Bài giảng Định giá bất động sản

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
* Giới thiệu chung về định giá BĐS
* Người định giá chuyên nghiệp trong thị trường BĐS.
Nội dung
Người mua => Người bán
Người thuê Người cho thuê
Người vay Người cấp tín dụng.
Người nhận BH người mua BH
Người thu thuế Người nộp thuế
Người góp vốn Người góp BĐS
=> Thị trường bất động sản
KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ
Theo GS Lim Lan Yuan, CT HHĐG
Singapore: Định giá trị BĐS là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá
trị của bất động sản cho một mục đích
cụ thể ở một thời điểm nào nhất định, có
tính đến đặc điểm của BĐS và những
nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS
Theo GS Greg Mc Namara, CT
HHĐG Australia: Đánh giá giá trị
BĐS là việc xác định giá trị của
bất động sản tại một thời điểm có
tính đến bản chất của BĐS và
mục đích của định giá giá trị của
BĐS
Xác định giá trị: => Gắn với mục đích sử dụng cụ thể.
=> Tại thời điểm nhất định.
=> Là một nghệ thuật
Giá trị bất động sản
Quan niệm Cổ điển về giá trị: 
* Giá trị là kết tinh của chi phí LĐ trừu tượng
* Không có hao phí lao động thì không có giá trị
* Giá trị BĐS là tổng các chi phí kết tinh:
+ Chi phí kết tính vào đất (đất hoang chưa khai phá, đất đã có 
hạ tầng...=> Thuế sử dụng đất, đền bù... dựa vào đất NN) 
+ Chi phí xây dựng công trình BĐS.
Quan niệm thị trường về:
Giá trị và giá cả bất động sản
Ví dụ: một căn nhà chào bán giá 10 tỷ:
* Mỗi năm cho thuê giá 1 tỷ.
* Sau 10 năm bán lại giá 10 tỷ.
=> Giá bán trên là đắt hay rẻ. Có nên mua không?
Năm 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 10
Thực 
tế
1
tỷ
1
tỷ
1
tỷ
1
tỷ
1
tỷ
1
tỷ
1
tỷ
1
tỷ
1
tỷ
1
tỷ
10
tỷ
Quy 
đổi
0,91 0,83 0,75 0,68 0,62 0,56 0,51 0,47 0,42 0,39 3,9
1/(1+r)n = 10 tỷ
Giá trị luồng thu nhập kỳ vọng mang lại giá cả là biểu hiện bằng 
tiền của giá trị thông qua quan hệ trao đổi trên thị trường (xoay 
quanh giá trị)
Yêu cầu cấu thành giá cả bất động sản
Giá trị bất động sản: luồng thu nhập
* Cấu thành chi phí kết tinh và yếu tố tự thân của BĐS.
* Địa tô đất đai và lợi thế về vị trí và môi trường.
* Các quyền năng gắn liền với BĐS: Sở hữu hạn chế: 
các hạn chế quyền năng: Toàn quyền sở hữu hay sở hữu 
bộ phận. Thời gian: Các yếu tố pháp lý...
* Mức sinh lợi hiện tại và triển vọng của nền kinh tế.
* Mức sinh lời và triển vọng của lĩnh vực sử dụng BĐS.
CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN
Tính chất thị trường và quan hệ Cung - Cầu
* Mức độ mất cân đối cung - cầu về BĐS
* Tính chất cạnh tranh của thị trường BĐS
•Tính phổ biến của hàng hoá BĐS
• Các yếu phi thị trường trong giao dịch BĐS
Yếu tố tâm lý
Giá tâm lý là giá có được từ cảm giác thoả mãn của khách 
hàng khi quyết định mua BĐS, phụ thuộc vào:
* Thoả mãn các tiêu chuẩn và quan niệm xã hội
* Yếu tố lịch sử của BĐS
* Quan niệm, đặc tính cá nhân
* Quan niệm đẳng cấp xã hội
* Tâm lý đám đông
Giá trị thị trường: giá ảo => giá thực
Các điều kiện để có giá trị thị trường:
* Có đủ thời gian và thông tin lựa chọn
* Bối cảnh thị trường ổn định, ít biến động
* Không ràng buộc về trả giá
* Cả bên Mua - bán hành động một cách hiểu biết,
thận trọng không áp chịu áp lực
=> Các điều kiện lựa chọn giá tham chiếu
Giá trị thị trường: giá ảo giá thực.
Các trường hợp không được coi là giá trị thị trường
1. Người bán bị ép buộc
2. Người mua là người sở hữu bộ phận
3. Mua bán giữa các thành viên trong gia đình
4. Giao dịch nội bộ công ty
5. Giao dịch của các doanh nghiệp đang rất phát đạt
6. Bán của người độc quyền
7. Người mua là người đang có quyền chiếm giữ BĐS
8. Bán BĐS sở hữu chung, có quyền lợi chia nhỏ
=> Những yếu tố phải loại bỏ hoặc điều chỉnh khi định giá BĐS
Giá trị thị trường: giá ảo giá thực
* Không phải giá ảo, vì:
Giá cao là do Nhiều người mua ít người bán.
"Tiền tươi = Thóc thật"
Mua giá cao -> Bán giá cao hơn => Thu lãi thật.
=> Đầu tư ngắn hạn trong khi thị trường biến động.
* Có giá ảo, khi:
- Không thoả mãn 4 điều kiện giá trị thị trường: Thận
trọng; Hiểu biết; có đủ thời gian và thông tin; thị trường
không biến động.
- Một trong 8 yếu tố phi thị trường xuất hiện: Độc quyền
cung => Khi định giá và đầu tư dài hạn.
Các loại giá trị trong định giá BĐS
1. Giá Mua - Bán
* Là giá được hình trên cơ sở thoả thuận giữa người 
mua và người bán về BĐS cụ thể
* Các yếu tố cấu thành:
- Giá trị thị trường của BĐS
- Do mất cân đối cung cầu
- Tâm lý người Mua/bán
- Các yếu phi thị trường (8 yếu tố)
* Yêu cầu khi định giá mua/bán: Phải đánh giá được 
các yếu tố tác động chung và tách rời/ loại bỏ các yếu tố 
cá biệt.
Các loại giá trị trong định giá BĐS
2. Giá cho thuê
* Là giá trị mà người chủ sở hữu nhận được tương đương
với lợi ích khi đưa BĐS vào khai thác sử dụng mang lại.
* Các yếu tố cấu thành:
- Giá trị hiện thời của BĐS * Tỷ suất sinh lợi đầu tư
- Chi phí vận hành
- Tần suất giãn đoạn
- Do mất cân đối cung cầu
Lưu ý: Giá trị cho thuê không tính đến giá trị kỳ vọng
trong tương lai của BĐS, nhưng giá bán/mua lại
quyền.
Các loại giá trị trong định giá BĐS
3. Giá trị thế chấp
* Là giá trị mà người cung cấp tín dụng có thể thu hồi 
tương đương với khoản tín dụng đã cho vay.
* Các yếu tố cấu thành:
+ Giá trị thị trường của BĐS * Tỷ lệ thu hồi
+ Tỷ lệ thu hồi phục thuộc vào:
+ Tỷ lệ giảm giá
+ Chi phí phát mại
Các loại giá trị trong định giá BĐS
4. Giá trị bảo hiểm
* Là giá trị cần thiết bỏ ra để đầu tư cải tạo BĐS.
* Các yếu tố cấu thành
+ Giá trị thị trường của BĐS - Giá trị thu hồi
(Giá trị phát triển BĐS).
+ Phí bảo hiểm: Giá trị bảo hiểm * Tần suất rủi ro
5. Giá trị hạch toán:
* Là giá trị đo lường tiền vốn dưới hình thái BĐS
* Các yếu tố cấu thành:
+ Giá trị thị trường công trình BĐS * Tỷ lệ giảm giá công trình
+ Hoặc giá trị ban đầu - Khấu hao
+ Hoặc giá trị đánh giá lại (khi thay đổi các chủ sở hữu)
Các loại giá trị trong định giá BĐS
6. Giá trị đầu tư
* Là giá trị mà nhà đầu tư kỳ vọng nhận được từ tổng luồng 
thu nhập tương lai của BĐS
* Các yếu tố cấu thành:
+ Tổng giá trị hiện tại của luồng thu nhập tương lai của 
BĐS.
=> Tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư phát triển (chi phí cơ 
hội sử dụng vốn).
=> Sự gia tăng giá trị bất động sản.
=> Các loại ích trực tiếp từ BĐS: Công dụng, danh tiếng và 
uy tín, tự hào và thảo mãn ham muốn...
Vai trò của người định giá chuyên 
nghiệp trong thị trường BĐS
Vai trò người định giá
1. Hỗ trợ các bên tham gia vào giao dịch BĐS trên thị trường:
- Người mua/bán không chuyên nghiệp.
- Người mua/bán chuyên nghiệp.
- Những nhà đầu tư phát triển BĐS.
- Doanh nghiệp hạch toán giá trị BĐS trong kinh doanh 
- Người thế chấp và cho vay thế chấp.
2. Lành mạnh hoá thị trường BĐS:
- "Đánh giá được mức độ ào" khi thị trường biến động.
- Là nguồn góp phần vào hệ thống thông tin minh bạch thị 
trường BĐS.
- Góp phần rút ngắn khoảng cách 2 giá: Giá Nhà nước và giá 
thị trường trong quản lý đất đai và thị trường BĐS.
Người định giá chuyên nghiệp
A- Có đủ trình độ chuyên môn cần thiết
- Hiểu biết và đầy đủ thông tin cập nhật về diễn biến thị trường 
bất động sản, Tình hình xu hướng diễn biến nền kinh tế và các khu vực 
phát triển.
- Hiểu biết về sản phẩm bất động sản: kết cấu, kiến trúc, quy 
hoạch, phong thuỷ - xã hội.
- Hiểu biết về chính sách, pháp luật liên quan đến đất đai, BĐS.
- Có kiến thức về đầu tư, tài chính, kế toán, thông kế và tin học.
=> Tiêu chuẩn định giá VN quy định:
- Phải có đủ năng lực chuyên môn, làm việc chuyên cần, thận 
trọng.
- Tổ chức định giá phải có trách nhiệm nâng cao năng lực 
chuyên môn và kinh nghiệm nghề nghiệp cho người định giá.
- Tổ chức định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm nghề nghiệp và 
lập quỹ dự phòng rủi ro.
=> Nghị định 153: Tối thiểu Cao đẳng + bồi dưỡng nghiệp vụ định giá 
BĐS.
Người định giá chuyên nghiệp
B- Có uy tín và hoạt động lâu dài
- Uy tín đối với khách hàng: khách hàng đặt niềm tin 
vào người định giá không phài chỉ với phí dịch vụ mà là cả 
Tài sản định giá (Có nên thông đồng với người Mua - người 
mua?).
- Uy tín với Bạn hàng: Chia sẻ thông tin, Hỗ trợ nghề 
nghiệp (mỗi người có thế mạnh riêng), chia sẻ thị trường 
một cách có lợi nhất cho các bên.
- ổn định về địa điểm và cần có đủ thời gian để tạo 
dựng và chứng minh uy tín: điểm hoà vốn trong đầu tư BĐS 
(kể cả dịch vụ) thường chậm hơn so với các lĩnh vực đầu tư 
khác).
=> Tiêu chuẩn thẩm định giá VN: Tư cách nghề nghiệp: Tổ 
chức định giá, định giá viên phải có trách nhiệm bảo vệ uy 
tín nghề nghiệp, không được có hành vi làm ảnh hưởng đến 
uy tín nghề nghiệp, được quyền tham gia các hội, hiệp về 
định giá.
Người định giá chuyên nghiệp
C- Có phong cách chuyên nghiệp
- Phong cách do các yếu tố bên ngoài mang lại: Trang 
phục; phương tiện làm việc; Trụ sở Văn phòng nơi hành nghề 
và đón tiếp khách hàng.
- Phong cách do rèn luyện và thói quen hình thành: Lên 
kế hoạch rõ ràng, chi tiết các công việc khi tiếp xúc khách 
hàng, khi khảo sát BĐS; cách nói rõ ràng, chắc chắn, đi đứng 
tự tin đúng mức.
- Phong cách của sản phẩm mang tính chuyên nghiệp: 
Nội dung đầy đủ, đúng quy chuẩn; Hình thức hấp dẫn rõ ràng 
và thuyết phục (các yếu tố hình thức).
=> Tiêu chuẩn thẩm định giá VN: Tổ chức, các nhân định giá 
phải tuân thủ các tiêu chuẩn chuyên môn quy định trong Tiêu 
chuẩn định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành.
ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP NGƯỜI ĐỊNH GIÁ
(Theo tiêu chuẩn số 3QĐ: 24/2008-BTC)
1- Độc lập
+Không bị chi phối tác động của các bên.
+ Không định giá cho tổ chức cá nhân có quan hệ 
kinh tế (Góp cổ phần, cho vay hoặc vay vốn, là cổ đông chi 
phối, ký kết hợp đồng gia công dịch vụ, đại lý...)
+ Không định giá cho các đơn vị có người thân (cha, 
mẹ, vợ, chồng, con, anh chị em ruột) là giữ vị trí trong 
HĐQT, ban tổng GĐ, ban Giám đốc, Trưởng ban tài chính, 
kết toán trưởng.
+ Nếu có sự hạn chế về tính độc lập phải tìm cách 
loại bỏ, nếu không bỏ được phải nêu trong trong báo cáo.
+ Định giá viên phải xem xét và kết luận độc lập với 
từng phần hoặc toàn bộ các định giá của định giá viên khác.
ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP NGƯỜI ĐỊNH GIÁ
(Theo tiêu chuẩn số 3QĐ: 2004/2005 – BTC)
2- Chính trực: Thẳng thắn, trung thực có chính kiến khi định giá.
3- Khách quan:
- Không định giá khi ý kiến và kết luận định giá đã có chủ ý
từ trước.
- Tiền định giá phải xác định độc lập từ trước, không phụ
thuộc vào kết quả định gía (% giá trị)
- Phải thẩm tra độc lập các tư liệu, thông tin do khách hàng
hay các bên cung cấp, khẳng định tính phù hay không phù hợp
của thông tin; nếu thấy không phù hợp phải nêu rõ trong báo cáo.
- Không dựa trên các điều kiện giả thiết không có tính hiện
thực.
ĐẠO ĐỨC NGHỀ NGHIỆP NGƯỜI ĐỊNH GIÁ
(Theo quyết định số 3QĐ: 24/2005-BTC)
4- Bí mật: Không được tiết lộ thông tin, dữ liệu hay kêt quả định giá 
trừ trường hợp được pháp luật hoặc khách hàng đồng ý.
5- Công khai, minh bạch:
- Trong cáo cáo định giá phải công khai các ràng buộc, hạn chế trong 
quá trình định giá.
- Mọi tài liệu pháp lý và chứng cứ phải được thể hiện đầu đủ rõ ràng 
trong báo cáo định giá.
- Định giá viên chịu trách nhiệm về tính đúng đắn trong nội dung báo 
cáo kết quả định giá. Giám đốc doanh nghiệp, tốt chức định giá là 
người chịu trách nhiệm cuối cùng về tính đúng đắn trong của nội 
dung báo cáo định giá, chứng thư định giá trước pháp luật, khách 
hàng hoặc bên thứ 3.
BẢO HIỂM TRÁCH NHIỆM NGHỀ NGHIỆP
(Theo TT17/2006/TT-BTC HĐ nghị định: 101/2005/ND –CP)
- Doanh nghiệp định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm nghề
nghiệp tại Công ty BH Việt Nam, nếu chưa có thì có thể mua của
công ty BH nước ngoài. DN định giá nước ngoài, DN là thành viên
các tổ chức quốc tế được mua bảo hiểm của Công ty BH nước
ngoài.
- Nếu không mua bảo hiểm thì phải trích quỹ dự phòng rủi ro nghề
nghiệp được tính vào chi phí kinh doanh. Mức trích 0,5% đến 1%
trên doanh thu DV định giá. Kho số dư quỹ tương đương 10%
doanh thu dịch vụ trong năm tài chính thì không trích quỹ.
- Doanh nghiệp phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và khách
hàng về kết quả định giá. Nếu thiệt hại xảy ra thì xử lý hậu quả
gây ra theo thoả thuận giữa hai bên hoặc theo phán quyết cuả
trọng tài thương mại.
CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH 
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1- Căn cứ vào bản thân bất động sản
 Các yếu tố giá trị kết tinh giá trị BĐS
 Công dụng và khả năng duy lợi ích đó
 Hình thái vật chất: Mỹ thuật, Tâm lý
 vị trí và các tác động của vị trí
CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2- Căn cứ vào thị trường
 Tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các BĐS
 Thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường BĐS
 Đặc điểm của các lực lượng cung cầu: độc quyền -
cạnh tranh, tiêu dùng - đầu tư
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
1- Sử dụng cao nhất, tốt nhất
Được coi là Sử dụng cao nhất, tốt nhất khi BĐS
được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng (hiện tại
hoặc tương lai) lớn nhát và kéo dài liên tục.
 Phù hợp về pháp lý, mục đích sử dụng; thu nhập.
 Giá trị hiện tại các luồng Thu nhập ròng của tất cả các 
yếu tố cấu thành BĐS lớn nhất.
 Thời gian cho thu nhập kéo dài, ổn định.
 Thoả mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp: 
chất liệu, kích thưoc.
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2- Nguyên tắc cung cầu
 Giá cả BĐS là kết quả của cân bằng cung cầu => do vậy 
phải lấy thời điểm cung câù cân bằng để xác định giá.
 Có điều chỉnh theo xu hướng mất cân đối cung cầu.
 Phải dự báo trước các nhân tố thay đổi quan hệ cung cầu 
trên thị trường.
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
3- Nguyên tắc phù hợp
 Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các
yếu tố cấu thành BĐS
 Phù hợp với các yếu tố bên ngoài: hạ tầng, môi trường.
 Phù hợp với quan niệm và tập quán sử dụng khai thác
BĐS
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
4- Nguyên tắc thay thế
 Tương đương về giát trị các BĐS thay thế
 Sử dụng các yêú tố thay thế khi có tính tương đồng
 Lưu ý các yếu tố không thể thay thế: các phần kết
cấu công trình BĐS (móng, tường, cột chịu lực)
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
5- Nguyên tắc thay đổi
Giá trị BĐS luôn thay đổi, không cố định do:
 Thay đổi về công năng BĐS
 Cải tạo các yếu tố cấu thành BĐS
 Thay đổi về vị trí và điều kiện
 Thay đổi về thị trường
=> Định giá cần phải dự báo trước các thay đổi này
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
6- Nguyên tắc cân đối
 Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và
tương đồng với nhau mới phát huy tác dụng: Nhà và
đất; Cấp độ nhà với cấp độ thiết bị nội thất.
 Cân đối với các yêú tố bên ngoài của công trình
BĐS nhà ở, Bãi đỗ xe, dịch vụ, cây xanh.
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
7- Nguyên tắc đóng góp
 Mức độ đóng góp của mỗi yếu tố bộ phận vào cấu thành
giá trị của BĐS.
 Khi thay đổi các yếu tố mời thì giá trị của BĐS thay đổi
bao nhiêu theo phần đóng góp (cải tạo cầu thang, nhà vệ
sinh, lắp điều hoà... Giá trị tăng thêm lớn hơn giá trị kết
tinh vào BĐS.
 Đóng góp của BĐS vào vùng, khu vực tồn tại BĐS.
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
8- Nguyên tắc cạnh tranh
 Tính chất cạnh tranh của thị trường cạnh tranh làm
giảm tính độc quyền của BĐS đặc biệt.
 Cạnh tranh về các mục đích sử dụng có thể làm
tăng giá trị BĐS.
 Các lợi thế đặc biệt BĐS làm tăng giá trị BĐS.
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
9- Nguyên tắc nhất quán
 Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng trong
một mục đích thống nhất, không thể tách riêng từng bộ
phận để định giá cho mục đích của bộ phận đó không liên
quan đến bộ phận khác.
 Nhất quán trong đánh giá BĐS với các yếu tố bên ngoài,
như: môi trường, xu hướng, phát triển kinh tế - xã hội.
CÁC NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
10- Nguyên tắc thực tế
 Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự báo thay đổi
nhưng không suy diễn.
 Dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán,
trao đổi (bớt giá khi thanh toán, phương tiện thanh
toán...)
 Dựa vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận.