Bài giảng Thị trường bất động sản: Báo cáo định giá

BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ
•Khái niệm và yêu cầu
• Phân loại và hình thức trình bày báo cáo 
định giá.
• Nội dung của báo cáo định giá.
1. Khái niệm và yêu cầu
 Khái niệm: Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình
định giá do định giá viên chuẩn bị.
Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống thông tin mà người
định giá sử dụng để đưa ra kết luận và ước lượng mức giá của BĐS cần
định giá.
Thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa
trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh mức giá của BĐS.
 Thể hiện những lập luận, cách thức, phương pháp được áp dụng trong
quá trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả các vấn đề có tác
động đến giá trị BĐS nhằm tránh hiểu lầm cho người sử dụng và các tổ
chức liên quan.
1. Khái niệm và yêu cầu
•Yêu cầu:
 Báo cáo phải có kết cấu lôgic, các nội dung trình bày phải rõ
ràng, chính xác, tránh hiểu lầm.
 Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép tổ chức, cá nhân sử dụng
báo cáo có thể hiểu một cách hợp lý.
 Bất cứ giả thiết đặc biệt hoặc điều kiện hạn chế nào có ảnh
hưởng trực tiếp đến việc định giá phải được trình bày rõ ràng và
chính xác, chỉ rõ ảnh hưởng của nó đối với việc định giá và giá trị
BĐS cần định giá.
2. Phân loại và hình thức trình bày
1. Phân loại
 Báo cáo đầy đủ
 Báo cáo tóm tắt
 Báo cáo có giới hạn
2. HÌnh thức trình bày
 Bằng miệng
 Bằng văn bản
-Theo mẫu
- Theo cách tường thuật
3. Nội dung của báo cáo định giá
3.1. Những thông tin cơ bản
 Tên, loại BĐS
 Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình
kiến trúc khác).
 Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ
chức định giá hoặc chi nhánh.
 Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá.
 Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người
đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh.
3. Nội dung của báo cáo định giá
3.1. Căn cứ pháp lý để định giá
 Những văn bản pháp lý về loại BĐS đang định
giá.
 Các quyết định, văn bản của cơ quan quản lý Nhà
nước liên quan đến BĐS cần định giá.
 Các tiêu chuẩn và quy định liên quan đến xây
dựng, sử dụng, khai thác BĐS
3.3. Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật
 Vị trí của bất động sản: Vị trí địa lý và hành chính
 Đặc điểm kỹ thuật:
Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, điện tích đất, phân loai đường
phố, nhóm đất.
 Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, điện tích
đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống
giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
 Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống):
loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng
(m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời) mục đích sử dụng, cấu trúc
nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống
cấp và thoát nước, loại, hạng đường xá, cầu cống.
3.3. Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật
 Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung
tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung
quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những
địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, những địa điểm giao
thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện,
những trúc đường chính.
 Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai,
nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.
 Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục
đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại
giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.
3.4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý
 Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số
lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của
Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
 Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà: Nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức,
cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các
giấy tờ kèm theo.
 Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.
 Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất
động sản đang cho thuê: giá thuê, thời gian thuê, hợp đồng thuê,
thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng,
cửa hiệu, văn phòng đại diện.
 Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
3.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá
Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến
đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của
tài sản.
 Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao,
ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào.
Ví dụ:
Người định giá không có trách nhiệm phải đi thẩm tra lại việc cung
cấp thông tin của khách hàng.
 BĐS này được định giá không có bất kỳ sự cản trở hoặc chi phối
nào.
 Quyền sở hữu bất động sản của khách hàng cung cấp là đáng tin
cậy, việc quản lý BĐS là bình thường.
 Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu khác là đáng
tin cậy.
3.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá
Người định giá không có trách nhiệm phải đi khảo sát những
điều kiện, những yếu tố bị che giấu bên trong BĐS
Người định giá phải được thông tin đầy đủ về vấn đề môi
trường
 BĐS phải phù hợp với phân vùng quy hoạch, an toàn xây
dựng và môi trường.
Mọi giấy giờ liên quan đến BĐS là hợp pháp.
 Người định giá không có trách nhiệm kiểm tra xem BĐS có
công trình nằm trên ranh giới an toàn phúc lợi XH hay không.
