Bài giảng Nguyên lý bất động sản - Chương 8: Nguồn tài trợ cho vay thế chấp nhà ở - Trần Tiến Khai

Trần Tiến Khai 1
NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Khoa Kinh Tế
Phát Triển
Đại học Kinh tế
TP.HCM
Giảng viên: Trần Tiến Khai
Trần Tiến Khai 2
Chương 8. 
Nguồn tài trợ
cho vay thế
 chấp nhà
ở
Trần Tiến Khai 3
1. Thị trường cho vay thế
chấp 
sơ cấp và
thứ
cấp
† Thị trường thế chấp sơ cấp (primary 
mortgage market):
„ Là thị trường nguồn gốc cho vay, mà ở đó cả 
người vay và người cho vay đến cùng với nhau.
„ Có rất nhiều định chế cung tiền cho người vay ở
thị trường sơ cấp: 
† các hiệp hội tiết kiệm và cho vay (savings and 
loan associations); 
† các ngân hàng thương mại, 
† các quỹ tín dụng (credit unions), 
† và các công ty tài chính cho vay thế chấp 
(mortgage banking companies). 
Trần Tiến Khai 4
1. Thị trường cho vay thế
chấp 
sơ cấp và
thứ
cấp
† Thị trường thế chấp thứ cấp:
„ là thị trường nơi mà người cho vay thế chấp ở thị 
trường thứ cấp bán lại các món vay, thay vì giữ
lại trong danh mục đầu tư của họ. 
„ Fannie Mae và Freddie Mac:
† Là hai doanh nghiệp được chính phủ tài trợ
(government-sponsored enterprises) là thị 
trường thứ cấp chủ yếu, 
† Có các chức năng mua lại các món nợ thế chấp 
từ những thị trường sơ cấp địa phương.
Trần Tiến Khai 5
1. Thị trường cho vay thế
chấp 
sơ cấp và
thứ
cấp
† Vai trò của thị trường thế chấp thứ
cấp:
„ Tạo điều kiện cho thị trường sơ cấp phát 
triển và hiệu quả hơn. 
„ Tăng vòng quay vốn ở thị trường sơ cấp.
„ Trên thế giới ngày nay, các định chế của 
thị trường thứ cấp có vai trò rất quan 
trọng trong thị trường cho vay thế chấp 
nhà ở. 
Trần Tiến Khai 6
2. Thị trường sơ cấp
NGƯỜI 
VAY
Nhà
cho vay 
tiền gửi 
(depository 
lenders)
người gửi tiền 
(depositors) 
người gửi tiền 
(depositors) 
người gửi tiền 
(depositors) 
Các nhà
cho vay 
phi tiền gửi 
(nondepository 
lenders)
Công ty cho 
vay thế
chấp 
(mortgage 
bankers)
Công ty môi giới 
thế
chấp 
(mortgage 
brokers)
Trần Tiến Khai 7
2. Thị trường thứ
cấp
NHÀ NƯỚC
FANNIE MAE
GINNIE MAE
FREDDIE MAC
Nhà
cho vay 
tiền gửi 
(depository 
lenders)
Các nhà
cho vay 
phi tiền gửi 
(nondepository 
lenders)
Công ty cho 
vay thế
chấp 
(mortgage 
bankers)
Công ty môi giới 
thế
chấp 
(mortgage 
brokers)
Trần Tiến Khai 8
2. Thị trường thứ
cấp
† Ginnie Mae (Government National Mortgage 
Association - GNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc 
gia Chính phủ;
† Fannie Mae (Federal National Mortgage 
Association - FNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc 
Gia Liên bang;
† Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage 
Corporation): Công ty Thế chấp Nợ Phát triển 
nhà ở Liên bang
Trần Tiến Khai 9
2. Thị trường thứ
cấp
† Ginnie Mae (Government National Mortgage 
Association - GNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc 
gia Chính phủ
„ Là cơ quan chính phủ;
„ Chức năng trợ cấp chi phí nhà ở cho các gia đình có
thu nhập thấp. Chức năng này được hỗ trợ bởi các 
chương trình trợ cấp nhà ở của Chính phủ, đưa ra các 
món vay mua nhà ở hoặc xây dựng nhà ở có lãi suất 
thấp hơn lãi suất thị trường. 
„ Chức năng bảo lãnh các cổ phiếu có thế chấp 
(mortgage-backed securities).
Trần Tiến Khai 10
2. Thị trường thứ
cấp
† Ginnie Mae (Government National Mortgage 
Association - GNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc 
gia Chính phủ
„ không phát hành, mua, bán các món vay thế chấp 
hoặc các cổ phiếu có thế chấp 
„ bảo lãnh các chi trả định kỳ về vốn và lãi của các cổ
phiếu thế chấp do các nhà cho vay tư nhân phát hành
„ cổ phiếu thế chấp Ginnie Mae hoàn toàn không có rủi 
ro không trả được nợ, tương tự như Trái phiếu Kho 
bạc, và vì vậy được mua bán với suất sinh lợi tương 
đối thấp. 
Trần Tiến Khai 11
2. Thị trường thứ
cấp
† Fannie Mae (Federal National Mortgage 
Association - FNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc 
Gia Liên bang
„ Là doanh nghiệp một phần tư nhân – một phần nhà 
nước
„ thực hiện các mục tiêu chủ yếu của chính phủ về nhà
ở cho người thu nhập thấp và trung bình
„ Fannie Mae không cho vay trực tiếp cho người mua 
nhà, 
Trần Tiến Khai 12
2. Thị trường thứ
cấp
† Fannie Mae (Federal National Mortgage 
Association - FNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc 
Gia Liên bang
„ giúp bảo đảm các nguồn quỹ thế chấp một cách chắc 
chắn, đầy đủ và sẵn sàng để mua các món vay thế
chấp từ các nhà cho vay có uy tín, những người cho 
vay nhà ở. 
Trần Tiến Khai 13
2. Thị trường thứ
cấp
† Fannie Mae (Federal National Mortgage 
Association - FNMA): Hiệp hội Thế chấp Quốc 
Gia Liên bang
„ nguồn quỹ để mua các cổ phiếu thế chấp gộp bằng 
cách bán cổ phần trên thị trường vốn công (public 
capital market), bán các cổ phiếu MBS, thu tiền phí
từ các nhà cho vay trên thị trường sơ cấp khi mua lại 
món vay, kiếm lời theo danh mục thế chấp và các 
khoản đầu tư khác, và bán trái phiếu.
Trần Tiến Khai 14
2. Thị trường thứ
cấp
† Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage 
Corporation): Công ty Thế chấp Nợ Phát triển 
nhà ở Liên bang
„ Có các chức năng tương tự như Fannie Mae