, nhà ở
Ngày nhận bài: 2/1/2017
Ngày chuyển phản biện: 4/2/2017
Ngày nhận phản biện: 13/1/2017
Ngày chấp nhận đăng: 15/1/2017
General prospect of real estate market 
shows that the possibility of “high fever” may 
not happen at present, however, real estate 
market in 2017 is forecast to be highly heated. 
Market psychology, therefore, will be changed 
in the manner to recover confidence of the 
investors and increase the investment rate 
for real estate. This is the most different point 
between the two years.
Keywords: Real estate, credit, market, investors, 
housing
Tổng quan thị trường bất động sản năm 2016 
Giao dịch trên thị trường ổn định
Thống kê cho thấy, lượng giao dịch trên thị 
trường bất động sản (BĐS) năm 2016 bảo đảm tính 
ổn định khá cao, không có biểu hiện suy giảm nhưng 
cũng không có hiện tượng tăng đột biến. Tại Hà Nội 
cũng như TP. Hồ Chí Minh, mỗi tháng có khoảng 
từ 1.000 tới 1.200 giao dịch. Mức giao dịch trên cho 
thấy, thị trường tăng trưởng ổn định và không biểu 
hiện tăng đột biến.
64
Cầu sẽ tăng khi nền kinh tế hoạt động mạnh và 
cầu giảm khi kinh tế rơi vào khó khăn. Tại TP. 
Hồ Chí Minh, cung của văn phòng cho thuê gần 
như không tăng trong năm 2016, độ lấp đầy đạt 
tới khoảng 95%. Tại Hà Nội, cung tăng khoảng 
từ 20 nghìn m2 tới 30 nghìn m2 mỗi quý, mức độ 
lấp đầy chỉ đạt khoảng 86%. 
Về phân khúc cơ sở bán lẻ: Đây là phân khúc mới 
được quan tâm trong phân tích thị trường BĐS 
kể từ khi các nhà đầu tư nước ngoài có kế hoạch 
chiếm lĩnh thị trường bán lẻ ở Việt Nam. Cũng 
kể từ đó, các nhà đầu tư trong nước bắt đầu có 
kế hoạch phát triển các BĐS phục vụ hệ thống 
bán lẻ như trung tâm thương mại, cửa hàng bán 
lẻ, siêu thị, cửa hàng tiện ích... Năm 2016, nguồn 
cung BĐS phục vụ bán lẻ tại Hà Nội và TP. Hồ 
Chí Minh đều tăng khá nhanh so với năm 2015. 
Tại TP. Hồ Chí Minh, cung tăng khoảng từ 60 
nghìn tới 100 nghìn m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy 
đạt khoảng 91%. Còn ở Hà Nội, cung ở mức 
khoảng 25 nghìn m2 mỗi quý, mức độ lấp đầy chỉ 
đạt khoảng 75%. Như vậy, mức độ phát triển của 
phân khúc bán lẻ tại TP. Hồ Chí Minh cao hơn tại 
Hà Nội. Nhìn chung, triển vọng phát triển của 
phân khúc này vẫn còn lớn, khi dân số tại cả 2 
đô thị loại đặc biệt này vẫn giữ mức độ tăng cơ 
học quá cao.
Về phân khúc nhà ở: Phân khúc này luôn là phân 
khúc quan trọng trong thị trường BĐS. Tại TP. Hồ 
Chí Minh, cung căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 
3 nghìn tới 4 nghìn căn hộ đã hoàn thành và từ 5 
nghìn tới 7 nghìn căn hộ “trên giấy” mỗi quý với 
mức độ tồn kho khoảng 13,5%. Tại Hà Nội, cung 
căn hộ chung cư luôn đạt mức từ 3 nghìn tới 5 nghìn 
căn hộ đã hoàn thành và từ 3 - 9 nghìn căn hộ “trên 
giấy” mỗi quý với mức độ tồn kho khoảng 16%. 
Tóm lại, phương thức mua bán nhà “trên giấy” 
vẫn chiếm tỷ trọng cao hơn mua bán nhà đã hoàn 
thành. Phân khúc nhà ở vẫn trên đà phát triển tốt. 
Tuy nhiên, nhìn sâu hơn vào tỷ lệ cung và cầu giữa 
nhóm nhà ở cao cấp, trung cấp và bình dân, có thể 
thấy phân khúc thị trường BĐS nhà ở năm 2016 
đang diễn ra theo hướng cung không phù hợp cầu.
Về phân khúc du lịch, nghỉ dưỡng: Phân khúc này 
mới được các nhà đầu tư phát triển theo phương 
thức “phi truyền thống” mang tính xã hội hóa đầu 
tư. Các đơn vị BĐS được chủ đầu tư dự án bán cho 
các nhà đầu tư cá nhân để sử dụng hoặc cho thuê 
trong thời gian không sử dụng. Sức phát triển của 
phân khúc này khá mạnh do tiềm năng du lịch của 
Việt Nam lớn và phương thức đầu tư phù hợp. Địa 
bàn phát triển mạnh phân khúc này ở hình thức phi 
truyền thống là các thành phố có tiềm năng du lịch 
cao như: Hạ Long, Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang, 
Phú Quốc... 
Trên thực tế, các dự án BĐS du lịch, nghỉ dưỡng 
phi truyền thống bắt đầu phát triển từ năm 2015 tại 
3 địa phương chính (Đà Nẵng, Nha Trang và Phú 
Quốc). Năm 2016, các dự án tại 3 địa phương này 
đang trong quá trình triển khai, đồng thời nhiều dự 
án mới đang trong quá trình chuẩn bị tại cùng địa 
bàn hoặc trên các địa bàn của các địa phương khác. 
Một địa điểm đáng quan tâm là Cam Ranh với 30 
dự án đã được cấp phép, trong đó khoảng 1/3 đã đi 
vào triển khai thực hiện. Như vậy, có thể thấy điểm 
sáng nhất trong phát triển thị trường BĐS năm 2016 
là hình thức đầu tư “phi truyền thống” đối với phân 
khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng. Như hiện trạng, có 
thể khẳng định đây là phương thức đầu tư khá an 
toàn và hiệu quả. 
Tuy nhiên, đi kèm những lợi thế trên, thời gian 
tới hình thức đầu tư “phi truyền thống” có thể sẽ 
gặp phải một số vướng mắc sau: 
(i) Thời hạn sử dụng đất đối với các BĐS du lịch, 
nghỉ dưỡng. Theo phương thức đầu tư truyền thống, 
thời hạn sử dụng đất thường là 50 năm, theo loại đất 
sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, nay chuyển 
sang đầu tư theo hình thức phi truyền thống, các cá 
nhân có yêu cầu chuyển sang thành đất ở với thời 
hạn lâu dài. Về pháp luật đất đai, loại hình sử dụng 
đất này chưa có quy định cụ thể. Trên thực tế, một 
số địa phương đã cho chuyển sang hình thức sử 
dụng lâu dài, một số địa phương khác vẫn để thời 
hạn sử dụng đất 50 năm. Do đó, khi đầu tư vào một 
dự án nhất định, nhà đầu tư cần xem xét thời hạn 
sử dụng đất cụ thể để có quyết định cho phù hợp. 
(ii) Hợp đồng mua BĐS du lịch, nghỉ dưỡng giữa 
nhà đầu tư dự án với người mua gắn với các cam 
kết giữa 2 bên. Loại rủi ro này có thể khắc phục khi 
các nhà đầu tư cá nhân quan tâm hơn tới các điều 
khoản của hợp đồng. 
(iii) Đầu tư vào khu vực mà dự án rơi vào hoàn 
cảnh thừa cung, hiệu suất kinh doanh trong tương 
lai rất thấp. Để khắc phục, các nhà đầu tư cá nhân 
cần phân tích cụ thể về cung - cầu du lịch tại địa bàn 
và lựa chọn nhà đầu tư phù hợp.
Điểm sáng nhất trong phát triển thị trường bất 
động sản năm 2016 là hình thức đầu tư “phi 
truyền thống” đối với phân khúc bất động sản 
du lịch, nghỉ dưỡng. Hiện nay, có thể khẳng 
định đây là phương thức đầu tư khá an toàn 
và hiệu quả.
TÀI CHÍNH - Tháng 2/2017
65
Dự báo cơ hội đầu tư bất động sản 2017
Bối cảnh chung của kinh tế Việt Nam là đi lên, 
hiện nay đang được đánh giá là điểm sáng trên bản 
đồ kinh tế thế giới. Mức độ tăng trưởng kinh tế 2017 
có nhiều khả năng đạt mức cao hơn năm 2016 và 
bảo đảm được ổn định kinh tế vĩ mô. 
Từ những dấu hiệu của thị trường BĐS năm 
2016 có thể thấy, thị trường BĐS Việt Nam 2017 
sẽ có những bước phát triển mạnh, mang tính 
chuyên nghiệp hơn. Hai phân khúc phát triển khá 
mạnh là phân khúc nhà ở và phân khúc du lịch, 
nghỉ dưỡng. Việc tăng giá BĐS nhà ở vẫn ở mức 
tăng nhẹ, phụ thuộc chủ yếu vào vị trí của dự án, 
chưa tạo thành xu hướng rộng khắp trên toàn thị 
trường và có gia tốc theo thời gian. Điều này cho 
thấy, thị trường BĐS chưa có khả năng rơi vào sốt 
giá và tích tụ bong bóng, nhất là tình trạng các 
khu đô thị “ma”, khu chung cư hoang hóa vẫn 
đang tồn tại với số lượng đáng kể. Và như vậy, 
khả năng nâng cung của phân khúc nhà ở giá rẻ 
gần như khó thực hiện. 
Đối với BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, phân khúc 
này mới có điều kiện phát triển mạnh từ năm 2015, 
đang hứa hẹn nhiều cơ hội phát triển. Tình trạng 
dư cung đã được đặt ra như một cảnh báo sớm tại 
Đà Nẵng và Nha Trang nhưng sự thực chưa tới mức 
báo động.
