Bài giảng Thị trường bất động sản - Chương 6: Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản - Trần Kim Chung

VI. Quản lý nhà nước đối với thị 
trường bất động sản
2VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.1. Chức năng
VI.1.1. Những khiếm khuyết của thị trường
- Thông tin không đối xứng
- Thị trường phát triển tự pháp
- Bất động sản là hàng hóa lớn
- Bất động sản mang tính cá biệt
- Tình trạng đầu cơ
- Phân hóa giàu nghèo
- Môi trường sinh thái
3VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.1. Chức năng
• Định hướng phát triển, điều tiết thị trường;
• Tạo môi trường pháp lý, cơ chế, chính sách thuận lợi;
• Hỗ trợ phát triển, kết cấu hạ tầng, an sinh xã hội;
• Ổn định kinh tế vĩ mô.
• Kiểm tra, giám sát
4VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.2. Nhiệm vụ
• Xây dựng và tổ chức thực hiện;
• Hoàn thiện môi trường pháp lý, tạo cơ sở định hường phát 
triển nền kinh tế;
• Tăng cường các hoạt động ban hành, tổ chức thực hiện và 
kiểm soát các chính sách;
• Tạo dựng các động lực cơ bản cho phát triển quốc gia.
5VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.3. Phương thức
• Phân công, phân cấp, phân nhiệm giữa các cơ quan quản lý 
nhà nước về kinh tế;
• Hình thành thủ tục quản lý hành chính nhà nước về kinh tế;
• Tổ chức kiểm tra, thanh tra;
• Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về kinh tế.
6VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.4. Công cụ
• Xây dựng và hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật
• Hoạch định chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường 
bất động sản
• Kiểm soát hệ thống các giao dịch trên thị trường bất động sản
• Hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, 
công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh
• Tổ chức và hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường 
bất động sản
• Xây dựng kết cấu hạ tầng cho mọi hoạt động trên thị trường bất 
động sản
• Tổ chức hệ thống doanh nghiệp tham gia thị trường bất động sản
7VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.5. Hình thức
• Trực tiếp
• Gián tiếp
8VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.1.Thể chế thị trường bất động sản
- Các văn bản pháp luật (luật chơi)
+ Bộ luật dân sự
+ Luật đất đai
+ Luật kinh doanh bất động sản
+ Luật xây dựng
+ Luật nhà ở
+ Luật doanh nghiệp
+ Luật đầu tư
+ Luật đấu thầu
+ Luật các tổ chức tín dụng
+ Luật Thương mại
+ Các luật thuế
+ Các luật về tài chính, quỹ (REIT)
9VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.1.Thể chế thị trường bất động sản
- Các cơ quan nhà nước:
+ Cơ quan kế hoạch và đầu tư; + Cơ quan tài nguyên và môi
trường; + Cơ quan xây dựng, kiến trúc; + Ngân hàng, tài chính
+ Ủy ban nhân dân các cấp
- Các cơ quan kiểm tra giám sát (Tòa án, Viện kiểm sát, kiểm
toán) (chế tài)
- Các tổ chức hỗ trợ thị trường (Các Hiệp hội, các NGO, Các tổ
chức quốc tế)
10
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.2. Các thành tố thị trường bất động sản
• Các nhà đầu tư bao gồm: các nhà đầu tư phát triển, các nhà
đầu tư tiềm năng, các nhà đầu tư xâydựng...
• Những người sử dụng bất động sản bao gồm: các doanh
nghiệp (đất, công trình xây dựng, văn phòng ), người dân
(nhà ở, đất sản xuất kinh doanh).
• Các tổ chức trung gian bao gồm: các nhà môi giới, các nhà tư
vấn, các nhà đào tạo
11
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.2. Các thành tố thị trường bất động sản
• Các bên hữu quan bao gồm: các tổ chức ngân hàng, tài chính, 
các hiệp hội về bất động sản, hiệp hội bảo vệ người tiêu dùng, 
hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội những nhà kinh
doanh bất động sản
• Nhà nước với vai trò cung cấp các khung khổ thể chế, pháp lý, 
cung cấp dịch vụ công. Nhà nước cũng còn đóng vai trò nhà
đầu tư, người sử dụng trong thị trường bất động sản.
