Bài giảng Nguyên lý bất động sản - Chương 4: Đầu tư Bất động sản - Trần Tiến Khai

Trần Tiến Khai 1 
Tan Thuan EPZ District 1 & 5 
Saigon South 
New City Center 
Source: Phu My Hung Corp. 2003 
NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 
Khoa Kinh Tế Phát Triển 
Đại học Kinh tế TP.HCM 
Giảng viên: Trần Tiến Khai 
Trần Tiến Khai 2 
Chương 4. 
Đầu tư Bất động sản 
Trần Tiến Khai 3 
Mục đích 
 Nắm được các nội dung chính của đầu 
tư kinh doanh bất động sản. 
 Các loại hình đầu tư kinh doanh bất 
động sản. 
 Phương pháp đánh giá hiệu quả đầu 
tư kinh doanh bất động sản. 
Trần Tiến Khai 4 
Nội dung 
1. Những vấn đề chung về đầu tư kinh doanh BĐS 
2. Lựa chọn đầu tư 
3. Nhà đầu tư 
4. Nguồn vốn đầu tư 
5. Trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư kinh 
doanh bất động sản 
6. Nội dung các dự án đầu tư kinh doanh BĐS 
7. Hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động 
sản 
8. Thông tin và hồ sơ bất động sản 
9. Đánh giá hiệu quả dự án đầu tư kinh doanh BĐS. 
Trần Tiến Khai 5 
1. Các vấn đề chung về đầu tư 
bất động sản 
1. Các khái niệm và định nghĩa 
 Đầu tư: là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các loại tài 
sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản tiến 
hành các hoạt động đầu tư theo quy định của pháp 
luật (Điều 3, Luật Đầu tư). 
 Các hình thức đầu tư: 
 Đầu tư trực tiếp là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ 
vốn đầu tư và tham gia quản lý hoạt động đầu tư. 
 Đầu tư gián tiếp là hình thức đầu tư thông qua việc 
mua cổ phần, cổ phiếu, trái phiếu, các giấy tờ có giá 
khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các định 
chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không 
trực tiếp tham gia quản lý hoạt động đầu tư. 
Trần Tiến Khai 6 
1. Các vấn đề chung về đầu tư 
bất động sản 
 Kinh doanh BĐS là lĩnh vực đầu tư có điều kiện, 
có nghĩa là lĩnh vực chỉ được thực hiện đầu tư với 
các điều kiện cụ thể do pháp luật quy định (Điều 29 
- Luật Đầu tư). 
 Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc 
các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động 
sản phù hợp với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã 
hội của đất nước (Điều 12, Luật Kinh doanh bất 
động sản). 
 Nhà nước có các chính sách khuyến khích đầu 
tư BĐS (Điều 12, Luật Kinh doanh bất động sản). 
Trần Tiến Khai 7 
1. Các vấn đề chung về đầu tư 
bất động sản 
 Các trách nhiệm cụ thể của Nhà nước: 
 xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài 
hàng rào; xây dựng công trình hạ tầng xã hội và 
trụ sở cơ quan nhà nước nằm trong phạm vi dự 
án. 
 giải phóng mặt bằng; 
 miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; 
 vay ưu đãi đầu tư; 
 có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường BĐS. 
Trần Tiến Khai 8 
1. Các vấn đề chung về đầu tư 
bất động sản 
 Các khái niệm về kinh doanh BĐS : 
 Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo 
lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất 
động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê 
lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. 
 Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động 
hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất 
động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động 
sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động 
sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, 
quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản. 
Trần Tiến Khai 9 
1. Các vấn đề chung về đầu tư 
bất động sản 
 Các khái niệm về kinh doanh BĐS : 
 Giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh 
doanh bất động sản là việc mua bán, chuyển 
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản giữa tổ chức, 
cá nhân không kinh doanh bất động sản với tổ chức, 
cá nhân kinh doanh bất động sản. 
