Bài giảng Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng (Phần 6)

Trung tâm nghiên cứu đào tạo 
và phát triển kỹ năng Quản lý 
----------------------------- 
Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng 
6 
Người soạn : Lê Văn Thịnh 
Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 
Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng 
4.4. Nghĩa vụ của Bên nhận thầu 
a) Thực hiện đúng các cam kết ghi trong hợp đồng; 
b) Chịu trách nhiệm trước Bên giao thầu và trước pháp luật về chất lượng công 
việc thực hiện, công trình, hạng mục công trình hoàn thành theo hợp đồng, đồng 
thời tạo điều kiện thuận lợi để Bên giao thầu hoặc tư vấn theo dõi và kiểm tra 
giám sát việc thực hiện hợp đồng; 
c) Quản lý các tài sản, xe máy dùng trong thi công và an toàn lao động; 
d) Phối hợp với Bên giao thầu thực hiện việc nghiệm thu công việc thực hiện, 
công trình, hạng mục công trình hoàn thành theo hợp đồng và thanh lý hợp đồng 
theo quy định tại khoản 6 mục IV của chương này; 
đ) Các nghĩa vụ khác được cam kết trong hợp đồng. 
5. Các quan hệ hợp đồng trong hoạt động xây dựng 
Hợp đồng trong hoạt động xây dựng được xác lập cho các công việc lập quy hoạch 
xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, khảo sát xây dựng, thiết kế công 
trình, giám sát, thi công xây dựng công trình, quản lý dự án xây dựng công trình 
và các công việc khác trong hoạt động xây dựng. 
Hợp đồng trong hoạt động xây dựng được xác lập bằng văn bản phù hợp với quy 
định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. 
Tùy theo quy mô, tính chất của công trình, loại công việc, các mối quan hệ của các 
bên, hợp đồng trong hoạt động xây dựng có thể có nhiều loại với nội dung khác 
nhau. 
Để thực hiện công tác đầu tư xây dựng, chủ đầu tơư phải thực hiện những quan hệ 
hợp đồng kinh tế . 
5.1. Lập Báo cáo đầu tư xây dựng công trình 
Báo cáo đầu tư xây dựng công trình là hồ sơ xin chủ trương đầu tư xây dựng công 
trình để cấp có thẩm quyền cho phép đầu tư. 
5.2. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình 
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ 
vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục 
đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ 
trong một thời hạn nhất định. Dự án đầu tư xây dựng công trình bao gồm phần 
thuyết minh và phần thiết kế cơ sở. 
Khi đầu tư xây dựng công trình, chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để làm rõ về sự 
cần thiết phải đầu tư và hiệu quả đầu tư xây dựng công trình trừ những trường hợp 
sau đây không phải lập dự án: 
a) Công trình chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế- kỹ thuật xây dựng công trình , bao 
gồm : 
- Công trình xây dựng cho mục đích tôn giáo; 
- Công trình xây dựng mới trụ sở cơ quan có tổng mức đầu tư dưới 3 tỷ đồng; 
- Công trình hạ tầng xã hội có tổng mức đầu tư dưới 7 tỷ đồng sử dụng vốn ngân 
sách không nhằm mục đích kinh doanh, phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - 
xã hội, quy hoạch xây dựng và đã có chủ trương đầu tư hoặc đã được bố trí trong 
kế hoạch đầu tư hàng năm; 
- Công trình xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo sử dụng vốn ngân sách, phù hợp với 
quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng, đã có chủ trương đầu tư 
và rõ hiệu quả đầu tư, có tổng mức đầu tư dưới 5 tỷ đồng. 
- Các công trình xây dựng khác không thuộc các trường hợp nêu trên có tổng mức 
đầu tư dưới 5 tỷ đồng, tuỳ từng trường hợp cụ thể người quyết định đầu tư xem 
xét, quyết định việc lập dự án đầu tư xây dựng công trình hoặc Báo cáo kinh tế - 
kỹ thuật xây dựng công trình và làm rõ tính hiệu quả trước khi quyết định đầu tư 
xây dựng công trình. 
b) Các công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ của dân quy định tại khoản 5 Điều 35 
của Luật Xây dựng. 
5.3. Thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình 
a) Xin giao đất hoặc thuê đất (đối với dự án có sử dụng đất); 
b) Xin giấy phép xây dựng (nếu yêu cầu phải có giấy phép xây dựng) và giấy phép 
khai thác tài nguyên (nếu có khai thác tài nguyên); 
c) Thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện kế hoạch tái định cư và 
phục hồi (đối với các dự án có yêu cầu tái định cư và phục hồi), chuẩn bị mặt 
bằng xây dựng (nếu có); 
d) Mua sắm thiết bị lắp đặt trong công trình; 
e) Thực hiện việc khảo sát, thiết kế xây dựng; 
f) Thẩm tra, thẩm định, phê duyệt thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công, dự 
toán và tổng dự toán; 
g) Tiến hành thi công xây dựng; 
h) Kiểm tra và thực hiện các hợp đồng; 
i) Quản lý kỹ thuật, chất lượng thiết bị và chất lượng xây dựng; 
k) Vận hành thử, nghiệm thu, quyết toán vốn đầu tư, bàn giao và thực hiện bảo 
hành sản phẩm. 
l) Nghiệm thu, bàn giao công trình. 
m) Thực hiện việc kết thúc xây dựng công trình. 
n) Vận hành công trình và hướng dẫn sử dụng công trình. 
o) Bảo hành công trình. 
p) Quyết toán vốn đầu tư. 
q) Phê duyệt quyết toán. 
5.4. Các hợp đồng xây dựng mà chủ đầu tư phải ký để thực hiện các công việc nêu 
trong khoản 5.1, 5.2 và 5.3 mục II của chương này 
Tuỳ theo quy mô, tính chất của công trình, loại công việc, các mối quan hệ của các 
bên, chủ đầu tư có thể ký hợp đồng xây dựng với nội dung như sau: 
a) Hợp đồng với tổ chức tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực về khảo sát xây 
dựng thẩm tra nhiệm vụ khảo sát xây dựng, phương án kỹ thuật khảo sát xây dựng 
(kể cả trường hợp bổ sung nhiệm vụ khảo sát xây dựng) khi chủ đầu tư thấy cần 
thiết. 
b) Hợp đồng với tổ chức thực hiện khảo sát xây dựng cho buớc thiết kế cơ sở, thiết 
kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công. 
c) Hợp đồng với người có chuyên môn phù hợp thực hiện việc giám sát khảo sát 
xây dựng khi chủ đầu tư không có người có chuyên môn phù hợp. 
d) Hợp đồng với tổ chức tư vấn lập nhiệm vụ thiết kế công trình xây dựng khi chủ 
đầu tư không tự lập được. 
đ) Hợp đồng với tổ chức tư vấn lập báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng hoặc lập dự 
án đầu tư xây dựng công trình. 
e) Hợp đồng với tổ chức tư vấn khi thiết kế xây dựng công trình để tiến hành các 
bước thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình sau khi dự án đầu tư 
xây dựng công trình đã được phê duyệt. 
g) Hợp đồng với các tổ chức, cá nhân tư vấn có đủ điều kiện năng lực để thẩm tra 
thiết kế, dự toán công trình đối với toàn bộ hoặc một phần các nội dung quy định 
tại khoản 2 và khoản 3 của Điều 16 của Nghị định 16/2005/NĐ-CP làm cơ sở cho 
việc thẩm định, phê duyệt khi chủ đầu tư không đủ điều kiện năng lực thẩm định 
thiết kế, dự toán công trình. 
h) Hợp đồng với tổ chức tư vấn giúp chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu thi công xây 
dựng, cung cấp và lắp đặt thiết bị, giám sát thi công xây dựng công trình. 
i) Hợp đồng với các tổ chức thi công xây dựng công trình, cung cấp và lắp đặt các 
thiết bị công nghệ, vặt tươ kỹ thuật và mời chuyên gia (nếu cần). 
k) Hợp đồng với tổ chức giúp chủ đầu tư quản lý dự án khi chủ đầu tư không có đủ 
điều kiện năng lực để quản lý dự án 
l) Hợp đồng thuê tổ chức tư vấn thực hiện giám sát thi công xây dựng trong trường 
hợp chủ đầu tư , Tổ chức tư vấn quản lý dự án không có đủ điều kiện năng lực 
giám sát thi công xây dựng theo quy định tại Nghị định 16/2005/NĐ-CP ngày 
07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình. 
m) Hợp đồng với các tổ chức tư vấn thực hiện các công tác khác : kiểm định chất 
lượng xây dựng, kiểm tra thiết bị, kiểm tra và chứng nhận sự phù hợp đối với các 
công trình được quy định tại Điều 28 của Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 
16/12/004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng. 
n) Hợp đồng với tổ chức kiểm toán về tài chính , 
o) Hợp đồng với các tổ chức thực hiện bảo trì công trình công trình xây dựng. 
- Riêng đối với hợp đồng thiết kế cần lơưu ý: 
+ Việc thiết kế công trình xây dựng do chủ đầu tư ký hợp đồng với các tổ chức tư 
vấn thiết kế có đủ điều kiện năng lực theo quy định tại Nghị định 16/2005/NĐ-CP 
ngày 07/02/2005 của Chính phủ. Các tổ chức tư vấn thiết kế phải mua bảo hiểm 
trách nhiệm nghề nghiệp. Phí bảo hiểm được tính vào giá sản phẩm tư vấn. Việc 
mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tư vấn là một điều kiện pháp lý trong hoạt 
động tư vấn đầu tư và xây dựng. 
