Bài giảng Tổng quan bất động sản & thị trường bất động sản - Nguyễn Tấn Bình
Theo pháp luật hiện hành:
Bất động sản là các tài sản bao gồm:
Đất đai
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở
Các tài sản khác gắn liền với đất đai
Các tài sản khác do luật định
Trang 1
Trang 2
Trang 3
Trang 4
Trang 5
Trang 6
Trang 7
Trang 8
Trang 9
Trang 10
Tải về để xem bản đầy đủ
Bạn đang xem 10 trang mẫu của tài liệu "Bài giảng Tổng quan bất động sản & thị trường bất động sản - Nguyễn Tấn Bình", để tải tài liệu gốc về máy hãy click vào nút Download ở trên
Tóm tắt nội dung tài liệu: Bài giảng Tổng quan bất động sản & thị trường bất động sản - Nguyễn Tấn Bình
17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 1 TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN & THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Giảng viên: Nguyễn Tấn Bình 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 2 • Theo quy định pháp luật hiện hành: Luật dân sự nuớc Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), điều 174 quy định bất động sản và động sản. • Hầu hết các nước cũng tương tự Khái niệm về bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 3 Theo pháp luật hiện hành: Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do luật định Khái niệm về bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 4 Khác với hàng hóa thông thường, bất động sản có một số đặc điểm riêng: Khan hiếm 9Diện tích mặt đất giới hạn (địa phương, quốc gia,) Cố định (không gian) 9Nội & ngoại thành, tỉnh & thành phố, Việt Nam & Mỹ Cá biệt 9Một mái nhà là một tâm hồn Vòng đời dài 9Phân biệt vòng đời kinh tế và vòng đời vật lý Tác động lẫn nhau 9Gần bệnh viện, chợ, trường học; cơ sở hạ tầng Đặc điểm bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 5 Theo kinh nghiệm (trong nước & thế giới), bất động sản được phân thành các loại: Bất động sản không từ đầu tư xây dựng 9đất đai trong sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp Bất động sản từ đầu tư xây dựng 9nhà ở, nhà máy, công trình thương mại - dịch vụ, hạ tầng (kỹ thuật, xã hội) Bất động sản đặc biệt 9di sản vật thể, công trình tôn giáo Phân loại bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 6 Khái niệm thị trường bất động sản và dịch vụ về bất động sản • Quá trình giao dịch hàng hóa bất động sản, • Nơi diễn ra hoạt động mua bán, cho thuê, thế chấp bất động sản, thông qua các dịch vụ về bất động sản như: 9 Môi giới 9 Sàn giao dịch 9 Tư vấn 9 Định giá 9 Đấu giá 9 Quảng cáo 9 Quản lý 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 7 Vai trò của thị trường bất động sản • Rất quan trọng trong nền kinh tế, liên quan trực tiếp đến khối lượng tài sản lớn: quy mô, tính chất, giá trị (chiếm 30-40% tổng tài sản quốc gia). • Tác động trực tiếp đến các thị trường khác. • Huy động nguồn vốn nội tại: địa phương, quốc gia. • Góp phần phát triển sản xuất, kinh doanh các ngành khác (công thức 1 Æ 2). • Cho vay thế chấp bằng bất động sản chiếm 80% trong tổng cho vay của các ngân hàng (các nước phát triển) • Đáp ứng nhu cầu ngày mỗi tăng về nhà ở: thành thị, nông thôn. 