 Bất động sản được kinh doanh: 
a) Các loại nhà, công trình xây dựng (tài sản hữu 
hình) 
b) Quyền sử dụng đất (tài sản vô hình) 
Trần Tiến Khai 10 
1. Các vấn đề chung về đầu tư 
bất động sản 
 Bất động sản được kinh doanh (Nghị định 
153/2007/NĐ-CP): 
a) Công trình dân dụng; công trình công nghiệp; 
công trình giao thông; công trình thủy lợi; công 
trình hạ tầng kỹ thuật (trừ các loại bị cấm). 
b) Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất 
động sản theo quy định của pháp luật về đất đai. 
c) Có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của 
Luật Kinh doanh bất động sản 
Trần Tiến Khai 11 
1. Các vấn đề chung về đầu tư 
bất động sản 
 Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh 
doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật 
KDBĐS) 
 Nhà, công trình xây dựng: 
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; 
b) Bảo đảm chất lượng; 
c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; 
d) Không bị kê biên; 
e) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng ; 
f) Có hồ sơ theo quy định 
Trần Tiến Khai 12 
1. Các vấn đề chung về đầu tư 
bất động sản 
 Điều kiện đ/v Bất động sản đưa vào kinh 
doanh hay là tính chất pháp lý (Điều 7 Luật 
KDBĐS) 
 Quyền sử dụng đất: 
a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh; 
b) Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng 
đất; 
c) Không có tranh chấp ; 
d) Trong thời hạn sử dụng đất ; 
e) Không bị kê biên ; 
f) Đất công trình đô thị phải có các công trình hạ 
tầng theo dự án 
Trần Tiến Khai 13 
2. Lựa chọn Đầu tư 
1. Đầu tư vào đâu? 
Đầu tư mua cổ phiếu 
của các công ty 
Đầu tư mua trái 
phiếu với lãi suất cố 
định 
Đầu tư bất động sản 
? 
? 
? 
Trần Tiến Khai 14 
2. Lựa chọn Đầu tư 
2. Đầu tư theo tiêu chí nào? 
Cổ phiếu các cty 
Đầu tư mua trái 
phiếu với lãi 
suất cố định 
Đầu tư bất động sản 
Ít bị ảnh hưởng của lạm phát ? 
Bảo đảm an toàn vốn đầu tư ? 
Thu nhập đều đặn? 
Quản lý dễ dàng và chi phí 
thấp ? 
Nâng được giá trị vốn đầu tư ? 
Trần Tiến Khai 15 
 An toàn vốn đầu tư nghĩa là ít có nguy cơ rủi ro 
bị mất đồng vốn. Đây là mối quan tâm hàng 
đầu của tất cả các nhà đầu tư. 
 Xét theo khía cạnh này thì đầu tư BĐS và đầu 
tư vào cổ phiếu có nguy cơ lớn hơn là đầu tư 
vào các tài sản không có rủi ro như trái phiếu, 
chứng chỉ tiền gửi v.v 
Bảo đảm an toàn vốn đầu tư 
Trần Tiến Khai 16 
 Thu nhập đều đặn là mong muốn của nhiều nhà 
đầu tư. Thu nhập đều đặn làm cho nhà đầu tư 
an tâm trong viêc thu hồi vốn. Đây là chỉ tiêu 
mà nhiều người có vốn nhỏ, ít thích mạo hiểm 
thường c ... 3 762 12,739 
15 NPV 12,739 
Trần Tiến Khai 109 
 Chỉ số lợi nhuận của vốn đầu tư phản 
ánh hiện giá của tổng số thu nhập được 
tính trên tổng vốn đầu tư chi ra. 
 Nói cách khác 1 đồng vốn đầu tư vào dự 
án mang lại bao nhiêu đồng lợi nhuận 
bình quân. 
2. Chỉ số lợi nhuận (PI – The Profitability Index) 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
Trần Tiến Khai 110 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
Ví dụ 3. 
2. Chỉ số lợi nhuận: PI = 
Trong đó: 
 Ip: là tổng thu nhập thu được của dự án 
 V: là tổng vốn đầu tư chi ra để thực hiện dự 
án. 
 Chỉ tiêu này cho thấy một đồng vốn tạo ra 
2,2 đồng thu nhập và 1,2 đồng lợi nhuận 
20,2
636.10
375.23
V
I p
Trần Tiến Khai 111 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
Ví dụ 3. 
3. Thời gian hoàn vốn (DPP – 
Discounted Payback Period) 
 Là thời gian cần thiết để thu hồi vốn đầu tư, 
nghĩa là tại thời điểm đó dòng thu nhập lũy kế 
chuyển từ âm sang dương 
 DPP = n1 + 
 A1, A2 là trị tuyệt đối của số lũy kế khi NPV 
chuyển từ âm sang dương. 
21
1 12*
AA
A
Trần Tiến Khai 112 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
Ví dụ 3. 
3. Thời gian hoàn vốn (DPP – Discounted 
Payback Period) 
 Dự án có thời gian hoàn vốn là 4 năm 9 
tháng, sớm hơn thời gian thu hồi vốn dự định 
(5 năm). 
 DPP = n1 + 
4925,04
7622563
12*2563
4
12*
21
1 
 AA
A
Trần Tiến Khai 113 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
Ví dụ 3. 
4. Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of Return) 
 IRR là tỷ suất chiết khấu nếu sử dụng để tính NPV của 
dự án sẽ làm cho NPV = 0, nghĩa là: 
NPV = + = 0 
n
j
j
j
IRR
CF
1 )1(
n)1( IRR
Vn
Tỷ suất nội hoàn được tính theo công thức: 
 IRR = 
21
121
1
)(*
NPVNPV
iiNPV
i
Trần Tiến Khai 114 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
Ví dụ 3. 
4. Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of 
Return) 
 Lấy ví dụ trên: 
 Chọn i1 = 30% ta được NPV1 = 618 
 Chọn i2 = 32% ta được NPV2 = - 43 
 Áp dụng công thức: 
 IRR = = 0,3187, 
tỷ suất sinh lợi của dự án là 31,87%. 
43618
)32,035,0(*618
1
 i
Trần Tiến Khai 115 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
 Quy tắc sử dụng chỉ tiêu IRR: 
 Các dự án độc lập và nguồn vốn đầu tư không bị 
giới hạn: 
 tất cả các dự án có IRR ≥ i đều được xem là có 
hiệu quả và có thể được chấp nhận. 
 các dự án có IRR < i là không hiệu quả. 
 Các dự án cạnh tranh: 
 tổng vốn đầu tư như nhau: chọn dự án có IRR 
lớn hơn; 
 vốn đầu tư khác nhau thì không thể căn cứ trực 
tiếp vào IRR của dự án để lựa chọn được vì dự 
án có IRR lớn hơn chưa chắc đã tốt hơn. 
Trần Tiến Khai 116 
 Về bản chất IRR chính là tỷ suất lợi 
nhuận của vốn đầu tư. 
 Tuy nhiên IRR khác với i ở chỗ nó có 
tính đến yếu tố thời gian một cách đầy 
đủ vì vậy cho phép xác định chính xác 
khả năng sinh lời của vốn đầu tư 
2.4 Tỷ suất nội hoàn (IRR – Internal Rate of Return) 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
Trần Tiến Khai 117 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
 Đầu tư càng lâu dài thì mức độ rủi ro 
càng lớn. Thông thường dự án nào có 
mức độ mạo hiểm cao thì tỷ suất sinh 
lợi (IRR) càng lớn. 
Trần Tiến Khai 118 
 Để đo lường rủi ro có thể sử dụng 
các phương pháp: 
 Độ lệch trung bình. 
 Độ lệch chuẩn. 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
Trần Tiến Khai 119 
 Lợi nhuận thay đổi qua nhiều kỳ khác nhau, do 
vậy có thể đo lường lợi nhuận (lãi ròng hoặc tỷ lệ 
lãi) qua bảng phân phối xác xuất để ước tính 
mức rủi ro có thể xảy ra. 
 Bảng phân phối xác xuất về lợi nhuận như sau: 
Lợi nhuận (Prj) Pr1 Pr2  Prn 
Xác xuất (Pj) P1 P2  Pn 
 Rủi ro trong đầu tư được đo lường bằng 2 chỉ 
tiêu: 
 Lợi nhuận kỳ vọng (lợi nhuận trung bình) 
 Độ lệch chuẩn của lợi nhuận 
9. Đánh giá hiệu quả đầu tư 
Trần Tiến Khai 120 
a. Lợi nhuận kỳ vọng - P 
(Độ lệch trung bình) 
 Lợi nhuận kỳ vọng: là mức lãi được tính 
trung bình qua các kỳ bằng cách lấy lợi 
nhuận nhân với xác xuất hay số lần xuất 
hiện. 
Trần Tiến Khai 121 
Ví dụ 
 Bảng phân phối xác xuất về tỷ lệ 
lãi hàng năm của dự án A và dự án 
B như sau: 
 Dự án A: 
 P’j 13% 15% 17% 
Xác xuất 25% 50% 25% 
 Dự án B: 
 P’j 7% 15% 23% 
Xác xuất 25% 50% 25% 
Trần Tiến Khai 122 
Lợi nhuận kỳ vọng 
PHUƠNG ÁN A PHUƠNG ÁN B 
P'j Xác xuất P*P'j P'j Xác xuất P*P'j 
13% 25% 3.25% 7% 25% 1.75% 
15% 50% 7.50% 15% 50% 7.50% 
17% 25% 4.25% 23% 25% 5.75% 
 P = 15% P = 15% 
Trần Tiến Khai 123 
 Như vậy lãi suất kỳ vọng (trung 
bình) của 2 phương án ngang nhau. 
 Do vậy, chúng ta cần xét đến độ 
lệch chuẩn của 2 phương án để xem 
phương án nào có rủi ro cao hơn. 
Trần Tiến Khai 124 
b. Độ lệch chuẩn - σ 
 Độ lệch chuẩn: là tổng chênh lệch với 
kỳ vọng nhân với xác xuất xuất hiện. 
2-α 1-α 0 1+α 2+α 
Trần Tiến Khai 125 
Lấy ví dụ trên, tính độ lệch chuẩn của 2 dự án 
 Độ lệch chuẩn của phương án A: 
2,00% 
0% 
- 
2,00
% 
15% 
4,25% 
7,50% 
3,25% 
100% 
25% 17% 
50% 15% 
25% 13% 
(Pr-P)
2*P Pr – P P P Pr 
0.0141 
0.0002 
0.0001 
0.0000 
0.0001 
Trần Tiến Khai 126 
 Độ lệch chuẩn của phương án B: 
 Phương án B có độ lệch chuẩn cao hơn nên rủi 
ro nhiều hơn. 
Pr P P Pr – P (Pr-P)
2*P 
7% 25% 1,75% - 8% 0.0016 
15% 50% 7,50% 0% 0.0000 
23% 25% 5,25% 8% 0.0016 
 100% 15% 0.0032 
 0.0566 
Trần Tiến Khai 127 
 Khi so sánh 2 phương án có cùng lãi suất kỳ 
vọng, phương án nào có độ lệch chuẩn lớn hơn 
thì phương án đó có tính rủi ro cao hơn. 
 Khi 2 phương án có lãi suất kỳ vọng khác nhau 
thì tính thêm hệ số biến động, phương án nào có 
hệ số biến động cao hơn thì phương án đó có 
nhiều rủi ro hơn. 
Trần Tiến Khai 128 
 Những dự án có vốn đầu tư lớn thường có độ 
lệch chuẩn lớn, chứ chưa hẳn là rủi ro cao. Do 
vậy trong trường hợp này cần tính thêm hệ số 
biến động (hệ số độ lệch chuẩn) bằng công 
thức: 
Hệ số biến động (CV) 
Trần Tiến Khai 129 
Ví dụ 
Xét 2 phương án đầu tư A và B có lãi suất kỳ 
vọng và độ lệch chuẩn như sau: 
 A B 
- Lãi suất kỳ vọng 40% 20% 
- Độ lệch chuẩn 10% 8% 
Trần Tiến Khai 130 
- Xét độ lệch chuẩn của A >B thì có thể cho rằng 
phương án A có rủi ro nhiều hơn phương án B. 
- Tuy nhiên vì lãi suất kỳ vọng của A lớn hơn B nên 
phải xem xét đến hệ số biến động CV. Ta có: 
- Do vậy tính trên 1% lãi suất mong đợi, hệ số biến 
động của B lớn hơn, nghĩa là dù phương án A có 
độ lệch chuẩn lớn song B lại mang nhiều tính rủi 
ro hơn 
Trần Tiến Khai 131 
3.2 Tính theo tỷ suất sinh lời 
 Tỷ suất sinh lời là một loại tỷ suất nội hoàn – 
(IRR). Tỷ suất sinh lời càng cao thì rủi ro càng 
cao. 
 Do vậy tỷ suất sinh lời thường được phối hợp với 
các chỉ số thống kê để lựa chọn phương án. 
 Dòng tiền để tính IRR bằng lợi nhuận (hay lãi 
suất) trung bình cộng với khấu hao. 
 Dựa trên dòng tiền để tính NPV , sau đó suy ra 
tỷ suất sinh lợi IRR. 
Trần Tiến Khai 132 
Ví dụ 
 Công ty ABC có hai dự án đầu tư, vốn đầu tư 
vào mỗi dự án là 1.000 triệu đồng, đời sống mỗi 
dự án là 10 năm. Phân phối lãi ròng của mỗi dự 
án như sau: 
 Dự án X: 
Lãi ròng 50 tr 80 tr 130 tr 
Xác xuất P 20% 50% 30% 
 Dự án Y: 
Lãi ròng 30tr 120tr 210 tr 
Xác xuất P 20% 50% 30% 
Trần Tiến Khai 133 
 Yêu cầu của công ty là phương án nào có rủi ro 
cao thì tỷ lệ sinh lời (IRR) phải cao hơn ít nhất 
5% mới được chấp nhận. Khấu hao tuyến tính 
trên vốn đầu tư thời hạn 10 năm. 
 Yêu cầu giúp công ty ABC lưa chọn dự án hợp lý. 
Hướng dẫn cách giải: 
1. Tính lợi nhuận kỳ vọng và độ lệch chuẩn của 2 dự 
án 
2. Tính dòng tiền bình quân của 2 dự án, từ đó tính 
ra tỷ suất hoàn vốn nội bộ của mỗi dự án. 
3. So sánh và đưa ra nhận xét. 
Trần Tiến Khai 134 
DỰ ÁN X 
Lãi ròng Xác xuất P (P-P)2*P 
50 20% 10.00 304 
80 50% 40.00 41 
130 30% 39.00 504 
 100% 89.00 849 
 29.13 
DỰ ÁN Y 
Lãi ròng Xác xuất P (P-P)2*P 
30 20% 6.00 1960 
120 50% 60.00 41 
210 30% 63.00 1968 
 100% 129.00 3969 
 63 
Trần Tiến Khai 135 
Giải 
 Lãi suất kỳ vọng: 
 Dự án X: Pr = 50*20% +80*50% + 130* 30% = 89 
 Dự án Y: Pr = 30*20% + 120*50% + 210* 30% = 129 
 Độ lệch chuẩn: 
Dự án X: 
Dự án Y: 
Như vậy dự án Y có mức độ rủi ro cao hơn dự án X. 
Trần Tiến Khai 136 
Tính IRR của dự án 
 Khấu hao hàng năm (r): 1.000 tr / 10 năm = 100 tr 
 Dòng tiền kỳ vọng hàng năm của dự án X: P+r 
 a = 89 tr + 100 tr =189 tr. 
 Hiện giá của dòng tiền đều được tính theo YP. 
 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ đạt được khi NPV = 0, do vậy 
 NPV = -Ip + a*YP = 0 
 = -1.000 + 189*YP@i%,10n = 0 
 YP = 1000 /189 = 5,2910 
 Dùng công thức nội suy tính ra tỷ suất IRR = 13,64% 
 Tương tự ta tính được tỷ suất của dự án Y là 18,82% 
Trần Tiến Khai 137 
Nhận xét: 
 IRRY - IRRX = 18,82% - 13, 64% = 5,18% > 5% 
 Dự án X có độ lệch chuẩn σX = 29,138 nhỏ hơn 
dự án Y nên có độ rủi ro thấp. Nhà đầu tư muốn 
an toàn nên chọn dự án X. 