3.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá
 Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá
trị BĐS chỉ được áp dụng cho BĐS này, không sử dụng
cho BĐS khác.
 Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục
đích đã yêu cầu.
 Tất cả hoặc bất kỳ phần nào của báo cáo cũng không
được sử dụng rộng rãi, và không dùng để quảng cáo.
3.6. Kết quả khảo sát thực địa
 Mục đích, thời gian và người khảo sát.
 Kết quả thu được từ khảo sát.
 Chênh lệch giữa kết quả khảo sát t ... ền
tương lai thành giá trị vốn hiện tại.
Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng
năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi
thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá
trị vốn của BĐS có thể được tìm ra.
 Ý nghĩa: Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo
thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư.
2. Các nguyên tắc ứng dụng
 Nguyên tắc dự báo
 Nguyên tắc thay đổi
 Cung cầu
 Nguyên tắc thay thế
 Nguyên tắc cân bằng
 Nguyên tắc ngoại ứng
3. Các lợi ích cần định giá
 Các lợi ích trong BĐS:
- Quyền sở hữu: Chủ sở hữu, các cổ đông
- Các lợi ích tài chính: Người đi vay và người cho vay
- Tài sản pháp lý: Người cho thuê và người đi thuê
 Các lợi ích không phải bất động sản. Những tài sản cá nhân vô hình và
hữu hình, chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh
doanh.
 Các loại giá trị cần định giá: Giá trị thị trường và giá trị đầu tư
 Các loại ích tương lai:
- Tổng thu nhập tiềm năng
- Tổng thu nhập hiệu quả
- Thu nhập hoạt động ròng
- Luồng tiền trước thuế
- Luồng tiền sau thuế
- Tiền thu hồi (giá trị thanh lý)
4. Tỷ lệ vốn hoá
4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá
•Tỷ lệ thu nhập: Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS
và giá trị vốn tương ứng của BĐS.
-Tỷ lệ vốn hoá chung, Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh
mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả
toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu
nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS.
- Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan
hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có. Nó được
sử dụng để vốn hoá luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị
của vốn tự có.
- Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, nó có
thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn, phụ thuộc vào những thay đổi trong
thu nhập, giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến.
4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá
 Tỷ suất lợi tức: Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư, thể hiện tỷ lệ
phần trăm lãi hàng năm.
 Tỷ lệ chiếu khấu, r, là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi các
khoản thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị
hiện tại.
 Tỷ suất hoàn vốn nội tại, IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được
đối với vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS.
 Tỷ suất lợi tức chung,Yo là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư. Nó được
tính toán trên cơ sở BĐS được mua, nhưng không có vay mượn và là tỷ
suất theo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn
vay.
 Tỷ suất lợi tức của vốn tự có, Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có,
đó là IRRe, chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế, Ye
có thể lớn hơn Yo.
4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá
 Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hoá:
- Mức rủi ro đi kèm
- Lạm phát trong tương lai
- Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế
- Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ
- Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp
- Thuế
 Để ước lượng tỷ lệ vốn hoá cần có khả năng phán đoán và
hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành.
4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá
 Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hoá:
-Tỷ lệ an toàn cơ sở, đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro.
- Rủi ro: đó là khả năng phải gánh chịu các mất mát về tài chính và
sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai, làm giảm giá trị
BĐS. Người đầu tư luôn đòi hỏi lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh
chịu. Tỷ lệ vốn hoá phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự
báo các lợi ích tương lai sẽ nhận được.
- Lạm phát: Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến
dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn
hoá. Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để
phản ánh ảnh hưởng này.
4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá
Trong phương pháp vốn hoá khi tỷ lệ vốn hoá không bao gồm tỷ lệ
lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện
theo gía cố định.
 Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng
giá trị của BĐS.
+ Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng, làm tăng mức giá
nhưng kết quả làm giảm sức mua.
+ Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng
giá BĐS.
Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong
tương lai, nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hoá.
Tỷ lệ vốn hoá R = R cơ sở + R rủi ro + R lạm phát
(Danh nghĩa)
5. Các phương pháp vốn hoá
5.1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp
- Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng
thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước
trực tiếp.
-Công thức:
Giá trị vốn của BĐS V = NOI/Ro
hoặc V = NOI x YP
1/Ro = YP (số nhân)
Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư, thể
hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường
và được dẫn xuất qua phân tích các cuộc bán so sánh được.