Đối với phân khúc văn phòng cho thuê, cung 
hiện nay vẫn bảo đảm phù hợp với cầu. Cầu có thể 
tăng khi sức nóng của phát triển kinh tế cao hơn, 
nhất là quá trình hội nhập kinh tế quốc tế được thực 
hiện mạnh hơn thông qua các hiệp định thương mại 
tự do kiểu mới. 
Đối với phân khúc BĐS phục vụ bán lẻ, khả năng 
tăng cung cao hơn sẽ xảy ra khi thị trường bán lẻ 
tại Việt Nam đang xảy ra cuộc cạnh tranh giữa các 
nhà đầu tư nội và ngoại. Mặc dù vậy, thị trường này 
cũng chỉ có tác động mạnh tại các khu đô thị lớn. 
Mặt khác, về tâm lý xã hội đối với thị trường BĐS đã 
có nhiều thay đổi. Nhà đầu tư vẫn tiếp tục tin tưởng 
thị trường BĐS là một kênh đầu tư an toàn nhất. 
Theo đó, tỷ lệ đầu tư vào kinh doanh BĐS nhiều hơn 
là đầu tư vào sử dụng BĐS. Đây chính là điểm khác 
biệt lớn giữa năm 2016 và năm 2017. 
Từ ngữ cảnh trên, bài viết đưa ra một số dự báo 
cho thị trường BĐS năm 2017 như sau:
Thứ nhất, phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng 
với hình thức đầu tư phi truyền thống vẫn là 
phân khúc có khả năng phát triển mạnh với sự 
tham gia của nhiều nhà đầu tư nhỏ, lẻ. Đây sẽ 
là phương thức mang lại hiệu suất và hiệu quả 
đầu tư cao và ổn định. Tiền trong dân, kiều hối 
sẽ được động viên khá mạnh để đầu tư vào phân 
khúc này. Tuy nhiên, các cá nhân tham gia đầu tư 
cần nâng cao tính chuyên nghiệp trong lựa chọn 
địa điểm đầu tư, dự án đầu tư và chủ đầu tư dự 
án sao cho phù hợp.
Thứ hai, phân khúc nhà ở vẫn là phân khúc 
quan trọng của thị trường BĐS, luôn có cơ hội 
phát triển mạnh do cầu lớn và cung luôn không 
đủ. Phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ thiếu nguồn lực 
phát triển nên chỉ bảo đảm tỷ trọng cung ở mức 
20% của tổng cung cho lượng cầu ở mức 80% 
của tổng cầu. Đây chính là bi kịch lớn trong phát 
triển thị trường BĐS nhà ở. Tại Hà Nội, lượng 
cung sản phẩm giá cao sẽ lớn hơn lượng cung 
sản phẩm giá trung bình, có thể lượng cung giá 
cao đạt tỷ trọng 50% và giá trung bình đạt 30% 
(tổng là 80%). Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ trọng có 
thể ngược lại, lượng cung sản phẩm giá cao có 
thể đạt 30% và lượng cung sản phẩm giá trung 
bình đạt 50%.
Thứ ba, vốn cho phát triển thị trường BĐS vẫn 
là nhân tố rất quan trọng. Vốn FDI nói chung vẫn 
bảo đảm cao hơn mức đăng ký của năm 2016, 
trong đó vốn FDI cho phát triển BĐS vẫn chiếm tỷ 
trọng lớn. Vốn tín dụng trong nước cho phát triển 
BĐS vẫn là nguồn lực chủ yếu, bảo đảm cung tăng 
hơn do cơ hội đầu tư lớn hơn. Vốn trong dân, kiều 
hối sẽ được động viên nhiều hơn cho đầu tư vào 
thị trường BĐS, nhất là vào phân khúc du lịch, 
nghỉ dưỡng.
Thứ tư, Chính phủ và Quốc hội có quyết tâm cao 
hơn trong hoạch định chính sách, sửa đổi pháp luật 
nhằm tạo môi trường kinh doanh thuận lợi hơn, tạo 
sức phát triển mạnh hơn cho thị trường BĐS.
Thứ năm, khả năng “sốt cao” của thị trường BĐS 
cũng như ở một phân khúc nào đó của thị trường 
vẫn chưa xảy ra, nhưng thị trường BĐS 2017 sẽ có 
“sức nóng” cao hơn so với thị trường BĐS 2016. 
Việc cần làm hiện nay là bảo đảm thực hiện 
công khai, minh bạch thông tin về thị trường BĐS 
như Chính phủ đã quy định. Để thực hiện được 
mục tiêu này cần nỗ lực lớn từ phía các cơ quan 
quản lý và từ phía các nhà đầu tư. Đây chính là 
điều kiện tiên quyết để khắc phục các rủi ro trong 
đầu tư phát triển và thực hiện các dự báo về phát 
triển thị trường. 
Tài liệu tham khảo:
1. Batdongsan.com.vn, Báo cáo thị trường BĐS Việt Nam 2016;
2. Hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường BĐS Việt Nam 2017”;
3. TS. Cấn Văn Lực (2016), Nhận định kinh tế vĩ mô 2016-2017: Giải pháp đối 
với doanh nghiệp.