Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại một số tuyến đường trên địa bàn thị trấn Xuân Mai - huyện Chương Mỹ - Thành phố Hà Nội

 1 
ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ VỊ TRÍ ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI MỘT SỐ 
TUYẾN ĐƯỜNG TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN XUÂN MAI – HUYỆN 
CHƯƠNG MỸ - THÀNH PHỐ HÀ NỘI 
Phạm Thanh Quế1, Đặng Văn Tú1 
TÓM TẮT: Giá của đất ở bị ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố, trong đó yếu tố vị trí có ảnh 
hưởng rất lớn, nó quyết định giá đất. Trong vòng từ năm 2008 – 2010 giá đất ở tại các tuyến phố 
khác nhau trên địa bàn thị trấn Xuân Mai ở các vị trí khác nhau có sự khác nhau rõ rệt. Qua số 
liệu điều tra cho thấy giá đất theo quy định của Nhà nước luôn thấp hơn giá đất thị trường tại các 
vị trí tương ứng. Các vị trí có điều kiện thuận lợi, khả năng sinh lợi cao thì giá đất cao, ngược lại 
các vị trí có điều kiện kém thuận lợi, khả năng sinh lợi kém hơn thì giá đất thấp hơn. Yếu tố vị trí 
quyết định giá đất cao hay thấp chứ không phải là yếu tố gây biến động giá. 
Từ khóa: giá đất ở, giá đất của các vị trí, giá thị trường, khung giá, vị trí 
1. ĐẶT VẤN ĐỀ 
 Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn tài sản 
khổng lồ của đất nước. Luật Đất đai năm 2003 quy định việc thực hiện các chính sách tài chính 
về đất đai, việc tính toán quyền và nghĩa vụ về mặt tài chính về đất đai đều phải căn cứ vào giá trị 
quyền sử dụng đất, Nhà nước thông qua kinh tế mở rộng quan hệ này để điều tiết thu nhập xã hội 
mà thể hiện là giá đất. 
Điều 5, Luật đất đai 2003 quy định đất đai thuộc sử hữu toàn dân do Nhà nước đại diện 
chủ sở hữu (thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai). Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho 
người sử dụng đất thông qua các hinh thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất 
đối với người đang sử dụng đất ổn định. Không một cá nhân, cơ quan, tổ chức nào có quyền sử 
hữu đất đai. 
 Tại Khoản 23, Điều 4, Luật đất đai 2003 quy định: “Giá quyền sử dụng đất (gọi là giá đất) 
là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong 
giao dịch về quyền sử dụng đất”. 
 Như vậy, giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị quyền sử 
dụng đất và tại Điểm 24, Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị quyền sử dụng đất là giá 
trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất 
xác định”. 
Hiện tại trên thị trường luôn tồn tại 2 loại giá đất đó là giá do Nhà nước qui định theo 
khung giá của Chính phủ và giá thị trường. Giá do Nhà nước qui định được xây dựng trên cơ sở 
giá thị trường; trong khi đó giá đất thị trường là giá được hình thành do sự thỏa thuận giữa chủ sử 
dụng đất và các bên khác có nhu cầu. Cả 2 loại giá đất này có mối liên kết tương hổ lẫn nhau và 
cùng chịu sự tác động của 1nền kinh tế thị trường, trong đó giá đất theo qui định của Nhà nước 
luôn ở trạng thái tĩnh và giá thị trường thì luôn ở trạng thái động. 
1
 Trường đại học Lâm nghiệp 
 2 
 Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố, trong đó yếu tố vị trí là có tác động 
lớn nhất đến giá đất. Vị trí của thửa đất sẽ quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất chính vì thế 
mà nó quyết định giá đất là cao hay thấp. Để đánh giá mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá 
đất ở chúng tôi tiến hành điều tra và thu thập giá đất quy định của UBND TP Hà Nội đối với đất 
ở trên một số tuyến đường của TT Xuân Mai huyện Chương Mỹ - TP Hà Nội đồng thời điều tra 
giá đất thực tế trên thị trường trong 3 năm từ 2008 đến 2010 để so sánh. 
