Bài giảng Thị trường bất động sản: Phương pháp so sánh

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Ph¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp
C¬ së lý luËn
Là phương pháp định giá 
bằng cách so sánh trực 
tiếp BĐS mục tiêu với 
các BĐS tương tự đã 
được bán trên thị trường 
 Dựa trên giả định: 
giá trị thị trường của 
một BĐS có mối liên hệ 
mật thiết với giá trị của 
các BĐS tương tự có thể 
so sánh đã được mua, 
bán hoặc cho thuê trên 
thị trường
2
Gi¸: 5 tû ®ång
?
Các nguyên tắc cơ bản của phương pháp 
Nguyên tắc cung cầu
Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc cân bằng
Nguyên tắc ngoại ứng
Yêu cầu
Chỉ so sánh được với các BĐS tương tự trong cùng 
một thị trường hoặc khu vực thị trường, có tính 
chất đồng nhất
So sánh với những giao dịch được thực hiện trong 
thời gian gần đây
Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh 
được 
Thị trường cần ổn định
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm, kiến 
thức thị trường 
Áp dụng
 §Ó ®Þnh gi¸ c¸c B§S
cã tÝnh ®ång nhÊt nh: c¸c
c¨n hé, c¸c chung c, c¸c
d·y nhµ ®îc x©y dùng
cïng mét kiÓu; ®Þnh gi¸
c¸c m¶nh ®Êt trèng;
 Lµ ph¬ng ph¸p chung
®îc ¸p dông cho môc
®Ých mua b¸n, ®Þnh gi¸
cầm cè, thÕ chÊp, ®Ó
®¸nh thuÕ B§S...
5
C¸c bíc tiÕn hµnh
Bíc 1. X¸c ®Þnh bÊt ®éng s¶n môc tiªu
Bíc 2. Thu thËp t×m kiÕm c¸c th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n so 
s¸nh
Bíc 3. KiÓm tra c¸c th«ng tin vÒ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó 
x¸c ®Þnh lùa chän nhãm bÊt ®éng s¶n so s¸nh phï hîp nhÊt.
Bíc 4. Ph©n tÝch gi¸ b¸n vµ ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n so 
s¸nh ®Ó t×m ra c¬ së ®iÒu chØnh
Bíc 5. So s¸nh ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu víi c¸c 
bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®Ó tiÕn hµnh ®iÒu chØnh gi¸
Bíc 6. ¦íc tÝnh gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n môc tiªu dùa trªn c¬ 
së hßa hîp c¸c chØ sè gi¸ trÞ cña B§S so s¸nh ®· ®iÒu chØnh
Một số lưu ý khi điều chỉnh
 Lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh
đối với BĐS so sánh. Nếu BĐS so sánh có các yếu tố
được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì điều chỉnh
giảm giá của BĐS so sánh xuống và ngược lại
Các điều chỉnh không nên quá vụn vặt và chi tiết
Mỗi điều chỉnh cần phải được chứng minh từ bằng
chứng thị trường
 Luôn đặt câu hỏi: Những khác nhau nào là lý do chủ
yếu dẫn đến sự khác nhau về giá trị của hai BĐS
 Từ đó tính mức tăng hoặc giảm của từng bất động sản
so sánh với BĐS mục tiêu
Các yếu tố so sánh
 yếu tố pháp lý, quyền năng
 Yếu tố thuộc thị trường 
 điều kiện mua bán, 
 Điều kiện thanh tóan
 Thời gian bán
 Những chi phí phải bỏ ra để sửa chữa BĐS sau khi mua
 Vị trí, địa điểm
 Đặc điểm kinh tế (hợp đồng thuê, bảo dưỡng )
 Đặc điểm kỹ thuật, kết cấu của BĐS
 Tài sản cá nhân bán kèm với BĐS
Trình tự và Nội dung điều chỉnh
 Trình tự điều chỉnh:
Những yếu tố ảnh hưởng chung đến toàn bộ giá trị 
BĐS điều chỉnh trước. Những yếu tố riêng biệt 
điều chỉnh sau
 Nội dung điều chỉnh một số nhóm yếu tố
- H×nh d¸ng, mÆt b»ng
- VÞ trÝ vµ ®Þa ®iÓm
- YÕu tè ph¸p lý
- C¸c yÕu tè kÕt cÊu c«ng tr×nh B§S
- §iÒu kiÖn thÞ trêng 
Bài tập
 Ước lượng giá bán cho BĐS mục tiêu, biết 
các thông tinCác yếu tố so sánh BĐS mục 
tiêu
SS1 SS2 SS3 SS4
Giá bán 560 600 620 630
Thời gian bán 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008 2/2008
Diện tích xây dựng 170 160 180 180 180
Mặt tường Bả matít Vôi Vôi Bả matít Bả matit
Phòng bếp 1 1 1 1 1
Số phòng vệ sinh 3 3 3 3 3
Tuổi công trình (năm) 19 20 20 21 20
Bài giải
Tính mức điều chỉnh về diện tích xây dựng 
SS2 – SS1 = 180 m2– 160 m2 = 600 -560 => 1 m2= 2 trđ
SS2 –SS4 Tính mức điều chỉnh cho việc bả ma tít là 30trđ
Tính mức điều chỉnh cho tuổi công trình là 10 trđ/năm
(SS 3: bả matit + 21 năm = 620 
SS4 : bả ma tít + 20 năm = 630)
Giá bán của BĐS mục tiêu = 620 triệu
Phương pháp xác định hệ số điều 
chỉnh (tiếp)
 Phương pháp định tính
 Là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân
nhóm các yếu tố điều chỉnh và tìm ra xem
những yếu tố nào là tốt hơn, những yếu tố nào
là tương đương và những yếu tố nào là kém hơn
Phương pháp xác định hệ số điều 
chỉnh (tiếp)
 Việc phân nhóm theo phương pháp định
tính có thể thực hiện theo 2 cách:
 Cách 1: ước lượng công dụng, giá trị của
từng yếu tố đóng góp để chỉ ra rằng các
yếu tố đó là tốt hơn, hay xấu hơn
 Cách 2: cho điểm từng yếu tố, sau đó tính
tổng điểm để tìm ra BĐS này là tốt hơn,
tương đương hay là kém hơn
Ví dụ 
 MT SS1 (500 tr®) SS2 (550tr®) 
G¹ch Th¹ch Bµn 8 §ång T©m 5 TBN 10 
CÇu thang §¸ 10 Gç 12 Gç tèt 15 
S¬n S¬n 4 V«i 2 S¬n cao cÊp 5 
Tæng 22 19 30 
 SÏ t×m ra bÊt ®éng s¶n nµy n»m trong kho¶ng nµo. 
VD: 19 500 < B§SMT < 550 
Bài tập 
C¸c yÕu tè so s¸nh BDS môc tiªu SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5
Gi¸ b¸n (tr.®) 550 800 515 490 530
DiÖn tÝch sµn (m2) 90 80 105 75 65 79
Gi¸ b¸n /m2 sµn
(tr.®/m2)
6,875 7,62 6,86 7,54 6,71
C¸c quyÒn vÒ BĐS Toµn quyÒn së hữu
ChÊt lîng x©y dùng Trung bình Tèt h¬n T¬ng tù T¬ng tù Tèt h¬n KÐm h¬n
DÞa ®iÓm Tèt T¬ng tù Tèt h¬n KÐm
h¬n
T¬ng tù KÐm h¬n
C¸c dÞch vô Tèt Tèt h¬n T¬ng tù T¬ng tù T¬ng tù T¬ng tù
N¬i göi xe Tèt KÐm h¬n Tèt h¬n T¬ng tù Tèt h¬n T¬ng tù
So s¸nh chung - Tèt h¬n Tèt h¬n KÐm
h¬n
Tèt h¬n KÐm h¬n
Bài giải 
 Sắp xếp đồng hạng các so sánh
 Giá của Bđs Mục tiêu 6,86 < MT < 6,875
C¸c so s¸nh Gi¸/ m2 sµn So s¸nh chung 
So s¸nh 2 7,62 Tèt h¬n 
So s¸nh 4 7,54 Tèt h¬n 
So s¸nh 1 6,875 Tèt h¬n 
B§S môc tiªu 
So s¸nh 3 6,86 KÐm h¬n 
So s¸nh 5 6,71 KÐm h¬n 
Bµi tËp
CÇn ®Þnh gi¸ mét nhµ ë 3 tÇng cã tæng diÖn tÝch x©y dùng lµ 150 m2 víi 
4 phßng ngñ, 1 phßng bÕp vµ 1 phßng kh¸ch, 3 nhµ vÖ sinh ë 3 tÇng 
trªn diÖn tÝch ®Êt sö dông lµ 45 m2. ChÊt lîng x©y dùng cña ng«i nhµ 
ë møc trung b×nh so víi c¸c ng«i nhµ kh¸c trong khu vùc. 
Ngêi ®Þnh gi¸ cã 5 ng«i nhµ t¬ng tù cã thÓ so s¸nh ®îc víi ng«i nhµ 
cÇn ®Þnh gi¸ vµ cã c¸c th«ng tin cña c¸c so s¸nh nh bảng sau:
Lu ý: Møc ®iÒu chØnh ®îc tÝnh cho mçi nhµ vÖ sinh lµ 7 triÖu ®ång, mçi 
phßng ngñ lµ 10 triÖu ®ång vµ ®¬n gi¸ x©y dùng mçi m2 cho lo¹i B§S 
nµy lµ 2 tr.®/ m2. Møc ®iÒu chØnh do b¸n cho ngêi th©n ®îc ghi chÐp 
trong hÖ thèng lu gi÷ th«ng tin lµ gi¶m 80 tr. ®ång. Møc ®iÒu chØnh 
thanh to¸n chËm ®îc tÝnh theo l·i xuÊt tiÒn göi ng©n hµng vµ møc 
®iÒu chØnh theo thêi gian b¸n ®îc tÝnh theo tû lÖ l¹m ph¸t cña nÒn 
kinh tÕ.
Sè liÖu cña c¸c B§S cã thÓ so s¸nh ®­îc víi B§S môc tiªu 
TT C¸c yÕu tè so s¸nh SS 1 SS 2 SS 3 SS 4 SS 5 
1 Gi¸ b¸n (tr. ®) 1300 1450 1280 1600 1500 
2 DiÖn tÝch x©y dùng 120 150 120 155 150 
3 DiÖn tÝch ®Êt sö dông 40 43 40 45 45 
4 Sè l­îng nhµ vÖ sinh 2 2 3 4 3 
5 Sè l­îng phßng kh¸ch vµ 
bÕp 
1 bÕp, 1 phßng kh¸ch 
6 Sè l­îng phßng ngñ 3 4 3 4 4 
7 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 
tr­íc 
3 th¸ng 
tr­íc 
10th¸ng 
tr­íc 
2 th¸ng 
tr­íc 
1 th¸ng 
tr­íc 
8 §iÒu kiÖn b¸n B¸n 
trªn TT 
B¸n 
trªn TT 
B¸n 
trªn TT 
B¸n 
trªn TT 
Ng­êi 
th©n 
9 C¸c quyÒn lîi Toµn quyÒn së h÷u 
10 §iÒu kiÖn thanh to¸n TT 
ngay 
 ChËm 
1 th¸ng 
ChËm 
3 th¸ng 
TT 
ngay 
 ChËm 
6 th¸ng 
11 VÞ trÝ T­¬ng tù nhau 
Bµi gi¶i
TT C¸c ®iÒu chØnh BDS MT SS1 SS2 SS3 SS4 SS5
Gi¸ b¸n - 1300 1450 1280 1600 1500
C¸c ®iÒu chØnh
1 C¸c quyÒn lîi
Gi¸ ®iÒu chØnh
TQSH
-
TQSH
1300
TQSH
1450
TQSH
1280
TQSH
1600
TQSH
1500
2 DiÒu kiÖn b¸n B¸n trªn thÞ trêng B¸n trªn thÞ
trêng
B¸n trªn thÞ
trêng
B¸n trªn thÞ
trêng
B¸n trªn thÞ
trêng
B¸n cho
ngêi th©n
Møc ®iÒu chØnh - 0 0 0 0 +80
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1450 1280 1600 1580
3 DiÒu kiÖn thanh to¸n TT ngay TT ngay -1th¸ng -3 th¸ng TT ngay -6 th¸ng
Møc ®iÒu chØnh (l·i xuÊt
tiÒn göi %/ th¸ng)
0 *0,2% +2,9
tr.®
*0,4%
+15,36
0 * 0,54%
+51,192
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,36 1600 1631,192
4 VÞ trÝ - T¬ng tù, kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh
Gi¸ ®iÒu chØnh 1300 1452,9 1295,36 1600 1631,192
