Bài giảng Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng (Phần 9)

Trung tâm nghiên cứu đào tạo 
và phát triển kỹ năng Quản lý 
----------------------------- 
Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng 
9 
Người soạn : Lê Văn Thịnh 
Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 
Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng 
4. Tạm ứng hợp đồng: 
Tạm ứng hợp đồng là khoản kinh phí mà bên giao thầu ứng trước cho bên nhận 
thầu để triển khai thực hiện các công việc theo hợp đồng. 
Việc tạm ứng vốn đầu tư xây dựng công trình phải được qui định trong hợp đồng 
xây dựng và thực hiện ngay sau khi hợp đồng có hiệu lực và sau khi bên giao thầu 
đã nhận được bảo đảm thực hiện hợp đồng (đối với trường hợp qui định phải có 
bảo đảm thực hiện hợp đồng theo điểm 2.11). Hợp đồng xây dựng phải qui định cụ 
thể về mức tạm ứng, thời điểm tạm ứng, số lần tạm ứng và việc thu hồi tạm ứng. 
Mức tạm ứng được qui định như sau: 
- Đối với hợp đồng tư vấn, mức tạm ứng vốn tối thiểu là 25% giá hợp đồng; 
- Đối với hợp đồng thi công xây dựng, mức tạm ứng vốn tối thiểu là 10% giá 
hợp đồng đối với hợp đồng có giá trị trên 50 tỷ đồng; tối thiểu 15% đối với hợp 
đồng có giá trị từ 10 tỷ đồng đến 50 tỷ đồng và tối thiểu 20% đối với các hợp đồng 
có giá trị dưới 10 tỷ đồng; 
- Đối với hợp đồng cung ứng vật tư, thiết bị tuỳ theo giá trị hợp đồng nhưng 
mức tạm ứng không thấp hơn 10% giá hợp đồng; 
- Đối với hợp đồng thực hiện theo hình thức EPC, việc tạm ứng vốn để mua 
thiết bị được căn cứ theo tiến độ cung ứng trong hợp đồng; các công việc khác như 
thiết kế, xây dựng mức tạm ứng tối thiểu là 15% giá trị công việc đó trong hợp 
đồng. 
- Đối với công việc giải phóng mặt bằng thực hiện theo kế hoạch giải phóng 
mặt bằng; 
Vốn tạm ứng được thu hồi dần qua các lần thanh toán, việc thu hồi vốn tạm ứng 
được bắt đầu ngay khi thanh toán lần đầu và kết thúc khi khối lượng đ• thanh toán 
đạt 80% giá trị hợp đồng. Đối với các công việc giải phóng mặt bằng, việc thu hồi 
vốn tạm ứng kết thúc sau khi đã thực hiện xong công việc giải phóng mặt bằng. 
Các bên giao thầu, bên nhận thầu thống nhất kế hoạch tạm ứng và thu hồi vốn để 
sản xuất trước các cấu kiện, bán thành phẩm có giá trị lớn đảm bảo cho việc thi 
công hoặc mua một số vật tư phải dự trữ theo mùa. 
Tuỳ theo quy mô, tính chất công việc trong hợp đồng, bên nhận thầu có thể đề 
xuất mức tạm ứng thấp hơn mức tạm ứng quy định trên. 
5. Thanh toán hợp đồng: 
5.1. Việc thanh toán hợp đồng phải phù hợp với loại hợp đồng, giá hợp đồng và 
các điều kiện trong hợp đồng mà các bên tham gia hợp đồng đ• ký kết. Số lần 
thanh toán, giai đoạn thanh toán, thời điểm thanh toán và điều kiện thanh toán phải 
được ghi rõ trong hợp đồng. 
