Tính toán giá trị kinh tế của đất đai tại một số tỉnh Đồng bằng sông Hồng

50 
TÍNH TOÁN GIÁ TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT ĐAI 
TẠI MỘT SỐ TỈNH ĐỒNG BẰNG SÔNG HỒNG 
CN. §µo V¨n Khiªm 
Ths. Bïi ThÞ Thu Hßa 
Tãm t¾t: Phù hợp với mục đích của chính sách Tam nông là phát triển kinh tế nông nghiệp và 
đời sống của nông dân và khu vực nông thôn, các mô hình kinh tế phải phản ánh những khác biệt 
giữa khu vực nông nghiệp với phần còn lại của nền kinh tế dẫn tới những bất bình đẳng kinh tế 
giữa các khu vực trên. 
Nội dung của bài báo này đề cập tới những khác biệt trong giá trị kinh tế của sử dụng đất cho 
sản xuất nông nghiệp và sử dụng đất cho khu vực thương mại, chủ yếu là khu vực phát triển nhà ở 
tại khu vực đô thị (Hà Nội) trong thời gian qua. Phương pháp được sử dụng cho tính toán là 
phương pháp dựa vào Lý thuyết Tô kinh tế, là một trong hai phương pháp hay được sử dụng để xác 
định giá trị bất động sản. Kết quả tính toán trong bài viết có thể được coi là những xấp xỉ bước đầu 
trong việc ứng dụng các mô hình kinh tế để tính toán giá trị kinh tế của sử dụng đất đai, tuy nhiên, 
điều này đặt cơ sở cho việc phát triển các phương pháp khác hoàn chỉnh hơn ví dụ như phương 
pháp tính giá trị bất động sản dựa vào Lý thuyết Hưởng lạc (Hedonic property value model). 
I. GIỚI THIỆU 
Trong những năm gần đây, kinh tế Việt Nam 
khởi sắc và đạt nhiều thành tựu tiến bộ về tăng 
trưởng, khiến cho đời sống của nhân dân ngày 
càng đổi mới. Cùng với nhịp độ phát triển nhanh 
chóng, hàng loạt vấn đề đang ngày càng thay đổi. 
Một trong những thay đổi như vậy là thay đổi 
trong thị trường đất đai-bất động sản của Việt 
Nam nói chung và của Hà Nội nói riêng. 
Quỹ đất đai của khu vực Đồng bằng sông 
Hồng đã được khai thác một cách triệt để với 
khoảng 7,8 triệu ha đất nông nghiệp. Diện tích 
đất đai này hầu hết được sử dụng để trồng lúa 
với hệ số quay vòng trung bình khoảng 1,5 tới 
2, tức là đất đai trung bình được sử dụng cho 1,5 
cho tới 2 vụ một năm, và trên thực tế nhiều 
vùng đã đạt tới 3-4 vụ trong một năm. 
Trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường 
theo định hướng chuyển dịch sang sản xuất 
công nghiệp và dịch vụ, do hiệu quả kinh tế 
tương đối của sản xuất nông nghiệp là tương đối 
thấp, diện tích đất nông nghiệp có khuynh 
hướng bị thu hẹp lại để nhường chỗ cho các khu 
công nghiệp và đô thị. Điều đó có tác động xấu 
tới nhiệm vụ an ninh lương thực và ảnh hưởng 
tới công ăn việc làm của những người nông dân. 
Nhận thấy mâu thuẫn này, Đảng và Nhà 
nước đã đề xuất tới chính sách Tam nông nhằm 
kêu gọi toàn bộ xã hội quan tâm tới vấn đề mới 
nảy sinh này trong quá trình phát triển kinh tế 
ngày nay. Tuy nhiên, để hoàn thành nhiệm vụ 
được đề ra, một trong những việc đầu tiên từ 
góc độ phân tích kinh tế là phải ước tính được 
giá trị kinh tế của các phương án lựa chọn khác 
nhau và trên cơ sở đó đề xuất những phương án 
khả thi tốt nhất có thể nhằm bảo đảm an ninh 
lương thực, cải thiện đời sống của nông dân mà 
vẫn tăng trưởng và phát triển kinh tế một cách 
bền vững. 
