Xác định các nhân tố và mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh
B̀i b́o ǹy tóm tắt công trình nghiên ću
c̉a nhóm t́c gỉ nghiên ću v̀ ćc nhân t́
̉nh hưởng đ́n gí nh̀ ở ṭi TP.Hồ Ch́ Minh.
Nghiên ću đã được tḥc hịn ṭi TP.Hồ Ch́
Minh t̀ th́ng 6-12 năm 2016 với ćc câu h̉i
nghiên ću l̀ đi tìm ćc nhân t́ ̉nh hưởng
đ́n gí nh̀ ở v̀ ḿc đ̣ ̉nh hưởng c̉a mỗi
nhân t́ đó như th́ ǹo đ́i với gí nh̀ ở ṭi
TP HCM. Nhóm t́c gỉ đã tổng hợp ćc cơ
sở lý thuýt v̀ ḱt qủ nghiên ću liên quan
trước đây, đưa ra mô hình nghiên ću v̀ tḥc
hịn nghiên ću. Ḱt qủ nghiên ću phù hợp
với ćc gỉ đ̣nh trong mô hình nghiên ću.
Nhóm t́c gỉ đưa ra ćc kín ngḥ đ́i với ćc
nhóm đ́i tượng có th̉ sử dụng ćc ḱt qủ
nghiên ću trong nhu c̀u c̉a mình
Trang 1
Trang 2
Trang 3
Trang 4
Trang 5
Trang 6
Trang 7
Trang 8
Trang 9
Trang 10
Tải về để xem bản đầy đủ
Tóm tắt nội dung tài liệu: Xác định các nhân tố và mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh
51 Xác định các nhân tố và mức độ ... TÓM TẮT B̀i b́o ǹy tóm tắt công trình nghiên ću c̉a nhóm t́c gỉ nghiên ću v̀ ćc nhân t́ ̉nh hưởng đ́n gí nh̀ ở ṭi TP.Hồ Ch́ Minh. Nghiên ću đã được tḥc hịn ṭi TP.Hồ Ch́ Minh t̀ th́ng 6-12 nĕm 2016 với ćc câu h̉i nghiên ću l̀ đi tìm ćc nhân t́ ̉nh hưởng đ́n gí nh̀ ở v̀ ḿc đ̣ ̉nh hưởng c̉a mỗi nhân t́ đó như th́ ǹo đ́i với gí nh̀ ở ṭi TP HCM. Nhóm t́c gỉ đã tổng hợp ćc cơ sở lý thuýt v̀ ḱt qủ nghiên ću liên quan trước đây, đưa ra mô hình nghiên ću v̀ tḥc hịn nghiên ću. Ḱt qủ nghiên ću phù hợp với ćc gỉ đ̣nh trong mô hình nghiên ću. Nhóm t́c gỉ đưa ra ćc kín ngḥ đ́i với ćc nhóm đ́i tượng có th̉ sử dụng ćc ḱt qủ nghiên ću trong nhu c̀u c̉a mình. Từ khóa: dịn t́ch đất, dịn t́ch nh̀, ṿ tŕ đất, ś t̀ng, sân thượng, ś phòng ng̉, chìu ṛng đường trước nh̀, khỏng ćch đ́n trung tâm, nh̀ kho. XÁC ĐỊNH CÁC NHÂN TỐ VÀ MỨC ĐỘ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TẠI TP. HỒ CHÍ MINH Phạm Vĕn Tài, Nguyễn Vĕn Nguyện 2, Lê Thị Thu Hương 3, Phạm Huy Thông4 INDENTIFY FACTORS AND THEIR’S IMPACT LEVEL ON REAL ESTATE PRICE IN HCMC ABSTRACT The article summarizes authors’ research on the factors that impact on real estate price in HCM City. The research took place in HCM City from June to December 2016, focused on research questions which aim to identify impact factors on real estate price and their level in HCM City area. Base on literature reviews and concerned surveys’ data, authors team built up research model and performed 1 TS. Khoa Thương Ṃi Qúc T́, Trường Cao Đẳng Kinh T́ Đ́i Ngọi Tp Hồ Ch́ Minh. 2 TS. Vịn Ph́t trỉn nguồn ḷc, Trường Đ̣i ḥc Tr̀ Vinh. 3 ThS. Công ty MTV Bò Sữa Vịt Nam. 4 SV. Chuyên ng̀nh Kinh doanh qúc t́, trường Đ̣i Ḥc Kinh T́ TP.Hồ Ch́ Minh. the research. The results match with research hypothesis. Authors team issued suggestions for subjects that can beneit from the research results. Key words: Land area, house area, land location, number of storeys, rooftop, number of bedrooms, the width of road in front of house, distance to downtown area, storehouse 52 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật 1. GIỚI THIỆU TP HCM là một trong những thành phố trọng điểm của Việt Nam với dân số đĕng ký hộ khẩu thường trú trên 8 triệu người (tháng 12/2015). Nhu cầu nhà ở của người dân ngày một tĕng. Nhu cầu tìm hiểu giá nhà ở tại thành phố này cũng là nhu cầu quan tâm của người dân và các cơ quan hữu quan. Nhận thức được tầm quan trọng trong việc xây ḍng một mô hình định giá cho nhà ở làm sao để vừa đảm bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận vừa đảm bảo mức giá được thị trường chấp nhận đồng thời để góp phần sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá nhà ở, giúp công tác định giá phù hợp với giá thị trường nên các tác giả chọn đề tài “Các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại TP HCM” để nghiên cứu với các câu hỏi nghiên cứu là: Có ćc nhân t́ ǹo ̉nh hưởng đ́n gí nh̀ ở trên đ̣i b̀n TP HCM? Ḿc đ̣ ̉nh hưởng c̉a ćc nhân t́ đó đ́n gí nh̀ ở ra sao? Ch̉ ra các nhân tố liên quan đến đặc điểm vị thế và chất lượng của cĕn nhà có ảnh hưởng đến giá nhà trên địa bàn thành phố; Lượng hóa các nhân tố tác động đến giá trị của cĕn nhà; Đưa ra mô hình định giá nhà ở phù hợp cho thị trường TP HCM; Cung cấp thông tin cho những người mua và bán nhà có một tài liệu tham khảo về giá cả nhà hiện nay trên địa bàn TP; Đưa ra một số kiến nghị làm tài liệu tham khảo cho các nhà kinh doanh bất động sản. Nghiên cứu được tḥc hiện bằng hai phương pháp: nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng. Phương pháp định tính được tḥc hiện thông qua phỏng vấn sâu 7 chuyên gia về bất động sản, hiện đang giữ chức vụ quan trọng trong các công ty bất động sản hoặc công ty thẩm định giá tại TP HCM; Nghiên cứu định lượng thu thập dữ liệu bằng cách sử dụng các báo cáo thẩm định giá của 178 mẫu nhà phố tại một số công ty thẩm định giá ở TP HCM và dùng phần mềm thống kê chuyên ngành STATA để chạy mô hình hồi quy. Nghiên cứu tập trung nghiên cứu cho đối tượng là nhà ở hay còn gọi là nhà trên địa bàn TPHCM với số lượng mẫu khảo sát là 178, tập trung tại quận ven trung tâm thành phố (Quận 1) như: Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 3, 4, 5, 10, 11 vào nĕm 2015. 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU Theo Luật Nhà ở ban hành nĕm 2005 và̀ Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ thì: “Nhà ở là công trình xây ḍng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” (Điều 1 của Luật Nhà ở). Nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển hay mang đi trao đổi mua bán dễ dàng được; Là tài sản có giá trị lớn; Có tính bền vững, lâu dài; Đa dạng, phong phú cả về số lượng lẫn chất lượng; Việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải tḥc hiện theo những quy định chặt chẽ của pháp luật. Định giá tài sản là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một điểm hay thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế. Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn tḥc hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, theo đó quy định phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh tṛc tiếp và phương pháp thu nhập. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC, theo đó đã quy định thêm hai phương pháp xác định giá đất là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Như vậy việc xác định giá đất có các phương pháp để tḥc hiện: 53 Xác định các nhân tố và mức độ ... • Phương pháp định giá Hedonic: Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy được dùng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị trường trong các giai đoạn cụ thể. Mô hình hồi quy Hedonic được xây ... tuyến được đánh giá là không nghiêm trọng. Tuy vậy, mô hình có hiện tượng phương sai thay đổi. Hiện tượng này sẽ làm cho các ước lượng thu được bằng các phương pháp OLS không hiệu quả, các kiểm định hệ số hồi qui không còn đáng tin cậy. Do vậy, các tác giả dùng phương pháp GLS để khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi để đảm bảo ước lượng thu được vững và hiệu quả. 4.7. Kết quả mô hình nghiên cứu Sau khi dùng phương pháp GLS để khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi ta có phương trình hồi quy sau: LnP = 20.7026 + 0.0086 E + 0.0012 U + 0.5590 L + 0.0599 W + 0.0718 ST + 0.0388 B – 0.0377 D – 0.0052 Q + ε Bảng 7: Ḱt qủ nghiên ću sau khi dùng phương ph́p GLS LnP Hệ số hồi quy Độ lệch chuẩn T P>|t| Khoảng tin cậy 95% E 0.0085547 0.000838 10.21 0.000* 0.0069002 0.0102092 U 0.001224 0.0004364 2.80 0.006* 0.0003624 0.0020856 L 0.5590146 0.0643334 8.69 0.000* 0.4319974 0.6860318 W 0.0599932 0.0120647 4.97 0.000* 0.0361731 0.0838133 R 0.0213981 0.0662586 0.32 0.747 -0.10942 0.1522163 S 0.0313926 0.496665 0.63 0.528 -0.066669 0.1294521 ST 0.0718349 0.0367229 1.96 0.052*** -0.0006692 0.144339 B 0.0387915 0.0232996 1.66 0.098*** -0.0072102 0.0847933 K 0.0180277 0.0698474 0.26 0.797 -0.119876 0.1559314 D -0.037676 0.0164684 -2.29 0.023** -0.0701905 -0.0051615 Q -0.0051556 0.0021475 -2.40 0.017** -0.0093955 -0.0009157 _CONS 20.7026 0.108201 191.33 0.000 20.48897 20.91623 Nguồn: Ḱt qủ t́nh tón c̉a ćc t́c gỉ Ghi chú: *, **, và *** tương ứng với các mức ý nghĩa 1%, 5% và 10%. Mô hình có mức ý nghĩa là 0.0000 < 1% nên ta bác bỏ giả thiết H0 là hệ số hồi quy của các biến độc lập bằng 0. Ch̉ tiêu R2 bằng 81.30% thể hiện mức độ giải thích của các biến độc lập trong mô hình là 81.30%, hay mức độ phù hợp của mô hình là khá cao. Các biến trong mô hình có ý nghĩa tương đối lớn và dấu của hệ số phù hợp với kỳ vọng của tác giả. Ch̉ có các biến sân thượng, hình dáng đất, nhà kholà không có ý nghĩa thống kê với bộ dữ liệu thu thập được vì mức ý nghĩa >10%. 60 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật 4.8. Thảo luận kết quả nghiên cứu Mức độ tác động của các biến trong mô hình được giải thích như sau: Hệ số của biến E - diện tích đất mang dấu (+) đúng với dấu kỳ vọng của mô hình. Hệ số hồi quy của biến này là 0.0086 tức khi diện tích đất tĕng lên 1m2 thì giá nhà tĕng lên 0.86%. Tương ṭ khi diện tích sử dụng của cĕn hộ (biến U) cũng mang dấu (+) và khi diện tích sử dụng tĕng lên 1m2 thì giá nhà tĕng lên 0.12%. Hai biến này thường được sử dụng nhất trong các nghiên cứu về các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà trong các nghiên cứu trước và thường có ý nghĩa thống kê khá lớn. Biến vị trí cĕn nhà mang dấu (+) và có tác động nhiều nhất đến giá nhà. Nếu nhà ở mặt tiền đường thì giá sẽ tĕng 55.9% so với nhà trong hẻm. Tḥc vậy, mặt đường là nơi thuận tiện trong giao thông, kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê nên giá trị của nó sẽ cao hơn các cĕn nhà trong hẻm. Chiều rộng mặt đường trước nhà cũng có tác động cùng chiều với giá nhà. Kết quả nghiên cứu cho thấy nếu chiều rộng mặt đường trước nhà tĕng 1m thì giá nhà có xu hướng tĕng 5,99%. Điều này cũng dễ hiểu, người mua luôn mong muốn mặt bằng trước nhà rộng rãi và thông thoáng để giao thông thuận tiện và dễ dàng. Nếu bất động sản ở trong hẻm nhưng hẻm càng rộng thì giá nhà càng cao. Biến số tầng của cĕn nhà mang dấu (+) đúng với dấu kỳ vọng của mô hình. Khi cĕn nhà tĕng thêm 1 tầng thì giá của nó tĕng 7.18%. Vì tḥc tế tại khu ṿc thành phố và các quận ven quận trung tâm thành phố thì không nhiều đất để có