Tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản

TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ 
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 
------------------ 
1) Khái niệm sàn giao dịch BĐS 
 “Sàn giao dịch BĐS là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch 
vụ cho kinh doanh BĐS” 
 Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, khi giao dịch các bên tham gia phải 
đáp ứng một số điều kiện qui định kèm theo; nhằm hạn chế rủi ro cho các 
bên; đồng thời cơ quan chức năng cũng có điều kiện nắm bắt được sự thay 
đổi, biến động của bất động sản, từ đó kịp thời đưa ra các giải pháp, chính 
sách nhằm quản lý thị trường bất động sản ổn định và phát triển, phục vụ cho 
việc đầu tư phát triển kinh tế; chính vì vậy, cần thiết phải tổ chức nơi để thực 
hiện các giao dịch bất động sản; sàn giao dịch bất động sản chính là một hình 
thức tổ chức thành nơi, chổ để thực hiện việc đó. 
2) Vai trò của Sàn Giao dịch: 
 Do đặc điểm của hàng hóa trong thị trường BĐS là tính bất động; cho nên 
khi muốn giao dịch không thể di chuyển nó đến tận nơi giao dịch; điều đó đòi 
hỏi cần thiết phải có chổ để: 
· Công khai hóa, minh bạch hóa các thông tin, yếu tố, chi tiết liên quan bất 
động sản có nhu cầu giao dịch trên thị trường; nhằm hạn chế rủi ro cho các 
bên tham gia giao dịch. 
· Các chủ dự án và nhà đầu tư gặp gỡ, tìm hiểu nhu cầu, khả năng của nhau 
nhằm tìm cơ hội giao dịch đầu tư; 
· Các chủ đầu tư giới thiệu về mình, về dự án của mình hay đặt ra những 
nhu cầu của mình để vận hành, khai thác có hiệu quả dự án mà mình đang 
quản lý; 
· Nhà nước có thể thông qua đó nắm được tình hình, diễn biến thực tế của 
thị trường BĐS tại địa phương; từ đó kịp thời đưa ra biện pháp chỉ đaọ để 
đảm bảo thị trường họat động ổn định, lành mạnh, phát triển đúng hướng; 
đó chính là vai trò của Sàn giao dịch BĐS. 
3) Nguyên tắc tổ chức và họat động của sàn giao dịch BĐS 
- Cá nhân, tổ chức được tự thành lập sàn hay thuê sàn GD của đơn vị khác 
- Sàn giao dịch phải có pháp nhân hay sử dụng pháp nhân của đơn vị chủ 
quản để họat động 
- Hoạt động công khai, minh bạch, tuân thủ pháp luật 
- Đơn vị thành lập sàn phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn 
- Sàn giao dịch phải có đủ tên, biển hiệu; có địa chỉ giao dịch ổn định; khi 
thay đổi địa chỉ phải thông báo cho cơ quan quản lý tại địa phương và khách 
hàng biết. 
4) Điều kiện thành lập SGD 
- Đơn vị thành lập sàn phải đăng ký kinh doanh theo qui định; trước khi hoạt 
động phải thông báo cho Sở XD tại địa phương. 
- Đáp ứng các điều kiện qui định về họat động kinh doanh môi giới và định 
giá BĐS; 
- Có qui chế họat động của Sàn 
- Có cơ sở vật chất kỹ thuật, trang thiết bị phù hợp với nộI dung họat động 
của sàn, 
- Có người quản lý, điều hành sàn đáp ứng các điều kiện qui định về họat 
động kinh doanh dịch vụ BĐS. 
5) Qui chế về họat động của Sàn GD 
- Qui định về mô hình tổ chức của Sàn gồm: GĐ, các Phó GĐ, các bộ phận 
chuyên môn nghiệp vụ phù hợp nội dung hoạt động của Sàn, 
- Qui định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Sàn Giao dịch, 
- Qui định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của Sàn Giao 
dịch, 
- Qui định về cơ sở vật chất, kỹ thuật  
- Qui định về chế độ quản lý tài chính, 
- Qui định về mối quan hệ khi giao dịch với khách hàng, 
- Qui định về thông tin hàng hóa đưa lên Sàn Giao dịch; chế độ quản lý, cung 
cấp thông tin về hàng hóa giao dịch tại Sàn, như: 
 + Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thực hiện thông qua sàn GD 
 + Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh BĐS nên thực 
hiện giao dịch thông qua sàn GD để đảm bảo quyền lợi, công khai, minh 
bạch. 
 + Bảo đảm BĐS được đưa lên sàn phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh 
doanh; từ chối đưa lên sàn các BĐS không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. 
 + Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài Iiệu liên quan đến BĐS, dự án 
đưa lên sàn và chịu trách nhiệm về những thông tin, tài liệu đã cung cấp. 
 + Bảo đảm để sàn họat động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế độ 
báo cáo qui định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan Nhà 
nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác 
theo qui định của pháp luật. 
 + Cung cấp các dịch vụ về BĐS, dự án tại sàn 
 + Các hoạt động dịch vụ của Sàn phải thông qua hình thức hợp đồng dịch 
vụ. 
6) Điều kiện về người quản lý, điều hành Sàn GD 
- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng bị truy cứu 
trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù. 
- Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưởng kiến thức về 
quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. 
- Không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền. 
* Người quản lý, điều hành Sàn Giao dịch có quyền: 
+ Yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin liên quan đến 
BĐS theo qui định của NN. 
+ Yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu, thông tin về BĐS được đưa lên sàn. 
+ Thu phí dịch vụ từ khách hàng có dự án, BĐS đưa lên sàn 
+ Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra và yêu cầu khách hàng bồi 
thừờng thiệt hại do khách hàng gây ra. 
+ Các quyền và nghĩa vụ khác theo qui định của pháp lụật 
7) Điều kiện về tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh qua sàn giao dịch 
* Về quyền: 
- Yêu cầu Sàn cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS 
- Yêu cầu Sàn cung cấp các dịch vụ về BĐS 
- Yêu cầu Sàn bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn gây ra 
* Về nghĩa vụ 
- Thực hiện qui chế họat động của sàn 
- Trả tiền dịch vụ cho sàn 
- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra 
- Các nghĩa vụ khác theo qui định hay hợp đồng đã ký với sàn 
8) Tổ chức các dịch vụ tại Sàn GD 
Nội dung chính của sàn GD là thực hiện các họat động kinh doanh dịch vụ 
BĐS: 
a) Dịch vụ môi giới BĐS: 
* Nguyên tắc họat động: 
- Các cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện họat động về dịch vụ môi giới BĐS 
theo qui định làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh 
BĐS và hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới BĐS 
- Họat động môi giới phải công khai, minh bạch, trung thực và tuân thủ pháp 
luật 
- Cá nhân, tổ chức môi giới BĐS không được đồng thời vừa làm môi giới vừa 
là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh BĐS 
* Nội dung môi giới: 
- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm 
phán, ký hợp đồng. 
- Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến họat động 
kinh doanh BĐS 
- Cung cấp thông tin, hổ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng 
mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. 
b) Dịch vụ định giá BĐS 
“Định giá BĐS là họat động tư vấn, xác định giá của 1 BĐS cụ thể tại 1 thời 
điểm xác định “. 
* Nguyên tắc họat động 
- Cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ định giá BĐS phải đáp ứng các điều 
kiện qui định trong Luật Kinh doanh BĐS 
- Việc định giá BĐS phải dựa trên cac tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, 
quy mô, thực trạng của BĐS và giá thị trường tại thời điểm định giá 
- Việc định giá BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp 
luật 
* Quyền của Tổ chức, cá nhân định giá BĐS 
- Thực hiện định giá phải tuân thủ theo qui định của Luật KDBĐS và các qui 
định pháp luật khác. 
- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến BSĐS 
định giá làm cơ sở để định giá 
- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐ 
- Yêu cầu khách hàng trả phí dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng 
- Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện công việc định giá BĐS 
trong phạm vi hợp đồng định giá đã ký với khách hàng nhưng phải chịu trách 
nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá. 
- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá khi khách hàng vi 
phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên 
đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo qui định của pháp luật. 
- các quyền khác theo qui định của pháp luật. 
c) Tư vấn về BĐS 
* Cá nhân, tổ chức thực hiện dịch vụ tư vấn về BĐS cho khách hàng phải 
tuân thủ các qui định theo Luật KDBĐS. 
* Tư vấn về BĐS bao gồm các dịch vụ: 
+ Tư vấn pháp lý về BĐS 
+ Tư vấn về đầu tư, tạo lập BĐS 
+ Tư vấn về tài chính BĐS 
+ Tư vấn về giá BĐS 
+ Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS 
+ Tư vấn các vấn đề khác liên quan đến BĐS. 
* Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền, nghĩa vụ của các bên, phí dịch vụ tư 
vấn do các bên thỏa thuận ghi rỏ trong hợp đồng dịch vụ. 
* Tổ chức, cá nhân kinh doanh DV tư vấn BĐS chịu trách nhiệm về nội 
dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây 
ra. 
d) Đấu giá BĐS 
* Cá nhân, tổ chức họat động đấu giá BĐS phải đăng ký kinh doanh dịch vụ 
* Việc đấu giá phải tổ chức công khai, trung thực, bảo vệ quyền lợi, lợi ích 
của các bên tham gia 
* viêc đấu giá phải đảm bảo qui định của Luật KD BĐS và pháp luật về đấu 
giá 
e) Quảng cáo BĐS 
* Cá nhân, tổ chức họat động quảng cáo BĐS phải đăng ký kinh doanh dịch 
vụ 
* Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ các bên, phí dịch vụ 
quảng cáo do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. 
* Tổ chức, cá nhân kinh doanh DV quảng cáo BĐS chịu trách nhiệm về nội 
dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 
g) Quản lý BĐS 
* Cá nhân, tổ chức họat động đấu giá BĐS phải đăng ký kinh doanh dịch vụ 
* Nội dung dịch vụ quản lý BĐS: 
- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS theo ủy quyền của chủ sở hữu, 
chủ sử dụng BĐS 
- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì họat động bình thường của BĐS 
- Thực hiện bảo trì, sửa chữa BĐS quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng 
BĐS của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng 
- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy 
quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS. 
* Nội dung phạm vi quản lý BĐS, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch 
vụ quản lý BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. 
* Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý BĐS chịu trách nhiệm quản lý 
BĐS theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. 
9) Hình thức tổ chức sàn Giao Dịch BĐS 
 * Sàn giao dịch có thể do các tổ chức kinh doanh BĐS thành lập 
 * Theo Luật Đất đai 2003, thì mỗi địa phương Tỉnh, Tp phải tổ chức thành 
lập ít nhất 1 sàn giao dịch BĐS; thông qua sàn, chính quyền địa phương sẽ 
nắm bắt được các dịễn biến trên thị trường; từ đó kịp thời đưa ra các chính 
sách, chủ trương để quản lý, điều tiết thị trường BĐS của địa phương họat 
động ổn định, phát triển đúng hướng, công khai, lành mạnh. 
 * Để tổ chức kinh doanh dịch vụ BĐS, có thể thành lập pháp nhân theo 
các hình thức sau: Sàn GD BĐS, Trung tâm giao dịch BĐS và Văn phòng 
môi giới BĐS 
10) Yêu cầu khi thành lập một sàn giao dịch BĐS theo kinh nghiệm thực 
tế: 
* Về địa điểm: 
* Về yêu cầu nhân sự: 
* Về cơ sở vật chất kỹ thuật, công nghệ thông tin 
* Về công tác marketing 
* Về công tác pháp lý 
* Về lựa chọn hình thức giao dịch, quảng cáo, tiếp thị 
* Về mối quan hệ với các đơn vị khác, với cơ quan chức năng 
* Về thực hiện chế độ lao động, tiến lương, khóan sản phẩm 
11) Sàn giao dịch dự án nhà ở: 
* Các hình thức nhà ở: 
- Nhà ở được tạo lập hợp pháp: là lọai nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây 
dựng, mua, thuê mua, được tặng cho, được thừa kế, đổi nhà ở hoặc được sở 
hữu nhà ở thông qua các hình thức khác theo qui định của pháp luật 
- Nhà ở thương mại: là loại nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần 
kinh tế đầu tư xây dụng để bán, cho thuê theo cơ chế thị trường 
- Nhà ở xã hội: là lọai nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các 
thành phần kinh tế đầu tư, xây dựng cho các đối tượng quy định của Luật 
Nhà ở thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước qui định ( là CNVC, sĩ 
quan và quân nhân chuyên nghiệp thuộc LLVT; CNV làm việc ở các khu 
CN, khu CX, khu công nghệ cao chưa có sở hữu nhà ở hay chưa được thuê 
hoặc thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước; đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ mà 
chưa sỡ hữu nhà ở khác). 
- Nhà ở công vụ: là lọai nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dụng cho một số đối 
tượng qui định của Luật Nhà ở thuê trong thời gian đảm nhiệm công tác theo 
cơ chế do Nhà nước qui định (là CNVC thuộc các cơ quan Đảng, Nhà nước, 
tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển theo yêu cầu công tác 
mà chưa sở hữu nhà ở tại địa phương đến công tác; sĩ quan chuyên nghiệp 
thuộc LLVT được điều động theo yêu cầu an ninh quốc phòng; Cán bộ lãnh 
đạo của Đảng thuộc diện nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ) 
- Thuê mua nhà ở xã hội: là việc người thuê nhà ở xã hội sau một thời gian 
qui định thì được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó. 
 * Trong đó, sàn giao dịch dự án các lọai dự án nhà ở được tạo lập hợp pháp 
và dự án nhà ở thương mại. 
* Việc thành lập sàn giao dịch dự án nhà ở được thực hiện theo mô hình 
họat động của sàn giao dịch chung; trong đó cũng lưu ý về tư cách pháp 
nhân, mức độ pháp lý của dự án, của BĐS khi tham gia giao dịch đảm bảo 
theo qui định họat động của sàn. 
 Các hình thức nhà ở được tham gia giao dịch tại Sàn: nhà ở được tạo lập 
hợp pháp, nhà ở thương mại. 
 Lưu ý quan trọng khi chọn hàng hóa nhà ở để giao dịch trên Sàn là phải 
đảm bảo yếu tố pháp lý. Nếu bất động sản nhà ở, đất ở khi đáp ứng các yếu 
cầu về quản lý như giấy chứng nhận chủ quyền / quyền sử dụng, tờ khai lệ 
phí trước bạ được cơ quan chức năng cấp, thì mới xem xét nhận đưa ra giao 
dịch./.