Vì sao giá nhà đất ở đô thị tại nước ta cao ?

PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 1 (11) - Tháng 11/2011
Nghiên cứu & Trao đổi
54
4 kiến nghị nhằm tháo gỡ những 
vướng mắc trong các văn bản pháp 
quy, tìm giải pháp giảm GNĐƠĐT 
tiệm cận với khả năng chi trả của 
cộng đồng, góp phần phát triển 
công tác an sinh xã hội. 
1. Đặt vấn đề
 GNĐƠĐT nước ta được đánh 
giá rất cao so với các nước trong 
khu vực, nghịch lý cho thấy mặc 
dầu thị trường nhà đất từ 2008 
đến nay trong giai đoạn trầm lắng 
nhưng GNĐƠĐT vẫn tăng. Giá 
cao đã vượt qua khả năng chi trả 
của đa số cộng đồng dân cư có nhu 
cầu về nhà ở, bài toán an sinh xã 
hội của Chính phủ trở nên khó giải 
quyết. Có nhiều nguyên nhân để 
lý giải hiện tượng trên nhưng theo 
nghiên cứu của tác giả trọng tâm 
tập trung ở hai vấn đề chính, là do 
các bất cập trong cách tính tiền sử 
dụng đất và chi phí sử dụng vốn 
của các doanh nghiệp đầu tư vào 
dự án quá cao. 
Giá nhà đất ở đô thị (GNĐƠĐT) có ý nghĩa quan trọng trong việc 
mua nhà ở ổn định cuộc sống của 
phần lớn cộng đồng dân cư, nhưng 
thực tế GNĐƠĐT nước ta luôn duy 
trì ở mức cao vượt qua khả năng chi 
trả của đại đa số cư dân đô thị. Do 
vậy nhận diện chính xác những yếu 
tố tác động đến GNĐƠĐT luôn là 
thách thức đối với các nhà nghiên 
cứu và hoạch định chính sách. 
Qua việc tổng hợp và phân tích 
các cơ sở dữ liệu luật liên quan 
đến quản lý đất đai và thị trường 
bất động sản từ 1993 đến nay, kết 
hợp với phân tích cơ sở lý luận về 
thẩm định giá. Nghiên cứu của tác 
giả đã nhận diện rằng GNĐƠĐT 
ở nước ta tăng cao có hai nguyên 
nhân trực tiếp tác động, đó là phát 
sinh những bất cập trong việc thay 
đổi cách tính tiền sử dụng đất và 
chi phí sử dụng vốn cho dự án đầu 
tư vào bất động sản rất cao. Dựa 
trên phân tích những bất cập làm 
cho GNĐƠĐT tăng, tác giả đề xuất 
TS. NGUYỄN NGỌC VINH
Khoa Kinh tế phát triển
Trường Đại học Kinh tế 
TP. HCM
− Giá sản phẩm nhà đất 
− Tiến bộ khoa học kỹ thuật trong xây dựng 
− Giá các yếu tố đầu vào 
− Chính sách (thuế, tín dụng, quy hoạch) 
− Thủ tục hành chính 
− Tâm lý 
− Số lượng doanh nghiệp tham gia thị 
trường 
− Giá sản phẩm nhà, đất 
− Thu nhập của dân cư 
− Tập quán, thị hiếu 
− Chính sách (thuế, tín dụng, quy hoạch) 
− Thủ tục hành chính 
− Tâm lý 
− Quy mô dân số 
Giá nhà đất ở đô thị 
 Các yếu tố tác động đến cầu Các yếu tố tác động đến cung 
Số 1 (11) - Tháng 11/2011 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
Nghiên cứu & Trao đổi
55
2. Cơ sở lý luận
Theo quan điểm kinh tế học 
GNĐƠĐT hình thành từ quan hệ 
cung cầu của chúng trên thị trường, 
mà cung cầu thị trường chịu tác 
động bởi rất nhiều yếu tố như giá 
của sản phẩm nhà đất, các chính 
sách của cơ quan quản lý, tâm lý, 
thu nhập, giá các yếu tố đầu vào, 
số lượng chủ thể tham gia thị 
trường
Qua sơ đồ ta thấy chính sách 
thuế, tín dụng, quy hoạch và thủ 
tục hành chính đều tác động lên 
cung và cầu thị trường nhà đất ở, 
những chính sách này đều do các 
cơ quan nhà nước ban hành các văn 
bản quản lý. Trong phạm vi nghiên 
cứu tác giả tập trung vào việc phân 
tích các chính sách thuế, tín dụng 
và thủ tục hành chính tác động lên 
GNĐƠĐT.
