Định hướng phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hoá đất nước

 1
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TRONG GIAI ĐOẠN ĐẨY MẠNH CÔNG NGHIỆP HOÁ ĐẤT NƯỚC 
(Tài liệu sử dụng cho bài nói chuyện "Chính sách, pháp luật đất đai với kinh tế thị trường ở Việt Nam" 
của Gs. TsKh. Đặng Hùng Võ tại Chương trình Giảng dậy Kinh tế Fulbright) 
Điểm đột phá của quá trình Đổi mới đã được Đảng ta lựa chọn là đổi mới chính 
sách đất đai trong kinh tế nông nghiệp: đất sản xuất nông nghiệp từ hợp tác xã, tập 
đoàn sản xuất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Điểm đột 
phá này đã đưa nước ta từ tình trạng thiếu lương thực trở thành nước thuộc nhóm 3 
nước xuất khẩu gạo hàng đầu thế giới. Thành công bước đầu này đã chứng minh tính 
đúng đắn của chủ trương Đổi mới của Đảng ta. Việc lựa chọn điểm đột phá như vậy 
đã thể hiện sự tính toán toàn diện từ lý luận tới thực tiễn. Đất nước ta là nước nông 
nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá trong khu vực kinh tế nông nghiệp; đất đai là 
tư liệu sản xuất nông nghiệp, vậy cần lựa chọn điểm đột phá là chính sách đất đai. 
Sau 20 năm đổi mới, kinh tế nông nghiệp nước ta đã phát triển tốt trong nền 
kinh tế hàng hoá, hàng loạt nông sản, thuỷ sản nước ta đã chiếm vị trí cao trong 
xuất khẩu trên thế giới. Hiện nay, đất nước ta đang trong giai đoạn đẩy mạnh công 
nghiệp hoá, hiện đại hoá. Kết quả lao động của toàn dân tộc trong giai đoạn này sẽ 
quyết định việc đất nước có trở thành nước công nghiệp vào năm 2020 hay không. 
Sự nghiệp Tiếp tục đổi mới trong giai đoạn này đòi hỏi Đảng ta, nhân dân ta lựa 
chọn điểm đột phá mới, chính sách mới để tạo bước nhẩy mới trong quá trình 
chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ đất nước nông nghiệp thành đất nước công nghiệp 
(có người đề nghị nên gọi là Đổi mới lần II). Để chủ đạo quá trình đầu tư làm 
chuyển dịch cơ cấu kinh tế, Nhà nước cần chủ đạo 3 thị trường nguồn lực đầu vào 
của nền kinh tế, đó là thị trường bất động sản (đất đai và tài sản gắn liền với đất), 
thị trường lao động và thị trường vốn. Như vậy, cần tìm động lực cho 3 thị trường 
nguồn lực đầu vào này và tìm mối liên hệ để tạo sự đồng bộ giữa 3 thị trường đó. 
Đường lối của Đảng ta về đầu tư phát triển là phát huy nội lực như một nhân tố 
quyết định, đồng thời coi trọng các nguồn ngoại lực nhằm tạo ra sức mạnh tổng 
hợp để phát triển đất nước nhanh và bền vững. Đất đai và lao động là 2 nguồn 
hoàn toàn từ nội lực, vốn là nguồn lực chưa nhìn thấy rõ tính chủ động từ nội lực, 
nhiều người còn nghĩ trong nước không thể có vốn lớn mà phải trông chờ vào vốn 
đầu tư từ nước ngoài. Đến nay, một luận thuyết được nhiều người chú ý đã chứng 
minh rằng các nước đang phát triển có thể tự đầu tư công nghiệp hoá bằng nguồn 
vốn trong nước đang tiềm ẩn trong bất động sản. Nếu khơi dậy được kênh lưu 
thông giữa thị trường bất động sản (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt 
động) thì sẽ chuyển được vốn ở dạng "thế năng" sang vốn ở dạng "động năng" để 
có được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Việc "đánh thức" vốn tiềm năng của bất 
động sản chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người có bất động sản thực hiện các 
quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản. Nếu làm tốt cơ chế này thì 
chúng ta sẽ có vốn cũng là nguồn chủ động từ nội lực. Đến đây, có thể hình dung 
được điểm đột phá về kinh tế trong giai đoạn Tiếp tục đổi mới hay Đổi mới lần II 
phải là chính sách đất đai cho đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp tập trung 
 2
vào khơi dậy vốn tiềm ẩn trong bất động sản để tạo vốn hoạt động trong đầu tư 
công nghiệp hoá, hiện đại hoá. 
Quá trình nhận thức của chúng ta về đất đai và bất động sản trong tiến trình 
đổi mới quả là vất vả. Giai đoạn 1986 - 1992, mới chỉ đổi mới được chế độ sử 
dụng đất sản xuất nông nghiệp dựa trên chính sách giao đất cho hộ gia đình, cá 
nhân trực tiếp sản xuất để sử dụng ổn định lâu dài trong quán tính của tư duy bao 
cấp. Giai đoạn 1993 - 2003, trong vài năm đầu trọng tâm đổi mới chính sách đất 
đai vẫn chỉ tập trung chủ yếu vào kiến tạo nền sản xuất hàng hoá trong nông 
nghiệp trên cơ sở Nhà nước trao cho người sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất ở 
5 quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp và xác định đất có 
giá do Nhà nước quy định (Luật Đất đai 1993). Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng 
khoá VIII (1996) đã quyết định chủ trương phát triển thị trường bất động sản với 
nội dung chủ yếu là quản lý chặt chẽ đất đai và thị trường bất động sản; thực hiện 
đúng Luật Đất đai và hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về đất đai; xác định đúng giá 
đất trong giao đất, cho thuê đất; khắc phục tình trạng đầu cơ đất và những tiêu 
cực, yếu kém trong quản lý và sử dụng đất; chǎm lo giải quyết vấn đề nhà ở cho 
nhân dân; phát triển các doanh nghiệp nhà nước và khuyến khích các thành phần 
kinh tế tham gia xây dựng kinh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn và quản lý của Nhà 
nước. Báo cáo chính trị tại Đại hội Đảng khoá IX (2001) đã quyết định chủ trương 
về thị trường bất động sản với nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị 
trường bất động sản theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất 
động sản cho người nước ngoài tham gia đầu tư. Chủ trương đã có điều chỉnh 
nhằm tạo vốn phát triển hàng hoá bất động sản từ ngoại lực. Dấu mốc đổi mới 
quan trọng về thị trường bất động sản là Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 
của Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành TƯ Đảng khoá IX về tiếp tục đổi mới 
chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại 
hoá đất nước. Nghị quyết đã quyết định nhiều nội dung đổi mới, trong đó có nội 
dung quan trọng là đất đai không chỉ là tài nguyên quý giá, là tư liệu sản xuất đặc 
biệt, mà còn là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước. Chủ trương đã tìm 
thấy nguồn vốn đầu tư từ nội lực đang tiềm ẩn trong đất đai và bất động sản. Luật 
Đất đai năm 2003 đã quyết định áp dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên 
thị trường trong điều kiện bình thường và đã đưa ra hệ thống chính sách đất đai 
nhằm đẩy mạnh quá trình đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp, đồng thời bảo 
đảm đời sống, việc làm cho người sản xuất nông nghiệp bị thu hồi đất. 
Thị trường bất động sản nước ta hiện nay được nhiều người cho là đang ở 
trong trạng thái "đóng băng". Để nhận diện được thực trạng thị trường bất động 
sản, cần phân tích thật chi tiết những đặc trưng, cụ thể như sau: 
Thứ nhất, toàn bộ thị trường bất động sản của ta đã trải qua một giai đoạn 
10 năm 1993 - 2003 vận hành trong một cơ chế tài chính 2 giá đất, trong đó giá đất 
do nhà nước quy định chỉ bằng khoảng từ 20% tới 40% giá đất trên thị trường, giá 
đất phi nông nghiệp trên thị trường đã tăng từ 50 lần tới 100 lần trong vòng 10 
 3
năm. Cơ chế "xin - cho" về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai lúc này, từ 
đó tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng, tiền tiết kiệm trong dân được 
cất trữ chủ yếu trong bất động sản là một hiện tượng phổ biến. Đến năm 2004 khi 
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, cơ chế "xin - cho" về đất đã bị xoá bỏ, 
giá đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm; từ đó hiện tượng tham 
nhũng về đất đai giảm nhiều, hiện tượng đầu cơ về đất và hiện tượng cất trữ tiền 
tiết kiện trong bất động sản gần như không còn. Thị trường bất động sản đã gần 
như "hiện nguyên hình", cung thật và cầu thật đã nhìn thấy nhau. Thị trường bất 
động sản đã thể hiện nhiều khuyết tật: hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống 
thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ 
điều kiện để có hệ thống quản lý công khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực 
hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng bất động sản tăng nguồn vốn đầu tư 
phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong bất động sản; chưa huy động được tiền tiết 
kiệm của dân vào đầu tư bất động sản; quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; 
hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản lý còn nhiều bất cập, chưa phục vụ tốt nhân 
dân; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai. 
Thứ hai, đối với thị trường nhà ở có thể thấy: khu vực buôn bán nền nhà 
khá sôi động trước đây giờ không còn tồn tại (do quy định cấm chia lô bán nền); 
khu vực thị trường nhà chung cư cao cấp, nhà biệt thự, nhà riêng lẻ có sức mua 
giảm sút vì giá cung thật cao hơn nhiều khả năng thanh toán của cầu thật; khu vực 
thị trường nhà chung cư trung bình và thấp vẫn hoạt động bình thường. Gần như 
không còn người đầu cơ và cất trữ tiền tiết kiệm trong nhà ở, người có nhu cầu 
mua nhà muốn chờ đợi giá xuống thấp hơn nếu chưa thực cấp thiết. Quá nhiều nhà 
đầu tư và quá nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, vốn vay thương mại 
ngắn hạn cũng được dùng vào đầu tư nhà ở, hàng hoá nhà ở bị ứ đọng mà các tổ 
chức tín dụng ngừng lại các khoản vay, nhiều nhà đầu tư lâm vào tình trạng có thể 
phá sản do hụt vốn. 
