Bài giảng Tổng quan về kinh doanh bất động sản - Hoàng Văn Cường

 Đ ẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  KHOA BẤT Đ ỘNG SẢN & KTTN 
TỔNG QUAN VỀ KINH DOANH BẤT Đ ỘNG SẢN  
PGS.TS.HOÀNG VĂN C ƯỜNG 
Nội dung c ơ bản 
bất đ ộng sản 
thị tr ư ờng bất đ ộng sản 
kinh doanh bất đ ộng sản 
BẤT Đ ỘNG SẢN LÀ GÌ ? "BẤT Đ ỘNG SẢN LÀ CÁC TÀI SẢN KHÔNG THỂ DI DỜI ” 
Những tài sản nào dưới đây được coi là bất động sản? 
1- Một ngôi nhà sàn 
2- Nhà bạt của đoàn xiếc 
3- Chiếc cầu gỗ qua sông 
4- Chiếc cầu phao qua sông 
5- Một cây đại trồng trước nhà của ngôi biệt thự 
6- Một dàn phong lan treo trên ban công của ngôi biệt thự 
7- Một bức tranh cổ treo trong phòng khách ngôi biệt thự 
8- Một bức hoạ trên trần nhà phòng khách ngôi biệt thự 
9- Ngôi mộ xây kiên cố 
10- Đất đặt phần mộ trong khu nghĩa trang 
TIÊU CH í XÁC ĐỊNH BĐS 
Là một yếu tố vật chất có ích cho con ng ư ời 
Đ ư ợc chiếm gi ữ bởi cá nhân hoặc cộng đ ồng 
Có thể đ o l ư ờng bằng giá trị nhất đ ịnh 
Không thể di dời: 
Gắn liền với đ ất đ ai hoặc với B Đ S khác 
Di dời làm thay đ ổi tính chất, giá trị 
Tồn tại lâu dài 
BẤT Đ ỘNG SẢN L À G Ỡ ? 
bộ luật Dân sự quy đ ịnh: "Bất đ ộng sản là các tài sản không thể di dời ”, BAO GỒM: 
 ĐẤT ĐAI 
 NHÀ Ở, CễNG TRèNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐAI VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI CễNG TRèNH 
 CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT ĐAI 
 CÁC TÀI SẢN KHÁC THEO PHÁP LUẬT QUY ĐỊNH 
ĐẶC ĐIỂM CỦA BĐS  YẾU TỐ TẠO NÊN GIÁ TRỊ 
1-MỖI B Đ S Đ ỀU CÓ MỘT VỊ TRÍ NHẤT Đ ỊNH;  GIÁ TRỊ B Đ S DO YẾU TỐ VỊ TRÍ QUYẾT Đ ỊNH 
1 - Vị trí của bất đ ộng sản là g ỡ ? 
=> “ Vị trí t ươ ng đ ối: Khoảng cách và Tiếp cận ” 
2- Các yếu tố gắn liền với vị trí: 
Tự nhiên; 
Kinh tế 
Xã hội 
Môi tr ư ờng 
3- Vị trí có thay đ ổi không? 
2- TÝnh l©u bÒn vÒ: 
1- Tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế 
2- Y ếu tố quyết đ ịnh tuổi thọ khi đầu tư và đỏnh giỏ c ụng trỡnh BĐS . 
3- Xu h ư ớng giảm l ợi ớch cuối chu kỳ : 
So sánh: P = (I 1 - C 1 ) - (I 2 - C 2 - K x r ) 
Tr. đ ó: I- thu nhập từ BĐS 
	C- Chi duy tr ỡ BĐS 
	K- Vốn đ ầu t ư xây dựng mới 
	r- Tỷ suất lợi tức 
CHÚ í : - Sự kết hợp cỏc cấp độ trong cụng trỡnh BĐS 
GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TỔNG LUỒNG THU NHẬP tương ứng với tuổi thọ kinh tế của bất động sản 
3- TÍNH D Ị BIỆT 
=> CÁI GÌ TẠO NÊN TÍNH DỊ BIỆT CỦA BẤT ĐỘNG SẢN : 
 vÞ trÝ , H­íng, kÕt cÊu, hÌnh d¹ng VÀ SX KHÔNG KHUÔN MẪU 
=> tÝnh dÞ biÖt TẠO NÊN GIÁ TRỊ KHÔNG SO SÁNH CỦA BẤT ĐỘNG SẢN 
=> VẤN ĐỀ ĐẶT RA: 
	 TẠO TÍNH DỊ BIỆT CHO BĐS THÔNG QUA QUY HOẠCH, KIẾN TRÚC 
	 Ph¶i qu¶n lý tÝnh thèng nhÊt giỮa c¸c c¸ thÓ dÞ biÖt 
4- TÍNH KHAN HIẾM 
1- VÌ SAO : 
- Giới hạn không gian phát triển, thời gian xây dựng. 
