Thị trường bất động sản và những giải pháp cần thiết

335
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ 
NHỮNG GIẢI PHÁP CẦN THIẾT
 GS. TSKH. Đặng Hùng Võ
1. Nhìn lại thị trường bất động sản giai đoạn kinh tế chuyển đổi
Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam cũng không nằm ngoài 
quy luật phát triển của các nước có nền kinh tế chuyển đổi. Quy luật 
này bị chi phối bởi cách tiếp nhận lý luận kinh tế - chính trị học về đất 
đai. Giá đất bằng “0” trong giai đoạn kinh tế bao cấp chuyển dần sang 
giá đất do thị trường quyết định trong giai đoạn kinh tế thị trường. Hơn 
nữa, quy luật quán tính của thị trường còn làm tốc độ tăng giá đất quá 
hơn so với giá trị thật trên thị trường. Ngoài ra, nếu quản lý không tốt 
thì đầu cơ đất đai còn làm cho giá trị bị “thổi phồng” lên hơn nữa. Quá 
trình chuyển đổi cơ chế kinh tế diễn ra như một quy luật tất yếu. Nếu 
quản lý nhà nước theo kịp nhu cầu thì vướng mắc không nhiều, nếu 
nhận thức hoặc chuyên môn hoặc đạo đức không theo kịp thì tổn thất 
trở nên rất đáng kể.
Lấy ví dụ như khủng hoảng BĐS và khủng hoảng tài chính năm 
1997 ở Đông Nam Á, các nhà kinh tế Thái Lan đã đưa ra nhận định rằng 
nguyên nhân khủng hoảng là do giá trị định giá các BĐS thế chấp bị 
đẩy cao hơn giá trị thực do nghiệp vụ định giá quá kém (có thể kém về 
kỹ thuật hoặc kém về đạo đức). Từ đó, các nhà quản lý thị trường BĐS 
Thái Lan đã tập trung nỗ lực vào xây dựng hệ thống dịch vụ định giá 
đất theo hướng chuyên nghiệp. Ví dụ tương tự gần đây nhất là khủng 
hoảng tài chính thế giới từ thị trường BĐS ở Mỹ, việc không kiểm soát 
được sự phát triển của thị trường thế chấp thứ cấp đã tạo ra sốt giá BĐS. 
Ngay ở những nước phát triển cũng còn thiếu chuyên nghiệp trong quản 
lý thị trường BĐS. 
336
Theo mốc thời gian, Nhà nước ta quyết định đổi mới vào năm 
1986 (Đại hội Đảng lần thứ VI), tiếp nhận cơ chế thị trường vào năm 
1991 (Đại hội Đảng lần thứ VII), cho phép hộ gia đình, cá nhân thực 
hiện giao dịch đất đai từ năm 1993 (Luật Đất đai 1993), thực hiện công 
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước vào năm 1994 (Nghị quyết Trung 
ương 7, Khóa VII), cắt bỏ cơ chế bao cấp về nhà ở và phát triển thị 
trường nhà ở vào năm 1994 (Nghị định 61-CP), cho phép vận hành thị 
trường BĐS vào năm 1996 (Đại hội Đảng lần thứ VIII), cho phép thực 
hiện các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán và cho thuê vào năm 
1998 (Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998), 
cho phép hình thành thị trường quyền sử dụng đất và quy định giá đất 
của Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường vào năm 2003 (Luật 
Đất đai 2003), tạo khung pháp lý về nhà ở và phát triển thị trường nhà 
ở vào năm 2005 (Luật Nhà ở 2005), tạo khung pháp lý về kinh doanh 
BĐS vào năm 2006 (Luật Kinh doanh BĐS năm 2006). Đến nay, kể cả 
vấn đề đất đai cũng như nhà ở và rộng hơn là thị trường BĐS đang còn 
khá nhiều vấn đề chưa phù hợp cơ chế thị trường. 
Trên thực tế ở Việt Nam từ sau “Đổi Mới”, giá đất đai và BĐS ở 
các đô thị nước ta đã tăng nhanh (rơi vào “sốt giá”) trong hai giai đoạn: 
1991-1993, 2001-2003, cách nhau khoảng mười năm. Tại các đô thị 
lớn, trong mỗi giai đoạn, giá đất đã tăng tới mười lần. Như ở trung tâm 
Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, giá đất tăng từ 2,5 chỉ trên một mét 
vuông lên 2,5 cây vàng trong giai đoạn 1991-1993 và tăng tiếp từ 2,5 
tới 25 cây vàng trong giai đoạn 2001-2003. Đây chính là quá trình tăng 
giá do hệ quả của việc chuyển đổi cơ chế kinh tế. Mặt khác, việc chuyển 
đổi cơ chế kinh tế luôn gặp một hạn chế về chuẩn bị văn hóa và tính 
chuyên nghiệp khi tiếp nhận một cơ chế kinh tế khác. Thiếu tính chuyên 
nghiệp luôn thể hiện hầu hết các nơi, khâu quản lý thiếu chuyên nghiệp, 
nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp và người tiêu dùng cũng thiếu chuyên 
nghiệp. Trong hoàn cảnh thiếu chuyên nghiệp và chưa chuẩn bị tốt về 
văn hóa thị trường, hiện tượng đầu cơ đất đai và thói quen trữ tiền vào 
đất đai tăng lên quá nhanh, từ đây tạo ra ngữ cảnh cung nhà ở cao cấp 
337
tăng mạnh phục vụ nhu cầu ảo của đầu cơ và tích trữ BĐS. Trong khu 
vực quản lý, mô hình tăng trưởng kinh tế dựa vào vốn đầu tư cũng làm 
cho các dự án nhà ở giá cao phát triển rất nhanh. Những hiện tượng này 
đang để lại hậu quả nghiêm trọng cho thị trường BĐS ngày nay. 
Từ 2004, thị trường chứng khoán Việt Nam đã tăng trưởng mạnh, 
hút vốn đầu tư từ thị trường BĐS làm cho thị trường BĐS rơi vào “đóng 
băng”. Tới đầu 2007, thị trường chứng khoán giảm mạnh ở trạng thái 
“vỡ bong bóng” đã tạo cơ hội cho thị trường BĐS “sốt” trở lại. Lần 
“sốt” BĐS thứ ba ở Việt Nam xảy ra từ đầu 2007 và kết thúc vào quý 
3 năm 2008 khi kinh tế Việt Nam có biểu hiện rõ về lạm phát. Từ Quý 
IV năm 2008, giá BĐS bắt đầu chững lại và suy giảm. Các công cụ 
kiềm chế lạm phát mà chủ yếu là giảm cung tiền ra thị trường luôn hạn 
chế cung vốn cho phát triển BĐS. Đây là hệ quả tất yếu của cơ chế thị 
trường có sự quản lý của Nhà nước nhưng thị trường BĐS và thị trường 
chứng khoán lại thăng trầm theo kiểu tự do.
Vào năm 2009, gói kích cầu của Chính phủ cho thị trường với một 
phần đáng kể để phát triển nhà ở xã hội đã làm ấm lại thị trường BĐS. 
Nhưng tới cuối 2010, lạm phát quay lại, các chính sách kiềm chế lạm 
phát lại được áp dụng và thị trường BĐS lại rơi vào thiếu vốn. Tình 
trạng giao dịch ít trong khu vực BĐS cao cấp, nhà đầu tư thiếu vốn từ 
tín dụng, người tiêu dùng thiếu niềm tin vào thị trường, thiếu cung nhà 
ở giá rẻ xảy ra ở hầu hết các đô thị và thừa cung dẫn đến tồn đọng nhiều 
nhà ở giá trung bình và cao. Đây là tình trạng chung trong suốt giai đoạn 
từ 2011 cho tới nay và còn tiếp tục trong một vài năm tiếp theo. Nghịch 
lý cơ bản đã xẩy ra trong thị trường BĐS Việt Nam, cung thừa và cầu 
lớn nhưng đường cung và đường cầu không gặp nhau. Đây cũng là hệ 
quả tất yếu của quá trình đầu tư nóng đẩy tăng trưởng kinh tế lên cao 
nhưng hiệu quả đầu tư không được kiển soát tốt, thị trường BĐS gắn 
mật thiết với đầu cơ và trữ tiền tiết kiệm vào BĐS. Đây cũng là một 
trong những nguyên nhân chính dẫn tới lạm phát và cũng là sự  ... nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ, mới chỉ tác động được tới một 
số dự án nhà ở giá trung bình có khả năng chuyển sang nhà ở giá thấp 
hoặc nhà ở xã hội, chưa động tới bản chất của khu vực nhà ở giá cao, 
giá trung bình đang tồn tại và tồn đọng. Đến nay, việc tăng cung cho 
khu vực giá rẻ là nhìn thấy khá rõ tính khả thi trên thực tế, nhưng việc 
giải quyết kho BĐS tồn đọng vẫn chưa thấy rõ những hoạt động cụ thể. 
Việc chuyển đổi dự án cũng chủ yếu tập trung vào các dự án còn trên 
giấy hoặc mới bắt đầu. 
6.2. Giải pháp cho khu vực BĐS tồn đọng 
Giải quyết các BĐS giá cao, giá trung bình đang tồn đọng hiện vẫn 
đang trong giai đoạn chuẩn bị giải pháp cụ thể. Các tổ chức, thể chế 
mua bán nợ xấu vẫn chưa được thảo luận ở mức độ chi tiết, và càng 
chưa có chương trình cụ thể về việc thành lập công ty quản lý tài sản 
tồn đọng. Việc rà soát để sửa đổi pháp luật mới chỉ đang tập trung vào 
đề xuất của Bộ Xây dựng về mở rộng diện người nước ngoài được mua 
nhà ở tại Việt Nam như người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhưng 
có thời hạn (hoặc hai lần 50 năm hoặc một lần 70 năm). Nội dung sửa 
đổi Luật Đất đai cũng chưa có điểm nhấn đối với phát triển lành mạnh 
và hiệu quả của thị trường BĐS. Các luật khác còn ở vị trí xa hơn nữa, 
chưa trong tầm tay với để xem xét. 
357
1. Giải pháp mở rộng diện người nước ngoài được mua nhà ở tại 
Việt Nam
Ngày 3/6/2008, Quốc hội Khóa 12 đã thông qua Nghị quyết số 
19/2008/QH12 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua 
và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Diện được mua nhà ở gồm: (a) cá nhân 
nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam hoặc được thuê giữ chức 
danh quản lý doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam; (b) cá nhân 
nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam; (c) cá nhân nước ngoài 
đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ và người có 
kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; (d) cá nhân nước 
ngoài kết hôn với công dân Việt Nam; (đ) doanh nghiệp có vốn đầu tư 
nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư không 
có chức năng kinh doanh BĐS, có nhu cầu về nhà ở cho những người 
đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở. Các đối tượng này phải được 
phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được 
hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao. Thời hạn được sở hữu nhà ở 
đối với cá nhân tối đa là 50 năm, khi hết thời hạn sở hữu thì phải bán 
hoặc tặng cho nhà ở đó trong thời hạn 12 tháng. Thời hạn được sở hữu 
nhà ở đối với doanh nghiệp là thời hạn hoạt động đầu tư tại Việt Nam. 
Nhà ở được sở hữu thuộc loại nhà chung cư và chỉ được sử dụng vào 
mục đích để ở.
Ngày 18/6/2009, Quốc hội Khóa 12 cũng đã thông qua Luật Sửa 
đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai 
với nội dung mở rộng diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được 
sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Diện người Việt Nam định cư ở nước ngoài 
có quyền sở hữu nhà ở bao gồm: (a) người có quốc tịch Việt Nam; (b) 
người gốc Việt Nam về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công 
đóng góp cho đất nước, là nhà khoa học, nhà văn hoá và người có kỹ 
năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam, 
người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước; 
(c) người gốc Việt Nam được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy miễn thị 
thực và được phép cư trú tại Việt Nam. Các đối tượng này phải được 
358
phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên. Nhà ở được sở hữu gồm 
cả nhà riêng lẻ gắn với đất và nhà chung cư, có thời hạn sử dụng lâu dài 
như người Việt Nam trong nước. 
Trước hết, quy định đối với người nước ngoài được sở hữu nhà ở 
tại Việt Nam chỉ mang tính thí điểm và chỉ có quyền sử dụng để ở cho 
mình và gia đình, không có các quyền liên quan tới giao dịch BĐS. 
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có diện được sở hữu nhà rộng 
hơn, loại nhà ở và thời hạn sử dụng cũng rộng hơn, tương đương như 
người Việt Nam trong nước. Trên thực tế, số lượng người nước ngoài 
cũng như người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam 
cũng chưa nhiều. Một phần vì Việt Nam chưa tạo được niềm tin về sự 
ổn định pháp lý, phần quan trọng hơn vì thủ tục làm giấy chứng nhận 
chủ quyền còn đang có nhiều vướng mắc trên thực tế. 
Bộ Xây dựng đã đưa ra kiến nghị sửa đổi pháp luật về nhà ở trên 
nguyên tắc diện được sở hữu nhà ở cho người nước ngoài tương đương 
như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, loại nhà ở cũng tương đương 
nhưng có thời hạn và cũng có phương án đề xuất mở rộng quyền giao 
dịch BĐS.
Giải pháp này trước hết mới chỉ tính đến mở rộng cầu có khả năng 
thanh toán đối với cung đang tồn đọng. Vấn đề sở hữu nhà cho người 
nước ngoài còn phải xem xét nhiều mặt khác nữa như quy tắc tương 
đương trong ngoại giao và cơ chế quản lý hoạt động của cư dân nước 
ngoài tại Việt Nam. Việt Nam chỉ có thể cho quyền công dân nước 
ngoài tương đương như nhà nước đó cho quyền đối với công dân Việt 
Nam. Như vậy, việc sở hữu nhà cũng cần xem xét cho từng nhóm nước 
theo quan hệ ngoại giao đã được thiết lập cũng như pháp luật của nước 
đó. Việc tiếp theo cần làm là phải bổ sung ngay những quy định về quản 
lý cư dân, cộng đồng người nước ngoài sinh sống ở Việt Nam. 
Thị trường BĐS Việt Nam đang thiếu vốn do nợ xấu liên quan tới 
các BĐS tồn đọng. Cơ chế giải quyết kho tồn đọng này bằng nguồn vốn 
nào là điều cần tìm kiếm. Khi pháp luật đã cho phép người nước ngoài 
được sở hữu nhà tại Việt Nam thì cơ chế cho phép thế chấp bằng BĐS 
359
ở Việt Nam tại các ngân hàng nước ngoài cần được xem xét để đổi mới. 
Đây chính là hai vấn đề mang tính đối ngẫu về pháp lý, hoặc không thừa 
nhận cả hai, hoặc cho phép cả hai. Khi cơ chế thế chấp này được pháp 
áp dụng thì chúng ta sẽ khai thông luồng vốn để giải quyết các BĐS 
tồn đọng bằng cơ chế thế chấp tại các ngân hàng nước ngoài. Nếu còn 
gì băn khoăn thì trước mắt, việc thế chấp như vậy cần đặt dưới sự quản 
lý trực tiếp của Ngân hàng Nhà nước về đối tượng nhận thế chấp và Bộ 
Xây dựng về đơn vị BĐS đem ra thế chấp.
2. Giải pháp giải quyết BĐS tồn đọng thông qua cơ chế xử lý tài 
sản gắn với vốn
Việc hình thành một doanh nghiệp quản lý các BĐS tồn đọng gắn 
với nợ xấu đã được đưa ra trong Nghị quyết 02 nói trên. Hình thái công 
ty như thế nào, cơ chế tạo vốn để xử lý và biện pháp xử lý cụ thể vẫn 
chưa được đặt ra. 
Trước hết, khi kiểm đếm các BĐS tồn đọng lại cho thấy có tới 2/3 
là đất nền mà chỉ có 1/3 là đất và nhà ở gắn liền. Như vậy, thông tin 
thực tế đã khác với tư duy trước đây là BĐS tồn đọng chủ yếu là nhà ở 
đã hoàn thành. Những thông tin thực cần biết chính xác để đưa ra quyết 
định xử lý gồm: (a) số lượng vốn tồn đọng là bao nhiêu, trong đó bao 
nhiêu là tiền đất và bao nhiêu là nhà ở; (b) cơ cấu vốn tồn đọng như thế 
nào, bao nhiêu là vốn của chủ đầu tư, bao nhiêu là vốn góp từ dân, bao 
nhiêu từ nguồn tín dụng của các ngân hàng thương mại qua thế chấp, 
bao nhiêu là vốn đầu tư trực tiếp từ các ngân hàng thương mại và bao 
nhiêu là các dạng vốn khác bị tồn đọng. Khi có câu trả lời chính xác cho 
các câu hỏi trên thì mới có thể đưa ra giải pháp phù hợp.
Các giải pháp có thể cần được xem xét bao gồm: (a) nếu chủ yếu là 
đất nền thì đấu giá đất nền tồn đọng là một cơ chế hiệu quả đối với đất 
nền ở những khu vực thuận lợi được nhiều người quan tâm; (b) thay đổi 
mục đích sử dụng đất nền cho phù hợp với những dự án đầu tư khác có 
tiềm lực về vốn; (c) thế chấp để tạo vốn tại các ngân hàng nước ngoài; 
(d) giải pháp thành lập các doanh nghiệp quản lý BĐS tồn đọng như 
trước đây vẫn nghĩ.
360
Các giải pháp chưa thể quyết định khi chưa có số liệu thống kê 
BĐS tồn đọng chính xác và chi tiết.
6.3. Các giải pháp khác 
1. Giải pháp cải cách thực hiện thủ tục hành chính
Song song với các giải pháp trọng tâm nêu trên, Hà Nội cũng như 
nhiều tỉnh, thành khác đang cho đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận 
cho người mua nhà ở thuộc nhiều nhóm khác nhau. Đây là việc làm 
muộn so với quy định của pháp luật nhưng thế cũng là tốt. Một mặt để 
thực hiện tốt nhiệm vụ hoàn thành cơ bản việc cấp giấy chứng nhận vào 
cuối năm 2013, nhưng mặt khác có tác động tích cực cho việc tăng niềm 
tin vào thị trường BĐS. Người bỏ rất nhiều tiền ra mua BĐS được Nhà 
nước bảo hộ về tài sản thông qua việc cấp giấy chứng nhận pháp lý. 
2. Các sáng kiến tăng niềm tin đối với thị trường
Hiện nay, niềm tin của người dân vào nền kinh tế cũng như niềm 
tin của những người đang tham gia góp vốn đầu tư BĐS đang chưa 
được khôi phục. Nhiều người đã góp vốn vào dự án đầu tư nhưng đang 
rơi vào hoàn cảnh chủ đầu tư không thực hiện dự án, thậm chí dự án 
chưa có bảo đảm pháp lý. Người góp vốn đang rơi vào tình trạng hoang 
mang và mất niềm tin thực sự vào thị trường. Việc lấy lại niềm tin vào 
thị trường phải bắt đầu từ các chủ đầu tư dự án và sau đó là các cơ quan 
quản lý ở Trung ương và địa phương. Đây là việc khó nhưng có thể làm 
được, chỉ cần các nhà đầu tư hãy nghĩ đến thương hiệu lâu dài của mình. 
Trường hợp không thể giữ thì một phương án mua bán bán và sáp nhập 
cần được xem xét và quyết định. Các cơ quan quản lý cần hướng các 
chủ đầu tư tới những giải pháp lấy lại niềm tin cho thị trường.
Các nhà đầu tư hiện nay tiếp tục lâm vào tình trạng thiếu vốn, 
muốn làm nhưng không có vốn. Khi người tiêu dùng thiếu niềm tin vào 
thị trường thì khó khăn do thiếu vốn được nhân lên nhiều lần. Như vậy, 
giải pháp vốn là một bài toán khó trong hoàn cảnh khó khai thác nguồn 
vốn trong dân do mất lòng tin vào lợi ích từ thị trường. Chúng ta lưu ý 
rằng hiện nay nhiều nhà đầu tư vẫn đang huy động được vốn từ dân, gốc 
của vấn đề là chữ tín của nhà đầu tư với người tiêu dùng. 
361
3. Sửa đổi pháp luật, nâng cao chất lượng quy hoạch và tái cấu 
trúc thị trường
Sự trầm lắng của thị trường BĐS là một hệ quả tất yếu của quá trình 
phát triển đã qua trong ngữ cảnh của nền kinh tế chuyển đổi, trong đó tính 
chuyên nghiệp còn rất thiếu. Thị trường BĐS đã qua những cơn sốt nhà 
đất tất yếu khi chuyển từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. Hệ thống 
pháp luật của ta chưa có cơ chế điều tiết quỹ đất khi rơi vào “sốt giá” hoặc 
“đóng băng”. Khi “sốt giá” thì Nhà nước đưa thêm đất vào thị trường 
thông qua đấu giá, khi “đóng băng” thì Nhà nước chủ động mua BĐS dư 
thừa từ thị trường. Hệ thống pháp luật hiện nay mới chỉ tính đến cơ chế 
Nhà nước thu hồi đất mang tính đặc trưng của cơ chế bao cấp. Công cụ 
pháp luật đất đai cần được đổi mới sau cho giảm được tham nhũng và 
khiếu kiện của dân; công cụ pháp luật BĐS phải tập trung vào công cụ tài 
chính để quản lý rủi ro cho mọi người yên tâm tham gia thị trường.
Quy hoạch là một lĩnh vực luôn được coi là yếu kém ở Việt Nam, 
cụ thể gồm: (a) mối quan hệ giữa quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, 
quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng chưa được xác lập trong 
mối quan hệ hữu cơ; (b) nội dung các loại quy hoạch còn nhiều chồng 
chéo, gây lãng phí và còn tồn tại quá nhiều loại quy hoạch khác nhau; 
(c) phương pháp luận về quy hoạch không gian chưa được áp dụng đầy 
đủ, nhất là quy hoạch sử dụng đất; (d) quy hoạch thường mang tính chủ 
quan hơn là các giải pháp khả thi trên cơ sở chấp nhận thực tế. 
Tái cấu trúc thị trường BĐS để có một thị trường hợp lý, tránh tư 
tưởng thả cho thị trường phát triển tự do không được điều chỉnh và cũng 
cần tránh tư tưởng áp đặt theo kiểu bao cấp lên thị trường. Các doanh 
nghiệp BĐS cần được cấu trúc lại để loại bỏ đi kiểu kinh doanh “tay 
không bắt giặc”. Tiêu chí của doanh nghiệp BĐS cần được xác lập, chỉ 
số thị trường cần được thống kê thường xuyên. Muốn vậy, thị trường 
BĐS phải bảo đảm tính minh bạch.
4. Giải pháp từ phía nhà đầu tư BĐS
Cổ nhân đã có câu “cùng tắc biến, biến tắc thông”, câu này rất phù 
hợp với cách hành xử đối thị trường BĐS nước ta hiện nay. Nói như vậy 
không có nghĩa là nhà đầu tư ngồi chờ để thị trường BĐS “sẽ thông”. 
362
Trong quy luật này đã chứa đựng nỗ lực tự giải cứu của người trong 
cuộc là các nhà đầu tư. Các nhà đầu tư phải tìm cách cứu mình trước khi 
tính đến các khả năng trợ giúp của Nhà nước. Tại điểm trầm lắng cùng 
cực của thị trường BĐS sẽ xuất hiện một thị trường BĐS mới hiệu quả 
hơn, phát triển vì mục tiêu có nhà ở cho tất cả mọi người và cũng mang 
lại lợi ích xứng đáng cho các nhà đầu tư.
7. Kết luận
Sự phục hồi của thị trường BĐS phụ thuộc chủ yếu vào các chính 
sách của Nhà nước, sự nỗ lực của các nhà đầu tư và niềm tin của người 
tiêu dùng vào thị trường. Từ phía các cơ quan quản lý nhà nước ở trung 
ương cũng như địa phương, cần tôn trọng nguyên tắc minh bạch và 
công bằng để thực hiện tốt Nghị quyết 02. Mọi tư duy về tư lợi đều làm 
hại chung cho thị trường BĐS đang yếu ớt hiện nay. Nỗ lực tiếp theo 
của các cơ quan nhà nước là sớm nhất rà soát hệ thống pháp luật, quy 
hoạch để tạo cơ hội mới cho thị trường BĐS. 
Tất cả mọi việc cần tập trung vào nhiệm vụ tái cấu trúc thị trường 
BĐS, trong đó nhiều việc đã được đưa ra trong Nghị quyết 2 từ việc đổi 
mới pháp luật, thể chế tới quy hoạch, chuyển đổi dự án, giải pháp huy 
động vốn, v.v. Các nhà đầu tư cũng cần tính tới việc tái cấu trúc doanh 
nghiệp mình trên cơ sở nâng cao năng lực cạnh tranh thông qua một lộ 
trình dài hạn. 
Người tiêu dùng với lượng vốn ước tính khoảng 400 tấn vàng còn 
trữ trong dân sẽ có vai trò rất lớn trong phục hồi thị trường BĐS nếu 
niềm tin được khôi phục. Bên cạnh đó, cơ chế phù hợp để động viên 
vàng tham gia vào thị trường BĐS cũng cần tới một sự khôn ngoan về 
chính sách. Người dân thấy có lợi là tham gia khi vàng đang không có 
đường lưu thông để trở thành vốn. 
Chúng ta hãy xem khủng hoảng thị trường BĐS hiện nay như đang 
trong cơn đau sinh nở, một mầm non BĐS mới khỏe mạnh sắp xuất 
hiện. Nghị quyết 02 như một phương án đỡ đẻ tốt, bà đỡ cụ thể là các cơ 
quan quản lý nhà nước và các cán bộ quản lý nhà nước. Người đẻ chính 
là các nhà đầu tư BĐS cần vận dụng cao nhất sự thông minh của người 
trong cuộc để “vượt cạn” dễ dàng.