Bài giảng Định giá tài sản

1Bé m«n tµi chÝnh doanh nghiÖp Khoa
tµi chÝnh - Häc viÖn Ng©n hµng
M«n häc:
§Þnh gi¸ tµi s¶n
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
Häc viÖn ng©n hµnG
2
MÔN ðỊNH GIÁ TÀI SẢN

 Chương 1: Tổng quan
về ñịnh giá tài sản .

 Chương 2: Các
phương pháp ñịnh giá
bất ñộng sản.

 Chương 3: Các
phương pháp ñịnh giá
máy móc thiết bị .
 Chương 4: ðịnh giá
doanh nghiệp .

 Chương 5: Tiêu
chuẩn ñịnh giá .
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
3
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ ðỊNH GIÁ TÀI SẢN
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
4
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
1. ðối tượng ñịnh giá tài sản
2. ðịnh giá tài sản và sự cần thiết phải ñịnh
giá tài sản
3. Các khái niệm liên quan ñến giá trị tài sản
4. Phương pháp ñịnh giá tài sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
5
1. ðỐI TƯỢNG ðỊNH GIÁ TÀI SẢN

 ðối tượng ñịnh giá tài sản

 Phân loại ñối tượng ñịnh giá tài
sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
6
 TÀI SẢN

 Khái niệm: 
• Theo Viện Ngôn ngữ học
• Theo ñiều 163 của Bộ luật dân sự Việt
Nam năm 2005
• Theo một số tài liệu nước ngoài
• Theo chuẩn mực kế toán quốc tế
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
7 KẾT LUẬN

 Thứ nhất : tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật 
chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vô hình

 Thứ hai: khái niệm tài sản xác ñịnh cho một chủ
thể nhất ñịnh - ñặt dưới sự kiểm soát của một 
chủ thể nào ñó

 Thứ ba: khái niệm về tài sản hàm chứa những 
lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể sở hữu 
hoặc sử dụng chúng
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
8
 PHÂN LOẠI TÀI SẢN

 Theo hình thái biểu hiện: bao gồm tài sản hữu 
hình và tài sản vô hình

 Theo tính chất sở hữu có: tài sản công cộng và
tài sản cá nhân

 Theo khả năng trao ñổi có: tài sản là hàng hóa 
và tài sản không phải là hàng hóa
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
9

 Theo công dụng và giá trị của tài sản ñược
chia thành tài sản cố ñịnh và tài sản lưu ñộng

 Theo khả năng di dời thì tài sản ñược phân 
thành ñộng sản và bất ñộng sản

 → Trong chuyên ngành thẩm ñịnh giá thì
ñối tượng của ñịnh giá tài sản ñược nhắc 
ñến nhiều nhất bất ñộng sản và ñộng sản
 PHÂN LOẠI TÀI SẢN
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
10
2. ðỊNH GIÁ TÀI SẢN VÀ SỰ
CẦN THIẾT PHẢI ðGTS

 Giá trị tài sản

 ðịnh giá tài sản

 Sự cần thiết phải ñịnh giá tài sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
11
 ðỊNH GIÁ TÀI SẢN

 ðịnh giá tài sản là gì
• Các cấp ñộ về ñịnh giá
• Một số cách hiểu về ñịnh giá tài sản
• Thống nhất cách hiểu ñịnh giá tài sản

 Quy trình chung ñịnh giá tài sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
12
 Quy trình chung ñịnh giá
tài sản

 Xác ñịnh các vấn ñề

 Lên kế hoạch ñịnh giá

 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

 Phân tích tài liệu

 Xác ñịnh giá trị tài sản cần ñịnh giá

 Báo cáo ñịnh giá
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
13
 Sự cần thiết phải ñịnh giá
tài sản

 Xuất phát từ nhu cầu ngày càng lớn về ñịnh giá tài
sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta .

 ðịnh giá tài sản là 1 nghề, sản phẩm của nền kinh
tế thị trường giống như nghề kế toán và kiểm
toán.