5 Thêi gian b¸n 6 th¸ng 
tr­íc 
3 th¸ng 
tr­íc 
10 th¸ng 
tr­íc 
2 
th¸ng 
tr­íc 
1 th¸ng 
tr­íc 
Møc ®iÒu chØnh 
(theo tû lÖ l¹m 
ph¸t trong n¨m) 
 *3% 
+39 tr.® 
*1% 
+14,529 
*5% 
+64,768 
*0.5% 
+8 tr.® 
0 
+ 0 tr.® 
Gi¸ ®iÒu chØnh 1339 1467,42
9 
1360,12
8 
1608 1631,192 
6 DT x©y dùng 150 m2 120 150 120 155 150 
Møc ®iÒu chØnh +60 0 +60 -10 0 
 Gi¸ ®iÒu chØnh 1399 1467,42
9 
1420,12
8 
1598 1631,192 
7 Sè l­îng bÕp, 
phßng kh¸ch 
T­¬ng tù, nªn kh«ng ph¶i ®iÒu chØnh 
8 Nhµ vÖ sinh 3 2 2 3 4 3 
Møc ®iÒu chØnh - + 7 tr.® +7 0 - 7 0 
Gi¸ ®iÒu chØnh 1406 1474,42
9 
1420,12
8 
1591 1631,192 
9 Phßng ngñ 4 3 4 3 4 4 
Møc ®iÒu chØnh +10 tr.® 0 +10 0 0 
Gi¸ ®iÒu chØnh 1416 1474,42
9 
1430,12
8 
1591 1631,192 
 Tæng møc ®iÒu 
chØnh thùc 
 116 24,429 150,128 -9 131,192 
 Gi¸ ®iÒu chØnh 
theo ®¬n vÞ 
diÖn tÝch ®Êt 
sö dông 
(tr.®/m2) 
 35,4 34,289 35,753 35,355 36,248 
 Tæng møc ®iÒu 
chØnh 
 116 24,429 150,128 25 131,192 
 Träng sè 3 5 1 4 2 
 Trªn c¬ së träng sè vµ gi¸ ®¬n vÞ ®iÒu chØnh cña c¸c B§S so 
s¸nh, tiÕn hµnh tÝnh tæng gi¸ trÞ ®iÒu chØnh theo ®¬n vÞ cña c¸c 
so s¸nh. VËy tæng gi¸ trÞ ®· ®iÒu chØnh theo ®¬n vÞ cña c¸c so 
s¸nh lµ:
(35,4x3)+(34,289x5)+(35,753x1)+(35,355x4)+(35,348x2)= 
527,316 tr.®
Gi¸ trÞ ®¬n vÞ cña B§S môc tiªu ®îc tÝnh b»ng tæng gi¸ trÞ ®· 
®iÒu chØnh cña c¸c so s¸nh chia cho tæng träng sè cña c¸c so 
s¸nh:
527,316/15 =35,154 tr.®/m2
Gi¸ trÞ cña B§S môc tiªu tÝnh b»ng gi¸ trÞ ®¬n vÞ cña B§S môc 
tiªu nh©n víi diÖn tÝch ®Êt sö dông cña B§S ®ã:
35,154 tr.®/m2 x 45 m2 = 1581,948 tr.®, lµm trßn sè 1582 tr.®ång
u, nhîc ®iÓm cña ph¬ng ph¸p
- u ®iÓm:
 Lµ ph¬ng ph¸p Ýt gÆp khã kh¨n vÒ mÆt kü thuËt;
 Ph¬ng ph¸p nµy dùa vµo gi¸ trÞ thÞ trêng, v× vËy cã c¬ së v÷ng 
ch¾c ®Ó kh¸ch hµng, c¸c c¬ quan ph¸p lý c«ng nhËn;
 Nã lµ c¬ së cho nhiÒu ph¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ kh¸c... 
- Nhîc ®iÓm:
 NÕu chÊt lîng th«ng tin kh«ng tèt vÒ nh÷ng giao dÞch t¬ng tù sÏ 
¶nh hëng tíi kÕt qu¶ ®Þnh gi¸.
 C¸c th«ng tin thêng mang tÝnh chÊt lÞch sö.
 Kh«ng tÝnh ®Õn luång thu nhËp cña c¸c B§S 
 Chøa ®ùng yÕu tè chñ quan
23