5.2. Thanh toán hợp đồng đối với : 
a) Giá hợp đồng trọn gói: việc thanh toán được thực hiện theo tỷ lệ (%) giá hợp 
đồng hoặc giá công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc hoàn thành 
tương ứng với các giai đoạn thanh toán được ghi trong hợp đồng sau khi đ• có hồ 
sơ thanh toán được kiểm tra, xác nhận của bên giao thầu. Bên nhận thầu được 
thanh toán toàn bộ giá hợp đồng đã ký với bên giao thầu và các khoản tiền được 
điều chỉnh giá (nếu có) sau khi hoàn thành hợp đồng và được nghiệm thu. 
b) Giá hợp đồng theo đơn giá cố định: việc thanh toán được thực hiện trên cơ sở 
khối lượng các công việc hoàn thành (kể cả khối lượng phát sinh (nếu có) được 
nghiệm thu trong giai đoạn thanh toán và đơn giá tương ứng với các công việc đó 
đã ghi trong hợp đồng hoặc phụ lục bổ sung trong hợp đồng. 
c) Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh: việc thanh toán được thực hiện trên cơ sở 
khối lượng các công việc hoàn thành (kể cả khối lượng phát sinh (nếu có) được 
nghiệm thu trong giai đoạn thanh toán và đơn giá đã điều chỉnh theo qui định của 
hợp đồng. Trường hợp đến giai đoạn thanh toán chưa đủ điều kiện điều chỉnh đơn 
giá thì sử dụng đơn giá tạm tính khi ký kết hợp đồng để tạm thanh toán và điều 
chỉnh giá trị thanh toán khi có đơn giá điều chỉnh theo đúng qui định của hợp 
đồng. 
d) Giá hợp đồng kết hợp: việc thanh toán thực hiện tương ứng với các qui định tại 
điểm a, b và c khoản này. 
5.5. Tuỳ theo qui mô, tính chất của gói thầu, công trình, hạng mục công trình; loại 
hợp đồng, giá hợp đồng mà các bên có thể thoả thuận thanh toán làm một lần hoặc 
nhiều lần. Trường hợp thanh toán làm nhiều lần, thì trong hợp đồng phải có qui 
định cụ thể về tiến độ thanh toán (có thể theo thời gian, tỷ lệ (%) hoặc theo khối 
lượng hoàn thành) và các mức thanh toán cho các đợt thanh toán (các mốc thanh 
toán). Việc thanh toán phải tuân theo các qui định của tiến độ thanh toán này; 
Trường hợp tiến độ thực hiện công việc thực tế chậm hơn tiến độ thanh toán, căn 
cứ vào đó bên giao thầu có thể đồng ý hoặc xác định các mức thanh toán sửa đổi 
có tính đến phạm vi, mức độ mà tiến độ thực hiện công việc thực tế đang chậm 
hơn so với tiến độ thực hiện công việc đã được xác định trong hợp đồng. 
5.6. Hồ sơ thanh toán hợp đồng xây dựng 
Trình tự, thủ tục, tài liệu, chứng nhận cần thiết trong hồ sơ thanh toán phải được 
ghi rõ trong hợp đồng (kể cả các biểu mẫu). Hồ sơ thanh toán do bên nhận thầu lập 
phù hợp với các biểu mẫu theo qui định của hợp đồng. Nội dung hồ sơ thanh toán 
bao gồm các tài liệu chủ yếu: 
a) Hồ sơ thanh toán đối với giá hợp đồng trọn gói: 
- Biên bản nghiệm thu (biên bản nghiệm thu chất lượng, khối lượng): Tuỳ từng 
giai đoạn thanh toán mà có thể bao gồm một hoặc các loại biên bản nghiệm thu 
công trình, hạng mục công trình, khối lượng công việc hoàn thành cho giai đoạn 
thanh toán có xác nhận của đại diện bên giao thầu hoặc đại diện nhà tư vấn (nếu 
có) và đại diện bên nhận thầu, nhưng không cần xác nhận khối lượng hoàn thành 
chi tiết. Hồ sơ hoàn công của các công việc được nghiệm thu trong giai đoạn thanh 
toán (nếu có); 
- Bảng xác định giá trị khối lượng công việc hoàn thành theo hợp đồng (theo phụ 
lục số 2 Thông tư 06/2007/TT-BXD); 
- Bảng xác định giá trị khối lượng phát sinh ngoài hợp đồng có xác nhận của đại 
diện bên giao thầu hoặc đại diện nhà tư vấn (nếu có) và đại diện bên nhận thầu 
(theo phụ lục số 4 Thông tư 06/2007/TT-BXD); 
- Bảng tính giá trị đề nghị thanh toán (theo phụ lục số 1 Thông tư 06/2007/TT-
BXD) cần thể hiện các nội dung: Giá trị khối lượng hoàn thành theo hợp đồng, giá 
trị khối lượng các công việc phát sinh ngoài hợp đồng (nếu có), chiết khấu tiền 
tạm ứng, giá trị thanh toán sau khi đã bù trừ các khoản trên. 