 Xu thế toàn cầu hóa khu vực và thế giới ñặc biệt
là việc gia nhập WTO ñòi hỏi.
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
14
3. CÁC KHÁI NIỆM LIÊN QUAN 
ðẾN GIÁ TRỊ TÀI SẢN

 Phân biệt giá cả và giá trị .

 Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường

 Các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị tài sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
15
 Giá trị thị trường và
phi thị trường

 Thị trường và phân loại thị trường

 Giá trị thị trường

 Giá trị phi thị trường
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
16
 Giá trị thị trường

 Giá trị thị trường là số tiền trao ñổi ước tính về
tài sản vào thời ñiểm thẩm ñịnh giá, giữa một
bên là người bán, sẵn sàng bán với một bên là
người mua sẵn sàng mua, sau một quá trình
tiếp thị công khai, mà tại ñó các bên hành
ñộng một cách khách quan, hiểu biết và không
bị ép buộc.
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
17
 Giá trị phi thị trường
 Giá trị phi thị trường là số tiền ước tính của
một tài sản dựa trên việc ñánh giá yếu tố chủ
quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng
có thể mua bán tài sản trên thị trường
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
18
 Các yếu tố ảnh hưởng ñến
giá trị tài sản

 Mục ñích ñịnh giá tài sản

 Các yếu tố khách quan
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
19
 Môc ®Ých ®Þnh gi¸ tµi s¶n

 ðịnh giá tài sản chuyển giao quyền sở hữu

 ðịnh giá tài sản cho mục ñích tín dụng

 ðịnh giá tài sản cho mục ñích ñầu tư

 ðịnh giá tài sản trong doanh nghiệp

 ðịnh giá tài sản nhằm ñáp ứng các yêu cầu
có tính pháp lý
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
20
 Các yếu tố khách quan

 Các yếu tố mang tính vật chất

 Các yếu tố về tình trạng pháp lý

 Các yếu tố mang tính kinh tế

 Các yếu tố khác
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
21
4. PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ
TÀI SẢN

 Nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ tµi s¶n

 Ph−¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ tµi s¶n
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
22
 Nguyên tắc ñịnh giá tài sản

 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả
nhất

 Nguyên tắc thay thế

 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích
tương lai

 Nguyên tắc ñóng góp

 Nguyên tắc cung cầu
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
23
Chương 2
CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ
BẤT ðỘNG SẢN
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
24
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
1. Tổng quan về bất ñộng sản
2. Các phương pháp ñịnh giá bất ñộng
sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
25
1. TỔNG QUAN VỀ BẤT ðỘNG SẢN

 Hiểu, ñặc ñiểm, phân loại và quyền lợi ñối
với bất ñộng sản

 Thị trường bất ñộng sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
26
 Hiểu về bất ñộng sản

 Bất ñộng sản là các tài sản bao gồm( theo ñiều
174 Luật Dân sự 2005):
• ðất ñai
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất, cả các
tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng ñó
• Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai
• Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh

 Theo IVSC:
• Bất ñộng sản bao gồm ñất ñai và tất cả mọi thứ
gắn vững chắc và lâu dài với nó.
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
27
 ðặc ñiểm bất ñộng sản

 Tính cố ñịnh về vị trí

 Tính bền vững

 Tính khác biệt

 Tính khan hiếm

 Có giá trị lớn

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
28
 Phân loại bất ñộng sản

 Theo ñặc tính vật chất:
• ðất ñai: ñất ñai tự nhiên
• Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với
công trình kiến trúc
• Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
29
 Quyền lợi ñối với bất ñộng sản

 ðối với ñất ñai
• Sở hữu vĩnh viễn
• Thuê theo hợp ñồng
• Quyền sử dụng ñất

 ðối với các công trình
• Sở hữu vĩnh viễn
• Thuê theo hợp ñồng
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
30
 Thị trường bất ñộng sản

 Hiểu về thị trường bất ñộng sản.