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 8 Theo công dụng • Đất đai (nông – lâm nghiệp, phi nông nghiệp) • Nhà ở (đô thị, nông thôn) • Công trình công nghiệp (nhà xưởng, khu công nghiệp, khu chế xuất,) • Công trình thương mại, dịch vụ • Công trình dịch vụ công cộng (giao thông, thủy lợi, giáo dục, y tế, văn hóa) • Công trình đặc biệt khác Phân loại thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 9 Theo thứ tự thời gian Cấp 1: Thị trường mua bán, chuyển nhượng, giao, cho thuê quyền sử dụng đất Cấp 2: Xây dựng công trình cho thuê hoặc bán Cấp 3: Cho thuê lại hoặc bán lại Phân loại thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 10 Theo tính chất kinh doanh Chuyển nhượng, mua bán Cho thuê Đấu giá quyền sử dụng đất Thế chấp, bảo hiểm Dịch vụ bất động sản 9 Môi giới 9 Thông tin, tư vấn, định giá 9 Bảo trì, bảo quản, quản lý Phân loại thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 11 • Sơ khởi• Tập trung hóa• Tiền tệ hóa• Tài chính hóa Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 12 Sơ khởi •Mọi người tạo lập nhà ở cho mình, “cha mẹ cho miếng đất cất nhà ra riêng”, trở thành bất động sản. •Các chủ đất, chính sách, cơ quan quản lý đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 13 Tập trung hóa • Do đất đai hạn chế, giai đoạn này một số người (các doanh nghiệp) có năng lực xây dựng toà nhà, dự án lớn hơn trên một diện tích nhất định. • Chính sách quy hoạch, xây dựng, các cơ quan quản lý xây dựng đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 14 Tiền tệ hóa • Các doanh nghiệp xây dựng phát triển, thị trường cạnh tranh, chôn vốn, thiếu vốn • Cần phải có sự tham gia của các định chế kinh doanh tiền tệ tham gia với tư cách nhà cho vay • Ngân hàng, chính sách tiền tệ ngân hàng và cơ quan quản lý chúng đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn này. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 15 Tài chính hóa • Thị trường bất động sản phát triển mạnh, quy mô thị trường gia tăng • Các ngân hàng không còn lực và đối diện với rủi ro • Các khoản cho vay được các ngân hàng huy động từ nhiều nguồn đa dạng khác • Các định chế, tổ chức tài chính (financial institution), cơ quan quản lý tài chính đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn này. Các cấp độ phát triển của thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 16 Cầu bất động sản Số lượng bất động sản mà người tiêu dùng sẵn lòng mua (thuê) và có khả năng thanh toán Cầu, cung trên thị trường bất động sản NHU CẦU ≠ CẦU (Needs) (Demand) 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 17 Cung bất động sản Số lượng bất động sản sẵn sàng tham gia vào thị trường. Cầu, cung trên thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 18 • Cầu, cung là một hàm số của giá. Trên mọi thị trường nói chung, giá cả điều tiết quan hệ cung cầu. • Hàm số cầu: QD = a – bP (giá nghịch biến với lượng) • Hàm số cung: QS = a + bP (giá đồng biến với lượng) P: Giá QS , QD : lượng cung, lượn cầu Quan hệ cầu, cung 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 19 Quan hệ cầu, cung Giá (P) Lượng (Q) Đư ờng cu ng (S) Đường cầu (D) Q0 P0 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 20 Độ co giãn của cầu Giá (P) Lượng (Q) Đường cầu (D) Q0 P0 P1 Q1 Co giãn nhiều: giá giảm, lượng cầu kỳ vọng tăng mạnh 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 21 Độ co giãn của cầu (tiếp) Giá (P) Lượng (Q) Đường cầu (D) Q0 P0 P1 Q1 Co giãn ít: giá giảm, lượng cầu kỳ vọng tăng yếu 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 22 Ví dụ dịch chuyển đường cung Giá (P) Lượng (Q) (S) Đường cầu (D) (S’ ) Q0Q1 P0 P1 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 23 Ví dụ dịch chuyển đường cầu Giá (P) Lượng (Q) Đư ờn g c un g ( S) (D) (D’) Q0Q1 P0 P1 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 24 Ví dụ cung tăng, cầu giảm Giá (P) Lượng (Q) (S) (D) (D’) Q0 Q1 P0 P1 (S’ ) 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 25 Phân biệt giá trị thị trường và giá trị đầu tư (một ứng dụng khái niệm thặng dư) Giá (P) Lượng (Q) (S) (D) Q* Giá thị trường Giá người mua Giá người bán Q0 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 26 Ảnh hưởng đến phía cung • Quy họach phát triển đô thị, chuyển mục đích sử dụng đất • Hệ thống kết cấu hạ tầng (đường, điện,) • Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa • Tiến bộ khoa học kỹ thuật ứng dụng trong xây dựng, kiến trúc • Chủ trương, chính sách nhà nước liên quan đến bất động sản (đất đai, đầu tư,) Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 27 Ảnh hưởng đến phía cầu • Tăng (giảm) dân số • Thu nhập trong dân cư • Kế họach phát triển kinh tế - xã hội • Quá trình đô thị hóa • Sự phát triển cơ sở hạ tầng • Chính sách của Chính phủ • Khác Nhân tố ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu trên thị trường bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 28 Các yếu tố tự nhiên • Vị trí bất động sản • Không gian quan hệ với các bất động sản khác • Kính thước, hình thể, khuôn viên, • Địa hình tọa lạc • Thổ nhưỡng, môi trường • Lợi thế, bất lợi từ thiên nhiên • Những thứ khác Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 29 Các yếu tố kinh tế • Khả năng thu nhập, sinh lợi • Tiện nghi gắn liền • Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường hiện tại • Yếu tố nền kinh tế vĩ mô: suy thoái, tăng trưởng • Điều hành của Chính phủ • Nhân tố quốc tế, mức độ hội nhập Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 30 Các yếu tố luật pháp • Quy hoạch sử dụng đất • Quy hoạch đô thị: quy định về kiến trúc, xây dựng • Các hạn chế quyền sử dụng đất () • Tình trạng pháp lý của bất động sản • Giấy xanh, trắng, đỏ, hồng • Giấy tay (giun) Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 31 Các yếu tố tâm lý • Phong thủy (đông, tây) • Sức khỏe, may mắn • Tâm linh • Con rùa mang ngôi nhà trên lưng, nhưng con người thì sao? • Con người mang ngôi nhà trong trái tim mình. Nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 32 Giá đất tại một số khu đô thị mới ở miền Đông Nam Bộ (triệu đồng/m2) Hãy suy nghĩ, thảo luận: Nhân tố nào đã làm thị trường bất động sản ở một số thành phố, địa phương Việt Nam nóng lên trong thời gian gần đây? Vị trí 12/2006 12/2007 % thay đổi Tp.Hồ Chí Minh Phú Mỹ - Vạn Phát Hưng, Quận 7 11,0 27,0 145% Thái Sơn, huyện Nhà Bè 5,5 16,0 191% Nam Saigon, Hồng Lĩnh, Q. Bình Chánh 4,3 13,0 202% Thạnh Mỹ Lợi, Huy Hoàng, Q. 2 16,0 26,5 66% Gia Hòa, Q. 9 5,5 14,0 155% Các tỉnh xung quanh Long Thọ - HUD, Nhơn Trạch, Đồng Nai 1,0 2,5 150% Long Hậu, Long An 3,2 6,5 103% Chánh Nghĩa, Thủ Dầu Một, Bình Dương 6,7 26,0 288% Nguồn: HARVARD UNIVERSITY, JOHN F. KENNEDY SCHOOL OF GOVERNMENT, CHƯƠNG TRÌNH CHÂU Á Nghiên cứu: Lựa chọn thành công - Bài học từ Đông Á và Đông Nam Á cho tương lai của Việt Nam. 17/03/2008 Nguyễn Tấn Bình 33 Chúc Anh Chị may mắn !
File đính kèm:
- bai_giang_tong_quan_bat_dong_san_thi_truong_bat_dong_san_ngu.pdf