12
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
• Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển:
• Cấp độ sơ khai
• Mọi người đều có thể trở thành người kinh doanh các loại
hình bất động sản
• Các chủ thể liên quan đến đất đai quyết định thị trường
13
Sơ đồ 1. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
Chính sách 
đất đai 
Chính sách xây 
dựng 
Các công ty xây dựng 
Chính sách tiền tệ 
Ngân hàng, tổ chức tín 
dụng 
- Các công ty tài chính 
(FPT Capital, 
HADINCO...) 
- Trái phiếu BĐS-công 
trình (Sacomreal...) 
- Cổ phiếu BĐS (Thủ Đức 
House, Sông Đà,.) 
- Thế chấp, tái chế chấp 
(Freddie Mac, Fannie Mae) 
- Quỹ hỗ trợ (Hệ thống 
Bauspar, Wustenros, Liên 
Minh HTX) 
- Quỹ đầu tư tín thác 
(REIT) 
Sơ khai 
Tập trung hóa 
Tiền tệ hóa 
Tài chính hóa 
Luật Đất đai 
1993 
Nghị định 97 
Nghị định 71, Nghị 
định 79 
Luật đất đai 2003, Nghị 
định 181, Luật Nhà ở, 
Nghị định 90, Luật Xây 
dựng, Nghị định 02, Luật 
Kinh doanh bất động 
sản, Nghị định 153 
Nghị định 81 (Nghị định 
79); Quyết định 105 (TTg), 
Quyết định 35 (BTC); 
Quyết định 45 (BTC) 
14
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
• Cấp độ tập trung hoá
• Chỉ những người có chức năng và năng lực phát triển dự án
mới có thể trở thành chủ đầu tư dự án bất động sản
• Những chủ thể có chức năng xây dựng quyết định thị trường
15
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
• Cấp độ tiền tệ hóa
• Các chủ đầu tư khó khăn về vốn, phải cần sự trợ giúp của ngân
hàng
• Các chủ thể có chức năng tín dụng trở thành chủ thể của thị
trường bất động sản
• Tiền tệ sẽ quyết định thị trường
16
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
• Cấp độ tài chính hoá
Ngân hàng là kinh doanh vốn ngắn hạn
Đầu tư bất động sản là dài hạn
Ngân hàng phải chuyển các nguồn vốn ngắn hạn thành vốn dài
hạn thông qua cac côgn cụ, tổ chức tài chính
Khi đó, các chủ thể tài chính quyết định thị trường bất động
sản
17
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bđs
- Cấp độ tài chính hóa
Các loại hình quỹ tài chính hỗ trợ chính cho thị trường bất động
sản
+ Công ty bảo hiểm nhân thọ (Life insurances)
+ Những hiệp hội vay và tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm (mutual 
saving banks)
+ Ngân hàng thế chấp (mortgage banks)
+ Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Funds)
+ Quỹ hưu trí (Pension Funds)
18
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.6. Các nhân tố ảnh hưởng trực tiếp đến thị
trường bất động sản
VI.6.3. Cấp độ phát triển của thị trường bất động sản
• Thị trường bất động sản có 5 cấp độ phát triển:
• Cấp độ phức hợp (trưởng thành)
19
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
Công nghiệp hóa-
hiện đại hóa 2020
2020
Thể chế Thành tố Cấp độ phát triển 
Thị trường 
Bất động 
sản
Thị trường 
tài chính 
tiền tệ
Thị trường
hàng hóa -
dịch vụ
Thị trường 
lao động
Thị trường 
khoa học 
công nghệ
