Xây dựng mô hình dự báo lợi nhuận của công ty bất động sản bằng System Dynamics

28 KINH TẾ 
XÂY DỰNG MÔ HÌNH DỰ BÁO LỢI NHUẬN 
CỦA CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG SYSTEM DYNAMICS 
Ngày nhận bài: 27/02/2015 Nguyễn Hoài Nghĩa1 
Ngày nhận lại: 10/06/2015 Lưu Trường Văn2 
Ngày duyệt đăng: 10/07/2015 
TÓM TẮT 
 Dự báo lợi nhuận của các dự án bất động sản là một việc làm tương đối khó khăn do ảnh hưởng 
của nhiều yếu tố và mối quan hệ tác động qua lại của chúng. Nghiên cứu này đã tiến hành xác định các 
yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của dự án bất động sản thông qua khảo sát các đối tượng có kinh nghiệm 
đang hoạt động trong lĩnh vực xây dựng đặc biệt là các dự án bất động sản. Sau khi tiến hành phân tích 
thống kê, 19 nhân tố đã được xác định là có ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty bất động sản. Từ 
các nhân tố này, mô hình hệ thống động (System Dynamics) đã được áp dụng để xây dựng sơ đồ nhân 
quả thể hiện tác động qua lại giữa các yếu tố với nhau và tác động đến lợi nhuận. Việc xây dựng sơ đồ 
nhân quả nhằm thiết lập sự ảnh hưởng tác động qua lại giữa các yếu tố là cơ sở để phát triển mô hình 
định lượng giúp việc đánh giá và dự báo lợi nhuận của doanh nghiệp bất động sản một cách chính xác và 
đáng tin cậy hơn. 
Từ khóa: hệ thống động, lợi nhuận, sơ đồ nhân quả, yếu tố ảnh hưởng. 
ABSTRACT 
Estimating profit of the real estate projects is quite difficult because of the effect of many factors and 
their inter-relationships. This study determines the influencing factors to the profit based on the survey in 
that the experienced engineers who are currently working in the construction industry, especially in real 
estate projects are questioned. There are 19 factors are confirmed to affect on the profit after the 
statistical analysis. Based on these factors, System Dynamics are applied to model the causal loop 
diagram to explore the mutual effect of these factors and the effect to profit. This diagram is a necessary 
tool to develop the System Dynamics structure diagram that is very useful to evaluate and estimate the 
profit of the real estate companies in more precise and believable way. 
Keywords: causal diagram, profit, system dynamics, factors. 
1. Dẫn nhập12 
Việc xác định lợi nhuận luôn là việc mà 
một công ty kinh doanh cần phải thực hiện để 
đánh giá kết quả cũng như đề ra phương 
hướng hoạt động của mình. Đặc biệt là một 
ngành nghề kinh doanh rất đặc thù, các công 
ty kinh doanh bất động sản phải xác định 
được các yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận để 
đề ra được mức giá hợp lý mà thị trường chấp 
nhận được. Các yếu tố này rất nhiều và có ảnh 
hưởng rất phức tạp, bao gồm các chi phí đầu 
vào, chi phí tài chính, nhu cầu tiêu thụ, các 
1
 ThS, Trường Đại học Mở TP.HCM. 
2
yếu tố vĩ mô như lãi suất, GDP 
Bên cạnh đó, các yếu tố này không cố 
định mà biến động và đặc biệt là có tác động 
trực tiếp hoặc gián tiếp qua lại với nhau. Ví dụ 
nếu lãi suất (chi phí tài chính) tăng cao dẫn 
đến chi phí xây dựng, giá thành tăng cao  
để đảm bảo lợi nhuận, các công ty kinh doanh 
bất động sản phải tăng giá sản phẩm. Giá sản 
phẩm quá cao sẽ dẫn đến cầu bất động sản 
giảm. Cầu giảm dẫn đến việc các công ty này 
phải giảm giá bất động sản để nhằm mục đích 
kích cầu và thanh lý hàng tồn kho, quay vòng 
PGS.TS, Trường Đại học Quốc tế - Đại học Quốc Gia TP.HCM. 
 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 29 
vốn, thanh toán lãi vay và vốn gốc cho ngân 
hàng. Nếu cầu vẫn không tăng thì các công ty 
này mất khả năng chi trả cho ngân hàng. Việc 
này dẫn đến hệ lụy rất lớn đến nền kinh tế: các 
ngành sản xuất liên quan đến xây dựng đình 
trệ, lao động thất nghiệp, khả năng chi trả và 
cầu đối với các ngành khác giảm, nền kinh tế 
trì trệ Để thúc đẩy phát triển kinh tế, phát 
triển sản xuất thì một trong những biện pháp 
là giảm lãi suất. Lãi suất giảm dẫn đến nhu 
cầu mua sắm tăng cao, sản xuất phát triển, thu 
nhập tăng, cầu về nhà ở tăng, và khi cầu vượt 
cung thì sốt bất động sản xảy ra. Như vậy, khi 
xem xét một yếu tố ta cần phải xem xét yếu tố 
đó với mối liên quan và tác động qua lại ở 
một hệ thống nhất định. 
Bài báo này ứng dụng hệ thống động 
(system dynamics) nhằm xem xét mối quan hệ 
tác động qua lại với các yếu tố ảnh hưởng đến 
lợi nhuận của các công ty bất động sản. 
2. Các nghiên cứu trước đây 
Barlas và cộng sự (2007) đã tập trung vào 
mô hình ở đó công ty xây dựng bất động sản 
chiếm một thị phần đủ lớn để ảnh hưởng đến 
thị trường. Hay nói cách khác, Barlas đã mô 
hình một thị trường độc quyền nhóm với hệ 
thống trống. Ông nhận ra rằng mức độ trống 
và độ trễ của cung đóng một vai trò quan 
trọng như là một cơ chế vòng sản xuất. Barlas 
đã khởi tạo mô hình dựa vào kỳ vọng của các 
nhà phát triển địa ốc. Với điều này, phân tích 
độ nhạy chỉ ra rằng dao động xảy ra mạnh hơn 
nếu độ trễ của cung tăng lên. Trong những thử 
nghiệm chính sách với kỳ vọng của các nhà 
phát triển địa ốc, Barlas đã tìm thấy hai nhân 
tố làm giảm hành vi dao động của thị trường: 
a) kể đến số lượng nhà đã được xây dựng và 
b) dự đoán chính xác hơn khuynh hướng nhu 
cầu trong tương lai. 
Mashayeki và cộng sự (2009) đặt ra thuật 
ngữ “cơ chế vòng sản xuất”. Họ đã coi mô 
hình bốn đỉnh được đề xuất bởi Wheaton 
(1999) như là khởi điểm cho thị trường cho 
thuê, nhưng thêm một biến lưu trữ phụ cho 
các căn hộ trống cho chủ đầu tư chiếm các 
khu vực. Họ tiến hành mô phỏng những đặc 
điểm động khác biệt của cả hai hệ thống. Ban 
đầu, cả hai thị trường dao động do cơ chế 
vòng sản xuất do độ trễ của cung. Khi bỏ độ 
trễ của cung đi, thị trường thuê đánh mất vòng 
nhân quả khi đối lập với việc chủ đầu tư 
chiếm thị trường với biến lưu trữ phụ đã được 
thêm vào. Họ đã kết luận rằng những thị 
trường khác nhau với hệ thống khác nhau có 
những đặc tính động và phản ứng khác nhau 
với cùng một kích thích. Hơn nữa, thị trường 
và cơ chế vòng sản xuất phản ứng một cách 
động. 
Atefi và cộng sự (2010) dựa trên nghiên 
cứu của Mashayeki (2009) và của nhiều tác 
giả quốc tế ngh ... ên gia và lược khảo 
các nghiên cứu trước đây để xác định 
các nhân tố ảnh hưởng đến lợi nhuận. 
- Thu thập và phân tích các dữ liệu để 
xác định các yếu tố ảnh hưởng đến lợi 
nhuận của công ty bất động sản. 
- Thiết lập sơ đồ nhân quả dựa trên lý 
thuyết System Dynamic (hệ thống 
động) từ các yếu tố đã được xác định. 
- Kết luận, kiến nghị. 
Hệ thống động (System Dynamic - SD) 
Là phương pháp nghiên cứu những ứng 
xử của hệ thống phức tạp. Nó phản ánh sự ảnh 
hưởng của những vòng tương tác phản hồi nội 
tại và sự trì hoãn thời gian đối với toàn bộ hệ 
thống. Khác biệt của hệ thống động so với hệ 
thống khác đó là hệ thống động mô tả hiện 
thực bằng cách sử dụng những vòng quay lặp 
phản hồi nội tại và những biến kho (stocks) 
cũng như tác động ảnh hưởng. 
