Triển vọng đô thị hóa, phát triển thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai giai đoạn 2020-2030

20
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG
là những thành tố quan trọng trong phát triển kinh 
tế bền vững. Từ năm 2000-2017, Việt Nam tăng 
13,3 điểm phần trăm tỷ lệ đô thị hóa, từ 24,2% lên 
37,5%. Trong đó, giai đoạn 2000-2011, tỷ lệ đô thị 
hóa tăng 7,3 điểm phần trăm, bình quân tăng 0,66 
điểm phần trăm/năm. Giai đoạn 2000-2017, mức 
tăng đạt 6 điểm phần trăm, bình quân 8,5 điểm 
phần trăm đô thị hóa/năm. Như vậy, giai đoạn 
2011-2017, mặc dù kinh tế có khó khăn nhưng tốc 
độ đô thị hóa vẫn cao hơn giai đoạn 2000-2011. Sau 
17 năm, số đô thị trên cả nước đã tăng 164 đơn vị 
(từ 649 lên 813), bên cạnh đó, chất lượng các đô thị 
cũng tăng lên.Năm 2017, trong số 813 đơn vị đô 
thị, có 02 đô thị loại đặc biệt, 19 đô thị loại I, 23 đô 
thị loại II, 45 đô thị loại III, 84 đô thị loại IV, 640 đô 
thị loại V.
Dân số đô thị giai đoạn 2000-2011 tăng bình 
quân 800 nghìn người/năm, trong khi đó giai đoạn 
2011-2017 tăng bình quân 710 nghìn người/năm. 
Điều này là phù hợp với tình hình kinh tế. Giai 
đoạn 2000-2011, tăng trưởng tốt hơn giai đoạn 
2011-2017. Lao động đô thị giai đoạn 2000-2011 
(bình quân 530 nghìn người/năm) tăng mạnh hơn 
rất nhiều so với giai đoạn 2011-2017 (340 nghìn 
người/năm). 
Đi liền với quá trình đô thị hóa, các loại đất 
không phải đô thị đều có xu hướng chuyển thành 
đất đô thị. Giai đoạn 2000-2011 mức chuyển cao hơn 
so với giai đoạn 2011-2017. Thực trạng chuyển dịch 
đất đai cho thấy, nông nghiệp tăng mạnh nhất về 
giá trị tuyệt đối nhưng đất ở đô thị tăng mạnh nhất 
về giá trị tương đối. Các giai đoạn 2000-2011, 2011-
2017 và 2000-2017 mức tăng tương ứng là 5,75%; 
1,69% và 4,48%. 
Thực trạng đô thị hóa, thị trường bất động sản 
và chuyển dịch đất đai
Đô thị hóa, phát triển thị trường bất động sản 
(BĐS), chuyển dịch đất đai và tăng trưởng kinh tế 
TRIỂN VỌNG ĐÔ THỊ HÓA, PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG 
BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHUYỂN DỊCH ĐẤT ĐAI GIAI ĐOẠN 2020 - 2030
TRẦN KIM CHUNG, NGUYỄN THANH HUYỀN 
Công nghiệp hóa, hiện đại hóa đi liền với đô thị hóa. Đô thị hóa tương tác chặt chẽ với chuyển dịch 
đất đai từ nông nghiệp sang công nghiệp, dịch vụ, từ đất nông nghiệp sang đất đô thị; đồng thời 
đi liền với phát triển ngành xây dựng và thị trường bất động sản, từ đó, tạo sự tương tác với tăng 
trưởng GDP. Nghiên cứu này chỉ ra mối quan hệ định lượng giữa chuyển dịch đất đai, phát triển 
thị trường bất động sản, đô thị hóa và tăng trưởng GDP, đồng thời, kiến nghị giải pháp hoàn thiện 
công cụ đô thị hóa để thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững.
