Bài giảng Phân tích đầu tư bất động sản - Bài 16: Phân tích thị trường bất động sản thương mại - Lê Quang Bửu

BÀI 16:
Phân tích thị trường 
bất động sản thương 
mại
Chương trình Chứng chỉ 
PHÂN TÍCH ĐẦU TƯ 
BẤT ĐỘNG SẢN
Trình bày: Lê Quang Bửu
Giám đốc Trung tâm REFT
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 2
Phân tích thị trường BĐS
PHẦN I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN
PHẦN II
CÁC VẤN ĐỀ CHUYÊN SÂU
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 3
PHẦN I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 4
Phân tích thị trường BĐS
 Định nghĩa: Phân tích thị trường bđs là tập hợp 
các qui trình và công cụ phân tích được thiết kế 
và thực hiện để trả lời các câu hỏi mang tính 
quyết định như :
 Xây dựng loại bđs gì trên mảnh đất này?
 Qui mô dự án như thế nào là phù hợp?
 Phân khúc thị trường nào cho dự án?
 Giá bán, giá thuê sản phẩm là bao nhiêu?
 Khi nào thì bắt đầu khởi công xây dựng?
 Phân kỳ đầu tư như thế nào cho phù hợp?
 Vân vân và vân vân.
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 5
Phân tích thị trường BĐS (tt)
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
Sản 
phẩm 
và 
thiết 
kế 
được 
xem 
là 
phù 
hợp 
với 
thị 
trườn
g
16 - 6
Phân tích thị trường BĐS (tt)
Thiết kế 
mang tính 
biểu tượng, 
nhưng hiệu 
quả đầu 
tư???
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 7
5 chỉ số chính của thị trường 
cần phân tích & đánh giá
1. Tỷ lệ diện tích trống chưa cho thuê
2. Giá thuê của thị trường
3. Số lượng diện tích xây mới khởi 
công
4. Số lượng diện tích cho thuê mới 
5. Số lượng diện tích xây mới hoàn 
thành
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 8
Tỷ lệ diện tích trống
 Tỷ lệ diện tích mặt bằng 
hiện tại chưa cho thuê được 
(tỷ lệ trống).
 T.Lệ trống = DT trống / Tổng 
DT
 Tỷ lệ trống là chỉ số thể hiện 
trạng thái cân bằng của thị 
trường, sự cân bằng giữa 
cung và cầu trên thị trường 
mặt bằng cho thuê. 
DT 
trống
DT 
đã 
cho 
thuê
Tổng 
DT 
mặt 
bằng 
cho 
thuê 
của 
thị 
trườ
ng
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 9
Giá thuê của thị trường
 Giá thuê là chi phí người thuê trả 
cho chủ bất động sản tính trên 1m2 
sàn trong một khoảng thời gian 
nhất định, thường là 1 tháng hoặc 
1 năm.
 Giá thuê có thể tính trên 1m2 sàn 
thuần hoặc 1m2 sàn gộp. 
 Giá thuê có thể bao gồm phí dịch 
vụ hoặc không bao gồm phí dịch 
vụ. 
 Thuế VAT 10% người thuê luôn 
phải trả
Giá 
thuê 
tính 
trên 
1m2
Tổng 
chi 
phí 
thuê 
ngư
ời 
thuê 
phải 
trả
Phí 
D. vụ
Thuế
VAT
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 10
Giá thuê của thị trường (tt.)
 Lưu ý: Phân biệt “giá chào thuê ” và 
“giá thuê thực tế”
 Giá chào thuê là giá thuê chủ bất động 
sản đưa ra tính trên 1m2 theo điều kiện 
thông thường. 
 Giá thuê thực tế là giá thuê tính trên 
1m2 sau khi đã trừ đi các khoản ưu đãi 
hoặc chiết khấu, hoặc trợ cấp từ chủ 
bđs dành cho người thuê. 
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 11
Giá thuê của thị trường (tt.)
 Ví dụ: 
 giá chào thuê là US$20/m2/tháng, chủ 
bđs cho người thuê được miễn giá thuê 
2 tháng đầu tiên của hợp đồng thuê 2 
năm (24 tháng). Vậy, giá thuê thực tế là 
bao nhiêu /1m2/tháng? 
 Giá thuê thực tế = US$20 * 20tháng / 
24 tháng = US$16.667/m2/tháng
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 12
Diện tích xây mới khởi công 
& DT xây mới hoàn thành
 Xây dựng mới làm thay đổi cung của thị 
trường
 Diện tích sàn xây mới khởi công: tất cả các 
dự án bắt đầu khởi công xây dựng. Số lượng 
diện tích sàn này cần một khoảng thời gian 
nhất định để hoàn thành.
 Diện tích sàn xây mới hoàn thành: là số 
lượng diện tích sàn xây dựng vừa được hoàn 
thành và đưa vào sử dụng. Phần diện tích 
hoàn thành này làm tăng nguồn cung cho thị 
trường.
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 13
Diện tích xây mới khởi công 
& DT xây mới hoàn thành (tt)
 Cần xem xét lượng diện tích sàn làm 
tăng thêm nguồn cung thuần cho thị 
trường.
 Lượng cung thuần tăng = DT xây mới 
hoàn thành – (DT phá dỡ + DT chuyển 
đổi sang công năng khác). Chính lượng 
cung tăng thuần này tác động trực tiếp 
đến giá thuê trên thị trường.
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 14
Diện tích thuê mới trong kỳ
 Sự thay đổi về diện tích sử dụng trong 
kỳ
 Đây là biến của phía cầu của thị trường. 
Cần phân biệt 2 chỉ tiêu sau:
 DT thuê mới tổng = tổng DT của các hợp 
đồng thuê mới ký kết. (DT này bao gồm cả phần 
DT người thuê chuyển đến chổ mới.)
 DT thuê mới thuần = DT thuê mới tăng 
thực tế. Chỉ tiêu này có ý nghĩa và chính 
xác hơn trong đo lường cầu của thị trường. 
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 15
Ý nghĩa ứng dụng của 5 chỉ 
tiêu
 5 chỉ tiêu này là các biến cơ bản và chủ 
chốt nhất của thị trường mặt bằng bất 
động sản cho thuê.
 5 chỉ tiêu này được sử dụng để phân 
tích, hiểu và khái quát hóa đặc điểm của 
thị trường, cũng như hỗ trợ dự báo sự 
thay đổi của thị trường. Từ đó các bên 
liên quan (chủ bđs, người thuê, nhà đầu 
tư, nhà phát triển bđs) sẽ có các quyết 
định phù hợp. 
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 16
Phân tích thị trường – cấp độ 
dự án – một số điểm lưu ý
 Vị trí dự án:
 Đặc điểm cụ thể của vị trí dự án trong mối 
tương quan với môi trường xung quanh 
(trường học, nhà thợ, chợ, bệnh viện, khu 
vui chơi, ..)
 Trong mối tương quan với qui hoạch đô thị, 
với hệ thống cơ sở hạ tầng (đường sá, sân 
bay, liên kết với các trung tâm đô thị khác)
 Qui mô dự án
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 17
Phân tích thị trường – cấp độ 
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
Vị trí dự 
án trong 
mối 
tương 
quan 
với qui 
hoạch 
tổng thể 
vùng, hệ 
thống co 
sở hạ 
tầng 
giao 
thông
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 18
Phân tích thị trường – cấp độ 
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
Vị trí dự 
án trong 
mối 
tương 
quan 
với qui 
hoạch 
tổng thể 
vùng, hệ 
thống co 
sở hạ 
tầng 
giao 
thông
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 19
Phân tích thị trường – cấp độ 
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
Vị trí dự 
án trong 
mối 
tương 
quan 
với môi 
trường 
xung 
quanh
KHU 
LỤP 
XỤP
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 20
Phân tích thị trường – cấp độ 
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
Vị trí dự 
án trong 
mối 
tương 
quan 
với môi 
trường 
xung 
quanh
KHU 
QUI 
HOẠCH 
TỐT
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
16 - 21
Phân tích thị trường – cấp độ 
dự án – một số điểm lưu ý (tt)
 Mức độ cạnh tranh:
 Các dự án canh tranh trực tiếp và gián tiếp hiện 
tại trong khu vực
 Các dự án canh tranh tiềm năng trong tương lai
 Đặc điểm và xu hướng phát triển dân cư 
và kinh tế của khu vực dự án
 Cơ cấu và tỷ lệ và xu hướng phát triển dân cư
 Cơ cấu và xu hướng phát triển kinh tế và tình 
hình việc làm của khu vực dự án 
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
Q & A
Copyright © TT Đào Tạo Tài Chính & Bất Động Sản [REFT]. All rights reserved.
KẾT THÚC PHẦN I