 ðặc trưng của thị trường bất ñộng
sản
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
31
 ðặc trưng của thị trường
bất ñộng sản

 Có sự cách biệt giữa hàng hóa và ñịa ñiểm
giao dịch

 Mang tính khu vực

 Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

 Cung BðS chậm co giãn khi giá cả thay ñổi

 Hoạt ñộng của thị trường BðS phụ thuộc
vào sự kiểm soát của Nhà nước
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
32
2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ
BẤT ðỘNG SẢN 

 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Phương pháp chi phí

 Phương pháp thặng dư

 Phương pháp thu nhập
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
33
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH 
TRỰC TIẾP

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Các yếu tố cần ñiều chỉnh

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
34
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Các phương pháp xác ñịnh chi phí
• Phương pháp thống kê chi tiết
• Phương pháp so sánh thị trường

 Mức giảm giá tích lũy

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
35
Phân biệt

 Tuổi thực: thời gian ñã sử dụng ñến ngày ñịnh giá

 Tuổi thọ kỹ thuật: thời gian sử dụng tối ña xét về
mặt kỹ thuật

 Tuổi thọ kinh tế: thời gian sử dụng tối ña xét về mặt
kinh tế

 Tuổi thọ kinh tế còn lại: thời gian sử dụng còn lại
phát huy ñược hiệu quả kinh tế

 Tuổi hiệu quả: thời gian s.dụng thực tế có hiệu quả
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
36
PHƯƠNG PHÁP THĂNG DƯ

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
37
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
38
Chương 3
CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH GIÁ
MÁY MÓC THIẾT BỊ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
39
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
1. Tổng quan về máy móc thiết bị
2. Các phương pháp ñịnh giá máy móc, 
thiết bị
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
40
1. TỔNG QUAN VỀ MÁY MÓC 
THIẾT BỊ

 Hiểu, ñặc ñiểm, phân loại ñối với máy
móc, thiết bị
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
41
 Hiểu về máymóc, thiết bị

 Theo từ ñiển Tiếng Việt
• Máy: Vật ñược chế tạo gồm nhiều bộ phận, thường là
phức tạp dùng ñể thực hiện chính xác công việc chuyên
môn nào ñó. Các bộ phận của máy kết hợp theo một
trình tự nhất ñịnh có mối quan hệ hài hoà nhau
• Thiết bị: Tổng thể nói chung những máy móc, dụng cụ, 
phụ tùng cần thiết cho một hoạt ñộng nào ñó

 Theo IVSC: 
• Những TSHH không cố ñịnh bao gồm dây chuyền sản
xuất, những máy riêng biệt hoặc cả cụm máy móc. Một
cái máy có chức năng cụ thể và thực hiện một loại công
việc nhất ñịnh. 
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
42
 ðặc ñiểm MM, TB 

 Có thể di dời ñược

 MM, TB thường ña dạng phong phú

 Tuổi thọ MM, TB không dài

 Thay ñổi chủ sở hữu dễ dàng
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
43
 Phân loại MM, TB 

 Phân loại theo ngành trong nền KTQD

 Phân loại theo tính chất tài sản:

 Phân loại theo mức ñộ cũ, mới của MM, TB 
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 44
2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH 
GIÁ MÁY MÓC, THIẾT BỊ

 Phương pháp so sánh trực tiếp

 Phương pháp chi phí

 Phương pháp thu nhập
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
45
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRỰC TIẾP

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Sử dụng công thức BERIM trong ñịnh giá

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 46
PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
47
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH 48
Chương 4
ðỊNH GIÁ DOANH NGHIỆP
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
49
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
1. Tổng quan về giá trị doanh nghiệp
2. Các phương pháp ñịnh giá doanh
nghiệp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
50
1. TỔNG QUAN VỀ GIÁ TRỊ
DOANH NGHIỆP

 Giá trị doanh nghiệp

 Các yếu tố tác ñộng tới giá trị doanh
nghiệp

 Quy trình ñịnh giá doanh nghệp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
51
Giá trị doanh nghiệp

 Doanh nghiệp và ñặc trưng của
doanh nghiệp

 Hiểu giá trị doanh nghiệp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
52
Doanh nghiệp và ñặc trưng của
doanh nghiệp

 Doanh nghiệp là gì?

 ðặc trưng doanh nghiệp
• Giống như các hàng hóa thông thường khác
• Không có hai doanh nghiệp giống nhau hoàn
toàn: mỗi doanh nghiệp là một tài sản duy
nhất
• Doanh nghiệp là một thực thể hoạt ñộng
• Doanh nghiệp hoạt ñộng vì mục tiêu lợi
nhuận
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
53
Hiểu giá trị doanh nghiệp

 Giá trị doanh nghiệp là sự biểu hiện bằng tiền về
các khoản thu nhập mà doanh nghiệp có thể
mang lại cho các nhà ñầu tư trong quá trình kinh
doanh tại một thời ñiểm nhất ñịnh

 Giá trị doanh nghiệp là mối quan tâm của 3 chủ
thể : Nhà nước, nhà ñầu tư và nhà quản trị DN
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
54
Các yếu tố tác ñộng tới giá trị
doanh nghiệp

 Các yếu tố thuộc về môi trường kinh
doanh

 Các yếu tố thuộc về nội tại doanh nghiệp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
55
Các yếu tố thuộc về môi trường
kinh doanh

 Môi trường kinh doanh tổng quát
• Môi trường kinh tế
• Môi trường chính trị
• Môi trường văn hóa - xã hội
• Môi trường khoa học – công nghệ

 Môi trường ñặc thù
• Quan hệ doanh nghiệp với khách hàng
• Quan hệ doanh nghiệp với nhà cung cấp
• Các hãng cạnh tranh
• Các cơ quan Nhà nước
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
56
Các yếu tố thuộc về nội tại
doanh nghiệp

 Hiện trạng về tài sản trong doanh nghiệp

 Vị trí kinh doanh

 Uy tín kinh doanh

 Trình ñộ kỹ thuật và tay nghề người lao ñộng

 Năng lực quản trị kinh doanh
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
57
Quy trình ñịnh giá doanh nghiệp
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH

 Xác ñịnh các vấn ñề

 Lên kế hoạch ñịnh giá

 Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu

 Phân tích tài liệu

 Xác ñịnh giá trị tài sản cần ñịnh giá

 Báo cáo ñịnh giá
58
2. CÁC PHƯƠNG PHÁP ðỊNH 
GIÁ DOANH NGHIỆP

 Phương pháp giá trị tài sản

 Phương pháp dòng tiền chiết khấu

 Phương pháp so sánh
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
59
PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ TÀI SẢN

 Phương pháp giá trị tài sản thuần

 Phương pháp ñịnh lượng Goodwill
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
60
PHƯƠNG PHÁP GIÁ TRỊ
TÀI SẢN THUẦN

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Ưu, nhược ñiểm

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
61
PHƯƠNG PHÁP ðỊNH LƯỢNG 
GOODWILL

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Ưu, nhược ñiểm

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
62
PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU 
DÒNG TIỀN

 Phương pháp chiết khấu dòng cổ tức

 Phương pháp chiết khấu dòng tiền thuần
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
63
PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU 
DÒNG CỔ TỨC

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Ưu, nhược ñiểm

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
64
PHƯƠNG PHÁP CHIẾT KHẤU
DÒNG TIỀN THUẦN

 Cơ sở lý luận

 Các phương pháp chiết khấu dòng tiền
thuần

 Ưu, nhược ñiểm

 Ví dụ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
65
PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH

 Cơ sở lý luận

 Các bước tiến hành

 Phương pháp P/E

 Ưu, nhược ñiểm

 Ví dụ
66
Chương 5
TIÊU CHUẨN ðỊNH GIÁ
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
67
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
1. Giới thiệu về tiêu chuẩn ñịnh giá IVSC
2. Giới thiệu về tiêu chuẩn ñịnh giá
ASEAN
3. Giới thiệu về tiêu chuẩn ñịnh giá Việt
Nam
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH
68
Bé m«n tµi chÝnh doanh nghiÖp chóc c¸c
b¹n søc khoÎ, h¹nh phóc vµ thµnh ®¹t! 
Copyright Bộ môn TCDN - Khoa Tài chính - HVNH