2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 
2.1. Nội dung nghiên cứu 
- Tìm hiểu giá đất ở quy định tại một số tuyến đường trên địa bàn thị trấn Xuân Mai 
- Điều tra, thu thập mức giá đất ở đã chuyển nhượng trên thị trường trong 3 năm từ 2008 đến 
2010 tại một số tuyến đường trên địa bàn thị trấn Xuân Mai 
- Đánh giá ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên từng tuyến đường 
- Đánh giá mức độ chênh lệch về giá đất giữa các vị trí trên các tuyến đường. 
2.2. Phương pháp nghiên cứu 
- Phương pháp thu thập số liệu: 
+ Tìm các nguồn thông tin từ UBND thị trấn Xuân Mai và các phòng ban có liên quan. 
+ Thu thập các thông tin từ báo chí, internet có nguồn gốc đáng tin cậy. 
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 
Chọn các tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã 
hội của thị trấn. Điểm điều tra khảo sát được lựa chọn phải có giá chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất thực tế mang tính phổ biến trên thị trấn Xuân Mai. Cụ thể chúng tôi đã lựa chọn 3 tuyến 
đường sau: Quốc lộ 6A ,Đường Hồ Chí và Tỉnh lộ 81 đây là 3 tuyến đường có tính chất đại diện 
cho cho sự phát triển kinh tế, xã hội của TT Xuân Mai 
- Phương pháp điều tra phỏng vấn 
Để thực hiện các nội dung nghiên cứu chúng tôi đã lập 90 phiếu điều tra và đến phỏng 
vấn trực tiếp 90 chủ sử dụng đất tại các thửa đất đã giao dịch thành công trên địa bàn thị trấn 
Xuân Mai trong năm 2010 (mỗi tuyến đường 30 phiếu). 
- Phương pháp thống kê, phân tích số liệu 
Trên cơ sở các tài liệu và số liệu đã điều tra chúng tôi tiến hành tổng hợp, thống kê các tài 
liệu đã thu thập được và phân loại các tài liệu đó. Sử dụng từng phần mềm để xử lý các dữ liệu 
tương thích. 
3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 
3.1. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị trấn Xuân Mai 
Năm 2008 giá đất được áp dụng theo nghị quyết của HDND tỉnh Hà Tây (cũ) quyết định 
số 2404/2007/QĐ – UBND ngày 11/12/2007. Từ năm 2009 do Hà Tây xát nhập vào Hà Nội nên 
giá đất năm 2009 được áp dụng theo quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của 
UBND thành phố Hà Nội, Khung giá đất ở đô thị đối với địa bàn thị trấn Xuân Mai cũng có sự 
 3 
thay đổi lớn. Giá đất năm 2010 được áp dụng theo quyết định số 124/2009/QĐ-UNND ngày 
29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội. Khung giá đất đối với một số tuyến đường trên địa bàn 
thị trấn Xuân Mai từ năm 2008 đến năm 2010 được thể hiện cụ thể qua bảng 3.1 
Bảng 3.1. Khung giá đất ở tại một số tuyến đường trên địa bàn thị trấn Xuân Mai áp dụng 
từ năm 2008 đến năm 2010 
Tên 
đường 
phố 
Đoạn đường 
Giá đất ở năm 2008 
(1000đ/m2) 
Giá đấ ... 4000 2500 2200 6300 4200 2650 2310 
Hết trụ sở 
làm việc 
của trường 
ĐHLN 
Hết địa 
phận thị 
trấn Xuân 
Mai 
3283 2626 1969 1641 4000 3000 2000 1800 4200 3150 2100 1890 
Tỉnh lộ 81 1313 1050 787 656 2500 1950 1400 1350 2625 2048 1470 1418 
3.2. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên tuyến đường Quốc lộ 6 
Đường quốc lộ 6A trên địa bàn thị trấn Xuân Mai bao gồm các đoạn đường: Đoạn từ cầu 
Tân Trượng đến trại ấp trứng CP Group, đoạn từ trại ấp trứng CP Group đến lối rẽ kho 897, đoạn 
từ lối rẽ kho 897 đến cầu ké. Tuyến đường này có đặc điểm là tuyến đường trung tâm, có cơ sở 
hạ tầng tốt, tập trung nhiều hàng kinh doanh buôn bán. Mật độ và mức sống của người dân tại 
khu vực này đạt mức cao. Việc giá đất tại khu vực này cao là do sự kết hợp mục đích giữa đất ở 
và đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lợi của các thửa đất. 