C/s xây dựng C/s đầu tư C/s đất đai C/s tiền tệ C/s tài chính Hội nhập
2019
Chính sách về cung Bất
động sản
Chính sách về cầu Bất
động sản
Chính sách về giao dịch
Bất động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
20
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
- Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường tài chính
tiền tệ
+ Nguồn tiền tài trợ cho thị trường bất động sản
+ Nguồn tài chính tài trợ cho thị trường bất động sản
21
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
- Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường lao động
+ Vấn đề nhà ở và vấn đề lao động
+ Vấn đề đền bù giải toả đất đai và vấn đề lao động
+ Vấn đề đô thị hoá và vấn đề nguồn nhân lực
22
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
- Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường khoa học
công nghệ
+ Lựa chọn công nghệ và lựa chọn lao động (nhà ở)
+ Đầu tư công nghệ hay đầu tư bất động sản
(Lợi ích tiềm năng của công nghệ và bất động sản)
23
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.7. Thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường
- Quan hệ của thị trường bất động sản và thị trường hàng hoá
dịch vụ:
+ Sự bùng nổ kinh doanh bất động sản và đầu tư sản xuất
+ Sự cạnh tranh nguồn lực của đầu tư dài hạn (bất động sản) 
và ngắn hạn (hàng hoá, dịch vụ)
24
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam 
trong bối cảnh WTO 
VI.7.1. Điểm mạnh
- Thị trường chưa phát triển, còn nhiều cơ hội cho các nhà
đầu tư
- Chủ trương của nhà nước muốn tăng cường thu hút đầu tư
- Bờ biển dài, nhiều danh thắng
- Lao động rẻ, chịu khó
- Nguồn vốn vận hành vào nhiều hơn
25
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam 
trong bối cảnh WTO 
VI.7.2. Điểm yếu
- Hạ tầng yếu so với nhu cầu (Giao thông, viễn thông, tài
chính, ngân hàng, )
- Thị trường còn chưa liên thông (liên vùng, trong và ngoài
nước, các thị trường khác)
- Tư duy tổng thể yếu (chưa có thiết kế tổng thể, chưa có cơ
quan chịu trách nhiệm cuối cùng về bất động sản, )
- Nguồn lực đối ứng nhỏ (Người dân còn vốn những chưa
được huy động; doanh nghiệp còn chưa có kênh liên kết để
huy động vốn)
26
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam 
trong bối cảnh WTO
VI.7.3. Cơ hội
- Có làn sóng đầu tư mới nên Nguồn vốn đầu tư vận hành vào
nhiều
- Nằm trong vùng tăng trưởng nhanh của thế giới nên được
quan tâm đầu tư
- Chính trị xã hội tương đối ổn định nên được chọn là nơi đầu
tư thay thế
- Con người, đất nước muốn vươn lên
27
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.7. Cơ hội thách thức của thị trường bất động sản Việt Nam 
trong bối cảnh WTO
VI.7.4. Thách thức
- Có thể hấp thụ được nguồn vốn đầu tư hay không trong bối
cảnh cạnh tranh đầu tư nước ngoài
- Có giải quyết được vấn đề hạ tầng cơ sở không, nhất là hạ
tầng giao thông, điện
- Nguồn vốn trong nước được huy động để đối ứng hay bị
thay thế bởi đầu tư nước ngoài
- Lợi ích đầu tư rơi vào đâu?