+ Trong trường hợp một công trình có nhiều tổ chức cùng tham gia thiết kế thì bắt 
buộc phải có một tổ chức nhận thầu chính về thiết kế. Tổ chức nhận thầu chính 
chịu trách nhiệm toàn bộ về việc thực hiện hợp đồng nhận thầu với chủ đầu tươ, 
bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của thiết kế và đươợc hơưởng một khoản phụ 
phí trả cho công tác nhận thầu chính . 
Đối với những công trình có liên quan trực tiếp đã được quyết định đầu tươ riêng, 
chủ đầu tơư những công trình đó có thể ký hợp đồng với các tổ chức thiết kế 
chuyên ngành. 
+ Các tài liệu về thăm dò, khảo sát địa hình, địa chất, thuỷ văn, khí tượng và các 
tài liệu khác khi dùng để thiết kế xây dựng các công trình phải do tổ chức có tư 
cách pháp lý về các lĩnh vực nêu trên cung cấp. 
+ Việc thiết kế xây dựng phải tuân theo quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn kỹ thuật 
xây dựng do Nhà nước ban hành. Nếu áp dụng quy chuẩn và tiêu chuẩn kỹ thuật 
xây dựng của nước ngoài thì phải được Bộ Xây dựng chấp thuận bằng văn bản. 
+ Phải xác định rõ lịch giao thiết kế và trách nhiệm bảo đảm việc thiết kế theo 
lịch. 
+ Các dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước, vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, 
vốn tín dụng đầu tư phát triển của Nhà nước có yêu cầu phải thuê tư vấn nước 
ngoài thì các tổ chức, chuyên gia tư vấn nước ngoài được thuê phải liên danh với 
tư vấn Việt Nam để thực hiện (trừ trường hợp được Thủ tướng Chính phủ cho 
phép). Tư vấn trong nước được phép liên danh, liên kết hoặc thuê tổ chức, chuyên 
gia tư vấn nước ngoài trong hoạt động tư vấn đầu tư và xây dựng. 
6. Các hình thức giao nhận thầu xây dựng 
6.1. Chìa khoá trao tay 
Đây là hình thức giao nhận thầu cao nhất. Chủ đầu tư giao cho nhà thầu thực hiện 
từ việc lập dự án đầu tư, khảo sát thiết kế, mua sắm vật tư, thiết bị, thi công xây 
dựng cho đến khi hoàn thành bàn giao công trình cho chủ đầu tư. 
6.2. Giao nhận thầu xây dựng toàn bộ công trình ( gọi tắt là Tổng thầu xây dựng) 
Đó là hình thức quản lý thực hiện dự án sau khi dự án đã có quyết định đầu tư. 
Trên cơ sở báo cáo nghiên cứu khả thi được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu 
tư lựa chọn nhà thầu và giao cho nhà thầu thực hiện tổng thầu từ khảo sát thiết kế, 
mua sắm vật tư, thiết bị, xây lắp cho đến khi hoàn thành bàn giao công trình cho 
chủ đầu tư . 
Tổng thầu xây dựng là nhà thầu ký kết hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư xây dựng 
công trình để nhận thầu toàn bộ một loại công việc hoặc toàn bộ công việc của dự 
án đầu tư xây dựng công trình. 
Tổng thầu xây dựng bao gồm các hình thức chủ yếu sau: 
- tổng thầu thiết kế; tổng thầu thi công xây dựng công trình; 
- tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình; 
- tổng thầu thiết kế, cung cấp thiết bị công nghệ và thi công xây dựng công trình; 
- tổng thầu lập dự án đầu tư xây dựng công trình, thiết kế, cung cấp thiết bị công 
nghệ và thi công xây dựng công trình. 
Tổng thầu xây dựng có thể ký hợp đồng giao thầu lại một số khối lươợng công. tác 
của công trình cho các tổ chức nhận thầu khác gọi là B phụ). Tuy nhiên tổng thầu 
xây dựng phải chịu trách nhiệm trươớc chủ đầu tơư về những khối lươợng công 
tác giao thầu lại cho B phụ. 
Chủ đầu tơư và tổng thầu có trách nhiệm thực hiện các công việc quy định tại Luật 
Xây dựng, Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về 
quản lý chất lượng công trình xây dựng . 
Tổng thầu được áp dụng trong các trường hợp: 
- Phạm vi thực hiện các công việc của hợp đồng đã được xác định rõ; 
- Công trình có tính chất phức tạp về kỹ thuật, có yêu cầu chuyển giao công nghệ, 
kỹ thuật, kinh nghiệm, bí quyết từ phía nhà thầu thực hiện; 
- Có thể lựa chọn được nhà thầu có đủ điều kiện về năng lực để làm tổng thầu theo 
quy định; 
- Chủ đầu tư muốn giảm bộ máy quản lý dự án hoặc không đủ điều kiện năng lực 
để trực tiếp quản lý thực hiện dự án.