 Tổng hợp từ số liệu điều tra giá thực tế chuyển nhượng đối với đất ở trên tuyến Quốc lộ 
6A trong vòng 3 năm cho kết quả thể hiện ở bảng 3.2. 
Bảng 3.2. Giá đất trên đường Quốc lộ 6A 
Đường phố Vị trí 
Giá thực tế trung bình qua 
các năm (1000đ/m2) 
Giá quy định qua các năm 
(1000đ/m2) 
Mức độ chênh lệch 
[ Giá TT/Giá QĐ (lần)] 
2008 2009 2010 2008 2009 2010 2008 2009 2010 
Cầu tân Trượng 
đến trại ấp trứng 
CP Group 
1 7.000 7.500 20.000 3.283 4.000 4.200 2,13 1,88 4,76 
2 5.500 6.000 18.000 2.626 3.000 3.150 2,09 2 5,71 
3 4.300 4.500 14.000 1.969 2.000 2.100 2,18 2,25 6,67 
4 3.200 3.700 10.000 1.641 1.800 1.890 1,95 2,05 5,29 
 4 
Trại ấp trứng CP 
Group đến lối rẽ 
kho 897 
1 20.000 25.000 40.000 4.690 6.000 6.300 4,26 4,17 6,67 
2 17.000 20.000 37.000 3.752 4.000 4.200 4,53 5 8,81 
3 12.000 16.000 30.000 2.817 2.500 2.625 4,26 6,4 11,43 
4 10.000 13.000 27.000 2.345 2.200 2.310 4,26 5,9 11,69 
Lối rẽ kho 897 
đến cầu Ké 
1 5.000 5.500 10.000 3.283 4.000 4.200 1,52 1,38 2,38 
2 4.000 4.500 9.000 2.626 3.000 3.150 1,52 1,5 2,86 
3 3.000 3.500 7.000 1.969 2.000 2.100 1,52 1,75 3,33 
4 2.500 2.800 5.500 1.641 1.800 1.890 1,52 1,56 2,91 
Mức độ chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thực tế trên thị trường ở 
đường Quốc lộ 6A là rất cao. Năm 2008 mức độ chênh lệch giữa giá quy định của nhà nước so với 
giá thực thế tại các vị trí là rất lớn, lớn nhất lên đến 4,53 lần (vị trí 2 trại ấp trứng CP Group đến lối rẽ 
kho 897) thấp nhất cũng là 1,52 lần (lối rẽ kho 897 đến cầu ké). Đến năm 2009 khi Hà Tây đã xác 
nhập vào Hà Nội thì giá đất do nhà nước quy định đã cao hơn so với năm 2008 và giá thực tế trên thị 
trường cũng tăng do giá trị đất đai tăng cao, chỗ cao nhất lên tới 6,4 lần (vị trí 3 trại ấp trứng CP 
Group đến lối rẽ kho 897) nhưng chỗ thấp nhất lại giảm còn 1,38 lần (vị trí 1 lối rẽ kho 897 đến cầu 
ké). Đến năm 2010 giá đất trên các tuyến đường phố tăng đột biến, giá đất cao nhất tại vị trí 1 trên 
tuyến Quốc lộ 6A là đoạn từ trại ấp trứng CP Group đến lối rẽ kho 897 giá là 40 triệu đồng/m2 và 
thấp nhất tại vị trí 1 là đoạn từ lối rẽ kho 897 đến cầu Ké giá là 10 triệu đồng/m2. 
Giá đất tại các vị trí khác nhau trên cùng một tuyến đường qua các năm cũng có sự chênh 
lệch rất lớn. Thể hiện cụ thể qua đồ thị 3.1. 
Biểu đồ 3.1: Giá đất thị trường trung bình tại các vị trí trên tuyến đường Quốc lộ 6A 
0
5000
10000
15000
20000
25000
2008 2009 2010
G
iá
 t
rị
 t
rư
ờ
n
g
 (
1
0
0
0
đ
/m
2
)
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Năm 
 5 
3.3. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên tuyến đường Hồ Chí Minh 
Đường Hồ Chí Minh bao gồm đoạn từ cầu sắt đến giáp trường Sỹ quan đặc công, đoạn từ 
trường Sỹ quan Đặc công đến hết trụ sở làm việc của trường ĐHLN, đoạn hết trụ sở làm việc của 
trường ĐHLN đến hết địa phận thị trấn Xuân Mai. Tuyến đường này có hệ thống cơ sở hạ tầng, 
gần các trường đại học, mặt đường rộng nên rất thuận tiện cho việc kinh doanh dịch vụ mang lại 
giá trị lớn cho người sử dụng đất. 
Qua điều tra khảo sát và thu thập số liệu chúng tôi đã tổng hợp được giá đất trung bình 
qua một số năm trên tuyến đường Hồ Chí Minh qua bảng 3.3. 
Bảng 3.3. Giá đất trên tuyến đường Hồ Chí Minh 
 Đường phố Vị trí 
Giá thực tế trung bình qua 
các năm (1000đ/m2) 
Giá quy định qua các năm 
(1000đ/m2) 
Mức độ chênh lệch 
[ Giá TT/Giá QĐ (lần)] 
2008 2009 2010 2008 2009 2010 2008 2009 2010 
Cầu Sắt đến giáp trường 
Sỹ quan ĐC 
1 6.000 9.000 15.000 3.283 4.000 4.200 1,83 2,25 3,57 
2 4.000 7.500 13.000 2.626 3.000 3.150 1,52 2,50 4,13 
3 3.000 5.000 10.000 1.969 2.000 2.100 1,52 2,50 4,76 
4 2.000 4.000 8.000 1.641 1.800 1.890 1,22 2,22 4,23 
Trường Sỹ quan ĐC đến 
trụ sở làm việc trường 
ĐHLN 
1 18.000 23.000 25.000 4.690 6.000 6.300 3,84 3,83 3,97 
2 15.000 20.000 22.000 3.752 4.000 4.200 3,99 5,00 5,24 
3 10.000 16.000 20.000 2.817 2.500 2.625 3,55 6,4 7,62 
4 8.000 13.000 15.000 2.345 2.200 2.310 3,41 5,91 6,82 
ĐHLN đến hết địa phận thị 
trấn Xuân Mai 
1 7.500 10.000 20.000 3.283 4.000 4.200 2,28 2,5 4,76 
2 6.000 8.000 18.000 2.626 3.000 3.150 2,28 2,67 5,71 
3 4.000 6.500 15.000 1.969 2.000 2.100 2,03 3,25 7,14 
4 3.500 4.500 12.000 1.641 1.800 1.890 2,13 2,5 6,35 
Năm giá đất tại đoạn từ trường Sỹ quan đặc công đến hết trụ sở làm việc của trường 
ĐHLN tăng cao làm mức độ chênh lệch giữa giá thực tế và giá đất quy địch ở đoạn này càng lớn 
lên đến 3,99 lần (vị trí 2) còn chỗ thấp nhất của đoạn này cũng là 3,41 lần (vị trí 4). Các đoạn 
khác cũng có sự chênh lệch tương đối, dao động từ 1,22 lần (vị trí 4 đoạn từ cầu Sắt đến giáp 
trường Sỹ quan đặc công) đến 2,28 lần (vị trí 1 từ trụ sở làm việc của trường ĐHLN đến hết địa 
phận thị trấn Xuân Mai). Năm 2009 do Hà Tây đã xác nhập vào Hà Nội nên đẩy giá đất trên địa 
bàn thị trấn Xuân Mai cũng tăng theo làm cho chênh lệch giữa giá đất thực tế và giá quy định 
càng tăng, chỗ cao nhất là vị trí 3 đoạn từ trường Sỹ quan đặc công đến trụ sở trường ĐHLN mức 
chênh lệch là 6,4 lần, chỗ thấp nhất cũng dừng ở mức 2,22 lần (vị trí 4 đoạn từ cầu Sắt đến giáp 
trường Sỹ quan đặc công). Đến năm 2010 do ảnh hưởng của những cơn sốt đất ảo và một số yếu 
tố quy hoạch nên giá đất vẫn tiếp tục tăng cao, chỗ cao nhất lên tới 7,62 lần (vị trí 3 đoạn từ 
 6 
trường Sỹ quan đặc công đến trụ sở làm việc trường ĐHLN) chỗ thấp nhất là 3,57 lần (vị trí 1 
đoạn từ cầu Sắt đên giáp trường sỹ quan đặc công). 
Giá đất tại các vị trí khác nhau trên tuyến đường này qua các năm cũng có sự chênh lệch 
rất lớn. Thể hiện cụ thể qua biểu đồ 3.2 
3. 4. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên tuyến đường tỉnh lộ 81 
Tỉnh lộ 81 chính là đường vào nhà máy Z119. Đây là tuyến đường xa trung tâm, cơ sở hạ 
tầng chưa tốt, là tuyến đường kém phát triển nhất trong các tuyến phố của thị trấn Xuân Mai. Tuy 
đây là con đường chính vào nhà máy Z119 nhưng vẫn chưa được cứng hóa, đường xuống cấp và 
kém chất lượng. Chính vì những lý do đó mà giá đất tại tuyến tỉnh lộ này có phần thấp hơn so với 
các tuyến phố khác của thị trấn Xuân Mai. Giá đất đường tỉnh lộ 81 từ năm 2008 đến năm 2010 
và thể hiện trong bảng 3.4 và biểu đồ 3.3. 
Bảng 3.4. Giá đất trên tuyến đường Tỉnh lộ 81 
Đường phố Vị trí 
Giá thực tế trung bình 
qua các năm (1000đ/m2) 
Giá quy định qua các năm 
(1000đ/m2) 
Mức độ chênh lệch 
[ Giá TT/Giá QĐ (lần)] 
2008 2009 2010 2008 2009 2010 2008 2009 2010 
Tỉnh lộ 81 
1 2.500 4.000 7.000 1.313 2.500 2.625 1,9 1,6 2,67 
2 1.800 3.000 6.000 1.050 1.950 2.048 1,71 1,54 2,93 
3 1.500 2.500 5.000 787 1.400 1.470 1,91 1,79 3,4 
4 1.000 1.800 4.000 656 1.350 1.418 1,52 1,33 2,82 
0
5000
10000
15000
20000
25000
2008 2009 2010
Năm
G
iá
 t
h
ị 
tr
ư
ờ
n
g
 (
1
0
0
0
đ
/m
2
)
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Biểu đồ 3.2: Giá đất thị trường trung bình tại các vị trí trên tuyến đường Hồ Chí Minh 
 7 
Mức độ chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định của nhà nước có xu hướng tăng 
qua các năm. Năm 2008 giá thị trường cao hơn giá quy định từ 1,71 lần (vị trí 2) đến 1,91 lần (vị 
trí 3). Đến năm 2009, khi tỉnh Hà Tây đã xác nhập vào Hà Nội nên giá đất quy định cũng được 
điều chỉnh tăng làm giảm mức độ chênh lệch giữa giá thị trường và giá quy định và dao động từ 
1,54 lần (vị trí 2) đến 1,79 lần (vị trí 3). Đến năm 2010 do tốc độ đô thị hóa của thị trấn diễn ra 
nhanh và nhu cầu về đất ở của người dân cũng tăng nên giá đất đã tăng dẫn đến mức độ chênh 
lệch giữa giá thị trường và giá quy định tăng đáng kể. Chỗ lớn nhất đã lên tới 3,67 lần (vị trí 3) 
còn chỗ thấp nhất cũng đạt 2,6 lần (vị trí 1). 
 Giá đất tại các vị trí khác nhau trên cùng tuyến đường này cũng có sự chênh 
lệch đáng kể. Thể hiện cụ thể qua biểu đồ 3.3 
3.5. Sự chênh lệch giá đất của các vị trí 
 Sự chênh lệch giá đất giữa các vị trí quy định trong quyết định số 124/2009/QĐ-UNND 
ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội đã quy định rất chi tiết giá đất tại các vị trí khác 
nhau tuy nhiên mức độ chênh lệch giữa các vị trí (VT1/VT2) của tất cả các tuyến đường là tương 
đối bằng nhau, chênh lệch rất ít, trung bình khoảng từ 1,28 lần đến 1,5 lần. VT1/VT3 cũng đã có 
sự chênh lệch tuy không nhiều nhưng đã phản ánh được sự khác nhau về giá đất tại các vị trí khác 
nhau, mức chênh lệch trung bình từ 1,79 đến 2,38 lần, tuy nhiên vẫn còn nhiều vị trí bằng nhau. 
Đối với VT1/VT4 đã có sự chênh lệch tương đối lớn thấp nhất là 1,85 lần cao nhất là 2,73 lần 
nhưng cũng vẫn có nhiều vị trí bằng nhau. 
 Mặc dù khung giá đất theo quy định của năm 2010 đã có sự biến động và thay đổi giữa 
các vị trí trên cùng 1 tuyến đường, phản ánh được sự khác nhau về giá giữa các vị trí khác nhau 
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
7.000
8.000
2008 2009 2010
Năm
G
iá
 t
h
ị 
tr
ư
ờ
n
g
 (
1
0
0
0
đ
/m
2
)
Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4
Biểu đồ 3.3: Giá đất trị trường trung bình tại các vị trí trên tuyến đường Tỉnh lộ 81 
 8 
nhưng trên thực tế thì sự khác nhau về giá giữa các vị trí là tương đối đồng đều phản ánh sự khác 
biệt về vị trí ảnh hưởng đến giá đất. VT1/VT2 cao nhất là 1,17 lần và thấp nhất là 1,08 lần. 
VT1/VT3 cao nhất là 1,5 lần và thấp nhất là 1,3 lần. VT1/VT4 được phản ánh rõ nhất, chỗ cao 
nhất là 2 lần và thấp nhất là 1,48 lần. 
Bảng 3.5. Mức chênh lệch giá đất giữa các vị trí trên một số tuyến đường năm 2010 
Giá quy định năm 2010 (lần) 
TT 
Tên đường 
phố 
Đoạn đường 
VT1/ 
VT2 
VT1/ 
VT3 
VT1/ 
VT4 
VT2/ 
VT3 
VT2/ 
VT4 
VT3/ 
VT4 Từ Đến 
1 Quốc lộ 6A 
Cầu Tân Trượng Trại ấp trứng CP Group 1,33 2,00 2,22 1,50 1,67 1,11 
Trại ấp trứng Lối rẽ kho 897 1,50 2,40 2,73 1,60 1,82 1,14 
Lối rẽ kho 897 Cầu ké 1,33 2,00 2,22 1,50 1,67 1,11 
2 
Đường Hồ Chí 
Minh 
Cầu sắt 
Giáp trường sỹ quan 
đặc công 
1,33 2,00 2,22 1,50 1,67 1,11 
Trường sỹ quan 
đặc công 
Hết trụ sở làm việc của 
trường ĐHLN 
1,50 2,38 2,73 1,58 1,82 1,15 
Hết trụ sở làm 
việc của trường 
ĐHLN 
Hết địa phận thị trấn 
Xuân Mai 
1,33 2,00 2,22 1,50 1,67 1,11 
3 Tỉnh lộ 81 1,28 1,79 1,85 1,39 1,44 1,04 
Giá bình quân trên thị trường năm 2010 (lần) 
 Từ Đến 
VT1/ 
VT2 
VT1/ 
VT3 
VT1/ 
VT4 
VT2/ 
VT3 
VT2/ 
VT4 
VT3/ 
VT4 
1 Quốc lộ 6A 
Cầu Tân Trượng Trại ấp trứng CP Group 1,11 1,43 2,00 1,29 1,80 1,40 
Trại ấp trứng Lối rẽ kho 897 1,08 1,33 1,48 1,23 1,37 1,11 
Lối rẽ kho 897 Cầu ké 1,11 1,43 1,82 1,29 1,64 1,27 
