Lý thuyết vị thế - chất lượng và các ứng dụng chính sách trong phát triển đô thị và thị trường bất động sản

1 
LÝ THUYẾT VỊ THẾ - CHẤT LƯỢNG VÀ CÁC ỨNG DỤNG CHÍNH SÁCH 
TRONG PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. Hoàng Hữu Phê, Vinaconex R&D, email: hhp-vncn@hn.vnn.vn 
TS. Trần Thanh Hùng, Đại học Tài nguyên Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh, email: tranthanhhung.qldd@gmail.com 
TS. Nguyễn Thị Mỹ Linh, Đại học Công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh, email: mylinhdhcn@yahoo.com.vn 
Nhân dịp thành lập Viện Nghiên cứu Kinh tế Xây dựng và Đô thị, Tổng hội Xây dựng Việt Nam 
phối hợp với Khoa Kinh tế và Quản lý Đô thị Trường Đại học Xây dựng Hà Nội tổ chức Tọa đàm về 
lý thuyết Vị thế - Chất lượng vào ngày 21 tháng 5 năm 2013. 
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng được TS. Hoàng Hữu Phê và Giáo sư Patrick Wakely phát triển và 
công bố vào năm 2000 tại Đại học Tổng hợp London (UCL) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự 
lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị” (Phe & Wakely, 2000). Công trình 
đã được tặng Giải thưởng Kỷ niệm Donald Robertson (Donald Robertson Memorial Prize 2000) cho 
nghiên cứu xuất sắc nhất trong năm 2000 của tờ Urban Studies (Đô thi học), một tạp chí quốc tế 
hàng đầu xuất bản tại Vương quốc Anh. Đây là một giải thưởng uy tín về mặt học thuật trong lĩnh 
vực nghiên cứu đô thị trên thế giới, chỉ tặng mỗi năm một lần. 
Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học (dynamics) của của việc hình thành và phát triển các 
khu dân cư đô thị, tức là cơ chế của sự lựa chọn về nơi ở của người dân trong không gian đô thị. Lý 
thuyết mới này có nội dung khác biệt so với lý thuyết phát triển bởi William Alonso (1964), hiện 
đang được coi là mô hình chính thống trong kinh tế đô thị. Alonso và những người khác đã dựa vào 
các ý tưởng của Von Thunen (1826) để lý giải việc hình thành và tiến hóa của các khu dân cư đô thị, 
dựa trên sự đánh đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở (xem Hình 1). 
Được xây dựng như một hệ thống lý luận tổng quát nhằm giải thích sự hình thành và phát triển của 
cấu trúc đô thị trong nhiều hình thái kinh tế khác nhau, các hệ quả của lý thuyết Vị thế - Chất lượng 
đã dẫn đến việc xây dựng thành công một mô hình hoàn toàn mới về cư trú đô thị, trong đó sự đánh 
đổi giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở trong các mô hình cổ điển của Alonso (1964), Muth (1969) 
được thay thế bằng sự đánh đổi giữa vị thế xã hội và chất lượng nhà ở (xem Hình 2, 3, 4), hoặc nếu 
nói chính xác hơn thì về mặt thực chất, có thể chứng minh rằng mô hình Alonso chỉ là một trường 
hợp đặc biệt của mô hình lý thuyết về Vị thế - Chất lượng. 
Lý thuyết Vị thế - Chất lượng có thể được phát biểu vắn tắt như sau : 
 Các đô thị có cấu trúc (đa) cực, các cực phát triển là nơi có (các) vị thế xã hội cao nhất. Vị 
thế xã hội có thể đặc trưng cho tài sản, quyền lực chính trị, kinh doanh, văn hóa, chủng tộc, 
giáo dục, v.v., tùy theo hình thái xã hội. Các khu dân cư tạo các vành đai đồng tâm quanh 
các cực vị thế xã hội; 
 Giá trị nhà ở tạo bởi 2 thành phần: Vị thế xã hội nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL); Vị thế 
như định nghĩa ở trên chỉ có thể đo được một cách gián tiếp; Chất lượng được hình thành từ 
các yếu tố vật thể và vì thế có thể đo đếm được trực tiếp; 
 Tại mỗi điểm vị thế (VT) có một giá trị chất lượng (CL) tương ứng. Quỹ tích các điểm này 
tạo thành mặt ngưỡng (threshold surface) trong không gian 3 chiều. Mặt ngưỡng chia toàn 
bộ quỹ nhà thành hai phần: Vùng Mong muốn và Vùng Không mong muốn (xem Hình 4); 
 Tại mức giá trị thấp, giá nhà đặc trưng chủ yếu bởi giá trị sử dụng. Tại mức giá trị cao hơn, 
giá nhà được đặc trưng bởi giá trị trao đổi. 
2 
Các kết quả căn bản khiến lý thuyết Vị thế - Chất lượng tạo ra được một bước tiến mới trong hiểu 
biết về cấu trúc đô thị và giá trị nhà ở/BĐS, có thể được chia thành ba nhóm, với các ứng dụng quan 
trọng đối với chính sách nhà ở và phát triển đô thị (Hoàng Hữu Phê, 2013). 
Ở nhóm kết quả thứ nhất, lần đầu tiên về mặt học thuật, cặp phạm trù về giá trị sử dụng và giá trị 
trao đổi của nhà ở và bất động sản, cũng như quan hệ tương hỗ giữa chúng, được phân tích một cách 
đồng thời, với sự áp dụng của kỹ thuật đo lường kinh tế hedonic (hedonic price index). Lý thuyết Vị 
thế - Chất lượng đã chứng minh rằng, các phân khúc thị trường nhà ở khác nhau có các thuộc tính 
tương đồng với các phạm trù giá trị khác nhau, và quá trình biến thiên đồng thời của hai phạm trù 
này là một quá trình phi tuyến. Quá trình biến thiên này có quy luật, với kết quả là có thể tính toán 
được đường (mặt) ngưỡng của giá nhà và BĐS, cũng như xác lập quan hệ toán học giữa các thành 
phần vị thế và chất lượng của nhà ở/BĐS. Các hiểu biết này sẽ dẫn đến các hệ quả quan trọng về mặt 
chính sách đô thị, bao gồm : 
 Thay đổi và nâng cao hiệu quả của việc ứng dụng các phương pháp thống kê để phân tích thị 
trường nhà ở, tạo cơ sở vững chắc cho việc đưa ra các chính sách đô thị; 
 Nhận thức về tính tất yếu của việc đa tâm hóa các đô thị lớn, phát triển nhanh; 
 Xác định vị trí và thứ bậc của mỗi đô thị trong hệ thống cạnh tranh đô thị toàn cầu; 
 Tính toán và dự báo chính xác giá trị của cả hai thành phần tạo nên giá nhà/BĐS, khi biết 
một trong trong hai thành phần. Ví dụ, có thể xác định rõ mức chất lượng phù hợp của một 
chương trình nhà ở được hoạch định trên một địa điểm có giá trị vị thế cho trước, hay ngược 
lại, mức vị thế phù hợp với một chương trình có các thông số chất lượng định trước (Trần 
Thanh Hùng, 2013). 
Ở nhóm kết quả thứ hai, việc nêu bật vai trò quyết định của hai phạm trù giá trị vị thế và chất lượng 
trong khi phân tích mô hình hóa sự hình thành giá nhà ở/BĐS đã cho phép hình thành hai chiều kích 
(trục) của mô hình này, trong đó chiều kích vị thế, hay trục vị thế, trùng hướng với khoảng cách 
ngắn nhất đến (các) trung tâm đô thị. Khi xoay quanh trục vị thế, ta có thể nhận được một không 
gian Cartesian ba chiều, với khoảng cách đến (các) trung tâm đô thị trùng với khoảng cách được hiệu 
chỉnh của vị thế. Bằng cách này, lần đầu tiên về mặt học thuật, cấu trúc ba chiều trừu tượng của thị 
trường nhà ở có thể được lồng ghép với cấu trúc vật thể trong không gian ba chiều (Cartesian) của 
các đô thị đơn hay đa cực, với các hệ quả hữu ích dẫn đến các khả năng: 
 Xác định về mặt không gian các cực vị thế, phát huy các tiềm năng vị thế, hay các giá trị phi 
vật thể vốn có trong cấu trúc không gian của đô thị; 
 Chú trọng sự khác biệt trong tương quan về vị thế - chất lượng của các khu vực cũng như các 
phân khúc thị trường nhà ở đô thị (nhà ở thương mại và nhà ở xã hội), nhằm tìm ra các mô 
thức phát triển thích hợp (xem Hình 5) (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2013). 
Ở nhóm kết quả thứ ba, trong hai phạm trù giá trị, phạm trù chất lượng liên quan đến các tính chất 
vật thể, và phạm trù vị thế liên quan đến các tính chất phi vật thể. Vì các lý do hiển nhiên, phạm trù 
giá trị vật thể (gồm các đại lượng vật lý đo đếm được, như số m2 sàn, số tầng cao, v.v.) của nhà ở và 
BĐS bao giờ cũng có quán tính lớn hơn so với phạm trù giá trị phi vật thể (thị hiếu và phong cách 
kiến trúc, khoảng cách đến, hay sự lân cận đối với, các trung tâm vị thế mới, v.v.). Dựa trên lập luận 
này, có thể dễ dàng nhận thấy, khi giá nhà và BĐS thay đổi, đương nhiên phạm trù phi vật thể sẽ có 
xu hướng thay đổi nhanh hơn. Yếu tố này dẫn đến các ứng dụng rất quan trọng: 
3 
 Giải thích và dự báo hiện tượng bong bóng thị trường nhà ở, thể hiện bằng sự bành trướng 
nhanh quá mức của giá trị vị thế trong khi giá trị chất lượng thay đổi chậm vì có quán tính 
lớn. Dự báo này có thể áp dụng cho các trường hợp bong bóng toàn cục hay bong bóng cục 
bộ (xem Hình 6); 
 Dự báo các điểm nguy hiểm về xuất hiện bong bóng nhà ở tại các khu vực nhất định (trong 
không gian thực hay trong các phân khúc thị trường thứ bậc về chất lượng) của thị trường 
nhà ở, khi các giá trị thuộc nhóm vị thế nhà ở bắt đầu tăng cao hơn các giá trị thuộc nhóm 
chất lượng nhà ở, và tỷ lệ giữa chúng vượt qua một giá trị nhất định. 
Việc nghiên cứu và ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng, được tiến hành trên thực tế bởi Đại học 
Tài nguyên Môi trường và Đại học Công nghiệp tại TP HCM, đã mang lại các kết quả khả quan 
(Trần Thanh Hùng, 2013; Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2013). Một chương trình NCKH về chỉ số giá nhà 
ở/BĐS sử dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng trong khuôn khổ hoạt động của Ban Chỉ đạo Chương 
trình Nhà nước về Nhà ở và BĐS cũng đã được Bộ Xây dựng bước đầu cung cấp kinh phí. 
Sự phối hợp giữa những người quan tâm đến lý thuyết này tại các viện nghiên cứu và các trường đại 
học trong thời gian sắp tới, chắc chắn sẽ mở rộng và nâng cao lý thuyết Vị thế - Chất lượng để có thể 
phục vụ tốt hơn sự nghiệp phát triển nhà ở và BĐS tại các đô thị trên cả nước. 
Tài liệu tham khảo: 
Alonso W. (1964): Location and Land Use, Harvard University Press, Cambridge, Massachusetts. 
Hoàng Hữu Phê (2013): “Lý thuyết Vị thế - Chất lượng: Các ứng dụng trong nghiên cứu đô thị và 
bất động sản”. Tham luận tại Tọa đàm Vị thế - Chất lượng, Khoa Kinh tế Xây dựng, ĐHXD 
Hà Nội, 21-5-2013. 
Muth , R. (1969): Cities and Housing, University of Chicago Press, Chicago. 
Phe, H. H., & Wakely, P. (2000): Status, Quality and the Other Trade-Off: Towards a New Theory 
of Urban Residential Location. Urban Studies, 37(1), 7-35. Taylor & Francis. The Donald 
Robertson Memorial Prizewinner 2000. 
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013): “Lý thuyết Vị thế - Chất lượng: “Các vấn đề lý luận và ứng dụng 
trong lĩnh vực tài chính”. Tham luận tại Tọa đàm Vị thế - Chất lượng, Khoa Kinh tế Xây 
dựng, ĐHXD Hà Nội, 21-5-2013. 
Trần Thanh Hùng (2013): “Lý thuyết Vị thế - Chất lượng: Triển vọng mô hình hóa toán học và cầu 
nối giữa kinh tế học hành vi với kinh tế học tân cổ điển”. Tham luận tại Tọa đàm Vị thế - 
Chất lượng, Khoa Kinh tế Xây dựng, ĐHXD Hà Nội, 21-5-2013. 
Von Thunen, J. H. (1826): Der Isolierte Staat in Beziehung auf Landwirtschaft und National 
 Ekonomie, Hamburg. English translation, C. M. Wartenburg (1966): Von Thunen’s 
 Isolated State, ed. P.G. H. 
4 
Hình 1 
5 
Hình 2 
6 
Hình 3 
7 
Hình 4 
8 
Hình 5 
9 
Hình 6 
View publication stats