- K hông sẵn có trên thị trường 
2- VẤN ĐỀ ĐẶT RA : 
khu vùc ph¸t triÓn : cung nhá h¬n cÇu 
Quy HO¹CH thay ®æi kh«ng gian ph¸t triÓn 
chÝnh s¸ch h¹n chÕ së HỮ U bÊt ®éng s¶n 
 THỊ TR Ư ỜNG BẤT Đ ỘNG SẢN KHÁI NIỆM VÀ CÁC Đ ẶC Đ IỂM C Ơ BẢN  
 5- Tính ảnh h ư ởng 
1- ẢNH HƯỞNG: 
Bất động sản liền kề 
Môi trường, tự nhiên, kinh tế, xã hội 
Các hoạt động kinh doanh khác 
2- Y ÊU CẦU : 
=> Khi đầu tư, thiết kế. 
=> Khi định giá giá trị hiện tại và tương lai 
=> Dự báo trước các tác động đến BĐS 
6- GIÁ TRỊ VÀ BẢO TOÀN GIÁ TRỊ 
1- GIÁ TRỊ LỚN : Mặt bằng, Xây dựng, Đ ầu tư dài hạn 
2- B ảo toàn giá trị và tái tạo vốn 
3- Vấn đề đặt ra: 
Nguồn vốn lớn, đầu tư dài hạn 
Nguồn vốn: Tự có, Tín dụng, Nhà đầu tư thứ phát 
Tái tạo vốn từ BĐS 
THỊ TR Ư ỜNG BẤT Đ ỘNG SẢN ? 
 THỊ TR Ư ỜNG B Đ S LÀ TỔNG THỂ CÁC QUAN HỆ GIAO DỊCH VỀ BẤT Đ ỘNG SẢN ĐƯ ỢC THỰC HIỆN THÔNG QUA QUAN HỆ HÀNG HOÁ TIỀN TỆ. 
 ĐIỀU KIỆN RA ĐỜI : 
	+ HÀNG HOÁ B Đ S S Ự KHAN HIẾM T ƯƠ NG ĐỐI 
	+ MÔI TR Ư ỜNG KD B Đ S LU ẬT PHỎP 
 ĐIỀU KIỆN PHỎT TRIỂN : T Ă NG TR Ư ỞNG KINH T Ế 
CHỢ BẤT ĐỘNG SẢN  A- C ÁCH BIỆT GI Ữ A HÀNG HOÁ VÀ Đ ỊA Đ IỂM GIAO DỊCH 
CHỢ B Đ S LÀ CHỢ HÀNG HÓA ẢO 
3 KHÂU CỦA GIAO DỊCH B Đ S: 
	- Đ ÀM PHÁN 
	- KIỂM TRA THỰC Đ ỊA 
	- ĐĂ NG KÝ PHÁP LÝ. 
CẦN CHÚ Ý: 
ĐA DẠNG VỀ ĐỊA ĐIỂM VÀ THỜI GIAN GIAO DỊCH 
C ỎC RỦI RO TRONG QUỎ TRỠNH GIAO DỊCH 
SỰ SẴN CÚ THỤNG TIN VÀ LÀM CHỦ QUỎ TRỠNH GIAO DỊCH 
ĐỊA PHƯƠNG VÀ TOÀN CẦU  B- THỊ TR Ư ỜNG B Đ S MANG TÍNH KHU VỰC 
VẤN Đ Ề Đ ẶT RA: 
=> CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT Đ ỘNG SẢN CHỈ ẢNH H Ư ỞNG TRONG MỘT VÙNG, MỘT KHU VỰC NHẤT Đ ỊNH, ÍT CÓ ẢNH H Ư ỞNG HOẶC ẢNH H Ư ỞNG CHẬM Đ ẾN CÁC VÙNG KHÁC. 
=> KHI NGHIÊN CỨU, XEM XÉT CÁC QUAN HỆ CUNG, CẦU, GIÁ CẢ BẤT Đ ỘNG SẢN PHẢI GẮN VỚI CÁC Đ IỀU KIỆN KINH TẾ XÃ HỘI CỦA MỘT VÙNG, KHU VỰC CỤ THỂ. 
=> CHỊU ẢNH H Ư ỞNG GIỎN TIẾP TOÀN CẦU 
C-THỊ TR Ư ỜNG KHÔNG HOÀN HẢO 
LÝ DO : 	 
THÔNG TIN BẤT Đ ỐI XỨNG. 