2 
Đường Hồ 
Chí Minh 
Cầu sắt 
Giáp trường sỹ quan đặc 
công 
1,15 1,50 1,88 1,30 1,63 1,25 
Trường sỹ quan 
đặc công 
Hết trụ sở làm việc của 
trường ĐHLN 
1,14 1,25 1,67 1,10 1,47 1,33 
Hết trụ sở làm 
việc của trường 
ĐHLN 
Hết địa phận thị trấn 
Xuân Mai 
1,11 1,33 1,67 1,20 1,50 1,25 
3 Tỉnh lộ 81 1,17 1,40 1,75 1,20 1,50 1,25 
 9 
4. KẾT LUẬN 
Từ việc nghiên cứu giá đất trên 1 số tuyến đường trên địa bàn thị trấn Xuân Mai – Huyện 
Chương Mỹ - TP Hà Nội chúng tôi rút ra một số kết luận sau: 
1. Yếu tố vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất để UBND tỉnh lựa chọn khi xây dựng 
khung giá đất cho từng địa phương. 
2. Giá đất thị trường nhìn chung là có xu hướng tăng dần qua các năm từ năm 2008 đến năm 
2010 và cao nhất là năm 2010. 
3. Giá của thửa đất phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố vị trí, giá thửa đất ở vị trí 1 luôn cao hơn các vị 
trí tiếp theo. 
4. Yếu tố vị trí quyết định giá của thửa đất cao hay thấp nhưng không phải là yếu tố là biến động 
giá đất. 
5. Giá đất tại các tuyến đường trên địa bàn thị trấn Xuân Mai nhìn chung đều phụ thuộc chủ yếu 
vào yếu tố vị trí. Giá đất của Vị trí 1 trên các tuyến đường luôn cao hơn các vị trí 2, vị trí 3 và vị 
trí 4 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
1. UBND tỉnh Hà Tây (2007), Quyết định số 2404/2007/QĐ – UBND ngày 11/12/2007 về ban hành khung giá các 
loại đất trên địa bàn tỉnh Hà Tây năm 2008. 
2. UBND TP Hà Nội (2008), Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND thành phố Hà Nội về 
việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội năm 2009. 
3. UBND TP Hà Nội (2008), Quyết định số 124/2009/QĐ-UNND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội về 
việc ban hành quy định giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội năm 2010. 
THE IMPACT OF LOCATION TO PRICE OF LAND USE RIGHTS ON SOME 
ROADS IN XUANMAI TOWN, CHUONGMY DISTRICT, HANOI CITY 
Summary 
Price of land use rights are afected by many factors, which factors influence the position of great, it 
determines the price of land. Within in 2008 - 2010 land prices in different streets in the area Xuan Mai town in 
different locations differ markedly. the survey data shows that land prices in accordance with the state is always 
lower than the market price at the corresponding position. The location is favorable, high profitability is high land 
prices, opposite positions of less favorable conditions, profitability less than the lower land prices. Location decision 
factors of high or low land prices rather than the factors that cause price fluctuations. 
Keywords:, Price of land use rights, land prices of location, land prices of the market price, price bracket, location.