3. Các quy định có liên quan 
đến tiền sử dụng đất, giá trị thị 
trường và giá trị phi thị trường
Tiền sử dụng đất là số tiền mà 
người được giao đất phải nộp vào 
ngân sách khi được nhà nước trao 
quyền sử dụng và chuyển đổi mục 
đích sử dụng đất.
Điều 17 Hiến pháp sửa đổi 
1992 có quy định: Đất đai và các 
tài nguyên quan trọng khác thuộc 
sở hữu toàn dân, nhà nước là chủ 
sở hữu đại diện và thống nhất quản 
lý. Năm 1993 Luật đất đai sửa đổi 
công nhận các quyền chuyển đổi, 
chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, 
cho thuê; từ đó thị trường đất đai 
ở nước ta bắt đầu chính thức hoạt 
động. Khi nhà nước giao đất cho 
các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn 
định lâu dài, họ có quyền chuyển 
nhượng, chuyển đổi mục đích sử 
dụngthì phải nộp tiền sử dụng 
đất, số tiền này được xem là khoản 
thu ngân sách khi nhà nước giao 
đất. Như vậy về cơ sở lý luận tiền 
sử dụng đất hình thành trên 2 nội 
dung: phí chuyển quyền sử dụng 
đất và phí chuyển đổi mục đích sử 
dụng đất.
Theo tiêu chuẩn số 1 trong 
Quyết định số 24/2005 do Bộ Tài 
Chính ban hành ngày 18/4/2005 
về giá trị thị trường (market value) 
làm cơ sở thẩm định giá được hiểu 
như sau: Giá trị thị trường là mức 
giá thể hiện bằng tiền giữa bên 
mua sẵn lòng mua và bên bán sẵn 
lòng bán, giao dịch thực hiện trong 
điều kiện khách quan, độc lập, thị 
trường ổn định và thông tin minh 
bạch.
Theo tiêu chuẩn số 2 trong Tiêu 
chuẩn thẩm định giá VN từ Quyết 
định 77/2005 do Bộ Tài chính ban 
hành 1/11/2005 về Giá trị phi thị 
trường (non-market value): Giá trị 
phi thị trường là mức giá được xác 
định theo căn cứ khác không dựa 
trên giá trị thị trường hoặc được 
giao dịch theo mức giá không phản 
ánh giá trị thị trường.
Có thể hiểu rằng nếu thẩm định 
giá trị lô đất mà căn cứ trên các 
chứng cứ giao dịch từ thị trường 
có tính khách quan, độc lập, thông 
tin minh bạch và thị trường ổn 
định là thẩm định theo giá trị thị 
trường. Nếu căn cứ trên các ý kiến 
chủ quan và căn cứ khác (lợi ích 
riêng) thì thẩm định theo giá trị phi 
thị trường.
4. Những bất cập
Khi vận dụng các cơ sở lý luận 
nêu trên trong thực tiễn đã phát 
sinh những bất cập.
Những bất cập liên quan đến 
cách tính tiền sử dụng đất.