 Dự án Y có độ lệch chuẩn cao σY= 63 có nhiều 
rủi ro nhưng lại có tỷ lệ sinh lời cao 18,82% hấp 
dẫn nhà đầu tư. Do vậy nếu nhà đầu tư chấp 
nhận rủi ro theo yêu cầu thì thực hiện theo dự 
án Y. 
Trần Tiến Khai 138 
 Căn cứ vào đối tượng phát sinh rủi ro. 
người ta chia thành 2 loại: 
 Rủi ro liên quan đến 1 loại tài sản và 
 Rủi ro liên quan đến một danh mục các tài 
sản. 
 Thông thường. đa dạng hóa hoạt động 
đầu tư bằng cách xây dựng một danh 
mục đầu tư hợp lý sẽ làm giảm rủi ro so 
với từng tài sản riêng lẻ. 
10. Rủi ro trong đầu tư BĐS 
Trần Tiến Khai 139 
 Rủi ro là một trong những nhân tố cơ bản 
quyết định tỷ suất lợi nhuận của các hoạt 
động đầu tư. 
 Lý thuyết về đầu tư coi các quyết định đầu tư 
như là sự đánh đổi giữa rủi ro và mức lãi suất 
mà hoạt động đầu tư mang lại. 
 Rủi ro càng cao thì mức lãi suất kỳ vọng sẽ 
càng cao. 
10. Rủi ro trong đầu tư BĐS 
Trần Tiến Khai 140 
 Căn cứ vào đối tượng phát sinh rủi ro. người 
ta chia thành 2 loại: 
 Rủi ro liên quan đến 1 loại tài sản và 
 Rủi ro liên quan đến một danh mục các tài sản. 
 Thông thường đa dạng hóa hoạt động đầu tư 
bằng cách xây dựng một danh mục đầu tư 
hợp lý sẽ làm giảm rủi ro so với từng tài sản 
riêng lẻ. 
10. Rủi ro trong đầu tư BĐS 
Trần Tiến Khai 141 
 Căn cứ vào các yếu tố cấu thành có 
thể chia thành các loại rủi ro: 
 Rủi ro liên quan đến dòng thu nhập. 
 Rủi ro liên quan đến giá trị tài sản 
 Rủi ro liên quan đến các khoản chi phí 
 Rủi ro liên quan đến quản trị rủi ro. 
10. Rủi ro trong đầu tư BĐS 
Trần Tiến Khai 142 
 Căn cứ vào nguồn gốc phát sinh rủi ro có thể chia 
thành rủi ro từ bên ngoài và rủi ro bên trong. 
 Rủi ro có nguồn gốc từ bên ngoài bao gồm: rủi ro 
thị trường; rủi ro chính sách; rủi ro do thiên nhiên 
gây ra 
 Rủi ro bên trong có thể có nguyên nhân từ công 
nghệ (máy móc thiết bị trục trặc kỹ thuật; nguyên 
liệu hư hỏng bất thường). nguyên nhân từ phía 
người lao động; từ phía quản lý. 
10. Rủi ro trong đầu tư BĐS 
Trần Tiến Khai 143 
 Một số loại rủi ro: 
 Rủi ro thị trường. 
 Rủi ro tài chính. 
 Rủi ro thị trường vốn. 
 Rủi ro lạm phát (rủi ro sức mua). 
 Rủi ro thanh khoản. 
 Rủi ro môi trường. 
 Rủi ro pháp lý. 
 Rủi ro quản lý. 
10. Rủi ro trong đầu tư BĐS 
Trần Tiến Khai 144 
10.1 Rủi ro thị trường 
 Rủi ro do sự thay đổi trong các điều kiện 
thị trường sẽ ảnh hưởng đến thu nhập 
ròng từ hoạt động, ví dụ thay đổi trong: 
 Nhu cầu về bất động sản của người sử dụng 
 Nguồn cung không gian từ các công trình xây 
mới và dỡ bỏ các công trình cũ 
 Tiền thuê trên thị trường 
 Tỷ lệ bỏ trống 
Trần Tiến Khai 145 
10.2 Rủi ro tài chính 
 Xuất phát từ việc sử dụng nợ vay để hỗ 
trợ tài chính cho một dự án đầu tư. 