thể xây ḍng các cĕn nhà rộng rãi nên xây tầng là giải pháp tối ưu để gia tĕngdiện tích sử dụng của cĕn nhà. Giá của các cĕn nhà trong mẫu cũng phụ thuộc vào nhân tố số lượng phòng ngủ. Tḥc tế tại các khu đô thị lớn như TP HCM, việc nhiều thành viên trong gia đình cùng sinh sống trong 1 cĕn nhà là khá phổ biến chính vì thế nhà ở phải đáp ứng đủ số phòng ngủ thường được đánh giá cao hơn. Hơn nữa nhà có số lượng phòng ngủ nhiều hơn đồng nghĩa diện tích sử dụng lớn và tính hữu dụng cao nên giá trị của nó cũng được tĕng theo. Khoảng cách đến trung tâm thành phố cũng có ý nghĩa trong dữ liệu nghiên cứu. Điều này phù hợp với đa số các nghiên cứu trên thế giới và một số nghiên cứu ở Việt Nam. Khoảng cách từ nhà ở đến trung tâm càng gần thì càng thuận lợi trong việc di chuyển cũng như ít tốn thời gian để đi đến các khu thương mại, mua sắm, các khu giải trí cũng như công sở. Bằng chứng tḥc tế cho thấy rằng càng gần trung tâm thành phố thì giá nhà càng cao. Trong mô hình nghiên cứu này, cứ gần trung tâm thành phố thêm 1 km thì giá nhà tĕng 3,77%. Biến mang tính mới của mô hình liên quan đến tính pháp lý của cĕn nhà đó là biến quy hoạch (Q) cũng có ý nghĩa thống kê. Biến Q có tác động ngược chiều đến giá nhà, chiều tác động đúng với kỳ vọng của tác giả cũng như kết quả từ việc khảo sát ý kiến chuyên gia. Mức độ ảnh hưởng của biến này không cao nhưng cũng có ý nghĩa thống kê do nếu đất vi phạm quy hoạch mà tĕng 1% trên tổng diện tích đất thì giá sẽ giảm 0,52%. Tḥc tế cũng cho thấy nếu cĕn nhà có phần đất nằm trong diện quy hoạch thì giá trị sẽ bị giảm đi. Theo kết quả hồi quy thì quan niệm về hình dáng nở hậu hay tóp hậu của bất động sản không có ảnh hưởng tới giá của bất động sản. Trước đây ở TP HCM việc phân lô đất nền còn chưa được quy hoạch r̃ ràng nên tình trạng đất không vuông vức là khá phổ biến. Biến nhà kho cũng không có ý nghĩa thống kê trong mô hình. Do diện tích nhà ở thành 61 Xác định các nhân tố và mức độ ... phố thường chật hẹp và người dân thường sử dụng đất để xây ḍng vào nhiều mục đích hữu dụng hơn như là ch̉ để làm nhà kho. Tương ṭ, biến R không có ảnh hưởng lớn đến giá nhà ở do mức độ hữu dụng không cao. 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận Để hiểu r̃ hơn kết quả nghiên cứu, ta phân tích hai trường hợp cơ bản: Trường hợp 1: Cĕn nhà nằm ở mặt tiền đường, với diện tích đất 64.19m2, diện tích sử dụng 150.57m2 tức nhà hai lầu có ba phòng ngủ (theo mẫu nghiên cứu), chiều rộng mặt tiền đường trước nhà 5.58m, khoảng cách đến trung tâm thành phố là 4.3 km và có 4.88% diện tích đất nằm trong diện quy hoạch, ta tính được LnP = 22.4009, suy ra giá cĕn nhà này là 5.352.841.185 đồng. Trường hợp 2: Cĕn nhà nằm ở trong hẻm, với diện tích đất 64.19m2, diện tích sử dụng 150.57m2 tức nhà hai lầu có ba phòng ngủ (theo mẫu nghiên cứu), chiều rộng đường trước nhà 3.95m, khoảng cách đến trung tâm thành phố là 4.3 km và có 4.88% diện tích đất nằm trong diện quy hoạch, ta tính được LnP = 21.7449, suy ra giá cĕn nhà này là 2.777.606.214 đồng. Vậy ta dễ nhận thấy ṣ khác nhau r̃ rệt giữa giá nhà mặt tiền đường và trong hẻm với cùng diện tích và kết cấu. Bên cạnh đó biến mang tính mới của mô hình là biến Q cũng có tương quan dương, tuy mức độ ảnh hưởng không cao nhưng cũng có ý nghĩa thống kê ở mức 5%. Nếu đất vi phạm quy hoạch mà tĕng 1% trên tổng diện tích đất thì giá sẽ giảm 0,52%. Các nghiên cứu tại Việt Nam chưa đề cập nhiều đến biến mang tính pháp lý này của ngôi nhà, dữ liệu nghiên cứu tuy còn hạn chế nhưng cũng giải thích phần nào ṣ thay đổi giá nhà nếu cĕn nhà có diện tích đất vi phạm lộ giới hay bị quy hoạch. Khám phá quan trọng của nghiên cứu này là xác định được các nhân tố ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá trị của một cĕn nhà theo thứ ṭgiảm dần là vị trí của cĕn nhà, số lầu,chiều rộng mặt đường trước nhà, số phòng ngủ, khoảng cách đến trung tâm thành phố, diện tích đất ,diện tích nhà và tỷ lệ đất phạm quy hoạch.Trong phạm vi mẫu nghiên cứu không tìm thấy ṣ tác động của các biến sân thượng, nhà kho hay hình dạng của lô đất có ảnh hưởng đến giá nhà. 5.2. Một số giải pháp và kiến nghị Đối với nhà nước Cần có một cơ quan thẩm định giá của Chính phủ để xác định r̃ mức giá tḥc của cĕn nhà.Phải có lộ trình quy hoạch cũng như phân lô nhóm khu ṿc và quy định giá đất cụ thể, có thể thay đổi theo từng giai đoạn nhưng phải đảm bảo phù hợp với thị trường, với khả nĕng và thu nhập của người dân. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng ngoài việc tḥc hiện theo quy định còn phải đảm bảo quyền lợi cho người dân. Việc đền bù phải được khảo sát, điều tra nghiên cứu cẩn thận, giá trị từng cĕn nhà nên được mở rộng bằng nhiều cách tính khác nhau, trong đó nên áp dụng mô hình Hedonic trong việc định giá. Xây ḍng các định chế hỗ trợ thị trường mang tính chuyên nghiệp như sàn giao dịch bất động sản để mọi thông tin thị trường được cập nhật kịp thời, đầy đủ và chính xác, hỗ trợ cho nhà đầu tư từ tiếp cận đến lúc ra quyết định. Đối với nhà đầu tư Khi quyết định đầu tư vào một bất động sản, nhà đầu tư nên tham khảo sơ qua về mô hình định giá để lượng hóa các nhân tố tác động sao cho giá cả được chấp nhận một cách hợp lý, phù hợp với giá cả thị trường để tránh bị thiệt hại. 62 Tạp chí Kinh tế - Kỹ thuật Thường xuyên cập nhật giá cả và các yếu tố tác động đến giá nhà đất làm cơ cở và cĕn cứ cho việc ra quyết định. Nguồn thông tin phải đầy đủ và chính xác, nên tham khảo tại các sàn giao dịch hay công ty kinh doanh bất động sản có uy tín.Khi đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là thị trường nhà ở xây mới, các nhà đầu tư nên quan tâm đến cấu trúc của ngôi nhà cũng như vị thế của nó. Cụ thể để có được giá bán tốt nhất thì ngoài các nhân tố cơ bản hình thành nên giá trị cĕn nhà như diện tích đất và nhà thì cũng nên quan tâm đến thiết kế số tầng, số phòng ngủ của bất động sản, ngoài việc phù hợp với thị hiếu của người dân còn phải phù hợp với khả nĕng chi trả của họ. Nếu xây nhà cho phân khúc tầm trung thì nên xây trong hẻm, số tầng và số phòng phù hợp với nhu cầu sử dụng của một hộ gia đình cơ bản (bốn đến sáu người), không nhất thiết phải có sân thượng hay nhà kho.Những động sản có giao thông thuận lợi, có thể dễ dàng di chuyển đến khu trung tâm thì giá bán cao hơn các khu ṿc còn lại. Đối với người bán nhà:− Nên tham khảo kết quả của mô hình nghiên cứu để có thể định giá bán tốt nhất cho bất động sản của mình.− Quan tâm đến các nhân tố thuộc về đặc điểm cấu trúc xây ḍng như số lầu, diện tích sử dụng, và vị trí xây ḍng như vị trí xây ḍng, khoảng cách đến trung tâm thành phố để làm cĕn cứ xác định giá bán hợp lý và có lợi nhuận tốt nhất.