Ro = thu nhập hiệu quả (hoặc NOI) / giá bán
5. Các phương pháp vốn hoá
5.2. Vốn hoá lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền
-Khái niệm: Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích
tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi
tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh
một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ
suất lợi tức.
- Công thức:
-Quy trình chuyển đổi trên được gọi là kỹ thuật chiết khấu các dòng
tiền.
Vốn hoá lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường
1 2
1 2/(1 ) /(1 ) ... /(1 )
b
nV CF r CF r CF r 
5.3. Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
•Tiền có giá trị về mặt thời gian
Ví dụ: Nếu hôm nay có 1 tr. đ được gửi vào ngân hàng với lãi
suất 10%/năm.
Sau 1 năm: lv1=1tr x(1+0,1)=1,1tr
Sau 2năm: lv2=1,1tr x(1+0,1)=1tr x (1+0,1)2
= 1 tr x 1,21=1,21tr
Sau n năm: lvn = 1tr x (1+0,1)n
Công thức chung:
lvn = lvo (1+r)=Fv =>Phép tính kép
Lv0=lvn/(1+r)n=PV => phép chiết khấu
5.3. Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền
•Các ứng dụng:
(1)Chuyển các dòng tiền phát sinh đều đặn hàng năm, A trong tương
lai về hiện tại
Công thức tổng quát:
Ví dụ:1 BĐS có mức tiền thuê ròng là 5tr. đ/tháng và hợp đồng cho
thuê là 10 năm. Vậy tổng giá trị tiền thuê của hợp đồng là bao
nhiêu? Biết rằng tỷ lệ tích luỹ hiện tại là 8%/năm.
Giải: giá trị tiền thuê 1 năm:
5tr. đ x 12 tháng = 60 triệu
Giá trị hiện tại của hợp đồng cho thuê 10 năm:
PV = 60tr. Đ/(1+0,08) + 60tr. Đ /(1+0,08)2+
60tr. đ/(1+0,08)3 + ...+60tr. đ/(1 + 0,08)10
= 60tr. đ x {(1+0,08)10 - 1}/ {(1+0,08)10 x 0,08 }
= 60 tr. đx6,72=402,6 tr. đ
  1 ) 1 / (1 )n nPv Ax r r xr 
5.4. So sánh 2 phương pháp vốn hoá
Vốn hoá trực tiếp Vốn hoá lợi tức
Sử dụng thu nhập của 1 năm 
đơn lẻ
Dự báo các luồng thu nhập, chi phí 
và mức độ bỏ trống và các phí tổn tài 
chính trong thời gian nắm giữ BĐS, 
giá trị thu hồi khi bán BĐS ở cuối giai 
đoạn đầu tư
Tỷ lệ vốn hoá được dẫn xuất 
từ thị trường
Tỷ suất lợi tức được kết luận theo 
định hướng thị trường, quan điểm và 
kỳ vọng thị trường phải được giải 
thích – Đây chính là lợi tức dự báo 
của nhà đầu tư
Tỷ lệ vốn hoá chung chỉ áp 
dụng cho 1 đặc tính của BĐS
Tỷ lệ lợi tức được áp dụng để chiết 
khấu cho nhiều đặc tính của BĐS
6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS
 Luồng thu nhập từ BĐS có thể thực tế hoặc dự đoán
- Đối với BĐS đã cho thuê thì đó là thu nhập thực tế
- Đối với BĐS chưa cho thuê thì cần dự đoán dựa trên
mức tiền thuê trên thị trường.
 Giá trị tiền thuê đầy đủ là số tiền cho thuê tối đa của BĐS
trên thị trường tự do.
Để xác định giá trị tiền thuê đầy đủ người định giá cần có
hiểu biết thấu đáo về thị trường và kỹ năng phân tích.
 Đơn vị so sánh: Trong trường hợp không thể so sánh trực tiếp
do kích thước của các BĐS khác nhau, cần sử dụng đơn vị so
sánh.
Các đơn vị so sánh: m2, m, mặt, lô đất.