Hình 1. Mô hình minh họa hệ thống động 
 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 31 
Theo Garcia, J. M. (2006), thì “System 
Dynamic là công cụ dùng để biết được các sự 
việc thay đổi theo thời gian bằng các phương 
trình hữu hạn hoặc phương trình vi phân. Đó 
là tập hợp các yếu tố liên quan với nhau, mọi 
sự thay đổi của một mặt nào của một yếu tố 
cũng làm thay đổi toàn bộ hệ thống. Để 
nghiên cứu hệ thống, chúng ta phải biết các 
yếu tố cấu thành và các mối liên hệ giữa 
chúng”. 
Quan hệ nhân quả: Với các biến và giả 
thiết có được chúng ta thể hiện mối quan hệ 
giữa chúng dạng sơ đồ minh họa như sau: 
 Quan hệ đồng 
biến: Khi biến A 
tăng thì sẽ kéo theo 
biến B tăng và ngược lại 
 Quan hệ nghịch 
biến: Khi biến A 
tăng thì sẽ khiến 
biến B giảm và ngược lại 
Vòng hồi tiếp (Feedback): Theo Garcia, J. 
M. (2006), một chuỗi các mối sự kiện kín có 
liên quan tới nhau thì gọi là vòng lặp hay 
vòng hồi tiếp. Có 2 lọai vòng hồi tiếp: 
 Vòng hồi 
tiếp đồng 
biến (vòng 
hồi tiếp bất 
ổn định). 
 Vòng hồi 
tiếp nghịch 
biến (vòng 
hồi tiếp 
cân bằng). 
Vòng hồi tiếp được gọi là đồng biến khi 
số mối quan hệ nghịch biến là một số chẵn. 
Trong hình 2, vòng lặp ABECA là vòng đồng 
biến. 
Ngược lại số mối quan hệ nghịch biến là 
số lẻ thì ta có vòng hồi tiếp nghịch biến. Vậy 
ta có vòng lặp DBED và ABDA là đồng biến 
(cần chú ý vòng ABDA có chiều mũi tên và 
dấu khác hướng nên ta phải đổi dấu). 
Trong hệ thống thực tại luôn hàm chứa cả 
2 vòng lặp, trong một thời điểm nhất định hệ 
thống sẽ theo xu hướng của vòng lặp trội hơn. 
Các dạng mô hình 
 Mô hình định tính (sơ đồ nhân quả): Sơ 
đồ nhân quả là một bộ phận quan trọng 
trong lý thuyết hệ thống động. Sơ đồ 
này giúp người lập thấy được mối quan 
hệ trong hệ thống giữa các yếu tố một 
cách rõ ràng. Việc xác định được sơ đồ 
nhân quả còn giúp người nghiên cứu 
phát hiện được những thiếu xót, những 
mối quan hệ cần bổ sung và thấy được 
tác động qua lại của các yếu tố trong hệ 
thống một cách trực quan. 
 Mô hình định lượng (sơ đồ cấu trúc): 
Trong mô hình định tính, các biến của 
hệ thống được kết nối bằng những mũi 
tên thể hiện mối quan hệ nhân quả. Các 
mối quan hệ này có thể được khai báo 
bằng các phương trình nhằm thể hiện 
cụ thể (định lượng) quan hệ của các 
biến. Việc khai báo này cùng với các 
thông số dữ liệu đầu vào, giúp việc mô 
phỏng và đánh giá hệ thống đạt được 
hiệu quả mong muốn, cung cấp cho 
chúng ta những thông tin cần thiết khi 
hệ thống vận hành. 
4. Kết quả nghiên cứu 
Sau khi tham khảo ý kiến chuyên gia kết 
hợp với việc lược khảo các nghiên cứu trước 
đây, 20 nhân tố đã được xác định và được sử 
dụng để thiết lập bảng câu hỏi. Bảng khảo sát 
được gửi đến các đối tượng hiện đang hoạt 
động trong lĩnh vực xây dựng. Số lượng bảng 
khảo sát gửi đi là 150 phiếu, số lượng phản 
hồi nhận được là 92 bảng, tỷ lệ phản hồi là 
61%. 
Sau khi tiến hành các phân tích thống kê 
và kiểm định, 19 nhân tố đã được xác định là 
có ảnh hưởng đến lợi nhuận của các công ty 
bất động sản như trong Bảng 1. Các nhân tố 
này được nhóm thành 4 nhóm chính để phát 
triển thành các hệ thống phụ của sơ đồ nhân 
quả để tạo thành một hệ thống hoàn chỉnh. 