Việc tính tiền sử dụng đất 
khi nhà nước giao đất cho doanh 
nghiệp có thu tiền sử dụng đất 
được quy định trong nhiều văn bản 
pháp quy ở nước ta, trong nghiên 
cứu tác giả đã thống kê và chia ra 
làm 2 giai đoạn: 
+ Giai đoạn 1 bao gồm các văn 
bản:
Nghị định 38/2000/NĐ-CP 
ngày 23/08/2000 về thu tiền sử 
dụng đất 
Thông tư 115/2000/TT-BTC 
ngày 11/12/2000 hướng dẫn thi 
hành Nghị định số 38/2000/NĐ-
CP ngày 23/08/2000 về thu tiền sử 
dụng đất
Nghị định 188/2004/NĐ-CP 
ngày 16/11/2004 về phương pháp 
xác định giá đất và khung giá các 
loại đất
Nghị định 198/2004/NĐ-CP 
ngày 03/12/2004 về thu tiền sử 
dụng đất
Thông tư 117/2004/TT-BTC 
ngày 11/12/2004 hướng dẫn thi 
hành Nghị định số 198/2000/NĐ-
CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử 
dụng đất.
 + Giai đoạn 2 bao gồm các văn 
bản:
Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 
27.1.2006 về sửa đổi bổi sung một 
số điều của các Nghị định hướng 
dẫn thi hành Luật đất đai.
Thông tư 70/2006/TT-BTC 
Hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thông 
tư 117/2004/TT-BTC
Nghị định 123/2007/NĐ-CP 
ngày 22/7/2007 sửa đổi Nghị định 
188/2004/NĐ-CP về phương pháp 
xác định giá đất và khung giá các 
loại đất
Nghị định 44/2008/NĐ-CP 
ngày 09/04/2008 sửa đổi, bổ sung 
Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu 
tiền sử dụng đất
Nghị định 69/2009/NĐ-CP 
ngày 13/08/2009 về bổ sung quy 
hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi 
đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư. 
Nghị định 120/2010/NĐ-CP 
ngày 30/12/2010 sửa đổi bổ sung 
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 1 (11) - Tháng 11/2011
Nghiên cứu & Trao đổi
56
1 số điều Nghị định 198/2004/NĐ-
CP về thu tiền sử dụng đất
Thông tư 93/2011/TT-BTC 
ngày 29/06/2011 sửa đổi bổ sung 
Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 
11/12/2004 của Bộ Tài chính 
hướng dẫn thi hành Nghị định số 
198/2000/NĐ-CP ngày 03/12/2004 
về thu tiền sử dụng đất.
Trong giai đoạn 1 từ Nghị định 
38/2000 đến Thông tư 117/2004 
có cách tính tiền sử dụng đất giống 
nhau, cụ thể như trong Nghị định 
38, điều 4, mục 2 có quy định: “Giá 
đất tính bằng đồng VN trên một 
mét vuông (đồng/m2) theo khung 
giá do Ủy ban Nhân dân tỉnh, 
thành phố trực thuộc trung ương 
quy định theo khung giá các loại 
đất của Chính phủ” 
Mô hình công thức tính tiền 
sử dụng đất theo khung nhà nước 
trong giai đoạn 1:
 (1)
Trong đó: 
Như vậy trước Nghị định 
17/2006 tiền sử dụng đất khi nhà 
nước giao đất được tính trên khung 
giá Ủy ban Nhân dân tỉnh (thành 
phố) ban hành tại thời điểm được 
giao đất.
Tuy nhiên trong giai đoạn 2 từ 
Nghị định 17/2006 cho đến Thông 
tư 93/2011 đều có cùng nội dung 
mới trong cách tính tiền sử dụng 
đất cụ thể như điều 1, mục 1 khoản 
1.4.và 1.5 Thông tư 93 có quy 
định:
“Giá đất tính thu tiền sử dụng 
đất là giá đất do Uỷ ban Nhân dân 
cấp tỉnh quy định. Trường hợp giá 
đất do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh 
quy định chưa sát với giá chuyển 
nhượng quyền sử dụng đất thực tế 
trên thị trường trong điều kiện bình 
thường thì Ủy ban Nhân dân cấp 
tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng 
quyền sử dụng đất thực tế trên thị 
trường để quyết định giá đất cụ thể 
cho phù hợp”.