- IV.5. Đánh giá tổng thể
- Thuận lợi – Khó khăn: 6-4
28
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.1. Pháp luật về đầu tư
- Luật doanh nghiệp
+ Doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản là doanh nghiệp kinh
doanh có điều kiện
- Luật Đầu tư
+ Điều kiện kinh doanh
+ Đối tượng kinh doanh
+ Địa bàn kinh doanh
29
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.1. Pháp luật về đầu tư
- Pháp quy về quy hoạch tổng thể KT- XH
+ Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội cả nước (Nghị
định 92/2006/NĐ-CP, Nghị định 04/2008/NĐ-CP)
+ Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội các vùng kinh
tế trọng điểm, ngành; + Quy hoạch tổng thể phát triển kinh
tế xã hội tỉnh, huyện
- Kết nối với quy hoach sử dụng đất (Thông tư 30 Bộ tài nguyên
và Môi trường)
- Kết nối với quy hoạch xây dựng đô thị (Nghị định hướng dẫn
Luật Xây dựng; Nghị định 02 về khu đô thị mới; Luật quy
hoạch đô thị)
30
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.1. Pháp luật về đầu tư
- Quyết định của Thủ tướng về phê duyệt quy hoạch tổng thể
phát triển các khu công nghiệp đến năm 2020; Khu kinh tế
ven biển; Khu kinh tế cửa khẩu
+ Những địa điểm đã được quy hoạch
+ Những địa điểm chưa được quy hoạch
+ Những địa điểm nằm ngoài quy hoạch
31
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.2. Pháp luật đất đai
- Luật đất đai 2003; Các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật
đất đai; 
+ Đất đai được tham gia thị trường bất động sản
+ Sàn giao dịch quyền sử dụng đất đai
+ Trung tâm đăng kí đất đai
+ Hạn mức sử dụng đất ở
+ Vấn đề không phân lô bán nền
32
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.2. Pháp luật đất đai
- Nghị định 17, Nghị định 84
• Sửa một số nội dung về đưa giá trị đất vào doanh nghiệp nhà
nước khi cổ phần hoá
• Sửa một số nội dung về việc chuyển đổi mục đích sử dụng
đất
• Sửa một số nội dung về quy hoạch sử dụng đất
33
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản
- Luật xây dựng:
+ Quy chuẩn về xây dựng
+ Quy chuẩn về dự án
- Luật nhà ở
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
+ Vấn đề nhà ở xã hội và nhà cho người có thu nhập thấp
+ Vấn đề cấp giấy cho người mua khi công trình hoàn thành
34
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản
- Luật kinh doanh bất động sản:
+ Sàn giao dịch bất động sản
+ Chuyển nhượng dự án khi đã đầu tư hạ tầng
+ Chứng chỉ Môi giới bất động sản
+ Chứng chỉ thẩm định giá bất động sản
+ Chứng chỉ quản lý sàn giao dịch bất động sản
35
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.3. Pháp luật về xây dựng, kinh doanh bất động sản
- Nghị định về khu đô thị mới
+ Yêu cầu 20% vốn dự án
+ Không đủ rõ về thay đổi quyền giải toả đền bù (tổ chức với
tổ chức)
+ Không đủ rõ về quy hoạch
+ Không đủ rõ về quy định kết nối với đô thị hiện hữu
36
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.4. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đã ban hành)
- Nghị định 197 về hỗ trợ, bồi thường tái định cư
- Nghị định 198 về thu tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích
sử dụng đất
- Nghị định 84, Nghị định 17, Nghị định 69
+ Quy định về ngang bằng giá thị trường
+ Quy định về tính cưỡng chế yếu
- Nghị định 188 về khung giá đất:
+ Thay đổi quá lớn (4-13 lần)
37
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.4. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đã ban hành)
- Quyết định về Quy chế cho vay của TCTD đối với khách hàng
(1627/2001; 127/2005; 783/2005)
+ Điều kiện vay: vốn tự có 0-20% tổng vốn dự án tổng vốn
đầu tư của dự án; 
+ Mức cho vay: không quá 70-75% tổng vốn dự án
+ Cảnh báo hạn mức cho vay
+ Hỗ trợ lãi suất/tăng lãi suất cơ bản
+ Mua tín phiếu bắt buộc
+ Quyết định 105/2006/QĐ-TTg về thị trường thứ cấp
38
VI. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất 
động sản
VI.8. Khung pháp lý về đầu tư, kinh doanh bất động sản
VI.8.4. Pháp luật về tài chính, tiền tệ (đang nghiên cứu)
- Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
- Luật thuế nhà, đất
- Luật thuế thu nhập cá nhân (Thông tư 161/2009/TT-BTC)
- Pháp luật về thị trường thế chấp thứ cấp (Quyết định
105/2006/QĐ-TTg)