Mục đích của việc chia nhỏ hệ thống chính là 
nhằm thuận tiện hơn cho việc quản lý hệ 
thống. Trong mỗi hệ thống phụ này, mối quan 
hệ của các biến cần được xác định. 
Hình 2. Vòng hồi tiếp 
32 KINH TẾ 
Bảng 1. Các yếu tố ảnh hưởng 
STT Yếu tố Hệ thống phụ 
1 Dân số 
Đặc điểm hộ gia 
đình và nhu cầu 
nhà 
2 Số người trung bình trong một hộ gia đình 
3 Thu nhập trung bình của hộ gia đình 
4 Số hộ gia đình 
5 Nhu cầu mua nhà 
6 Tỷ lệ tiết kiệm hộ gia đình 
7 Lãi suất tiết kiệm 
Kinh tế - tài chính 
8 Lãi suất cho vay mua nhà 
9 Lãi suất cho vay xây dựng 
10 Tổng thu nhập quốc nội (GDP) 
11 Tồn kho bất động sản 
Cung nhà 
12 Số lượng nhà giao dịch 
13 Số lượng nhà được đầu tư 
14 Nguồn cung 
15 Giá nhà 
Chi phí xây dựng 
16 Chi phí xây dựng 
17 Chi phí đất và tư vấn 
18 Các chi phí khác 
19 Tỷ lệ Nợ/ Vốn chủ sở hữu 
Hệ thống phụ đặc điểm hộ gia đình và 
nhu cầu nhà 
Số hộ gia đình có mối quan hệ đối với dân 
số và số người trung bình của một hộ. Mối 
quan hệ của số hộ gia đình với dân số là 
dương, có nghĩa là dân số càng tăng thì số hộ 
gia đình càng tăng. Ngược lại, mối quan hệ 
giữa số hộ gia đình và số người trung bình 
trong một hộ gia đình là âm, có nghĩa là số 
người trung bình càng giảm thì số hộ gia đình 
càng tăng. Số hộ gia đình tăng hàng năm có 
mối quan hệ dương với tỷ lệ gia tăng số hộ gia 
đình và số hộ gia đình. 
Nhu cầu nhà có mối quan hệ dương đối 
với nhu cầu đầu tư, nhu cầu thay đổi nhà, nhu 
cầu mua nhà lần đầu và tỷ lệ tiết kiệm hộ gia 
đình. Các nhu cầu này lại có mối quan hệ với 
các yếu tố khác. Nhu cầu đầu tư có mối quan 
hệ dương đối với số hộ gia đình và thu nhập 
trung bình sau thuế, nếu các yếu tố này tăng 
thì sẽ dẫn đến nhu cầu đầu tư tăng. Tuy nhiên, 
quan hệ giữa nhu cầu đầu tư và lãi suất tiết 
kiệm có mối quan hệ âm, tức là nếu lãi suất 
tiết kiệm tăng thì nhu cầu đầu tư mua nhà giảm 
và ngược lại. Đối với nhu cầu thay đổi nhà, 
mối quan hệ là dương với thu nhập trung bình 
sau thuế và số hộ gia đình. Đối với nhu cầu 
mua nhà lần đầu, mối quan hệ là dương đối 
với yếu tố số hộ gia đình tăng hàng năm và thu 
nhập trung bình sau thuế. Tuy nhiên, quan hệ 
của nhu cầu mua nhà lần đầu đối với lãi suất 
cho vay mua nhà là âm. 
 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 33 
Hình 3. Hệ thống phụ đặc điểm hộ gia đình và nhu cầu nhà 
Hệ thống phụ kinh tế - tài chính 
Tốc độ tăng trưởng GDP là một yếu tố 
phản ánh sự phát triển cũng như tốc độ phát 
triển của một nền kinh tế. GDP tăng sẽ ảnh 
hưởng đến thu nhập trung bình của người dân, 
mối quan hệ này là dương. Khi GDP tăng cao, 
thu nhập trung bình tăng theo dẫn đến nhu cầu 
về nhà tăng. Nhu cầu nhà cũng bị ảnh hưởng 
bởi lãi suất cho vay mua nhà và lãi suất tiết 
kiệm như đã đề cập ở hệ thống phụ bên trên. 
Lãi suất cho vay xây dựng có mối quan hệ 
dương đối với chi phí xây dựng mà cụ thể là 
chi phí tài chính. 
Hình 4. Hệ thống phụ kinh tế - tài chính 
Hệ thống phụ cung nhà 
Số lượng nhà được đầu tư có mối quan hệ 
đối với nhu cầu nhà và lợi nhuận thu được khi 
đầu tư vào việc phát triển nhà, mối quan hệ 
này là dương. Số lượng nhà giao dịch có mối 
quan hệ dương đối với nhu cầu nhà. Số lượng 
nhà giao dịch cũng có mối quan hệ dương đối 
với lợi nhuận. Giao dịch càng nhiều thì lợi 
nhuận càng tăng. Số lượng nhà hoàn thành tỷ 
lệ thuận với số lượng nhà được đầu tư và có 
34 KINH TẾ 
ảnh hưởng đến số lượng nhà bán trước và số 
lượng nhà chào bán ra thị trường. Số lượng 
nhà bán trước có mối quan hệ với số lượng 
nhà chào bán. Mối quan hệ giữa số lượng nhà 
bán trước và số lượng nhà chào bán là âm, số 
lượng nhà bán trước càng tăng thì số lượng 
nhà chào bán giảm. Số lượng nhà hoàn thành, 
số lượng nhà bán trước và số lượng nhà bán 
có mối quan hệ dương đối với lượng cung 
nhà. 
Hình 5. Hệ thống phụ cung nhà 
Hệ thống phụ chi phí xây dựng 
Chi phí đầu tư xây dựng gồm hai phần: 
chi phí tài chính (trả lãi vay) và chi phí phát 
triển. Chi phí phát triển gồm ba yếu tố: chi phí 
xây dựng, chi phí đất (đền bù, giải phóng mặt 
bằng) và các loại chi phí tư vấn, các loại chi 
phí khác. Chi phí tài chính có liên quan đến 
lãi suất cho vay xây dựng và tỷ lệ Nợ/ Vốn 
chủ sở hữu. Các mối quan hệ này là dương. 
Chi phí cùng với giá nhà sẽ ảnh hưởng đến lợi 
nhuận cũng như khối lượng tồn kho. Giá nhà 
có liên quan đến tỷ lệ cung cầu. 
Hình 7 thể hiện mối quan hệ tổng thể của 
các yếu tố trong các hệ thống phụ và giữa các 
hệ thống phụ với nhau. Để thể hiện rõ nét mối 
quan hệ của các yếu tố đối với lợi nhuận, một 
số yếu tố phụ được bổ sung vào sơ đồ nhân 
quả. 
Hình 6. Hệ thống phụ chi phí xây dựng 
 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 35 
Hình 7. Sơ đồ nhân quả mô hình định tính dự báo lợi nhuận 
5. Kết luận và kiến nghị 
Nhằm mục đích thiết lập một mô hình để 
dự báo lợi nhuận của các công ty bất động sản 
dựa trên các yếu tố ảnh hưởng, nghiên cứu 
này đã tiến hành khảo sát ý kiến các chuyên 
gia, kỹ sư đang hoạt động trong lĩnh vực xây 
dựng, đặc biệt là tại các công ty bất động sản. 
Sau khi tiến hành các kiểm định thống kê, 19 
yếu tố được xác định là có ảnh hưởng đến lợi 
nhuận và được đưa vào xem xét để thiết lập 
mô hình hệ thống động. 
Các yếu tố được nhóm thành các hệ thống 
phụ. Có tất cả là bốn hệ thống phụ: đặc điểm 
dân số và nhu cầu nhà, kinh tế - tài chính, 
cung nhà, chi phí xây dựng. Trong đó, hệ 
thống phụ Đặc điểm dân số và nhu cầu nhà 
bao gồm 6 yếu tố, hệ thống phụ Kinh tế - tài 
chính bao gồm 4 yếu tố, hệ thống phụ cung 
nhà gồm 4 yếu tố, hệ thống phụ chi phí xây 
dựng gồm 5 yếu tố. Các yếu tố trong một hệ 
thống có mối quan hệ với nhau và với các yếu 
tố của hệ thống khác tạo nên một hệ thống 
chính. Ngoài ra, để làm rõ hơn các mối quan 
hệ đan xen, phức tạp, một số yếu tố phụ được 
đưa vào. 
Đóng góp của nghiên cứu 
Nghiên cứu này góp phần xác định các 
yếu tố ảnh hưởng đến lợi nhuận của công ty 
bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh từ đó 
xây dựng mô hình dự báo lợi nhuận của công 
ty bất động sản. Nghiên cứu còn giúp hiểu 
được cơ chế của mối quan hệ tác động qua lại 
của các yếu tố đối với lợi nhuận. 