b) Hồ sơ thanh toán đối với giá hợp đồng theo đơn giá cố định: 
- Hồ sơ hoàn công của các công việc được nghiệm thu trong giai đoạn thanh toán; 
Biên bản nghiệm thu khối lượng công việc hoàn thành (biên bản nghiệm thu chất 
lượng, khối lượng) tương ứng với các công việc theo hợp đồng đã ký cho giai 
đoạn thanh toán có xác nhận của đại diện bên giao thầu hoặc đại diện nhà tư vấn 
(nếu có) và đại diện bên nhận thầu; 
- Bảng xác định giá trị khối lượng hoàn thành theo hợp đồng (phụ lục số 2 Thông 
tư 06/2007/TT-BXD); 
- Bảng xác định giá trị khối lượng phát sinh ngoài hợp đồng (phụ lục số 4 Thông 
tư 06/2007/TT-BXD); 
- Bảng xác định đơn giá điều chỉnh theo qui định của hợp đồng (nếu có) (phụ lục 
số 3 Thông tư 06/2007/TT-BXD ) có xác nhận của đại diện bên giao thầu hoặc đại 
diện nhà tư vấn (nếu có) và đại diện bên nhận thầu; 
- Bảng tính giá trị đề nghị thanh toán (phụ lục số 1 Thông tư 06/2007/TT-BXD) 
cần thể hiện các nội dung: Giá trị khối lượng hoàn thành theo hợp đồng, giá trị 
khối lượng các công việc phát sinh ngoài hợp đồng, chiết khấu tiền tạm ứng, giá 
trị thanh toán sau khi đã bù trừ các khoản trên. 
c) Hồ sơ thanh toán đối với giá hợp đồng theo giá điều chỉnh: 
- Hồ sơ hoàn công của các công việc được nghiệm thu trong giai đoạn thanh toán; 
Biên bản nghiệm thu khối lượng công việc hoàn thành (biên bản nghiệm thu chất 
lượng, khối lượng) tương ứng với các công việc theo hợp đồng đã ký cho giai 
đoạn thanh toán có xác nhận của đại diện bên giao thầu hoặc đại diện nhà tư vấn 
(nếu có) và đại diện bên nhận thầu; 
- Bảng xác định đơn giá điều chỉnh theo qui định của hợp đồng (theo phụ lục số 3 
Thông tư 06/2007/TT-BXD) có xác nhận của đại diện bên giao thầu hoặc đại diện 
nhà tư vấn (nếu có) và đại diện bên nhận thầu; 
- Bảng xác định giá trị khối lượng hoàn thành theo hợp đồng (theo phụ lục số 2 
Thông tư 06/2007/TT-BXD); 
- Bảng tính giá trị đề nghị thanh toán (theo phụ lục số 1) cần thể hiện các nội 
dung: Giá trị khối lượng hoàn thành theo hợp đồng, chiết khấu tiền tạm ứng, giá trị 
thanh toán sau khi đã bù trừ các khoản trên. 
d) Hồ sơ thanh toán đối với giá hợp đồng kết hợp các loại giá: thực hiện theo các 
qui định tương ứng về hồ sơ thanh toán cho từng loại giá hợp đồng nêu trên. 
5.7. Thời hạn thanh toán 
a) Trong hợp đồng các bên phải qui định thời hạn bên giao thầu phải thanh toán 
cho bên nhận thầu sau khi đã nhận đủ hồ sơ thanh toán hợp lệ theo qui định của 
hợp đồng nhưng không được vượt quá 10 ngày làm việc. 
b) Đối với các công trình xây dựng sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, trong thời 
hạn 3 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ đề nghị thanh toán hợp lệ của nhà 
thầu, chủ đầu tư phải hoàn thành các thủ tục và chuyển đề nghị thanh toán tới cơ 
quan cấp phát, cho vay vốn. Trong năm kết thúc xây dựng hoặc năm đưa công 
trình vào sử dụng, chủ đầu tư phải thanh toán cho nhà thầu giá trị công việc hoàn 
thành trừ khoản tiền giữ lại để bảo hành công trình theo qui định. 
5.8. Thanh toán bị chậm trễ 
Trong hợp đồng các bên phải qui định cụ thể việc bồi thường về tài chính cho các 
khoản thanh toán bị chậm trễ tương ứng với các mức độ chậm trễ; mức bồi thường 
đối với mỗi mức độ chậm trễ là khác nhau, nhưng mức bồi thường lần đầu không 
nhỏ hơn lãi suất do Ngân hàng thương mại qui định tương ứng đối với từng thời 
kỳ. 
5.9. Thanh toán tiền bị giữ lại 
Trong hợp đồng các bên phải qui định cụ thể cho việc thanh toán tiền bị giữ lại khi 
bên nhận thầu hoàn thành các nghĩa vụ theo qui định của hợp đồng như: các khoản 
tiền còn lại của các lần tạm thanh toán trước đó hay bất kỳ khoản thanh toán nào 
mà bên giao thầu chưa thanh toán cho bên nhận thầu kể cả tiền bảo hành công 
trình (nếu có). 
6. Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng 
Việc điều chỉnh giá hợp đồng phải được ghi trong hợp đồng và phù hợp với hồ sơ 
mời thầu, hồ sơ dự thầu và kết quả đàm phán hợp đồng. Trong hợp đồng các bên 
qui định rõ các trường hợp được điều chỉnh hợp đồng, phương pháp, cách thức, 
phạm vi điều chỉnh giá hợp đồng. 
6.1. Giá hợp đồng có thể được điều chỉnh một trong các trường hợp sau: 
a) Bổ sung công việc ngoài phạm vi qui định trong hợp đồng đ• ký kết; 
b) Khi ký kết hợp đồng có sử dụng đơn giá tạm tính đối với những công việc hoặc 
khối lượng công việc mà ở thời điểm ký hợp đồng bên giao thầu và bên nhận thầu 
chưa đủ điều kiện xác định chính xác đơn giá và đồng ý điều chỉnh khi có đủ điều 
kiện; 
c) Khi khối lượng phát sinh lớn hơn 20% khối lượng công việc tương ứng mà nhà 
thầu phải thực hiện theo hợp đồng thì xem xét điều chỉnh đơn giá của khối lượng 
phát sinh đó; 
d) Các đơn giá mà bên giao thầu và bên nhận thầu đồng ý xem xét, điều chỉnh lại 
sau khoảng thời gian nhất định kể từ khi thực hiện hợp đồng; 
đ) Trường hợp giá nhiên liệu, vật tư, thiết bị nêu trong hợp đồng có biến động lớn, 
ảnh hưởng trực tiếp tới việc thực hiện hợp đồng hoặc khi Nhà nước thay đổi các 
chính sách có liên quan thì phải báo cáo Người có thẩm quyền xem xét quyết định; 
e) Do các trường hợp bất khả kháng qui định trong hợp đồng; 
g) Các khoản trượt giá đã qui định trong hợp đồng. Các căn cứ để tính trượt giá 
được xác định vào thời điểm 28 ngày trước ngày nhà thầu nộp hồ sơ thanh toán; 
6.2. Phương pháp điều chỉnh giá hợp đồng 
a) Khi điều chỉnh giá hợp đồng thì khối lượng công việc thanh toán được xác định 
trên cơ sở khối lượng các công việc hoàn thành được nghiệm thu, đơn giá thanh 
toán các công việc được xác định theo các điều khoản trong hợp đồng như việc 
xác định lại đơn giá hoặc điều chỉnh lại đơn giá trong hợp đồng theo hệ số điều 
chỉnh. 