Mô hình công thức tính tiền 
sử dụng đất theo giá trị thị trường 
trong giai đoạn 2.
 (2)
Trong đó: 
: Giá bình quân 1 m2 đất 
ở theo thị trường
Các bất hợp lý trong cách tính 
tiền sử dụng đất theo quy định 
mới.
* Phí sử dụng đất tăng đột biến 
tạo gánh nặng tài chính cho doanh 
nghiệp đầu tư.
Từ 1 và 2 ta thấy rằng sự khác 
biệt trong cách tính là thay khung 
giá đất ở mà Ủy ban Nhân dân tỉnh 
(thành phố) quy định như trước 
đây bằng giá đất ở theo thị 
t rường . Vì trước 2006 
thường tiệm cận với giá 
, thấp hơn rất nhiều so 
v ớ i do vậy tiền sử 
dụng đất là khoản chi chấp 
nhận đối với doanh nghiệp đầu tư. 
Nếu tính như quy định mới thì phí 
sử dụng đất sẽ là khoản phí đầu vào 
tăng thêm rất lớn, điều này sẽ dẫn 
đến hai hệ lụy: buộc doanh nghiệp 
sẽ chuyển chi phí đầu vào trên vào 
giá thành sản phẩm và kết quả cuối 
cùng là GNĐƠĐT sẽ tăng cao. Thứ 
hai là giảm dần số lượng doanh 
nghiệp tham gia thị trường tạo điều 
kiện cho các tập doàn, công ty nước 
ngoài có cơ hội thôn tính thị trường 
bất động sản nước ta.
* Không được hoàn lại khi đền 
bù cao hơn mức giá quy định.
 Khi lập phương án đền bù giải 
phóng mặt bằng, doanh nghiệp đầu 
tư dự án chỉ được tính theo mức giá 
đền bù phê duyệt mức giá 
này thường xoay q u a n h 
khung giá đất nông nghiệp được 
ban hành, trong khi doanh nghiệp 
dưới cơ chế tự giải phóng mặt bằng 
phải trả cho người sử dụng đất, 
mức giá tiệm cận với giá thị trường 
trong bài viết gọi là giá đất 
đền bù thực tế thông thường 
cao h ơ n rất nhiều so 
v ớ i . Nhưng khi tính tiền sử 
dụng đất khoảng chênh 
lệch trên không được hoàn trả lại.
Mô hình công thức tính chênh 
lệch giá đền bù: 
 (3)
Trong đó
: Tổng số tiền chênh 
lệch từ tiền đền bù đất 
theo cách tính mới.
: Đơn giá 1 m2 đất ở bình 
quân đền bù thực tế
Lý giải vì sao cơ quan thuế 
không chấp nhận mức giá đền bù 
thực tế? bởi vì sợ doanh nghiệp kê 
khống tiền đền bù nhằm giảm phí 
khi đóng tiền sử dụng đất. Trong 
thực tế người nhận tiền đền bù luôn 
hướng tới mức giá thị trường thậm 
chí còn có tính đến cả yếu tố dự 
kiến lợi ích của lô đất trong tương 
lai khi chuyển từ đất nông nghiệp 
sang đất ở. 
Xét trên quan điểm lý luận thì 
cách tính tiền sử dụng đất mới 
không hợp lý vì đáng lẽ tất cả đại 
lượng trong hàm phải đồng nhất 
theo giá trị thị trường hoặc theo giá 
: Tiền sử dụng đất
: Giá bình quân 1 m2 đất ở 
do UBND quy định
: Diện tích đất kinh doanh
: Giá bình quân 1 m2 đất ở 
đền bù theo phê duyệt 
: Diện tích đất dự án
DA
Đ
PD
ĐB
KD
Đ
QĐ
ĐSDĐ xDTGxDTGT −=
SDĐT
QĐ
ĐG
KD
ĐDT
PD
ĐBG
DA
ĐDT
 DA
Đ
PD
ĐB
KD
Đ
TT
ĐSDĐ xDTGxDTGT −=
 TT
ĐG
QĐ
ĐG
 TT
ĐG
QĐ
ĐG
PD
ĐBG TT
ĐG
 PD
ĐBG
 TT
ĐBG
 PD
ĐBG
Đ
PD
ĐB
TT
ĐBCL DTGGT )( −=∑
CLT∑
 TT
ĐBG
Số 1 (11) - Tháng 11/2011 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
Nghiên cứu & Trao đổi
57
trị phi thị trường. Nhưng trong công 
thức 2 thì bao gồm cả hai, khi thu 
tiền sử dụng đất thì tính theo giá trị 
thị trường còn khấu trừ thì tính theo 
giá đền bù do nhà nước quy định 
chính là giá trị phi thị trường. 
Doanh nghiệp sẽ chịu thiệt phần 
chênh lệch tiền đền bù thực tế theo 
công thức 3, vì không được cấn trừ 
vào tiền sử dụng đất. Số tiền chênh 
lệch này nhiều hay ít phụ thuộc vào 
mức độ chênh lệch giữa giá đền bù 
thực tế với giá đền bù phê duyệt và 
quy mô diện tích dự án. Qua tham 
khảo thực tế mức chênh lệch có thể 
từ 50 - 90% vô hình chung doanh 
nghiệp phải trả trên mỗi đơn vị 
diện tích đất dự án gấp 1,5 đến 1,9 
lần so với giá trị thị trường. Khi giá 
trị chênh lệch đền bù cao dẫn đến 
GNĐƠĐT cao là điều không tránh 
khỏi. Vì lợi ích riêng doanh nghiệp 
đầu tư dự án với một số cá nhân 
trong chính quyền địa phương 
hoặc ban bồi thường sẽ “bắt tay” 
ép người dân bị thu hồi đất nhận 
tiền đền bù theo giá thấp, hệ lụy 
số lượt và tính chất khiếu kiện liên 
quan đến đền bù đất đai có nguy cơ 
ngày càng nhiều và phức tạp hơn, 
gây bức xúc trong dư luận xã hội. 
* Thu phí sử dụng đất trên toàn 
bộ diện tích đất trong dự án. 
Tổng diện tích đất dự án bất 
động sản bao gồm hai phần: phần 
diện tích kinh doanh và phần diện 
tích dành cho hạ tầng của dự án thể 
hiện qua công thức:
(4)
Trong đó: 
: Diện tích đất dành cho 
hạ tầng
Vì văn bản Luật không quy định 
rõ trong dự án phát triển nhà ở phần 
diện tích dành cho hạ tầng nào phải 
đóng và phần diện tích nào miễn 
đóng tiền sử dụng đất? Do vậy các 
cơ quan thuế thông thường tính hầu 
hết phần diện tích đất dự án vào phí 
sử dụng đất. Mà tỷ lệ diện tích đất 
hạ tầng chiếm từ 40% trong tổng 
cơ cấu diện tích đất của dự án, việc 
đóng phí sử dụng đất trên hầu hết 
phần diện tích hạ tầng sẽ tăng chi 
phí đầu vào của doanh nghiệp và 
hệ lụy làm cho GNĐƠĐT tăng 
cao và không khuyến khích doanh 
nghiệp dành diện tích cho hạ tầng 
nhiều hơn góp phần tăng giá trị 
cảnh quan, môi trường đô thị.
* Hoàn toàn bị động trong kế 
hoạch tài chính - Giá trị thị trường 
trong điều kiện bình thường là 
khung giá được tính khi thu tiền 
sử dụng đất, nhằm xác định giá thị 
trường cần phải thẩm định, hơn 
nữa thị trường luôn biến động do 
vậy sẽ làm cho doanh nghiệp đầu 
tư dự án bất động sản hoàn toàn bị 
động trong kế hoạch tài chính, một 
khâu rất quan trọng trong cho sự 
thành công của dự án.
Chi phí sử dụng vốn rất cao.
* Vướng mắc truyền thống.
Thủ tục hành chính vấn đề có 
tính “truyền thống” vì đã được đề 
cập rất nhiều trên các diễn đàn, hội 
thảo nhưng vẫn có tính thời sự cho 
đến ngày nay. Mặc dầu cơ quan 
quản lý đã có nhiều cải thiện, nhưng 
cơ chế một cửa vẫn chưa thực sự 
thông thoáng trong việc giải quyết 
các vướng mắc cho doanh nghiệp. 
Thủ tục hành chính rườm rà, do 
nhiều cơ quan quản lý và sự phân 
cấp quản lý chưa rõ ràng, dẫn đến 
thời gian triển khai dự án kéo dài 
khoảng 3 năm (nguồn: Báo cáo của 
Hiệp hội bất động sản TP.HCM - 
2010), chi phí sử dụng vốn càng 
tăng, khả năng sinh lợi dự án càng 
thấp, GNĐƠĐT sẽ bị đẩy lên theo 
hướng “bù giá” là điều tất nhiên. 
* Và khó khăn phi truyền 
thống.
Chính sách thắt chặt tín dụng 
tác động mạnh mẽ lên thị trường 
bất động sản, và lãi suất vay rất 
cao như hiện nay là các khó khăn 
“phi truyền thống” không những 
tác động rất mạnh lên sự tăng 
GNĐƠĐT mà còn ảnh hưởng đến 
sự phát triển của thị trường bất 
động sản, sự tồn vong của nhiều 
doanh nghiệp tham gia thị trường. 
Bởi vì đầu tư kinh doanh bất động 
sản cần rất nhiều tiền và phần lớn 
được sự tài trợ từ hệ thống ngân 
hàng, điều này trong giai đoạn hiện 
nay là không khả thi. Đành rằng 
chính sách ổn định kinh tế vĩ mô, 
kiềm chế lạm phát là chủ trương 
cần thiết và đúng đắn trong giai 
 HT
Đ
KD
Đ
DA
Đ DTDTDT +=
HT
ĐDT
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 1 (11) - Tháng 11/2011
Nghiên cứu & Trao đổi
58
đoạn hiện nay, nhưng không vì thế 
mà cho rằng mọi hoạt động liên 
quan đến bất động sản là lĩnh vực 
phi kinh doanh nên không cho vay, 
vì vẫn có những dự án tốt, không 
những có lợi cho doanh nghiệp mà 
cho cả cộng đồng và nhà nước góp 
phần cải thiện môi trường, cảnh 
quan, an sinh xã hội
Dự án bất động sản thường sử 
dụng vốn trong dài hạn (> 5 năm) 
những khoản nợ cũ được ngân 
hàng điều chỉnh lãi suất lên đến 
22 - 25% năm hoặc cao hơn làm 
chi phí sử dụng vốn tăng rất cao. 
Và doanh nghiệp sẽ chuyển chi phí 
trên vào giá thành sản phẩm hệ lụy 
là GNĐƠĐT tăng cao.
Minh họa về sự tăng chi phí sử 
dụng vốn do thủ tục hành chính kéo 
dài và chi phí sử dụng vốn cao.
Giả định chủ đầu tư vay ngân 
hàng số tiền 100 tỷ đồng phục vụ 
cho việc đền bù dự án, lãi suất cho 
vay bình quân: 22% năm. (Giả 
thuyết chủ đầu tư vay toàn bộ số 
tiền trên dành cho dự án). Từ đây 
có thể tính được một số kết quả:
Qua bảng trên cho thấy chi 
phí sử dụng vốn cho các dự án 
bất động sản trong 3 năm tăng 
trên 80% nếu 4 năm tăng 121,5% 
đây là chỉ số đáng quan ngại, 
tác động rất mạnh đến sự tăng 
GNĐƠĐT nước ta trong giai 
đoạn qua có nguyên nhân từ lãi 
suất cao và sự ách tắt trong khâu 
thủ tục hành chính.
5. Kiến nghị
Theo quan điểm của tác giả 
nhà nước nên tính tiền sử dụng 
đất theo công thức 1 tức là theo 
khung giá Ủy ban Nhân dân tỉnh 
(thành phố) ban hành hàng năm, 
nhưng khung giá đất sẽ có lộ 
trình điều chỉnh tiệm cận với giá 
trị thị trường (từ 70% - 80% ) và 
cố định trong năm. Điều này sẽ 
phù hợp với cơ sở lý luận trong 
cách tính vì đồng nhất tính theo 
giá trị phi thị trường, cơ quan 
thuế dễ dàng tác nghiệp, hồ sơ 
không bị ách tắc chờ thẩm định, 
hạn chế tiêu cực trong khâu thẩm 
định và tái thẩm định, giúp cho 
các doanh nghiệp đầu tư trong 
nước giảm chi phí đầu vào, và 
doanh nghiệp có thể chủ động kế 
hoạch tài chính cho dự án trong 
điều kiện khó khăn về tín dụng 
như hiện nay. 
Chúng ta nên có quy định rõ 
ràng hơn về phần diện tích dành 
cho hạ tầng nào cần đóng tiền 
sử dụng và phần nào miễn thu, 
nhằm khuyến thích cho doanh 
nghiệp tăng phần diện tích hạ 
tầng, cảnh quan, giao thông cho 
dự án góp phần tôn tạo cảnh quan 
môi trường đô thị.
Quy định cụ thể lĩnh vực nào 
có thể tiếp cận nguồn tín dụng 
trong giai đoạn hiện nay nhằm 
duy trì nguồn vốn hỗ trợ sự phát 
triển của thị trường.
 Tiếp tục thúc đẩy cải cách 
thủ tục hành chính, rà soát những 
quy định chồng chéo bất lợi cho 
các chủ thể tham gia thị trường.
Tóm lại GNĐƠĐT nước ta 
rất cao có nguyên nhân trực tiếp 
từ việc tính tiền sử dụng đất còn 
nhiều bất cập, chi phí sử dụng 
vốn tăng cao do lãi suất vay rất 
cao và thủ tục hành chính rườm 
rà. Tất cả các yếu tố này đều 
trong sự quản lý nhà nước, nếu 
chính sách đưa ra chưa phù hợp 
thì cần phải điều chỉnh, nhằm 
gỡ rối cho các doanh nghiệp, 
cho thị trường mang lại lợi ích 
chung cho cộng đồng, góp phần 
xây dựng thị trường bất động sản 
ngày càng ổn định và phát triển 
hơn tạo điều kiện cho GNĐƠĐT 
có giá trị thực của nó theo quy 
luật của thị trường chứ không 
bị bóp méo từ những chính sách 
chưa phù hợpl
Tài liệu tham khảo
Nguyễn Ngọc Vinh, Nguyễn Quỳnh Hoa, 
(2011), Giáo trình Thẩm định giá trị bất 
động sản, trang 37-38; 42-47
Đề tài nghiên cứu khoa học (2010): Thị 
trường bất động sản TP.HCM – Thực trạng 
và giải pháp phát triển. Chủ nhiệm: TS. 
Nguyễn Ngọc Vinh.
Trang web Bộ Tài chính www.mof.gov.vn
Trang web Bộ Tài nguyên môi trường www.
monre.gov.vn
Trang web Bộ Xây dựng: www.moc.gov.vn
Điều 4, mục 2 Nghị định 38/2000/NĐ-CP ban 
hành ngày 23/08/2000 về Thu tiền sử dụng 
đất
Điều 1, mục 1, khoản 1.4,1.5 của Thông tư 
93/2011/TT-BTC ngày 29/06/2011 sửa đổi 
bổ sung Thông tư 117/2004/TT-BTC ngày 
11/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi 
hành Nghị định số 198/2000/NĐ-CP ngày 
03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất.
Nội dung Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4
Số tiền phải trả NH vào cuối năm (FV) tỷ 
VND 122 148,84 181,585 221,533
Tỷ lệ tăng của chi phí sử dụng vốn theo 
vốn vay ban đầu, % 22 48,84 81,58 121,53