Sơ đồ nhân quả được xây dựng trong 
nghiên cứu này là cơ sở nền tảng để phát triển 
mô hình cấu trúc giúp các công ty bất động 
sản, các công ty tư vấn có thêm một công cụ 
để dự báo lợi nhuận, từ đó đưa ra các quyết 
định tùy thuộc các biến động của thị trường. 
Hạn chế của nghiên cứu 
Bên cạnh những mặt đạt được, nghiên 
cứu còn nhiều mặt hạn chế cần được bổ sung. 
Để mô hình vận hành tốt hơn cần phát triển 
mô hình cấu trúc để đánh giá cụ thể tác động 
ảnh hưởng của từng nhân tố. Ngoài ra, cần 
nghiên cứu bổ sung thêm một số ảnh hưởng 
mà mô hình hiện chưa xem xét đến: Các chính 
sách của Chính phủ, các phương án triển khai 
dự án khác nhau. 
Kiến nghị 
Đây là mô hình sơ phát ban đầu trong việc 
ứng dụng System Dynamic trong dự báo lợi 
nhuận bất động sản. Với sự biến động khó 
lường của thị trường bất động sản và đặc điểm 
của quá trình đầu tư một số hướng nghiên cứu 
bổ sung cho mô hình có thể bao gồm: Phương 
án huy động của khách hàng từ các hợp đồng 
hợp tác kinh doanh, nhu cầu nhà của người 
nước ngoài đang sống và làm việc tại Việt Nam, 
các yếu tố ảnh hưởng của kênh đầu tư khác.
36 KINH TẾ 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
Atefi, Y., Minooei, F., & Dargahi, R. (2010). Housing Affordability: A study of real estate 
market in Iran. Retrieved from System Dynamics Society website: 
Barlas, Y. (2007). Modeling of Real Estate Price Oscillations in Istanbul. Retrieved from System 
Dynamics Society website: 
Eskinasi, M. (2011). Houdini: a system dynamics model for housing market reforms. Retrieved 
from System Dynamics Society website: 
Garcia, J. M. (2006). Theory and Practical Exercises of System Dynamics. Barcelona: J.M. 
García. 
Ho, Y.F., Wang, H.L., & Liu, C.C. (2012). System dynamics and Genetic artificial neural 
network models for the monitoring and early warning of urban housing market. Retrieved 
from System Dynamics Society website: 
www.systemdynamics.org/conferences/2012/proceed/papers/P1234.pdf. 
Ho, Y.F., Wang, H.L., & Liu, C.C. (2010). Dynamics Model of Housing Market Surveillance 
System for Taichung City. Retrieved from System Dynamics Society website: 
www.systemdynamics.org/conferences/2010/proceed/papers/P1192.pdf. 
Hwang, S., Park, M., & Lee, H.S. (2009). Korean real estate market mechanisms and 
deregulation of mortgage loans: qualitative analysis. Retrieved from System Dynamics 
Society website: 
Chen, J. (2005). Modeling Shanghai real estate market – dynamic insight into the sustaining 
house price growth. Retrieved from System Dynamics Society website: 
Lê, H.L., & Phạm, H.A. (2012). Ứng dụng hệ thống động xây dựng mô hình dự báo chỉ số giá 
xây dựng công trình dân dụng tại Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách 
khoa Thành phố Hồ Chí Minh. 
Lưu, T.V., & Nguyễn, Q.T. (2011). Ứng dụng system dynamics trong dự báo lợi nhuận của dự 
án bất động sản tại Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Thành 
phố Hồ Chí Minh. 
Lưu, T.V., & Võ, M.H. (2012). Ứng dụng system dynamics trong dự báo và phân tích chi phí 
xây dựng nhà thép tiền chế. Luận văn thạc sĩ, Đại học Bách khoa Thành phố Hồ Chí Minh, 
2012. 
 TẠP CHÍ KHOA HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ TP.HCM – SỐ 4 (43) 2015 37 
Mashayekhi, A. N., Ghili, S., & Pourhabib, A. (2009). Real Estate Cycles: a theory based on 
stock-flow structure of durable goods markets. Retrieved from System Dynamics Society 
website:  
Rafferty, M., & Farshchi, M. (2009). A Simulation Modelling of Property Markets: A Case of the 
UK Housing Market . Retrieved from System Dynamics Society website: 
Mukerji, P., & Saeed, K. (2011). Likely causes of the US housing market crisis – a system 
dynamics investigation. Retrieved from System Dynamics Society website: