Bài giảng Môi giới bất động sản

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ - KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Trịnh Văn Hợp
MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Giảng viên: Trịnh Văn Hợp
NỘI DUNG CHÍNH
CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ DỊCH VỤ MGBĐS
CHƯƠNG II: QUY TRÌNH MGBĐS
CHƯƠNG III: KỸ NĂNG MGBĐS
DOWLOAD TÀI LIỆU HỌC TẬP TẠI: https://facebook.com/ufm-realtors
GIẢI THÍCH THUẬT NGỮ
1. BĐS?
2. Hoạt động KDBĐS?
 KDBĐS ?
 KD DV BĐS?
LUẬT KD BĐS 2014
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN DV MÔI GIỚI BĐS
1.1. Khái niệm về môi giới.
1.2. Bản chất của MG BĐS
1.3. Vai trò của MG trong TTBĐS.
1.4. Nguyên tắc MG BĐS
1.5. Điều kiện hoạt động KD DVMG và
yêu cầu của nhà MG BĐS
1.6. Những yếu tố ảnh hưởng đến sự
phát triển MG BĐS
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
Môi giới là gì?
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
 Môi giới là hoạt động kết nối giữa hai bên với nhau.
Cụ thể, nó là hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị, giới thiệu
một hàng hóa, dịch vụ, thông tin... tới khách hàng có nhu cầu.
=> người MG đóng vai trò là cầu nối, trung gian.
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
Bất động sản:
Đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không phải là bản
thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về
BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của
thương vụ:
 Quyền sử dụng đất
 Quyền sở hữu công trình
 Các Quyền liên quan như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn,
một phần hay toàn phần, quyền sở hữu nhà chung cư
 Các dạng quan hệ, những dạng hợp đồng: hợp đồng cho
thuê, giao đất...
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
Môi giới BĐS:
 Là việc thực hiện những công việc cho những người liên quan
mà đối tượng là những quyền hạn khác nhau liên quan đến BĐS.
 Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu
cầu của khách hàng như hợp đồng mua, bán, trao đổi, cho thuê và
thuê...với sự giúp đỡ của nhà môi giới.
 Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí
và thực tế của BĐS
1.1. Khái niệm về môi giới BĐS.
=> Công việc của nhà môi giới BĐS?
 Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để
tham gia đàm phán, ký hợp đồng.
 Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan
đến hoạt động kinh doanh bất động sản.
 Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký
hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.
1.2. Bản chất của môi giới BĐS.
 Là một ngành nghề kinh doanh, là hoạt động nhằm thu lợi nhuận
 Nhà môi giới được đào tạo bài bản và có kiến thức chuyên môn.
 Được cấp chứng chỉ hành nghề, giấy phép kinh doanh.
 Là sự kết nối các bên để thiết lập một thương vụ.
 Chịu sự quản lý của cơ quan nhà nước.
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
 Trước khi có luật KDBĐS, vai trò của nhà môi giới không được
xã hội thừa nhận => làm giảm số lượng các cuộc giao dịch, dẫn tới
kìm hãm sự phát triển của TT BĐS.
 Dù còn nhiều hạn chế, nhưng không thể phủ nhận vai trò của
những nhà môi giới: họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới
thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS.
Môi giới BĐS có vai trò như thế nào đối với sự phát triển của thị
trường BĐS?
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
Thấp: 10-20% GDP
Cao: 30-40% GDP
60% GDP
= 8
5-20% GDP
Vị trí của TT BĐS.
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
Thu thập
và cung
cấp thông
tin về
BĐS và
các thông
tin khác
có liên
quan đến
BĐS
Tư vấn
cho khách
hàng
Làm cầu
nối giữa
cung và
cầu BĐS
Thúc đẩy
TTBĐS
phát
triển, làm
tăng số
lượng
giao dịch
BĐS trên
thị
trường
Mở kênh
TT công
khai, minh
bạch về
BĐS giúp
TTBĐS
hoạt động
ổn định,
góp phần
ổn định
trật tự, an
ninh xã hội
Giúp nhà
nước
hoàn
thiện
công tác
quản lý
BĐS nói
chung và
quản lý
TTBĐS
nói riêng
Khai thác
nguồn
thu cho
ngân sách
nhà nước
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
1.3.1. Thu thập và cung cấp thông tin về BĐS và các
thông tin khác có liên quan đến BĐS
• Hàng hóa BĐS và TTBĐS: không hoàn hảo, thông tin không đầy
đủ, không phổ biến rộng rãi, tiêu chí đánh giá không chính xác
→ hệ thống thông tin rất quan trọng đối với sự vận hành của
TTBĐS.
• Khi có thông tin đầy đủ, đồng bộ: TTBĐS vận hành thuận tiện
hơn, người mua – bán đều hiểu biết thông tin đó, dễ dàng lựa
chọn giao dịch, hạn chế rủi ro.
• TTBĐS nước ta mới hình thành, các giao dịch công khai ít chủ
yếu là giao dịch ngầm → giá cạnh tranh không hoàn hảo. Hệ
thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác → TT sốt giá,
sụp đổ, ngưới tham gia chấp nhận giá quá cao.
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
1.3.2. Tư vấn cho khách hàng
• Sự hiểu biết về BĐS và TTBĐS rất ít, giao dịch BĐS nên cần
những thủ tục, giấy tờ gì? → nhà MGBĐS phải tư vấn cho cả hai
bên, bên cung BĐS và bên cầu BĐS.
• Tìm hiểu nhu cầu bên cầu, đối chiếu với bên cung → cung cấp
đầy đủ thông tin hiện có → tư vấn bên cầu (giá cả, vị trí BĐS,
kiến trúc của BĐS) làm sao cho mang lại lợi ích lớn nhất cho
họ, thỏa mãn nhu cầu, đưa ra quyết định. VD: Giới thiệu ngôi
nhà riêng vị khách A cần mua → nhà MGBĐS dẫn khách A trực
tiếp đến xem nhà, tư vấn giá cả, kiến trúc, phong thủy.
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
1.3.3. Làm cầu nối giữa cung và cầu BĐS
• Thu thập TT bên cung – nắm bắt được nhu cầu từ phía cầu. Nhà
MGBĐS giúp đỡ hai bên trong việc thực hiện giao dịch.
• Nhà MGBĐS tư vấn, giúp đỡ (thủ tục, giấy tờ liên quan đến quá
trình giao dịch), bảo vệ lợi ích của hai bên khách hàng và đưa
giao dịch đến thành công.
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
1.3.4. Thúc đẩy TTBĐS phát triển, làm tăng số lượng giao
dịch BĐS trên thị trường
 Bên cạnh TT hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà
nước là TT hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của
nhà nước → giao dịch “ngầm”
 TTBĐS phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất
nhiều → giá cao → “thực” hay “ảo”. TT “lạnh” → số lượng giao
dịch ít → nhà đầu tư có nguy cơ phá sản.
 Do không nắm bắt được thông tin → định giá thiếu chính xác,
xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có
lợi nhuận → kìm hãm sự phát triển của TT.
 Nhà MGBĐS là cầu nối đưa cầu và cung đến gặp nhau một cách
nhanh nhất, hiệu quả nhất. Điều này, sẽ tạo điều kiện thuận lợi
cho TT giao dịch BĐS trở nên sôi động hơn.
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
1.3.5. Mở kênh thị trường công khai, minh bạch về BĐS giúp
TTBĐS hoạt động ổn định, góp phần ổn định trật tự, an ninh xh
 BĐS quan trọng đối với quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó có
giá trị lớn → bất kì giao dịch BĐS nào trên TT cũng tác động đến
hoạt động kinh tế xã hội.
 TT hoạt động không lành mạnh , giá cả lên xuống thất thường, sẽ
tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài
nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định.
 Nhà MGBĐS chuyên nghiệp phải có: đạo đức nghề nghiệp, đưa ra
thông tin đầy đủ chính xác, công khai, minh bạch → TTBĐS phát
triển ổn định, lành mạnh, hiệu quả.
 Tổ chức MGBĐS chuyên nghiệp cung cấp đầy đủ thông tin, hạn chế
tiêu cực phát sinh → an ninh, trật tự xã hội.
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
1.3.6. Giúp Nhà nước hoàn thiện công tác quản lý BĐS nói 
chung và quản lý TTBĐS nói riêng
 Mỗi BĐS chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tínhnên thông qua
giao dịch trên TTBĐS những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính
sách NN được bộc lộ → cơ sở để NN đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác
quản lý BĐS (thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản,
lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
 Công ty KDBĐS và người MGBĐS góp phần hoàn thiện môi trường pháp
lý hoạt động quản lý của NN đối với BĐS, TTBĐS. Nếu môi trường pháp lý
không đủ chặt chẽ và hiệu lực thì những mâu thuẫn phát sinh, phát triển
→ đổ vỡ TT.
 MGBĐS đưa pháp luật đến các chủ thể tham gia TTBĐS, giúp họ ý thức
tìm hiểu và tuân thủ pháp luật. Đồng thời cũng phản ánh những bất cập
từ thực tế tới các nhà làm luật kịp thời hoàn thiện khuôn khổ pháp lý
hơn.
1.3. Vai trò của môi giới BĐS.
1.3.7. Khai thác nguồn thu cho ngân sách Nhà nước
 TTBĐS ngày càng phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng
cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về BĐS là thông tin
thường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm, NN
không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với
những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên TT Nhà
nước không thể thực hiện được.
 70% các giao dịch BĐS được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới
không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của Nhà
nước.
 Tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và
có đăng kí kinh doanh → họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời
thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.
1.4. Nguyên tắc hành nghề môi giới BĐS.
1.4.1. Hoạt động MGBĐS phải công khai, trung thực và tuân
thủ pháp luật.
1.4.2. Tổ chức, cá nhân MGBĐS không được đồng thời vừa là
nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao
dịch KDBĐS.
1.5. Điều kiện hành nghề môi giới BĐS.
 Phải có chứng chỉ hành nghề
 Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trong tình trạng
truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; tốt nghiệp từ
THPT trở lên; đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho đơn
vị tổ chức kỳ thi theo quy định.
 SGD BĐS phải có ít nhất 2 người có chứng chỉ hành nghề môi giới
BĐS. Người quản lý điều hành sàn giao dịch BĐS phải có chứng chỉ
hành nghề môi giới BĐS. Sàn giao dịch BĐS phải có diện tích tối
thiểu là 50m2 - và trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động.
1.6. Yêu cầu cần có của một môi giới BĐS thành công
NGUYÊN TẮC 3T 
1.61. Tâm (Đạo đức nghề nghiệp: Độc
lập, trung thực, chính trực, bí mật,khách quan, công khai, minh bạch)1.6.2. Tầm (Chuyên môn & kỹ năng)1.6.3. Tính (Phẩm chất, tính cách)
1.7. Các yếu tố ảnh hưởng tới nghề môi giới BĐS.1.7.1 Các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp:
 Luật Kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất
động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản.
 Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch.
 Các Bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát
triển như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Bộ luật dân sự.
 Hội nhập quốc tế: nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh
vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong
nước phải chuyên nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản.
 Lợi nhuận hấp dẫn từ dịch vụ môi giới bất động sản chuyên
nghiệp.
1.7. Các yếu tố ảnh hưởng tới nghề môi giới BĐS.
1.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng gián tiếp.
 Thị trường
1.7. Các yếu tố ảnh hưởng tới nghề môi giới BĐS.
1.7.2 Các yếu tố ảnh hưởng gián tiếp.
 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế
• Chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước
• Chuyển đổi cơ cấu kinh tế quốc tế (liên quan đến quá trình tiến
triển toàn cầu hoá cũng như các hiệp định thương mại của Việt Nam
với các nước trong khu vực và thế giới)
 Công nghệ thông tin
 Đào tạo