 Rủi ro gia tăng từ sự vỡ nợ của khoản thế 
chấp sau khi sử dụng nợ vay. 
 Mức độ rủi ro tài chính tùy thuộc: 
 Số nợ, ví dụ tỷ lệ nợ vay trên giá trị 
 Loại nợ vay, ví dụ mức lãi suất cố định, 
mức lãi suất điều chỉnh. 
Trần Tiến Khai 146 
10.3 Rủi ro thị trường vốn 
 Rủi ro mà thay đổi trên thị trường 
vốn sẽ tác động đến giá trị thị 
trường của bất động sản, ví dụ thay 
đổi trong: 
 Lãi suất thế chấp 
 Tỷ suất lợi nhuận vốn chủ sở hữu 
 Tổng tỷ suất lợi nhuận 
 Tổng tỷ lệ vốn hóa 
Trần Tiến Khai 147 
10.4 Rủi ro lạm phát 
 Rủi ro do lạm phát không mong đợi sẽ 
khiến dòng tiền mặt từ hoạt động kinh 
doanh và số tiền thu hồi mất sức mua. 
 Giá thuê bất động sản trên thị trường có 
thể gia tăng cùng với lạm phát. 
 Các điều khoản của hợp đồng cho thuê có 
thể có tác dụng bảo vệ trước lạm phát, ví 
dụ chi phí hoạt động và điều chỉnh chỉ số 
giá tiêu dùng (CPI). 
Trần Tiến Khai 148 
10.5 Rủi ro thanh khoản 
 Khó khăn trong việc chuyển một khoản đầu 
tư thành tiền mặt theo giá trị thị trường tại 
một thời điểm hợp lý. 
 Mức độ rủi ro thanh khoản khá cao trong 
bất động sản 
 Hầu như không có nhiều người mua một loại bất 
động sản cụ thể tại một địa điểm nhất định và 
vào bất kỳ thời điểm nhất định nào. 
 Không được giao dịch trên thị trường có tính tổ 
chức cao như thị trường chứng khoán. 
 Giao dịch hao tốn nhiều thời gian để hoàn thành 
hồ sơ pháp lý. 
Trần Tiến Khai 149 
10.6 Rủi ro môi trường 
 Rủi ro mà môi trường của một bất động 
sản sẽ ảnh hưởng đến giá trị của bất động 
sản đó. 
 Chịu tác động bởi 
 Những nguy hại đến sức khỏe được con người 
nhận biết, ví dụ như chất amiăng, các chất thải 
độc hại. 
 Các chi phí liên quan đến việc giải quyết các 
vấn đề môi trường có tiềm năng phát sinh. 
 Tai họa tự nhiên như động đất và các điều kiện 
tự nhiên. 
Trần Tiến Khai 150 
10.7 Rủi ro pháp lý 
 Rủi ro mà các yếu tố pháp lý sẽ ảnh 
hưởng đến giá trị thị trường của bất 
động sản. 
 Các loại rủi ro pháp lý 
 Những thay đổi về luật liên quan đến 
thuế 
 Các quy định liên quan đến môi trường 
 Thay đổi trong quy định về sử dụng đất 
 Khả năng được cấp các giấy phép 
Trần Tiến Khai 151 
10.8 Rủi ro quản lý 
 Hầu hết các đầu tư bất động sản cần có 
sự quản lý. 
 Năng lực quản lý có thể ảnh hưởng đến 
tỷ suất lợi nhuận của nhà đầu tư. 
 Một số bất động sản cần được quản lý 
nhiều hơn các bất động sản khác, ví dụ 
như các khu mua sắm của vùng. 
 Giá trị hoạt động của các bất động sản 
với giá trị của doanh nghiệp chịu tác 
động bởi rủi ro quản lý.