Từ khóa: Đô thị hóa, thị trường bất động sản, chuyển dịch đất, đất ở đô thị
PROSPECT OF URBANIZATION, REAL ESTATE MARKET 
DEVELOPMENT AND LAND TRANSFER FOR THE 
PERIOD OF 2020-2030
Tran Kim Chung, Nguyen Thanh Huyen
Industrialization and modernization go hand 
in hand with urbanization. Urbanization 
closely interacts with the transfer of land 
from agriculture to industry and services, 
from agricultural land to urban land; At 
the same time, it is associated with the 
development of the construction industry 
and the real estate market, thereby creating 
an interaction with GDP growth. This study 
shows the quantitative relationship between 
land transfer, real estate market development, 
urbanization and GDP growth, as a result 
propose solutions to improve urbanization 
tools to promote the transfer of land for the 
requirements of sustainable development.
Keywords: Urbanization, real estate market, land transfer, 
urban land
Ngày nhận bài: 6/6/2019 
Ngày hoàn thiện biên tập: 28/6/2019 
Ngày duyệt đăng: 3/7/2019
TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019
21
Đánh giá công cụ xây dựng, đô thị hóa, 
thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai
Thành tựu
Đô thị hóa Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, 
đặc biệt là ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Hải 
Phòng, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Cần Thơ. Một 
lượng vốn đầu tư lớn đã vận hành vào công cuộc 
đô thị hóa. Công cụ đầu tư, xây dựng đã tác động 
lớn đến chuyển dịch đất đai hướng tới đô thị hóa. 
Thành tựu cơ bản của quá trình đô thị hóa của Việt 
Nam ngoài việc thúc đẩy tăng trưởng và 
phát triển kinh tế còn góp phần không tạo 
ra các khu nhà "ổ chuột". Điều này đã đáp 
ứng được yêu cầu phát triển bền vững.
Bên cạnh đó, dựa trên nền tảng số liệu 
về chuyển dịch đất đai giai đoạn 2000-2017 
và phương pháp hồi quy (hồi quy đơn và 
hồi quy bội) giữa các yếu tố với GDP, kết 
quả nghiên cứu cho thấy, mối quan hệ 
đáng chú ý giữa GDP và các yếu tố liên 
quan đến đô thị hóa, BĐS và chuyển dịch 
đất đai, cụ thể:
Một là, liên quan đến ngành BĐS: Số 
liệu từ năm 2010 đến 2018 dựa trên phương 
pháp bình phương nhỏ nhất cho kết quả 
là 1% tăng giá trị gia tăng ngành BĐS, cần 
tăng 4,53% vốn đầu tư cho BĐS; đồng thời, 
để 1 đồng tăng giá trị gia tăng ngành BĐS, 
cần 1,86 đồng vốn đầu tư cho BĐS. Đóng 
góp của giá trị gia tăng ngành BĐS vào 
tăng trưởng GDP chung của toàn nền kinh 
tế là 0,6 điểm phần trăm.
Bên cạnh đó, kết quả hồi quy tương 
quan giữa tăng trưởng đầu tư và giá trị 
gia tăng ngành BĐS cho phương trình dựa 
trên số liệu nghiên cứu giai đoạn 2009-
2017, phương pháp bình phương nhỏ nhất (VABDS 
= 115834.3 + 0.536808*VDT) cho kết quả là vốn tăng 
1 đồng thì giá trị gia tăng ngành BĐS tăng 0,536808 
đồng hay giá trị gia tăng muốn tăng 1 đồng cần 1,86 
đồng vốn. 
Ngoài ra, kết quả mô hình hồi quy tương quan 
giữa đóng góp của BĐS vào tăng trưởng kinh tế 
(lnVABDS = 9.484851 + 0.220853. lnVDT) cho kết quả 
là vốn tăng 1% thì giá trị gia tăng ngành BĐS tăng 
0,220853% hay muốn giá trị gia tăng BĐS tăng 1% 
cần 4,53% tăng vốn 4,527898648.
Hai là, liên quan giữa 
ngành Xây dựng và tăng 
trưởng GDP: Thực trạng 
quan hệ giữa vốn đầu 
tư và tăng trưởng của 
ngành Xây dựng cho kết 
quả chạy mô phỏng mô 
hình: Đóng góp của giá 
trị gia tăng ngành Xây 
dựng vào tăng trưởng 
GDP chung của toàn nền 
kinh tế là 0,9 điểm phần 
trăm. N ... hệ giữa gia tăng vốn và gia tăng giá trị ngành 
Xây dựng cho kết quả (lnXD= 7.129571 + 0.444093 
lnVDT). Như vậy, vốn đầu tư tăng 1% thì giá trị 
gia tăng ngành Xây dựng tăng 0,444% đồng hay 
giá trị gia tăng ngành Xây dựng tăng 1% cần vốn 
tăng 2,25%
Ba là, quan hệ giữa tăng trưởng GDP và chuyển 
dịch đất đai: Quan hệ tăng trưởng GDP và chuyển 
dịch 3 loại đất (đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất 
sản xuất phi nông nghiệp) cho thấy: Giai đoạn 2000-
2017, việc phát triển đất ở đô thị có tác động tích cực 
đến tăng trưởng kinh tế (để tăng 1% GDP cần phát 
triển đất ở đô thị thêm 1,61%); đất ở nông thôn và 
đất sản xuất phi nông nghiệp không có quan hệ lớn 
đối với tăng trưởng GDP. 
Đồng thời, quan hệ tăng trưởng GDP và đất ở 
đô thị giai đoạn 2000-2017 cho thấy, việc phát triển 
đất ở đô thị có tác động tích cực đến tăng trưởng 
kinh tế: Để tăng 1% GDP, cần phát triển đất ở đô thị 
thêm 1,21%.
Bên cạnh đó, quan hệ giữa tăng trưởng GDP và 
dịch chuyển tổng 3 loại đất (cộng 3 loại đất đại diện 
cho đất đô thị: đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất 
sản xuất phi nông nghiệp) giai đoạn 2000-2017 cho 
thấy, việc phát triển 3 loại đất có tác động tích cực 
đến tăng trưởng kinh tế: Để tăng 1% GDP cần phát 
triển đất thêm 1,69%. Hơn nữa, việc giảm tỷ lệ đất 
chưa sử dụng có tác động tích cực đến tăng trưởng 
kinh tế: Để tăng 1% GDP cần giảm tỷ lệ đất chưa sử 
dụng là 0,52% (chuyển đất chưa sử dụng thành đất 
sử dụng).
Một số tồn tại 
Một là, vấn đề phát triển công nghiệp – đô 
thị - thị trường BĐS, mặc dù đã có những bước 
phát triển nhưng vẫn chưa đáp ứng được như 
kỳ vọng, đến năm 2017 vẫn chỉ đạt mức 37,5% 
đô thị hóa. Nếu so với mức đô thị hóa là 80% 
của những nước có mức đô thị hóa đạt yêu cầu 
thì Việt Nam còn ở quá xa. Bên cạnh đó, vấn đề 
đô thị hóa của Việt Nam tiềm tàng nhiều bất cập: 
Phát triển đô thị chỉ trên cơ sở phát triển công 
nghiệp; Chưa làm liên hoàn giữa phát triển công 
nghiệp và phát triển đô thị hài hòa; Chưa làm 
cho người dân cảm thấy được đền bù chứ không 
phải bị đền bù; Chưa có chương trình tái định cư 
với địa bàn thu hồi đất đai đủ tốt, vì vậy, còn tồn 
tại nhiều bất cập.
Hai là, những mặt trái của phát triển khu công 
nghiệp, đô thị hóa và thị trường BĐS có chuyển dịch 
đất đai có thể kể đến như: Vấn đề đô thị ma (những 
đô thị không có người ở, bỏ trống hoặc rất ít người 
ở, với tình trạng hạ tầng không đồng bộ), vẫn còn 
các khu "ổ chuột", vấn đề ô nhiễm môi trường, tắc 
nghẽn giao thông tại các khu đô thị...
Ba là, vấn đề dân cư đô thị và dịch chuyển dân 
cư đô thị gắn liền với phát triển nhà ở đô thị. Di 
dân tự do và vấn đề nhà ở, việc làm, y tế, giáo dục; 
Di dân tự do, nhà ở và vấn đề hộ khẩu; Di dân tự 
do và vấn đề an ninh chính trị, trật tự án toàn xã 
hội là những vấn đề "nóng". Nếu không có đô thị 
đủ mức hấp thụ lượng di dân tự do, các vấn đề xã 
hội sẽ ngày càng trở nên phức tạp, là nguy cơ tiềm 
tàng của không phát triển bền vững.
Bốn là, chưa sử dụng đúng, hiệu quả nguồn quỹ 
đất để tạo vốn, phát triển cơ sở hạ tầng đô thị và 
phát triển đô thị. Nguồn thu từ chuyển dịch đất 
đai từ đất nông thôn sang đất đô thị, từ đất nông 
nghiệp sang đất công nghiệp và dịch vụ chưa được 
vận hành theo cơ chế thị trường. Cơ chế đấu thầu 
quyền sử dụng đất chưa triển khai được một cách 
đồng bộ. Các chủ thể chưa được tiếp cận nguồn lực 
đất đai một cách bình đẳng. Việc thu hồi quyền sử 
đụng đất đối với các dự án chậm triển khai, không 
triển khai chưa chặt chẽ. 
Những tồn tại nêu trên xuất phát từ các nguyên 
nhân chủ yếu sau:
Một là, quản lý nhà nước về quy hoạch phát triển 
đô thị, về phát triển đô thị chưa đáp ứng yêu cầu. 
Quy hoạch đô thị chưa bài bản, chưa đồng bộ các 
cấp quy hoạch, chưa thống nhất với các quy hoạch 
khác, chưa khả thi, còn sửa đổi, bổ sung thường 
xuyên và tính chế tài yếu. Các vi phạm quy hoạch 
diễn ra thường xuyên nhưng chế tài không triệt để. 
Đội ngũ những người làm đô thị chưa ngang tầm 
với yêu cầu trong thực tiễn. Lực lượng cán bộ quản 
lý thiếu. Lực lượng tài chính hỗ trợ không tương 
xứng. Lực lượng thanh tra giám sát đô thị không 
đạt yêu cầu. 
Hai là, cơ chế thị trường chưa được vận hành đầy 
đủ đối với phần giá trị gia tăng của đất đai trong 
quá trình đô thị hóa. Nguồn lực phát triển đô thị 
còn rất thiếu nhưng một phần rất quan trọng là từ 
nguồn đất chuyển dịch từ đất nông thôn thành đất 
thành thị, từ đất nông nghiệp sang đất đô thị không 
TÀI CHÍNH - Tháng 07/2019
23
được huy động đúng mức. Hệ quả là, càng mở rộng 
cơ sở hạ tầng đô thị càng tốn kinh phí đầu tư nhưng 
thu lại không được như mong muốn.
Ba là, sự phát triển về tư duy, hành động của xã 
hội chưa theo kịp yêu cầu của phát triển đô thị. Hệ 
thống văn bản quy phạm pháp luật chưa đúng tầm, 
chưa xử lý được tầm nhìn phát triển đô thị 
Hoàn thiện công cụ đô thị hóa, thị trường 
bất động sản, thúc đẩy chuyển dịch đất đai 
đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững
Quan điểm, bối cảnh phát triển kinh tế Việt Nam 
giai đoạn 2020-2030 và tầm nhìn 2045 
Trong giai đoạn 2020-2030, tầm nhìn 2045, quan 
điểm của Đảng, Nhà nước về phát triển kinh tế đất 
nước đã được đề cập đến trong nhiều tài liệu. Điển 
hình là, các văn bản chỉ đạo của Bộ Kế hoạch và 
Đầu tư, Khung chính sách kinh tế Việt Nam (2019) 
và việc Thủ tướng Chính phủ lần đầu công bố tầm 
nhìn quốc gia 2045. Chủ trương, định hướng, mục 
tiêu của Đảng, Nhà nước đặt ra là chủ động hội 
nhập, phát huy sức mạnh của cơ chế kinh tế thị 
trường và Cách mạng công nghiệp lần thứ tư, dựa 
trên nền tảng 3 trụ cột thịnh vượng về kinh tế, ổn 
định về xã hội và bền vững về môi trường, xây 
dựng nước Việt Nam trở thành nước công nghiệp 
vào năm 2030 và là nước thịnh vượng vào năm 
2045. Mục tiêu 2030 và tầm nhìn 2045, có 5 nội 
dung quan trọng: 
Một là, Việt Nam trở thành một quốc gia phát 
triển. Trong đó, xây dựng hệ thống chăm sóc sức 
khỏe đẳng cấp thế giới, đảm bảo cung cấp dịch vụ 
chăm sóc sức khỏe cho 100% người dân với chất 
lượng cao; phát triển hệ thống bệnh viện tiêu chuẩn 
quốc tế tốt nhất trên cả nước, nằm trong 20 nước 
có dịch vụ y tế tốt nhất thế giới. Chỉ số phát triển 
con người trong nhóm 30 quốc gia đứng đầu thế 
giới. Xây dựng gia đình văn hóa, tăng cường liên 
kết cộng đồng, Việt Nam trở thành một xã hội văn 
minh, hiện đại, tiếp tục phát huy thành quả của giai 
đoạn phát triển trước đến năm 2030. 
Hai là, quốc gia có thu nhập cao, nguồn thu 
nhập đa dạng. Việt Nam phải trở thành một quốc 
gia phồn vinh, hạnh phúc, gia nhập nhóm các 
quốc gia thu nhập cao, nơi người dân có cuộc 
sống hạnh phúc nhất thế giới; trở thành một 
quốc gia có nền kinh tế tri thức cạnh tranh, nằm 
trong 20 quốc gia đứng đầu về chỉ số năng lực 
cạnh tranh toàn cầu cũng như chỉ số về môi 
trường kinh doanh thuận lợi. Nền kinh tế với thu 
nhập tốt và đa dạng hóa các nguồn thu nhập; 
công nghiệp theo hướng hiện đại, khu vực nông 
nghiệp giảm xuống dưới 10% với nền sản xuất 
hiện đại mang tính công nghiệp, không còn ranh 
giới nông nghiệp thuần túy. Việt Nam hướng đến 
quốc gia có chất lượng giáo dục tốt nhất trong 
khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Ba là, đến năm 2030 đạt quy mô và trình độ kinh 
tế của một nước công nghiệp, vượt qua bẫy thu 
nhập trung bình (có mức thu nhập theo giá so sánh 
là 10.000 USD và giá so sánh sức mua là 18.000 USD. 
Tỷ trọng của khu vực tư nhân trong GDP ít nhất 
là 80%. Chỉ số phát triển con người theo Liên Hợp 
Quốc (HDI) đạt ít nhất 0,7.
Định hướng, triển vọng đô thị hóa, 
thị trường bất động sản và chuyển dịch đất đai
Để thực hiện những mục tiêu chung của cả nền 
kinh tế giai đoạn 2020-2030 tầm nhìn 2045, lĩnh vực 
đô thị hóa, thị trường BĐS và chuyển dịch đất đai sẽ 
cần có những nội dung cụ thể của mình:
Một là, công nghiệp hóa, hiện đại hóa, đô thị hóa. 
Các ngành công nghiệp hiện đại và nền kinh tế dựa 
trên tri thức sẽ phát triển mạnh, được đặt trong một 
mạng lưới hiệu quả và được kết nối tốt tại các thành 
phố hiện đại, nơi mà các chính sách đô thị và nông 
thôn sẽ được đồng bộ chặt chẽ. Những đô thị như 
Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh sẽ tương tác với nền 
kinh tế toàn cầu và đảm bảo tính đa dạng đô thị, 
nhờ đó khuyến khích học tập, sáng tạo và phát triển 
sản phẩm mới, kết nối mọi người và doanh nghiệp 
trên thế giới. 
Hai là, dự báo vào năm 2030, trên 50% dân số Việt 
Nam sống ở khu vực đô thị. Tỷ trọng công nghiệp và 
dịch vụ trong GDP ở mức hơn 90% và đóng góp hơn 
70% việc làm. Vì vậy, vấn đề đô thị hóa, thực chất là 
HÌNH 1: LƯỢC ĐỒ PHÁT TRIỂN KINH TẾ XÃ HỘI MÔI TRƯỜNG 2030
Nguồn: Tổng hợp của các tác giả
24
NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN HIỆU QUẢ, BỀN VỮNG
vấn đề công nghiệp hóa và di dân đô thị. Hệ thống 
đô thị phát triển kéo theo đô thị hóa. Tuy nhiên, hệ 
thống đô thị phát triển như thế nào là một vấn đề 
không chỉ của một bên, không thể chỉ một thời gian 
ngắn mà là của tất cả các bên, trong thời gian dài. Chỉ 
đến khi tỷ lệ đô thị hóa đạt mức cao (có thể từ 80% trở 
lên) mới có thể được coi là thành công. 
Đi liền với vấn đề phát triển đô thị là sự vận 
hành của thị trường BĐS. Tương tác giữa sự tăng 
trưởng kinh tế, phát triển thị trường BĐS và đô thị 
hóa là những vấn đề cần giải quyết đồng thời. Chỉ 
khi thị trường BĐS vận hành đầy đủ, vấn đề nhà ở 
của người dân đô thị mới có thể được giải quyết và 
khi đó, đô thị hóa mới bền vững.
Ba là, có một hệ thống luật pháp thuận lợi cho việc 
chuyển dịch đất đai. Những năm tới, Việt Nam sẽ đi 
vào giai đoạn nền kinh tế phát triển nhanh, kéo theo 
đó là tốc độ đô thị hóa nhanh. Việc chuyển địch dất 
đai, vì thế cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Để có thể đáp 
ứng được yêu cầu chuyển dịch đất đai cao và đa dạng, 
việc hoàn thiện thể chế, trong đó có hệ thống luật pháp 
đất đai theo hướng thúc đẩy chuyển dịch đất đai là hết 
sức cần thiết. Vì vậy, cần có sự chú trọng trong việc 
hoàn thiện khung khổ thể chế về đất đai để đảm bảo 
đất đai được chuyển dịch nhanh chóng và thuận lợi.
Kiến nghị chính sách
Để đạt các mục tiêu đô thị hóa (50% dân số sống 
tại khu vực đô thị), công nghiệp hóa (90% GDP là 
từ công nghiệp và dịch vụ), đồng thời với việc khắc 
phục những tồn tại hạn chế cũng như mặt trái của 
quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, cần triển khai 
đồng bộ các giải pháp sau:
Một là, hoàn thiện hệ thống quy hoạch phát triển đô 
thị và nông thôn giai đoạn 2020-2030, tầm nhìn 2045-
2050, đồng thời, có tiêu chí đô thị hóa cụ thể cho năm 
2025. Hài hòa hóa quy hoạch phát triển đô thị nông 
thôn với các quy hoạch khác trong Luật Quy hoạch 
(2017); Tuân thủ triệt để quy hoạch phát triển đô thị 
đã được phê duyệt để đảm bảo phát triển đô thị đúng 
quy hoạch, bền vững và sử dụng dất tiết kiệm, hiệu 
quả; Triển khai đồng bộ các biện pháp để phát triển đô 
thị và đô thị hóa; Sử dụng đất hiệu quả để tạo nguồn 
vốn phát triển đô thị văn minh, hiện đại; Tuyệt đối xóa 
bỏ và không tạo mới các đô thị không được đưa vào 
sử dụng hoặc sử dụng không hiệu quả.
Hai là, coi trọng nguồn lực đất đai. Tài chính hóa 
đất đai để tạo vốn phát triển đô thị, hạ tầng đô thị. Vận 
dụng các cơ chế dùng quỹ đất để tạo vốn phát triển cơ 
sở hạ tầng đô thị (Chẳng hạn, sử dụng đất hành lang 
công trình hạ tầng tạo vốn phát triển cơ sở hạ tầng).
Ba là, tạo ra hệ thống tài chính phái sinh để phát triển 
thị trường BĐS, hệ thống đô thị và nhà ở. Đưa vào các 
công cụ phái sinh như quỹ đầu tư tín thác BĐS; quỹ 
tiết kiệm tương hỗ BĐS; hệ thống thế chấp thứ cấp 
cũng như các loại hình sản phẩm khác để đa dạng 
hóa nguồn lực phát triển đô thị, hạ tầng đô thị.
Bốn là, hoàn thiện hệ thống chính sách thuế, giá, 
thu tiền sử dụng đất để đảm bảo huy động tối đa giá 
trị nguồn lực từ chuyển dịch đất đai. Đồng thời, tạo 
hệ thống thuế, giá, thu tiền sử dụng đất đủ mạnh để 
chống đầu cơ, lãng phí, đặc biệt trong các thời điểm 
thị trường đất đai, BĐS đô thị có yếu tố đầu cơ, bong 
bóng để đảm bảo ổn định thị trường, phát triển đô 
thị và phát triển kinh tế bền vững.
Tóm lại, đô thị hóa, phát triển thị trường BĐS, 
để có thể thúc đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu 
cầu phát triển bền vững, cần hoàn thiện quy hoạch, 
kiên trì thực hiện quy hoạch, tạo lập các công cụ tài 
chính. Đặc biệt, cần huy động luồng tài chính tạo 
ra từ chuyển dịch đất đai từ các loại đất (đất nông 
nghiệp, đất chưa sử dụng) thành đất đô thị, huy 
động tối đa vào phát triển hạ tầng, phát triển bền 
vững đô thị trong quá trình đô thị hóa, từ đó, phát 
triển bền vững kinh tế - xã hội, môi trường. 
Nghiên cứu này có sử dụng kết quả của Đề tài 
KX.01.04/16-20: “Hoàn thiện công cụ kinh tế thúc 
đẩy chuyển dịch đất đai đáp ứng yêu cầu phát triển 
bền vững”.
Tài liệu tham khảo
1. Bộ Xây dựng (2019), Báo cáo tóm tắt đánh giá quá trình đô thị hóa ở việt 
nam giai đoạn 2011 – 2020 và định hướng mục tiêu, nhiệm vụ phát triển 
đô thị giai đoạn 2021 – 2030, kế hoạch 5 năm 2021 – 2025, Hà Nội;
2. Ngân hàng Thế giới (2010), “Đánh giá đô thị Việt Nam”, Hà Nội, 2010; 
3. Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Ngân hàng Thế giới (2016), Việt Nam 2035, NXB 
Hồng Đức, Hà Nội Bản tiếng Việt.
4. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2019), Ra mắt Khung chính sách kinh tế Việt Nam, 
5. Thủ tướng lần đầu công bố tầm nhìn quốc gia 2045. https://news.zing.vn/
thu-tuong-lan-dau-cong-bo-tam-nhin-quoc-gia-2045-post917877.-html; 
6. Nguyễn Hoàng Yến, Đánh giá ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa tới cộng 
đồng dân cư huyện Ứng Hòa, TP. Hà Nội. 
bitstream/VNU_123/9201/1/01050000167.pdf;
7. Tổng quan phát triển đô thị Việt Nam http://-cem.-gov.-vn/-Portals/-0/-quynh/-
2017/-BC_SOE_2016/2.%20Chuong%201.pdf?ver=2017-07-25-160147-573
8. Đô thị hóa ở Trung Quốc - Bài học kinh nghiệm phát triển bền vững cho Việt 
Nam, https://www.ashui.com. 
Thông tin tác giả:
PGS., TS. Trần Kim Chung
Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
CN. Nguyễn Thanh Huyền, Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương
Email: trankimchung@mpi.gov.vn