CÁC TIÊU CHÍ Đ ÁNH GIÁ KHÔNG Đ ẦY Đ Ủ. 
HÀNG HOÁ KHÔNG LIỀN KỀ, KHÔNG SO SÁNH 
SỐ L Ư ỢNG NG Ư ỜI CUNG, NG Ư ỜI CẦU CÓ GIỚI HẠN 
VẤN Đ Ề Đ ẶT RA: 
GIÁ CẢ B Đ S KHÔNG MANG T ỚNH CẠNH TRANH. 
KHI GIÁ T Ă NG T ỚNH Đ ỘC QUYỀN CỦA CUNG 
VAI TR Ũ CỦA THÔNG TIN Đ ỐI CHỨNG: 100:10:3:1 
VAI TR Ũ CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 
D- THỊ TR Ư ỜNG KHÓ THÂM NHẬP 
V Ỡ SAO: 
 THAM GIA KHÔNG TH Ư ỜNG XUYÊN 
 HÀNG HOÁ B Đ S KHÔNG ĐƯ ỢC BÀY BÁN 
 THÔNG TIN KHÔNG SẴN CÓ 
 THỦ TỤC Đ A DẠNG 
VẤN Đ Ề Đ ẶT RA: 
VAI TRŨ CỦA NG Ư ỜI MỤI GIỚI: CHUYÊN NGHIỆP . 
TI ỜU CHUẨN VÀ TRỎCH NHIỆM CỦA NG Ư ỜI MỤI GIỚI 
E- TÁC Đ ỘNG CỦA NHÀ N Ư ỚC 
V Ỡ : 
 CÁC HÀNG HOÁ B Đ S Đ ỀU DO NHÀ N Ư ỚC QUẢN LÝ 
 GIAO DỊCH VỀ B Đ S PHẢI QUA ĐĂ NG KÝ PHÁP LÝ 
 NH ẠY CẢM VỚI SỰ TĂNG TR Ư ỞNG KINH TẾ 
VẤN Đ Ề Đ ẶT RA: 
 PHÂN TÍCH TÁC Đ ỘNG CỦA CHỚNH SỎCH 
 YẾU TỐ TÕM LÝ KHI MỤI TR Ư ỜNG CHỚNH SỎCH THAY ĐỔI 
 NHÀ N Ư ỚC THAM GIA TRỰC TIẾP VÀO TTB Đ S 
5 GIAI ĐỌAN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
SƠ KHAI 
Thị trường đất đai 
 Luật pháp đang hình thành 
TẬP TRUNG 
 Chuyển đất đai => công trình BĐS 
Hệ thống luật pháp và đăng ký BĐS 
 Nhà nước khuyến khích 
Phát triển 
 Tổ hòa các loại thị trường 
 Vận hành và điều tiết lợi ích theo cơ chế thị trường 
TiỀN TỆ HÓA 
 Quan hệ hàng hóa cơ chế TT 
 Đăng ký, thông tin xác lập 
 Sự sàng lọc các nhà đầu tư 
 Thị trường BĐS thứ cấp 
T.CHÍNH HÓA 
 Tham gia của các tổ chức tài chính 
 Quan hệ ...  ĐIỂM CỦA KINH DOANH BĐS 
4- Nhạy cảm với chính sách 
 Lý do: 
Nhà nước quản lý trực tiếp Hàng hóa BĐS 
Tính ảnh hưởng của BĐS và các hoạt động # 
 Yêu cầu: 
Phân tích và Dự báo chính sách 
Tuân thủ chính sách 
=> Nhà nước ổn định chính sách 
CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 
1- Kinh doanh đất đai => thị trường đất đai 
	- Giai đoạn, địa bàn phát triển thị trường sơ khai 
	- Điều kiện đất đai được tham gia TT BĐS 
	- Đất đai là TLSX: Kinh doanh theo sự phát triển các ngành sử dụng tư liệu SX Đất đai 
CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 
2- Đầu tư phát triển BĐS => thị trường Tập trung 
	- BĐS dân cư tiêu dùng hiện tại; 
	- BĐS dân cư tương lai; 
	- BĐS dịch vụ: Văn phòng, Thương mại 
	- BĐS công nghiệp. 
=> Phát triển theo thời kỳ và phân bố không gian 
CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 
2- Phân bố không gian đầu tư BĐS 	 
Thương mại 
Dân cư Trung bình 
Dân cư Cao cấp 
Khu Công nghiệp 
Nông nghiệp 
CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 
3- Kinh doanh dịch vụ BĐS 
	- Môi giới BĐS: Trung gian và dịch vụ mua bán BĐS 
	- Định giá BĐS: Trong tất cả các giao dịch BĐS 
	- Quản lý BĐS: Vận hành và Kinh doanh BĐS 
	- Sàn giao dịch BĐS: Bán hàng của người KD BĐS 
KẾT CẤU KIẾN THỨC MÔN HỌC 
Tổng quan 
 BĐS và Đặc điểm BĐS 
 Thị trường và đặc điểm thị trường BĐS 
- Kinh doanh bất động sản 
Tạo lập KD 
 Phân tích môi trường kinh doanh BĐS 
 Đánh giá cơ hội kinh doanh BĐS 
- Tạo lập doanh nghiệp BĐS 
Quản trị SX 
 Xác định công năng công trình BĐS 
 Xây dựng kế hoạch sản xuất kinh doanh 
Quản trị các yếu tố trong quá trình KD BĐS 
Nhân lực 
Tài chính 
Tiêu thụ 
Các hoạt động phụ trợ: Hợp đồng và Nghệ thuật Kinh doanh 
TẠO LẬP HOẠT ĐỘNG 
 kinh doanh BÊt ®éng s¶n  
Phân tích  MÔI TRƯỜNG KINH DOANH BĐS 
CÁC CÔNG TY TRONG NGÀNH 
ĐỐI THỦ CẠNH TRANH 
SẢN PHẨM THAY THẾ 
KHÁCH HÀNG 
NGƯỜI CUNG CẤP 
KINH TẾ 
LUẬT PHÁP 
XÃ HỘI 
CÔNG NGHỆ 
Môi trường vĩ mô 
Môi trường ngành 
Môi trường tự nhiên 
KINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHU VỰC 
TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ THẾ GIỚI VÀ KHU VỰC. 
CÁC QUAN HỆ KINH TẾ QUỐC TẾ VÀ KHẢ NĂNG THU HÚT ĐẦU TƯ BÊN NGOÀI 
CÁC LUỒNG ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI: NGUỒN VỐN TỪ NƯỚC NÀO, LĨNH VỰC ĐẦU TƯ, ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP VÀ GIÁN TIẾP. 
CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH KÊU GỌI ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI CỦA NHÀ NƯỚC VÀ CÁC ĐỊA PHƯƠNG 
KINH TẾ TRONG NƯỚC VÀ CỦA VÙNG LÂN CẬN 
TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ TRONG NƯỚC, ĐỊA PHƯƠNG ĐẦU TƯ VÀ CÁC VÙNG LÂN CẬN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ. 
ĐỊNH HƯỚNG QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN CÁC VÙNG TRỌNG ĐIỂM, CÁC VÙNG LÂN CẬN THÔNG QUA CHIẾN LƯỢC VÀ QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN VÙNG 
SỰ HÌNH THÀNH CÁC TRUNG TÂM ĐÔ THỊ, ĐÔ THỊ VỆ TINH; CÁC TRUNG TÂM CÔNG NGHIỆP, CÁC TRUNG TÂM GIAO LƯU KINH TẾ 
CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA CÁC VÙNG LÂN CẬN 
TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ 
TÌNH HÌNH TĂNG TRƯỞNG KINH TẾ HIỆN TẠI VÀ TƯƠNG LAI CỦA ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ: LƯU ÝCÁC LĨNH VỰC CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC SỬ DỤNG BĐS SẼ ĐẦU TƯ. 
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG VÙNG CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LĨNH VỰC ĐẦU TƯ BĐS; PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH KHÔNG GIAN XÂY DỰNG VÀ QUY HOẠCH KHÔNG GIAN KINH TẾ 
XU HƯỚNG PHÁT TRIỂN VÀ ĐÔ THỊ HOÁ, CNH TRÊN ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ 
CHÍNH SÁCH THU HÚT ĐẦU TƯ CỦA ĐẠI PHƯƠNG VÀO ĐỊA BÀN ĐẦU TƯ; KHẢ NĂNG SINH LỢI CÁC HOẠT ĐỘNG KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRÊN ĐỊA BÀN 
TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH TIỀN TỆ 
CÁC NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ, VỐN VAY QUỐC TẾ, HUY ĐỘNG CÁC TỔ CHỨC TÀI CHÍNH 
TỶ GIÁ HỐI ĐOÁI 
KHẢ NĂNG CUNG CẤP CÁC KHOẢN TÍN DỤNG DÀI HẠN 
M ÔI TRƯỜNG LUẬT PHÁP 
CÁC QUYỀN NĂNG ĐỐI VỚI HÀNG HOÁ BĐS: KHẢ NĂNG CHUYỂN ĐỔI, CHUYỂN NHƯỢNG VÀ THANH KHOẢN BĐS ĐẦU TƯ 
CÁC CHÍNH SÁCH KINH TẾ ĐỐI VỚI BĐS VÀ CÁC QUAN HỆ GIAO DỊCH BĐS 
CÁC CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH CÁC LĨNH VỰC KINH TẾ SỬ DỤNG BĐS ĐẦU TƯ 
CHÍNH SÁCH ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KẾT CẤU HẠ TẦNG 
CHÍNH SÁCH ĐIỀU TIẾT ĐỊA TÔ MANG LẠI 
M ÔI TRƯỜNG CÔNG NGHỆ 
SỰ THAY ĐỔI VỀ ĐỊA BÀN VÀ KHAI THÁC CÁC TIỀM NĂNG TỰ NHIÊN NHỜ VÀO NHỮNG THAY ĐỔI KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ 
SỰ THAY ĐỔI TRONG KỸ THUẬT THI CÔNG VÀ KẾT CẤU, GIÁ TRỊ CÁC CÔNG TRÌNH BĐS 
SỰ THAY ĐỔI MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG VÀ CÔNG NĂNG CỦA CÔNG TRÌNH BĐS 
M ÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN 
SỰ ĐẶC THÙ CỦA ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN 
NHỮNG TÁC ĐỘNG CẢU ĐÌÊU KIỆN TỰ NHIÊN ĐẾN VIỆC KHAI THÁC BĐS 
QUAN HỆ GIỮA SỰ PHÁT TRIỂN CÔNG TRÌNH BĐS VỚI SỰ THAY ĐỔI CỦA MÔI TRƯỜNG TỰ NHIÊN 
M ÔI TRƯỜNG XÃ HỘI 
ĐIỀU KIỆN AN NINH XÃ HỘI 
NHỮNG ĐẶC TÍNH XÃ HỘI, ĐẶC TÍNH NHÂN CHỦNG HỌC (QUY MÔ, KẾT CẤU DS, LĐ  CÓ TÁC ĐỘNG ĐẾN VIỆC KHAI THÁC VÀ PÁT TRIỂN CÁC CÔNG TRÌNH BĐS) 
SỰ THAY ĐỔI VÀ PHÂN TẤNG XÃ HỘI TÁC ĐỘNG ĐẾN MÔI TRƯỜNG XÃ HỘI VÀ NHU CẦU TD 
PHÂN ĐOẠN THỊ TRƯỜNG XÁC ĐỊNH KHÁCH HÀNG MỤC TIÊU 
MỤC ĐÍCH : - Chiến lược sản phẩm 
 - Chiến lược thị trường 
CĂN CỨ :- Quy mô khách hàng 
	 - Nhu cầu khách hàng: Nhu cầu chưa thoả mãn 
	 - Mức độ ưu tiên 
YÊU CẦU : - Đồng nhất: địa bàn, nhu cầu, đặc tính 
	- Quy mô và ổn định 
PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG THỊ TRƯỜNG 
ĐỐI THỦ CẠNH TRANH 
SẢN PHẨM THAY THẾ 
ĐỐI THỦ TIỀM ẨN 
NGƯỜI CUNG CẤP 
KHÁCH HÀNG 
5 LỰC LƯỢNG CẠNH TRANH TRÊN THỊ TRƯỜNG 
PHÂN TÍCH ĐỐI THỦ CẠNH TRANH:  Cùng sản phẩm, Cùng phân đoạn thị trường Cùng nhóm khách hàng mục tiêu 
HÀNH VI 
ĐỐI THỦ 
CẠNH TRANH 
HÌNH ẢNH, 
VỊ THẾ 
(2) 
TIỀM LỰC VÀ KHẢ NĂNG ĐẦU TƯ 
(1) 
RÀO CẢN XUẤT NGÀNH 
(3) 
CHIẾN LƯỢC HIỆN TẠI VÀ TRƯỚC KIA 
(6) 
TỔ CHỨC VÀ VĂN HOÁ 
(8) 
CƠ CẤU 
CHI PHÍ 
(7) 
ĐIỂM MẠNH, ĐIỂM YẾU 
(5) 
MỤC TIÊU VÀ DỐC SỨC 
(4) 
ĐÁNH GIÁ ĐỐI THỦ TIỀM ẨN 
NHẬN DIỆN : Doanh nghiệp có tiềm năng sẽ tham gia 
ĐẶC ĐIỂM :- Tiềm lực tài chính 
	 - Có thương hiệu, uy tín 
	 - Có lực lượng hỗ trợ 
KHẢ NĂNG XUẤT HIỆN : 
	- Rào cản nhập ngành: Pháp lý, kỹ thuật 
	- Cạnh tranh thị trường 
 - Chi phí thâm nhập thị trường 
SẢN PHẨM THAY THẾ 
QUAN NIỆM VỀ SẢN PHẨM THAY THẾ: 
 	- Công dụng tương đương 
	- Địa điểm phân bố hoặc di chuyển của cầu 
CÁC DẠNG SẢN PHẨM BĐS THAY THẾ: 
	- Nhà chung cư - nhà đơn lập - đất ở 
	- Nhà bán- Nhà cho thuê –Nhà trả góp 
	- Đất trong khu CN và ngoài khu CN 
	- Văn phòng, công sở - nhà ở cao cấp 
	- Trung tâm thương mại – Cửa hàng bán lẻ 
QUYỀN LỰC KHÁCH HÀNG 
QUYỀN LỰC KHÁCH HÀNG: N hững ràng buộc của khách hàng làm cho hoạt động của doanh nghiệp phụ thuộc. 
- CÁC DẠNG QUYỀN LỰC KHÁCH HÀNG: 
	- S ự độc quyền khách hàng 
	- Khả năng thay đổi địa bàn, địa điểm hoạt động 
	- Sự bất ổn định khả năng thanh toán của khách hàng 
	- Những khách hàng ưu tiên đặc biệt 
SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP 
SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP: N hững ràng buộc yếu tố đầu vào đối với hoạt động của doanh nghiệp. 
- CÁC DẠNG SỨC ÉP NHÀ CUNG CẤP: 
	- Ch ính sách địa phương về đất đai và sử dụng đất 
	- Sức ép của người dân trong chuyển đổi mục đích SD đất 
	- Nhà cung nguồn vốn chủ yếu 
	- Người cung cấp các nguyên vật liệu, thiết bị độc quyền 
ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI ĐỊNH KINH DOANH 
CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG CHƯA LẤP ĐẦY 
ƯU ĐIỂM: - Tiết kiệm chi phí nghiên cứu thị trường 
	 - Học kinh nghiệm người đi trước 
BẤT LỢI: - Chịu sức ép cạnh tranh người đi trước 
Khó khăn trong tìm kiếm khách hàng 
Chi phí lớn hơn doanh nghiệp đi trước 
ĐIỀU KIỆN: - Thị trường còn bỏ ngỏ, chưa lấp đầy 
	=> Phù hợp với giai đoạn CNH, Đô thị hoá 
	 - Có tiềm lực và thế mạnh vượt trội 
 - Đầu tư ngắn hạn rút lui 
CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG BỎ TRỐNG 
NHẬN DẠNG: - Chưa có nhà đầu tư tham gia 
 - Chủng loại sản phẩm 
	 - Giá cả, phương thức thanh to án 
ƯU ĐIỂM: - Không cạnh tranh, sản phẩm đơn lẻ 
	 - Học kinh nghiệm nhà đầu tư, sp hiện có 
BẤT LỢI: - Thị trường nhỏ, phân tán 
Nhạy bén phát hiện các khoảng trống của thị trường (nhu cầu chưa thoả mãn) 
CƠ HỘI THỊ TRƯỜNG ĐÃ LẤP ĐẦYPHÁT TRIỂN SẢN PHẢM MỚI 
- ĐIỀU KIỆN: - Nhu cầu thay đổi, xuất hiện nhu cầu mới 
- Sản phẩm BĐS đa dạng 
- ƯU ĐIỂM: - Không cạnh tranh, sản phẩm dị biệt, cơ hội luôn xuất hiện 
- BẤT LỢI: - Nghiên cứu thị trường và phát triển sản phẩm mới 
- PHÂN LOẠI: - Cải tiến, phát triển BĐS đã có 
Nhu cầu mới: Nhà nghỉ, Khu duc lịch, Thể thao.. 
Các Trung tâm thương mại, văn phòng cao cấp 
Khu công nghệ cao: sản xuất kết hợp NCKH 
ĐÁNH GIÁ CƠ HỘI KINH DOANH:Khách hàng, Rủi ro, Năng lực 
- KH ách hàng : - Quy mô, phân bố, đặc tính khách hàng 
 - Tính ổn định của khách hàng 
- R ủi ro : - Tài sản: cơ học, hỏa hoạn, tự nhiên, con người 
	 - Pháp lý: tranh chấp, thay đổi trong quy họach, 
 Chính sách, luật pháp 
	 - Thị trường: khách hàng, tài chính, cạnh tranh 
- Năng lực : - T ài chính và các hậu thuẫn 
	- Kinh nghi ệm, Quy mô, Lĩnh vực 
	- C ác mối quan hệ khách hàng – cung cấp 
	- Đam mê, hy sinh, chấp nhận mạo hiểm 
Lựa chọn loại hình doanh nghiệp 
1- Doanh nghiệp nhà nước: 
Từ các cơ quan quản lý Nhà nước về BĐS 
Từ các doanh nghiệp xây dựng của nhà nước 
Các nhà đầu tư Tài chính đa dạng hóa đầu tư 
	=> Lợi thế: Tiềm lực - Hạn chế: Hiệu quả, Năng động 
2- Công ty Cổ phân: 
Hợp tác liên kết giữa các nhà đầu tư 
Chuyển đổi hình thức sở hữu 
Lợi thế: Huy động vốn, Linh hoạt, hiệu quả 
3- Công ty Tư nhân: Đầu tư nhỏ, KD dịch vụ BĐS 
4- Đầu tư nước ngoài : 
Kinh nghiệm 
Tiềm lực 
Thành lập doanh nghiệp 
Điều kiện về vốn, cơ sở VCKT 
Điều kiện về nhân sự 
Điều kiện và trình tự thủ tục thành lập doanh nghiệp 
	ĐẦU TƯ TẠO LẬP 
CÔNG TRÌNH BẤT ĐỘNG SẢN 
Công trình BĐS 
Quan niệm về công trình BĐS là gì? 
	Tổng thể các yếu tố vật chất, kỹ thuật, môi trường giúp BĐS hình thành và phat huy tác dụng 
Mặt bằng; 
Công trình chính; 
Công trình phụ trợ; 
Môi trường. 
Đặc điểm sản xuất công trình BĐS 
1- Sản phẩm đa dạng, đan xen : 
	-> Có KH tiến độ chi tiết và phối hợp các HĐ; 
2- Sản xuất trên địa bàn rộng, phân tán : 
-> thi công nhanh, gọn cho từng khâu công việc; 
-> Có chế độ quản lý gắn với kết quả từng 
3- Tồn tại ổn định, lâu dài => Xác định tuổi thọ 
4- Chu kỳ dài: -> Kế hoạch luân chuyển vốn; Tính trước các rủi ro (biến động thị trường; hư hỏng.) 
Xác định công năng công trình BĐS 
- Công năng chính :<- Mục tiêu và C.Lược KD 
	-> Có KH tiến độ chi tiết và phối hợp các HĐ; 
- Hoạt động phụ trợ : 
	-> Phục vụ công năng chính; 
	-> Nhu cầu phát sinh 
	-> Thu hút bên ngoài (outsourcing) 
Xác định quy mô:<- Tính hiện thực của cơ hội và quy mô khách hàng tiềm năng; 
	-> Năng lực quản lý (tiền, Địa bàn, Năng lực quản lý điều hành) tính chất cạnh tranh. 
Lợi ích quy mô lớn : Đồng bộ; Đa dạng, đa cấp độ sản phẩm; Tạo cơ hội và triển vọng đầu tư; Phát triển bền vững (hỗ trợ nhau và có sức hút nguồn lực bên ngoài) 
Hạn chế: Tập trung vốn lớn; cồng kềnh, khó quản lý khai thác; thích ứng chậm. 
Kế hoạch đầu tư công trình BĐS 
1- Phân chia công đoạn sản xuất: 
Mục tiêu : Chia mục tiêu Tổng thể thành Bộ phận hoặc từng nhiệm vụ cụ thể cần thực hiện 
Yêu cầu : -> Cụ thể hóa mục tiêu nhiệm vụ 
	-> Trọn vẹn, đo lường kết quả 
Nội dung : 
	+ Chuẩn bị kỹ thuật văn phòng; 
	+ Chuẩn bị mặt bằng; 
	+ Quản lý dự án đầu tư; 
	+ Tiêu thụ sản phẩm; 
	+ Kế hoạch đảm bảo hậu cần Kinh doanh 
Chuẩn bị kỹ thuật 
2 - Lập dự án tiền khả thi: 
Mục tiêu: 
	-> Ý tưởng kinh doanh được phê duyệt và đánh giá; 
	-> Thu hút khách hàng và đối tác đầu tư. 
Nội dung : 
	+ Cơ sở kinh tế, kỹ thuật và thị trường của dự án; 
	+ Nội dung, chức năng và quy mô; 
	+ Địa bàn và phạm vi đầu tư; 
	+ Mô hình kinh doanh; 
	+ Phân tích sơ bộ tài chính; 
	+ Phân tích cạnh tranh và rủi ro. 
- Yêu cầu : Đầy đủ, logic; ngắn gọn và hấp dẫn 
Chuẩn bị kỹ thuật 
3 - Lập dự án đầu tư (môn học: Lập dự án đầu tư BĐS) 
Mục tiêu: 
	-> Đánh giá đầy đủ các yếu tố kinh tế, kỹ thuật, xã hội; 
	-> Xác định nhiệm vụ phải thực hiện mỗi bộ phân; 
	-> Xác lập các quan hệ với đối tác đầu tư; 
	-> Xác lập cơ sở pháp lý đầu tư. 
Nội dung : 
	+ Chi tiết hóa 6 nội dung của dự án tiền khả thi 
	+ Thiết kế chi tiết và lựa chọn các giải pháp kỹ thuật. 
Yêu cầu : 
+ Chi tiết, đầy đủ, cụ thể rõ ràng; 
+ Định lượng rõ các tiêu chí kỹ thuật và kết quả sản xuất 
+ Đầy đủ luận chứng Kinh tế, Kỹ thuật (Tư liệu+thuyết minh) 
+ Chính xác, chặt chẽ làm căn cứ cho các quan hệ KD 
4- Thiết kế kỹ thuật 
Mục tiêu: 
	+ Chi tiết hóa mô hình phát triển (bản vẽ, phối cảnh, mô hình, .); 
	+ Làm căn cứ tính toán khối lượng công việc, tính toán các yếu tố đầu vào và tiến độ triển khai 
	+ Làm cơ sở pháp lý triển khai các yếu tố kỹ thuật. 
Nội dung: 
	+ Thiết kế chi tiết mặt bằng (mô hình hóa phát triển không gian và kiến trúc); 
	+ Thiết kế chi tiết các công trình BĐS; 
	+ Thống kê các yếu tố đầu vào và tiến độ. 
Yêu cầu: -> Phù hợp với cấp độ dự án; 
-> Rõ ràng, chính xác tuân thủ các quy chuẩn đầu tư; 
-> Dự tính các phương án và giải pháp kỹ thuật điều chỉnh 
5- Chuẩn bị mặt bằng 
Mục tiêu: Địa điểm phù hợp; Có mặt bằng thi công; Tiết kiệm và Hiệu quả 
Lựa chọn địa điểm: 
-	 Khách hàng: Quy mô, Cơ cấu nhu cầu, Phân bố, Đặc điểm của sản phẩm (mục tiêu KD chính); 
Điều kiện vùng đầu tư: Các hoạt động kinh tế và xu hướng; Đặc điểm xã hội, Không gian, Địa hình, Môi trường; 
Quy hoạch KTXH và Quy hoạch chung 
Cơ sở hạ tầng: Hạ tầng liên vùng hiện tại và tương lai, Khả năng phát triển hạ tầng nội bộ; 
Pháp lý: Chính sách chung, Cơ chế và chấp thuận của địa phương, Người SD đất 
Lợi thế so sánh: Chi phí MB và Đầu tư chiều cao; Chuyển đổi công năng và địa điểm mới; Khai thác lợi thế sẵn có; Các yếu tố cung cấp đầu vào. 
 Xu hướng: Dựa vào quy luật phân bố không gian 
CÁC HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS 
Lựa chọn địa điểm đầu tư BĐS 	 
Thương mại 
Dân cư Trung bình 
Dân cư Cao cấp 
Khu Công nghiệp 
Nông nghiệp 
5- Chuẩn bị mặt bằng 
Phương thức tiếp cận để được nhận mặt bằng: 
Lập hồ sơ xin giao, thuê đất (đối với các dự án ko Kinh doanh) 
Đấu thầu dự án, Đấu giá QSD đất (Dự án Kinh doanh) 
Mua trực tiếp của người dân, xin giao và chuyển đổi mục đích 
Giải phóng mặt bằng: 
Điều tra, khảo sát, lập hồ sơ hiện trang sử dụng đất; 
Lập phương án bồi thường, đền bù, hỗ trợ; 
Tổ chức đền bù, di dời. 
 Tạo lập mặt bằng: 
Rà soát vật cản và san lấp; 
Thiết lập mốc giới nội bộ; 
Tạo lập giao thông và hạ tầng tạm thời 
Chú ý: Pháp lý chặt chẽ và đồng thuận; Chủ động tiến độ; Chi phí và Hiệu quả; Tranh thủ các nguồn đầu tư công cộng.