− Trước khi quyết định bán nhà có thể cải tạo một số công trình mà có thể nhận thấy sẽ có lợi cho ngôi nhà để được giá cao. Ví dụ nhà kho nếu ít sử dụng có thể cải tạo, trang trí làm phòng ngủ để gia tĕng tiện ích cho ngôi nhà (Vì theo kết quả nghiên cứu của đề tài thì biến nhà kho không có ảnh hưởng đến giá nhà, trong khi đó phòng ngủ lại tác động tích c̣c). − Cần tìm hiểu kỹ thông tin về nơi cĕn nhà mình xây ḍng, về đặc điểm cấu trúc và vị trí của bất động sản, giá cả là không giống nhau ở những vị trí khác nhau. Đối với người mua nhà:− Có thể tham khảo thông tin từ nghiên cứu, chú ý tới các nhân tố chủ yếu tác động mạnh mẽ đến giá nhà làm cĕn cứ xác định giá mua cho phù hợp với nhu cầu cũng như khả nĕng tài chính của mình.− Sử dụng các kết quả của mô hình nghiên cứu kết hợp với các phương pháp tính toán giá nhà ở khác nhau để có cĕn cứ thỏa thuận giá mua nhà với người bán. − Ngoài các nhân tố vĩ mô của nền kinh tế, đặc điểm môi trường xung quanh thì các nhân tố thuộc về cấu trúc, chất lượng cũng như vị thế của cĕn nhà có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá nhà. Người mua cần lưu ý để đánh giá kịp thời tác động của các nhân tố này đến giá bất động sản muốn mua. 5.3. Hạn chế của nghiên cứu− Số liệu của mẫu nghiên cứu thu thập từ các công ty thẩm định giá vì thế mức độ chính xác của mức giá ước tính phụ thuộc vào trình độ của người định giá, uy tín của các tổ chức (doanh nghiệp) cung cấp dịch vụ định giá bất động sản và các điều kiện kinh tế xã hội khác.− Mẫu nghiên cứu còn tương đối nhỏ so với số biến độc lập được đưa vào mô hình.− Thêm một số biến đại diện cho đặc tính của môi trường sống xung quanh nhà chưa được đưa vào nghiên cứu như cây xanh đô thị, khoảng cách đến bệnh viện, trường học và gần các dịch vụ tiện ích của đô thị như khu vui chơi, khu mua sắm 63 Xác định các nhân tố và mức độ ... TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Anthony Owusu-Ansah. 2012. “Examination of the Determinants of Housing Values in Urban Ghana and Implications for Policy Makers”, The African Real Estate Society Conference, 24th -27th October 2012, Accra, Ghana. [2] Bonin O. 2013.“Urban location and multi-level hedonic models for the Ile- de France region”,Universit́ Paris Est, Laboratoire Ville Mobilit́ Transport. [3] Cebula J.Richard. 2009. “The Hedonic Pricing Model Applied to the Housing Market of the City of Savannah and Its Savannah Historic Landmark District”,The Review of Regional Studies, 2009, Vol. 39, No. 1, pp. 9–22. [4] Cục thống kê TP.Hồ Chí Minh, thông tin v̀ ś lịu th́ng kê 2015: guest/home [5] Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc: Phân t́ch dữ lịu nghiên ću với SPSS (ṭp 1&2), Nxb.Hồng Đức, TP.HCM, 2008. [6] Hoang Huu Phe and Patrick Wakely. 2000.“Status, Quality and the Other Trade-off: Towards a New Theory of Urban Residential Location”, Urban Studies, Vol. 37, No.1, 7-35. [7] Lục Mạnh Hiển, Định giá nhà ở thương mại xây ḍng mới ở các doanh nghiệp đầu tư, xây ḍng và kinh doanh nhà ở,2014. [8] Nguyễn Quốc Nghị, Ứng dụng mô hình Hedonic x́c đ̣nh ćc nhân t́ ̉nh hưởng đ́n gí nh̀ cho thuê ở th̀nh ph́ C̀n Thơ, Kỷ yếu Khoa học 2012: 186-194,2012. [9] Selim S. 2008.“Determinants of house prices in Turkey: Hedonic regression model”, Doðuþ niversitesi Dergisi, pp. 65- 76. [10] Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang, Ứng dụng mô hình Hedonic v̀ ćc ýu t́ ̉nh hưởng tới gí bất đ̣ng s̉n ṭi Tp. Hồ Ch́ Minh, Tạp chí Ph́t trỉn kinh t́, Số 254, nĕm (2011) 18-23,2011.
File đính kèm:
- xac_dinh_cac_nhan_to_va_muc_do_anh_huong_den_gia_nha_o_tai_t.pdf