6. Cách tính thu nhập ròng từ việc cho thuê BĐS
Ví dụ 1: 1 ngôi nhà 1 tầng có bề mặt 6m và chiều sâu 13m cần xác
định mức tiền cho thuê. Có thông tin của 1 BĐS tương tự gần đây có
bề mặt 5m và chiều sâu cũng 13m, vừa mới cho thuê với giá 10 tr. đ
mỗi năm.
Giải: Phân tích ngôi nhà mới cho thuê.
Cách 1: Theo đơn vị so sánh, m2:
10tr.đ: (5m x 13m) = 0,153 tr. đ/m2
Giá cho thuê BĐS mục tiêu.
(6mx 13m)x0,153tr. đ/m2=12tr. đ/năm
Cách 2: Theo m mặt của ngôi nhà
10 triệu đ: 5m = 2tr. đ/ma
Giá BĐS mục tiêu
6mx2tr. đ/m = 12tr. đ/năm
Lưu ý: 2 ngôi nhà này có cùng chiều sâu nên có thể sử dụng cả 2 đơn
vị so sánh
7. Các bước thực hiện
 Ước tính thu nhập bình quân hàng năm của BĐS có tính đến
tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập.
 Ước tính tất cả các khoản chi phí vận hành BĐS để trừ khỏi
thu nhập hàng năm như thuế, các chi phí bảo dưỡng, sửa
chữa, phí quản lý và chi phí các tiện tích.
 Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng việc phân tích doanh số của các BĐS
tương tự.
 Áp dụng tỷ lệ vốn hoá đối với thu nhập ròng để tính giá trị
của BĐS.
8. Các ứng dụng
8.1. Định giá BĐS toàn quyền sở hữu cho thuê với mức
tiền thuê đầy đủ
Ví dụ 3: Xác định giá trị thị trường của 1 cửa hàng toàn
quyền sở hữu có diện tích 20m2. Mức tiền cho thuê theo
giá thị trường hiện hành sau khi trừ đi tất cả các chi phí
là 5tr. đ/tháng. Các chứng cứ thị trường cho biết tỷ lệ lợi
nhuận của loại cửa hàng này là 5%/năm.
Lời giải:Giá tiền thuê thực hàng năm
5tr. đ x 12 tháng = 60tr. đ
Giá trị thị trường của cửa hàng
60tr. đ: 5% = 60 tr. đ x 20 = 1200tr. đ
8. Các ứng dụng
8.2. Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng
Thuê theo hợp đồng là một dạng lợi nhuận khkác trên BĐS theo
kỳ hạn, nghĩa là lợi nhuận chỉ thu được trong thời gian cho thuê.
Các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng rất phổ biến đối với BĐS.
-Người chủ sở hữu đất cho thuê đất để người đi thuê phát triển
và hưởng lợi ích của công trình phát triển trong giai đoạn thuê
đất.
- Người chủ sở hữu cho thuê nhà hoặc người đi thuê cho thuê lại
ngôi nhà đã thuê để hưởng lãi trên tiền thuê nhà.
-Nhiệm vụ của người định giá là xác định giá trị của hợp đồng
thuê.
8.2. Định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng
Ví dụ 4: Một BĐS cho thuê theo hợp đồng 10 năm với mức tiền thuê cố
định là 20tr. đ/tháng. Để giữ mức tiền thuê cố định trong hợp
đồng người thuê phải chịu trách nhiệm đến năm thứ 3 lăn sơn lại
ngôi nhà với chi phí 8tr. đ và đến năm thứ 7 thay mái chống
nóng với chi phí là 25 tr. đ. Vậy giá trị hiện hành của hợp đồng
là bao nhiêu?
Biết rằng tỷ lệ tích lũy hiện hành là 5%/năm.
Theo bằng chứng thị trường tỷ lệ sinh lời của loại BĐS này là
8%/năm.
Bài giải:
Giá trị tiền thuê 1 năm là:
20tr. đ/tháng x 12 tháng = 240tr. Đ
Giá trị hiện hành của tiền thuê trong 10 năm:
240tr. đ x ((1+8%)10-1)/((1+8%)10 x8%)=1610,4 tr. đ
Giá trị hiện hành của công việc lăn sơn và sửa mái chống nóng
8trđ/(1+5%)3 + 25trđ/(1+5%)7 =24,68trđ.
Giá trị của hợp đồng: 1610,4trđ + 24,68trđ = 1635,08 trđ
8.3. Định giá đi vay thế chấp (cách tiếp cận vốn tự có)
Khi mua BĐS người đầu tư không đủ vốn, họ phải đi vay và
phương pháp vốn hoá được sử dụng để định giá BĐS thế chấp.
Cách tính này không cung cấp cách đánh giá đúng giá trị thị
trường của BĐS, nhưng với những yêu cầu của người đầu tư họ
có thể tính được khả năng trả giá ở mức có thể đối với BĐS họ
đang định mua và thế chấp ngay BĐS đó.
Ví dụ 5: Một người đang xem xét mua 1BĐS tạo thu nhập ròng
mỗi năm là 250trđ, nhưng người này chỉ có 1 tỷ đồng, phần còn
thiếu sẽ phải vay ngân hàng. Lãi xuất tiền vay của ngân hàng là
12%/năm. Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của vốn tự có là
15%/năm. Vậy người đầu tư có thể trả giá BĐS tối đa là bao
nhiêu.
8.3. Định giá đi vay thế chấp
Giải:
Lợi nhuận yêu cầu của vốn tự có
1 tỷ đồng x 15% = 150trđ.
Thu nhập ròng còn lại để trả lãi vay
250trđ – 150trđ = 100trđ
Số tiền có thể vay ngân hàng
MC = 100trđ: 12% = 833,3 trđ
Giá tối đa mà người đầu tư có thể trả cho BĐS
1tỷ đ + 833,3trđ = 1833.3trđ
8.4. Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng 
ngoại ứng cho đất và công trình
 Phương pháp phân bổ: Theo quan hệ tỷ lệ của từng
bộ phận cấu thành trong giá trị của BĐS.
 Ước tính phần giảm giá do ảnh hưởng ngoại ứng.
- Sử dụng phương pháp so sánh để tính phần thất thu
tiền thuê do ảnh hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng.
- Vốn hoá khoản thất thu tiền thuê hàng năm do ảnh
hưởng xấu của yếu tố ngoại ứng để tính tổng giảm giá.
8.4. Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng 
ngoại ứng cho đất và công trình
Ví dụ 6: Phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng do ô nhiễm
môi trường đối với đất và công trình của 1 BĐS toàn quyền
sở hữu đang cho thuê nằm trong khu vực bị ô nhiễm.
Biết rằng mức tiền thuê ròng hàng năm của BĐS
này là 300trđ. Chi phí xây dựng công trình là 100trđ, tỷ lệ
vốn hoá của đất là 8%/năm, tỷ lệ vốn hoá của công trình
là 12%/năm. Mức tiền thuê của BĐS này so với các BĐS
tương tự đang cho thuê được tính thấp hơn là 20trđ./năm
8.4. Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại 
ứng cho đất và công trình
Giải:
-Tính phần đóng góp của công trình trong giá trị tiền thuê
ròng
1000trđ x 0,12 = 120trđ
-Giá trị đóng góp còn lại của đất là
300trđ – 120trđ = 180trđ
- Giá trị của đất
180trđ: 0,08 = 2250trđ
- Giá trị toàn bộ BĐS
2250trđ + 1000trđ = 3250 trđ
8.4. Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại 
ứng cho đất và công trình
-Quan hệ tỷ lệ của đất và công trình trong tổng giá trị BĐS
Đất: 2250: 3250 x 100% = 69,2%
Công trình: 1000: 3250 x 100% = 30,8%
-Tỷ lệ vốn hoá của BĐS
(0,692 x 8%) + (0,308 x 12%) = 9,23%
- Tổng giảm giá do ô nhiễm môi trường
20trđ: 9,23% = 216,68trđ
- Phân bổ tổng giảm giá cho đất và công trình
Đất: 216,68trđ x 0,692 = 149,94trđ
Công trình 216,68trđ x 0,308 = 66,74trđ
5. Hạn chế của phương pháp
 Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải dự báo
các dòng tiền trong tương lai, nên có thể có nhiều yếu tố
làm thay đổi không dự báo hết nên tính chính xác sẽ
không cao.
 Xác định tỷ lệ vốn hoá không có sự thống nhất, mà
hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá.
Tuy vậy phương pháp này được áp dụng một cách hợp lý
sẽ cho giá trị đầu tư chính xác đối với BĐS mục tiêu.