b) Có thể tham khảo một hoặc kết hợp các phương pháp sau để điều chỉnh giá hợp 
đồng: 
- Sử dụng các chỉ số giá xây dựng do Bộ Xây dựng, các Tổ chức tư vấn, Tổng cục 
Thống kê công bố; 
- Phương pháp tính toán bù trừ trực tiếp; 
- Công thức xác định hệ số điều chỉnh : 
Pn = a + + + + ... 
Trong đó: 
“Pn”: hệ số điều chỉnh (tăng hoặc giảm) được áp dụng cho thanh toán hợp đồng 
đối với các công việc được tiến hành trong thời gian “n” theo tiền tệ tương ứng. 
“a”: là hệ số cố định, được nêu trong bảng số liệu điều chỉnh tương ứng, thể hiện 
phần không điều chỉnh của các khoản thanh toán theo hợp đồng. 
“b”, “c”, “d”... : là những hệ số biểu hiện tỷ lệ (tỷ trọng) của mỗi phần chi phí liên 
quan đến việc thực hiện công việc được nêu trong bảng số liệu điều chỉnh tương 
ứng, như: chi phí nhân công, chi phí máy (thiết bị), chi phí vật liệu, ... 
“Ln”, “En”, “Mn”, ...: là các chỉ số giá hiện thời hoặc những giá điều chỉnh cho 
thời gian “n” được thể hiện bằng tiền tệ thanh toán tương ứng, mỗi chỉ số hoặc giá 
được áp dụng cho một loại chi phí tương ứng trong bảng số liệu điều chỉnh vào 
thời điểm 28 ngày trước ngày bên nhận thầu nộp hồ sơ thanh toán. 
“Lo”, “Eo”, “Mo”, ...: là các chỉ số giá cơ bản hoặc những giá điều chỉnh, được thể 
hiện bằng tiền tệ thanh toán tương ứng, mỗi chỉ số hoặc giá được áp dụng cho một 
loại chi phí tương ứng trong bảng số liệu điều chỉnh vào thời điểm 28 ngày trước 
ngày khởi công. 
Các hệ số “a”, “b”, “c”, “d”, ... và các chỉ số Lo, Eo, Mo, ... phải được xác định 
trong hồ sơ dự thầu và là tài liệu kèm theo hợp đồng. 
7. Quyết toán hợp đồng xây dựng 
7.1. Trong hợp đồng phải qui định trình tự, thủ tục, thời hạn giao nộp quyết toán 
nhưng không quá 30 ngày, nội dung hồ sơ quyết toán hợp đồng, các biểu mẫu kèm 
theo (nếu có) cho việc quyết toán hợp đồng. 
7.2. Hồ sơ quyết toán hợp đồng do bên nhận thầu lập phù hợp với từng loại hợp 
đồng cụ thể trên nguyên tắc tài liệu đã có (biên bản nghiệm thu, hồ sơ thanh toán 
các giai đoạn) chỉ lập bảng thống kê, tài liệu nào chưa có thì làm mới. Nội dung 
chủ yếu của hồ sơ bao gồm: 
a) Hồ sơ hoàn công (đối với hợp đồng thi công xây dựng công trình) đã được các 
bên xác nhận; 
b) Các biên bản nghiệm thu khối lượng công việc hoàn thành; 
c) Biên bản xác nhận khối lượng công việc phát sinh; 
d) Biên bản nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng; 
đ) Biên bản nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình; 
e) Biên bản bàn giao công trình đưa vào sử dụng; 
g) Bản xác định giá trị quyết toán hợp đồng đã được các bên xác nhận; 
h) Các tài liệu khác có liên quan.