Nội dung bài viết của chúng tôi đề cập tới 
một phương pháp tính toán giá trị kinh tế của sử 
dụng đất trong nông nghiệp cũng như trong lĩnh 
vực cung cấp nhà cửa cho khu vực đô thị để giới 
thiệu các phương pháp tính toán kinh tế có thể 
được áp dụng như thế nào để ước lượng giá trị 
của các sử dụng đất đai khác nhau. 
II. TỔNG QUAN VỀ PHƯƠNG PHÁP TÍNH 
TOÁN GIÁ TRỊ ĐẤT ĐAI 
Giá trị là khái niệm có nhiều ý nghĩa khác 
nhau. Khái niệm giá trị tổng quát có nghĩa là 
51
một lợi ích nào đó, không nhất thiết được biểu 
thị qua tiền bạc. Ví dụ, không khí rất có giá trị 
(lợi ích), nhưng giá trị đó chưa bao giờ được 
biểu thị bằng các đơn vị tiền tệ. Tuy nhiên, 
trong lĩnh vực kinh tế, giá trị (value), hay giá trị 
kinh tế (economic value) thường được biểu thị 
bằng các lợi ích được thể hiện bằng các đơn vị 
tiền tệ và xuất hiện trong các quá trình trao đổi. 
Trong bài viết này, chúng tôi sẽ xem xét giá trị 
theo nghĩa giá trị kinh tế chứ không đề cập tới 
giá trị nói chung. 
A. Myrick Freeman III, Giáo sư Kinh tế Tài 
nguyên thiên nhiên và Môi trường của trường 
Đại học Bowdoin (Hoa kỳ), trong tác phẩm nổi 
tiếng của mình có tên là “Đo lường Giá trị Tài 
nguyên thiên nhiên và Môi trường: Lý thuyết và 
Phương pháp” (2003, Mỹ), đã phân tích mô 
hình lý thuyết về tính toán giá trị kinh tế của đất 
đai và nhà cửa một cách tương đối đầy đủ trong 
Chương 11 “Các mô hình giá trị của bất động 
sản”. Theo phân tích của ông, có hai tiếp cận 
chính trong việc đo lường giá trị kinh tế của đất 
đai và nhà cửa là Lý thuyết Tô kinh tế (Theory 
of Rents) và tiếp cận hiện đại của Lý thuyết 
Hưởng lạc (Hedonic Theory). 
Lý thuyết Tô kinh tế cho rằng “giá cân bằng 
của một miếng đất sẽ là giá trị hiện thời của 
luồng tô kinh tế được tạo ra bởi đất đai” 
(Freeman, 2003). Từ lâu, lý thuyết kinh tế đã 
nhận thấy khả năng sinh lợi của đất đai khác 
nhau theo vị trí. Những khác biệt về khả năng 
sinh lợi sẽ tạo ra các mức tô kinh tế khác nhau 
cho đất đai, và do vậy tạo ra các giá trị kinh tế 
khác nhau cho đất đai. Khi mà đất đai là hàng 
hóa của nhà sản xuất, canh tranh và tự do nhập 
ngành đủ để bảo đảm rằng các khác biệt về mức 
sinh lợi được phản ánh một cách đầy đủ trong 
cấu trúc tô của đất đai (địa tô). 
Đối với bất cứ bất động sản nào có địa tô nhỏ 
hơn khả năng sinh lợi, hoạt động chiếm giữ đất 
đai đều thu được lợi nhuận. Một kẻ nhập ngành 
tiềm năng nào đó sẽ muốn đẩy giá lên cao hơn 
địa tô hiện có để chiếm lấy vị trí đó và gặt hái 
lợi nhuận của khả năng sinh lợi cao này. Đó là 
lý do mà tại sao cạnh tranh đẩy giá lên cao và 
loại bỏ lợi nhuận. Các khác biệt về địa tô sẽ 
bằng với những khác biệt về khả năng sinh lợi, 
Và vì giá bán của mảnh đất trên thị trường là giá 
trị hiện thời của luồng địa tô tương lai, các khác 
biệt về khả năng sinh lợi cũng sẽ được phản ánh 
trong giá đất. 
Theo Lý thuyết hiện đại, các đặc tính môi 
trường như chất lượng không khí và nước có thể 
tác động tới khả năng sinh lợi của đất đai cả 
dưới dạng hàng hóa của người sản xuất lẫn hàng 
hóa của người tiêu dùng. Khi đó, cấu trúc địa tô 
và giá cả sẽ phản ánh những khác biệt về khả 
năng sinh lợi được xác định bởi môi trường này. 
Các kết quả này từ lý thuyết địa tô cổ điển đã 
khơi dậy mối quan tâm của các nhà kinh tế 
trong việc sử dụng số liệu về địa tô hoặc giá trị 
của đất đai cho bất động sản để đo lường lợi ích 
mà các hộ gia đình đã gán cho các cải thiện các 
đặc tính môi trường. 
Đồng thời, ngược lại, những thay đổi trong 
các đặc tính về môi trường liệu có tác động tới 
khả năng sinh lợi của đất đai, và do đó tác động 
tới giá trị của đất đai hay không? Nếu các bằng 
chứng thực nghiệm ủng hộ mối quan hệ này, thì 
với số liệu về các thay đổi môi trường, các nhà 
kinh tế có thể dự báo được những biến động 
trong khả năng sinh lợi của đất đai, và do đó xác 
định được giá trị của đất đai. Đó chính là nội 
dung của Lý thuyết Hưởng lạc mà chúng ta đã 
nhắc tới ở trên. 
Về lâu về dài, để phục vụ mục đích xác định 
giá trị đầy đủ của đất đai được sử dụng trong 
sản xuất nông nghiệp hay sử dụng trong thương 
mại, rõ ràng chúng ta cần phát triển những mô 
hình dựa trên các tiếp cận hiện đại liên hệ giá 
trị, hay khả năng sinh lợi của đất đai, với các 
đặc tính môi trường của chúng. Tuy nhiên, trong 
nội dung của bài viết này, chúng tôi chỉ cố gắng 
giới thiệu mô hình ước tính giá trị của đất đai 
thông qua mô hình dựa trên Lý thuyết Tô kinh 
tế như một xấp xỉ khởi đầu, để người đọc có thể 
thấy được khả năng xác định giá trị kinh tế của 
các mô hình kinh tế trong lĩnh vực tính toán giá 
trị của sử dụng đất đai. Chúng tôi hy vọng sẽ có 
điều kiện để áp dụng các mô hình hiện đại hơn 
52 
nhằm có được các kết quả tính toán đầy đủ và 
chính xác hơn cho giá trị của các sử dụng đất 
đai nhằm cung cấp thông tin đầy đủ hơn hỗ trợ 
cho quá trình làm-quyết định về phân bổ sử 
dụng đất đai. 
III. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ 
KINH TẾ CỦA ĐẤT NÔNG NGHIỆP 
Theo ước tính của Bộ NN&PTNT (nguồn: 
Bộ NN&PTNT), năng suất lúa cả năm (3 vụ: 
Đông xuân, Hè thu, và Mùa) của năm 2005 đạt 
48,91 tạ/ha; năm 2006 đạt 48,94 tạ/ha; năm 
2007 đạt 49,5 tạ/ha. Như vậy, năng suất cả năm 
trung bình trong thời gian từ 2005 – 2008 là 
49,0725 tạ/ha. Giá lúa trung bình hiện nay là 
5500 VNĐ/kg, do vậy doanh thu trung bình trên 
một hecta sẽ là 49,0725 x 100(kg) x 5500 VNĐ 
= 26989875 VNĐ, tức là khoảng 26989875 
VNĐ/ha, hay 26989875 VNĐ/10000 (mét 
vuông) 2698,9875 VNĐ/ mét vuông (làm tròn 
là 2700 VNĐ/ mét vuông). 
Nếu chúng ta coi sản xuất nông nghiệp là 
một quá trình kéo dài, mỗi năm sản xuất được 
gần 27 triệu VNĐ/ha hay 2700 VNĐ/1 mét 
vuông, thì chúng ta sẽ thấy tổng vô hạn của 
chuỗi lợi ích này (chưa trừ đi chi phí) sẽ là: 
 ...
1
1
...
1
1
1
1
1
1
12700
32 n
iiii
NPV 
Giả sử chúng ta sử dụng hệ số chiết khấu 
12.0 i , tức là một hệ số chiết khấu vừa phải, 
thì thay vào công thức chúng ta có thể ước tính 
giá trị NPV (giá trị hiện thời) của dòng lợi ích 
này sẽ là: 
VNĐ 251103,9*2700
12.01
1
1
12.01
1
1
lim.2700 
n
n
NPV 
Mặt khác, giá của một mét vuông đất nông 
nghiệp có thể được coi là tổng giá trị mà mảnh 
đất đó có thể sản xuất ra trong một khoảng 
thời gian dài vô hạn như trên. Do đó giá của 1 
mét vuông đất sẽ là giá trị tổng doanh thu từ 
sản xuất nông nghiệp mà 1 mét vuông này tạo 
ra, tức là 25110 VNĐ (hay 251100000 
VNĐ/ha), nếu làm tròn là khoảng 250 triệu 
VNĐ một héc ta. 
Nhận xét: 
- Tính toán trên được thực hiện cho diện 
tích nông nghiệp trung bình trong phạm vi cả 
nước trong những năm gần đây. 
- Giá trị của đất đai hiện đang được sử dụng 
cho mục đích nông nghiệp biến động mạnh theo 
vị trí, một cách chính xác hơn là, trên thực tế giá 
trị của đất đai bị ảnh hưởng bởi tiềm năng 
chuyển đổi sử dụng đất sang các mục đích khác 
có khả năng sinh lợi cao hơn như công nghiệp 
hoặc thương mại. 
- Như sẽ được so sánh dưới đây, về trung 
bình giá trị sử dụng đất cho sản xuất nông 
nghiệp thấp hơn nhiều so với giá trị đất đai 
giành cho những sử dụng khác như thương mại, 
công nghiệp. 
IV. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC TÍNH TOÁN GIÁ 
TRỊ KINH TẾ CỦA ĐẤT ĐAI THƯƠNG MẠI 
Trong mục này, chúng tôi thực hiện ước tính 
giá trị của đất đai cho các sử dụng thương mại, 
nhưng chủ yếu cho các mục đích sử dụng cho 
phát triển nhà ở. Các sử dụng đất đai cho các 
mục đích công nghiệp và thương mại khác được 
thực hiện một cách tương tự, tuy đòi hỏi nhiều số 
liệu điều tra khảo sát. Do vậy, các tính toán này 
sẽ được thực hiện trong một nghiên cứu khác. 
53
Để cho đơn giản, chúng tôi phân chia đất đai 
cư trú ở Hà Nội thành các loại chính là: 
- Đất đai dành cho biệt thự 
- Đất đai dành cho chung cư (cao cấp) 
- Đất đai dành cho chung cư bình dân 
- Đất đai cho nhà tạm và thuê mướn 
1) Biệt thự 
+ Đặc điểm: 
- Chiếm tỷ lệ nhỏ (chưa có con số thống kê, 
nhưng chỉ < 5 % hộ gia đình) 
- Diện tích khoảng 200 mét vuông 
- Giá trị thị trường của biệt thự biến động từ 
3 tỷ tới 10 tỷ hoặc nhiều hơn nữa. 
- Có chi phí xây dựng vào khoảng trên 5 
triệu/ 1 mét vuông 
- Giá cho thuê vào khoảng từ 1,500 USD – 
5000 USD hoặc hơn. 
+ Ước tính giá trị 
Sau đây sẽ là một ước tính giá trị để minh 
hoạ cho các phân tích một trường hợp điển hình 
của trường hợp biệt thự. 
Giả sử một biệt thự trung bình có thể cho 
thuê với giá 2000 USD một tháng, chúng ta có 
thể tính theo công thức NPV của luồng thu 
nhập. Để cho đơn giản, chúng ta ước lượng 
giá cho thuê 2000 USD/tháng x 12 tháng = 
24000 USD/1 năm. Lãi suất ngân hàng hiện 
nay trung bình là vào khoảng 12%. Áp dụng 
công thức ta có: 
 ...
12.01
1
12.01
1
12.01
1
124000
321
NPV 
 USD2232009.3*24000
12.01
1
1
12.01
1
1
lim.36000 
n
n
NPV 
Do vậy, giá trị một biệt thự cỡ trung bình 
như vậy sẽ là 4 – 5 tỷ VNĐ, hợp lý so với quan 
sát trong thực tế. Từ đó có thể tính giá trị xấp xỉ 
của đất là 4 tỷ / 200 mét vuông 20 triệu VNĐ/ 
1mét vuông. 
2) Chung cư cao cấp 
+ Đặc điểm: 
- Diện tích một căn hộ: khoảng 120 – 150 
mét vuông 
- Thuộc khu nhà cao tầng khoảng từ 10 - 15 tầng 
- Giá xây dựng: 5 triệu/1 mét 
- Giá thị trường hiện nay là khoảng 15 - 17 
triệu/ 1mét vuông 
+ Ước tính giá trị: 
Ta lấy một trường hợp điển hình là căn hộ có 
diện tích là 120 mét vuông, thuộc một chung cư 
15 tầng. 
Dựa vào giá cho thuê thường quan sát thấy là 
12 triệu VNĐ/1 tháng (khoảng 700 USD), hay 
144 triệu VNĐ/ 1 năm. Với lãi suất ngân hàng 
vào khoảng 12%/1 năm, ta có công thức NPV 
như sau: 
VNĐ triêu 1339,23,9*144
12.0
12.1
.144
12.01
1
1
12.01
1
1
lim.VNĐtriêu 144 
n
n
NPV 
Tức là giá trị kinh tế của một căn hộ 120 mét 
vuông sẽ là xấp xỉ 1,34 tỷ VNĐ. Kết quả này 
cũng phù hợp quan sát thực tế vì các chung cư 
cao cấp cỡ 120 mét vuông thường được bán với 
giá khoảng 1,4 – 1,7 tỷ VNĐ. 
Từ đó suy ra 15 tầng sẽ có giá trị xấp xỉ là 15 
ệ ệ
54 
tầng x 1339,2 triệu VNĐ 20088 triệu VNĐ 
hay 20,088 tỷ VNĐ / 120 mét vuông hay 155,7 
triệu VNĐ/1 mét vuông. 
Nhưng nếu tính cả diện tích các diện tích phụ 
như cầu thang, hành lang, sân chơi,  thì diện 
tích mặt bằng cho một chung cư có thể gấp 2 lần 
diện tích thực cho căn hộ. Nếu vậy, ta có thể 
thấy giá trị của mỗi mét vuông đất cho việc xây 
dựng chung cư cao cấp cũng có thể lên tới 70 – 
80 triệu VNĐ/1 mét vuông. 
3) Chung cư bình dân 
+ Đặc điểm: 
- Diện tích khoảng 50 mét vuông 
- Thuộc khối nhà 5 tầng 
- Giá xây dựng là 3,5 triệu/1 mét vuông 
- Giá thị trường khoảng 7 – 8 triệu/ 1mét 
vuông 
+ Ước tính giá trị kinh tế 
Xét một căn hộ chung cư bình dân tiêu biểu 
với diện tích là 50 mét vuông, thuộc khối nhà 5 
tầng. Giá cho thuê trung bình là 2,5 – 3 triệu/1 
tháng 
Nếu lấy giá cho thuê là 3 triệu VNĐ/tháng 
tức là 36 triệu/1 năm từ đó ta có công thức 
NPV là: 
VNĐ triêu 334,83,9*36
12.0
12.1
*36
12.01
1
1
12.01
1
1
lim.VNĐtriêu 36 
n
n
NPV 
Từ đó ta thấy giá trị của một căn hộ bình dân 
là khoảng 334,8 triệu VNĐ, là giá trị phù hợp 
với quan sát thực tế. 
Sau khi nhân với 5 tầng, giá trị này sẽ là 5 
tầng x 334,8 triệu VNĐ 1674 triệu VNĐ/ 50 
mét vuông hay 33.48 triệu VNĐ / 1mét vuông, 
là điều cũng phù hợp với thực tế. 
4) Kết luận 
(i) Giá trị đất đai cho nhà ở tại thành phố Hà 
néi cao hơn rất nhiều so với giá trị đất đai giành 
cho nông nghiệp (trồng lúa), gấp khoảng 1000 
lần. 
(ii) Giá trị đất đai cho khu vực chung cư cao 
tầng là giá trị sinh lợi lớn nhất trong các loại đất 
đai giành cho nhà ở khác như biệt thự hoặc 
chung cư thấp tầng. 
(iii) Các loại sử dụng đất đai khác như đất đai 
cho các công trình công cộng được tính bằng cách 
ngoại suy các giá trị đất đai giành cho cư trú. 
(iv) Sử dụng đất đai cho công nghiệp có xu 
hướng dịch chuyển ra ngoại thành, cho nên 
không được tính trong phạm vi đất đô thị, tuy 
nhiên phương pháp là tương tự, và chúng tôi hy 
vọng sẽ trình bày trong một nghiên cứu khác. 
(v) Đất đai giành cho thương mại cần được 
tính nhưng vì điều kiện thời gian có hạn nên 
chúng tôi để giành cho các chuyên đề khác. 
V. KẾT LUẬN CHUNG 
Các kết quả tính toán giá trị kinh tế của sử 
dụng đất trong phần trên tuy còn thô sơ và chỉ 
mang tính chất giới thiệu các mô hình xấp xỉ 
đầu tiên trong tính toán giá trị của bất động sản. 
Tuy nhiên, tiếp cận nghiên cứu này cũng đã cho 
thấy một số kết luận như sau. 
a) Công cụ mô hình kinh tế có thể phản ánh 
khách quan mức chênh lệch giữa giá trị kinh tế 
của sử dụng đất cho nông nghiệp và sử dụng đất 
cho thương mại. Tuy kết quả chỉ là xấp xỉ, 
nhưng mức chênh lệch là rất cao. 
b) Mô hình cũng chỉ ra khác biệt lớn trong 
giá trị kinh tế của sử dụng đất đai cho các loại 
hình nhà ở khác nhau ở đô thị. Sử dụng đất sinh 
lợi lớn nhất là sử dụng đất đai cho các khu nhà 
chung cư cao tầng. Điều đó cũng phản ánh một 
cách khách quan rằng tại sao các quốc gia phát 
triển châu Á như Hồng Kông, Singapore, Trung 
Quốc không chấp nhận xây dựng các biệt thự cá 
nhân để có thể triệt để ưu tiên đất đai cho xây 
dựng nhà cao tầng. 
c) Tuy chưa đề cập tới vấn đề đánh thuế tài 
ệ ệ
55
nguyên thiên nhiên trong bài viết này, (Chúng 
tôi đã trình bày về vấn đề thuế tài nguyên thiên 
nhiên trong một bài viết đã được đăng trong tạp 
chí Thủy lợi và Môi trường, 2008) nhưng rõ 
ràng chính phủ cần thiết can thiệp vào lĩnh vực 
thị trường đất đai, không chỉ vì chính phủ sẽ thu 
được những khoản doanh thu thuế rất có giá trị 
(vì giá trị sử dụng đất đô thị thực sự lớn), mà 
chính phủ còn có thể sử dụng doanh thu thuế đó 
để cải thiện đời sống của nông dân và khu vực 
nông thôn. 
d) Bên cạnh đó, can thiệp đánh thuế cũng 
có thể khuyến khích các sử dụng có hiệu quả 
nhất như xây dựng chung cư cao tầng, và hạn 
chế những sử dụng lãng phí đất đai như xây 
dựng biệt thự tư nhân. 
e) Trong bài viết này, chúng tôi chưa đề 
cập tới phương pháp tính toán giá trị sử dụng 
đất dựa trên Lý thuyết Hưởng lạc. Hy vọng với 
phương pháp này chúng ta sẽ có được các kết 
quả tính toán giá trị của sử dụng đất đai một 
cách chính xác hơn. 
Tµi liÖu tham kh¶o 
1) Tom Tietenberg. Environmental and Natural Resource Economics. 7th Ed. USA. 
2) A. Myrick Freeman III. Measurement of Environmental and Resource Values: Theory and 
Methods. 5th Ed. Resources for the Future. Washington, D.C. USA. 
3) Báo cáo của Bộ NN&PTNT về năng suất và sản lượng lương thực cả nước 2005 – 2008. 
Abstract: 
Estimating properties’s economic value in some provinces 
Of the Red River Delta 
According to “Tam nong” Policy aimed to agricultural and rural development and life qulity’s 
improvement for the farmers, economic models must reflect differentials between agricultural area 
and remainder of the economy which lead to economic disparity between them. 
This article has addressed differentials in economic values between land-use for agricultural 
production and land-use for commercial areas, mainly for residential housing in the urban area 
such as Hanoi. Method used for calculation is one based on Theory of Rents, wich is one of two 
popular methods to determine the values of various properties. The results may be considered first 
approximation of property value models, however, ít is the first step for developing more completed 
methods such as Hedonic Property Value Model.