Thứ ba, đối với thị trường cơ sở sản xuất, dịch vụ vẫn hoạt động bình 
thường, quỹ đất đáp ứng đủ cho nhu cầu đầu tư phát triển kinh tế phi nông nghiệp. 
Nhiều nơi có biểu hiện lãng phí trong sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh 
doanh; có sai phạm trong việc tự động chuyển dự án đầu tư công nghiệp sang đầu 
tư xây dựng kinh doanh nhà ở. 
Thứ tư, đối với thị trường xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các 
công trình công cộng có thể thấy: nguồn đầu tư chủ yếu vẫn từ ngân sách nhà nước 
và từ nguồn vốn ODA, Nhà nước đã có chủ trương xã hội hoá nhưng còn nhiều 
khó khăn trong thực hiện, các dự án ở dạng BOT, BT, BTO, v.v. còn quá ít, chưa 
động viên sức đầu tư, vận hành từ các thành phần kinh tế ngoài Nhà nước. 
Thứ năm, đối với thị trường bất động sản nông nghiệp có thể thấy: việc 
chuyển quyền trong nội bộ loại đất nông nghiệp vẫn tiếp tục tạo hiệu quả trong sản 
xuất hàng hoá; thị trường chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp 
đang còn nhiều bất cập mà chủ yếu là quyền lợi chính đáng của người bị thu hồi 
 4
đất nông nghiệp chưa được được bảo vệ đúng như pháp luật quy định, khiếu kiện 
của dân còn nhiều. 
Để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản 
trong giai đoạn 5 năm tới, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu như sau: 
Một là cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá việc 
đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình công cộng trong 
cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, 
văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị 
trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức 
cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có 
sức hấp dẫn các nhà đầu tư. 
Hai là cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm 
đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất 
động sản thành vốn đầu tư; tạo hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất; công 
khai hoá hoạt động kinh doanh bất động sản. 
Ba là cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư 
phát triển bất động sản, bảo đảm quyền định đoạt và hưởng lợi của Nhà nước, Nhà 
nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp (đưa hợp lý quỹ đất vào thị trường), 
điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp (thị trường giao dịch quyền sử dụng đất) bảo 
đảm đúng mục đích sử dụng theo quy hoạch đã được xét duyệt. 
Bốn là cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, Nhà nước chủ 
động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất, đẩy nhanh 
tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá 
trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh 
doanh bất động sản bằng nguồn ngân sách nhà nước, bằng vốn của các thành phần 
kinh tế, bằng vốn đầu tư của các tổ chức tín dụng, bằng huy động tiền tiết kiệm của 
dân thông qua chứng khoán bất động sản. 
Năm là cần sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy 
chứng nhận về bất động sản thống nhất, công khai, minh bạch, được tin học 
hoá để tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện 
giám sát việc thực thi pháp luật, có công cụ tích cực chống tham nhũng, lãng phí, 
tiêu cực trong quản lý đất đai, minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất 
cũng như việc tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; 
giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. 
Bẩy là cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, nâng cao trình độ 
và đạo đức của cán bộ quản lý, lập lại kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai, 
nâng cao trách nhiệm của cán bộ quản lý. 
 5
Tám là cần tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa 
phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật 
và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật. 
Tóm lại, điểm đột phá trong chính sách đất đai và bất động sản cho giai đoạn 
đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước là tạo cơ chế thuận lợi để chuyển 
được nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong bất động sản thành vốn đầu tư phát triển bất 
động sản (tạo vốn đầu tư từ nội lực). Để điểm đột phá này được thực thi, chúng ta 
cần đồng bộ hoá hệ thống pháp luật về bất động sản, nâng cao chất lượng quy 
hoạch sử dụng đất, đổi mới hệ thống tài chính bất động sản, hoàn thành hệ thống 
đăng ký và cấp giấy chứng nhận về bất động sản, tăng cường năng lực cho bộ máy 
tổ chức và cán bộ quản lý. Pháp luật phải được thực hiện nghiêm, kiểm tra, thanh 
tra phải có hiệu quả, vi phạm pháp luật phải được xử lý kịp thời. 
Nhân dân ta, mọi người đều mong đợi, kỳ vọng vào những sách lược do Đại 
hội Đảng khoá X quyết định, tìm đúng được điểm đột phá cho sự nghiệp tiếp tục 
đổi mới sẽ thực hiện thành công quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá 
đất nước để nước ta chắc chắn trở thành nước công nghiệp vào năm 2020.