Thị trường bất động sản - Trần Tiến Khai

1 
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 
TS. Trần Tiến Khai 
Đại học Kinh Tế TP. HCM 
2 
Nội dung 
Phần 1. Tổng quan về bất động sản 
Phần 2. Thị trường bất động sản 
Phần 3. Vai trò và xu hướng phát triển của 
thị trường Bất động sản 
Phần 4. Vai trò quản lý của Nhà nước đối 
với thị trường bất động sản 
3 
Phần 1. 
Tổng quan về Bất động sản 
4 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
1. Giới thiệu 
 BĐS là thành phần tài sản lớn nhất trong của 
cải xã hội. 
 BĐS có vai trò chủ đạo đối với điều kiện kinh tế 
của các cá nhân, gia đình và công ty. 
 BĐS có thể tác động lâu dài đến khả năng đầu 
tư của một gia đình đến giáo dục, chăm sóc 
sức khỏe và các nhu cầu quan trọng khác. 
 BĐS có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến của 
cải của ngành kinh doanh và năng lực tăng 
trưởng của nó. 
5 
1. Giới thiệu 
 BĐS chiếm khoảng xấp xỉ một nửa tổng của 
cải kinh tế trên toàn thế giới. 
 BĐS như là biểu tượng của sức mạnh, tính 
bền vững và độc lập của một quốc gia. 
 Các quyết định liên quan đến BĐS là hết 
sức quan trọng. 
 Các quyết định đúng đắn: mang lại lợi ích 
lớn hơn, của cải nhiều hơn và các chọn lựa 
tốt hơn cho cuộc sống. 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
6 
2. Bất động sản là gì? 
 Theo Wikipedia (2010), bất động sản (real 
estate) là một thuật ngữ pháp quy để chỉ đến 
các tài sản bao gồm đất đai và các cải thiện 
(improvements) cho đất đai như là nhà, công 
trình xây dựng gắn liền với vị trí của đất đai, 
và có tính không dịch chuyển được. 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
7 
2. Bất động sản là gì? 
 Thuật ngữ bất động sản thường được hiểu 
đồng nghĩa với thuật ngữ quyền tài sản bất 
động sản (real property) và tương phản với 
thuật ngữ quyền tài sản động sản hoặc là 
quyền sở hữu động sản (personal property). 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
8 
2. Bất động sản là gì? 
 Theo Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc 
tế (IVSC), thuật ngữ real property là quyền 
tài sản bất động sản, một khái niệm pháp lý 
bao gồm các quyền và lợi ích liên quan đến 
quyền sở hữu bất động sản. Trong trường 
hợp thuật ngữ này được dùng mà không có 
giải thích về tính chất hay nhận diện rõ thì có 
thể được hiểu là quyền sở hữu bất động 
sản. 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
9 
2. Bất động sản là gì? 
 định nghĩa bất động sản, ngoài việc ám chỉ 
đến đất đai và tài sản vật chất gắn liền với 
đất đai, còn có thể bao gồm cả khái niệm 
quyền đối với tài sản bất động sản đó. 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
10 
2. Bất động sản là gì? 
 Theo Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội 
Chủ Nghĩa Việt Nam, Điều 174 quy định, bất 
động sản là các tài sản bao gồm: 
 a) Đất đai; 
 b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất 
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công 
trình xây dựng đó; 
 c) Các tài sản khác gắn liền với đất đai; 
 d) Các tài sản khác do pháp luật quy định. 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
11 
2. Bất động sản là gì? 
1. Tài sản hữu hình 
 Các thành phần vật thể của không gian và vị trí; 
 Bao gồm đất đai 
 Bao gồm các cải thiện, tôn tạo, công trình xây 
dựng “gắn liền với đất” trên đất đai: các cấu 
trúc cố định như nhà và công trình phụ trợ, 
công trình xây dựng, v.v. 
 Bao gồm các cải thiện, tôn tạo cho đất đai (làm 
tăng giá trị sử dụng cho đất đai): cơ sở hạ tầng, 
bao gồm đường phố, hệ thống cấp thoát nước, 
điện, điện thoại, v.v. 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
12 
2. Bất động sản là gì? 
 Có thể bao gồm bề mặt của đất mà còn 
cả phía trên và phía dưới của bề mặt; 
 Thuật ngữ “đất đai”: có thể bao gồm 
hoặc không bao gồm các cải thiện. Khi 
không bao gồm các cải thiện, đất 
thường được gọi là đất thô; 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
13 
2. Bất động sản với khái niệm là Quyền 
 Quyền sở hữu; 
 Quyền sử dụng 
 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho 
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho 
quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, 
góp vốn bằng quyền sử dụng đất; 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
14 
3. Các thuộc tính cơ bản của bất động 
sản 
1) Tính bất động 
2) Tính không đồng nhất 
3) Tính khan hiếm 
4) Tính bền vững, đời sống kinh tế dài 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
15 
4. Các đặc trưng cơ bản của bất động 
sản 
1. Độ co dãn của cung bất động sản kém, vì: 
 Tổng cung về toàn bộ đất đai là cố định; 
 Cung đất đai cho các mục đích riêng biệt là có 
giới hạn; 
 Quy hoạch sử dụng đất đai phân bổ quỹ đất 
cho các mục tiêu cụ thể khác nhau trong từng 
thời kỳ nhất định. 
 Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất bị hạn 
chế và phải tuân theo luật định. Điều này càng 
làm cho cung đất đai bị hạn chế. 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
16 
4. Các đặc trưng cơ bản của bất động 
sản 
2. Thời gian mua bán giao dịch dài, chi phí giao dịch 
cao. 
3. Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt (tính thanh 
khoản) kém. 
4. Có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà 
nước: là loại tài sản đặc biệt, gắn chặt với thể chế 
chính trị, đời sống kinh tế xã hội của cả quốc gia. 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
17 
5. Ngành nghề Bất động sản 
 Theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2006 của Việt 
Nam, các nghề thuộc phạm vi kinh doanh bất động 
sản là: 
1. Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, 
cho thuê mua; 
2. Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê 
mua; 
3. Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại; 
4. Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất 
thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng; 
5. Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình 
hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng 
đất đã có hạ tầng để cho thuê lại. 
Phần 1. Tổng quan về Bất động sản 
18 
5. Ngành nghề Bất động sản 
 Các nghề thuộc phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động 
sản là: 
1. Dịch vụ môi giới bất động sản; 
2. Dịch vụ định giá bất động sản; 
3. Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; 
4. Dịch vụ tư vấn bất động sản; 
5. Dịch vụ đấu giá bất động sản; 
6. Dịch vụ quảng cáo bất động sản; 
7. Dịch vụ ...  (1) Giai đoạn thực dân Pháp đô hộ 
 Quyền sở hữu tư nhân về đất đai được thừa 
nhận ngoài đất đai thuộc sở hữu công 
 các chủ đồn điền thực dân hoặc các chủ đất lớn 
người Việt sở hữu phần lớn đất đai. 
 3% người bản xứ chiếm hữu đến 52% đất đai 
sản xuất nông nghiệp, và hơn 60% nông dân cả 
nước là nông dân không đất 
 Các giao dịch chủ yếu trên thị trường bất động 
sản là đất đai sản xuất nông nghiệp. 
93 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt 
Nam 
 (2) Giai đoạn trước đổi mới 
 Từ các năm 1975-1993, thị trường bất động sản 
gần như chưa hình thành. 
 Tất cả các hoạt động đầu tư, phân phối bất động 
sản đều do Nhà nước kiểm soát. 
 Thị trường cũng mang tính độc quyền 
 Thiếu vắng sự hiện hiện của giới tư nhân, các 
doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản 
cũng như các định chế tài chính liên quan. 
94 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS 
Việt Nam 
(3) Giai đoạn đổi mới 
 Thời kỳ phát triển ở cấp độ sơ khai (từ những 
năm 1993-2001): 
 Các hoạt động trên thị trường bất động sản: 
 Nhà nước cấp đất, chia lô, bán hóa giá nhà tập 
thể; 
 Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa 
phát triển. 
95 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam 
2. Giai đoạn đổi mới 
 Thời kỳ tập trung hóa (từ 2001 cho đến nay): 
 Phát triển các chung cư cao tầng, các chung cư 
cao cấp, các khu đô thị mới, các khu công nghiệp 
tập trung hoặc phân tán; 
 Hình thành các doanh nghiệp kinh doanh bất 
động sản và các nhà xây dựng tư nhân hoặc cổ 
phần. 
 Huy động vốn từ các tổ chức tín dụng, các cá 
nhân hoặc ứng vốn từ khách hàng. 
96 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
2. Lịch sử phát triển của thị trường BĐS Việt Nam 
2. Giai đoạn đổi mới 
 Thời kỳ tập trung hóa (từ 2001 cho đến nay): 
 Đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ 
 phát triển của các khu công nghiệp. 
 Hình thành nhiều khu vực đô thị mới và hiện đại. 
 Thị trường bất động sản bắt đầu liên kết được 
với thị trường tiền tệ và thị trường tài chính 
 Bắt đầu hình thành cấp độ tiền tệ hóa thị trường 
bất động sản 
97 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
3.Chu kỳ dao động của thị trường bất động 
sản 
 Tương ứng với mỗi cấp độ phát triển, thị trường 
BĐS thường trải qua 4 giai đoạn như sau: 
 Giai đoạn phồn vinh: thị trường phát triển sôi động, 
có thể gây ra các con sốt về sản phẩm bất động sản. 
 Giai đoạn bão hòa: thị trường bắt đầu có dấu hiệu 
chững lại, các hoạt động giao dịch bắt đầu ngưng trệ. 
98 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
3.Chu kỳ dao động của thị trường bất 
động sản 
 Giai đoạn suy thoái: còn gọi là giai đoạn đóng băng, 
các hoạt động giao dịch gần như ngưng trệ hoàn 
toàn. 
 Giai đoạn phục hồi: là giai đoạn thị trường bất động 
sản bắt đầu hồi phục, các hoạt động giao dịch bắt 
đầu phát triển trở lại sau giai đoạn suy thoái. 
99 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
4. Chu kỳ dao động của thị trường bất động 
sản TP.HCM 
 3 chu kỳ tăng trưởng nóng và suy giảm 
 1993-1999 
• Tăng trưởng: 1993-1996 
• Suy giảm: 1996-1999 
 2000-2006 
• Tăng trưởng: 2000-2003 
• Suy giảm: 2004-2006 
 2006-2010 đến nay 
• Tăng trưởng: 2006-Q1/2008 
• Suy giảm từ đầu Q2/2008 đến cuối 2009 
• Hiện nay: khó dự báo, nhìn chung là trầm lắng 
100 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
4. Chu kỳ dao động của thị trường bất động 
sản TP.HCM 
 Thời kỳ suy thoái (1996-1999): thị trường gần như 
không có giao dịch. 
 Thời kỳ phục hồi và phồn vinh (2000-2003): 
 có hơn 4.000 doanh nghiệp kinh doanh BĐS; 
 vô số người môi giới cá nhân; 
 thị trường rơi vào tình trạng sốt “ảo”, nhất là đối 
với phân khúc thị trường đất ở phân lô. 
 Nhà nước can thiệp bằng cách nghiêm cấm các 
nhà đầu tư kinh doanh theo hình thức phân lô, 
bán lẻ . 
101 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
4. Chu kỳ dao động của thị trường bất động 
sản TP.HCM 
 Thời kỳ phục hồi và phồn vinh (2006-Q1/2008): 
 Có khoảng 7000 công ty kinh doanh BĐS 
 thị trường nhà biệt thự, chung cư cao cấp, nhà 
phố ở các khu đô thị mới lại phát triển rất mạnh 
cho đến đỉnh điểm vào cuối năm 2007; 
 sốt giá bất động sản trên thị trường, đẩy giá đất 
và nhà lên rất cao. 
 thu hút nguồn vốn rất lớn của các nhà đầu tư 
trong và ngoài nước và hệ thống ngân hàng 
thương mại. 
102 
Phần 3. Vai trò và xu hướng của thị 
trường BĐS 
4. Chu kỳ dao động của thị trường bất 
động sản TP.HCM 
 Thời kỳ bão hòa và suy thoái (2008-): 
 Thị trường nhanh chóng rơi vào tình trạng ngưng 
trệ, đóng băng. 
 Hầu hết các hoạt động giao dịch đều trầm lắng. 
 Ngân hàng rơi vào tình trạng nợ xấu, nợ dây 
dưa, mất tính thanh khoản kéo dài. 
 Nhiều công ty kinh doanh bất động sản tạm 
ngưng hoạt động hoặc thua lỗ. 
103 
Phần 4. 
Vai trò quản lý của Nhà nước đối 
với thị trường bất động sản 
104 
Phần 4. Vai trò của Nhà nước 
1. 
CHỨC 
NĂNG 
CỦA NHÀ 
NƯỚC 
Chức năng điều khiển: Nhà nước phải duy trì 
như là trọng tài của toàn bộ nền kinh tế xã 
hội. 
Chức năng phát triển: 
- thực hiện một hệ thống các chính sách và 
công cụ quản lý vĩ mô 
- để điều khiển và tác động vào các mối 
quan hệ kinh tế trong xã hội 
- nhằm bảo đảm tăng trưởng kinh tế và 
công bằng xã hội. 
105 
NHÀ 
NƯỚC 
(1) Tạo 
khung pháp 
lý 
(2) Xây dựng 
hệ thống 
quản lý 
(3) Thiết lập 
hệ thống 
thông tin 
(4) Tạo ra môi 
trường kinh 
doanh 
(5) Tạo ra sự đồng 
bộ và phát triển 
các hệ thống thị 
trường khác 
(6) Thực hiện 
điều tiết thị 
trường 
106 
NHÀ 
NƯỚC 
(1) Tạo 
khung pháp 
lý 
Luật Dân sự 2005: quy định các vai trò, 
trách nhiệm, quyền hạn của các bên liên 
quan đến các giao dịch về bất động sản: 
•Điều 181: định nghĩa BĐS 
•Chương 3: Mục 1, 2, 3: quyền sở hữu 
•Điều 346 – 362: thế chấp tài sản 
• 
Luật Đầu tư 2005: 
•Cơ chế chính sách đối với nhà đầu tư trong 
nước và nước ngoài. 
•Điều 29 quy định ngành kinh doanh BĐS 
thuộc nhóm lĩnh vực đầu tư có điều kiện. 
•Điều 55, 56, 58 quy định về thủ tục giao 
nhận đất dự án, chuẩn bị mặt bằng xây 
dựng và thực hiện các dự án có xây dựng 
107 
NHÀ 
NƯỚC 
(1) Tạo 
khung pháp 
lý 
Luật Đất đai 2003: 
• quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại 
diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống 
nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử 
dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử 
dụng đất. 
• Quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (Mục 2, Điều 
21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29). 
• Quyền sử dụng đất trong thị trường bất động 
sản (Mục 7, Điều 61, 62, 63), bao gồm loại 
đất được tham gia thị trường bất động sản, 
Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động 
sản, Quản lý đất đai trong việc phát triển thị 
trường bất động sản. 
• Giấy tờ tham gia giao dịch bất động sản (Giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng 
nhận quyền sở hữu nhà ở, Quyền sử dụng đất 
ở). 
108 
NHÀ 
NƯỚC 
(1) Tạo 
khung pháp 
lý 
Luật Kinh doanh BĐS 2006: 
• quy định về hoạt động kinh doanh BĐS; 
• quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt 
động kinh doanh và giao dịch BĐS. 
Luật này quy định cụ thể về: 
• Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất 
động sản; 
• Các loại bất động sản được đưa vào kinh 
doanh; 
• Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh 
doanh; 
• Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động 
kinh doanh bất động sản; 
• Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 
của tổ chức, cá nhân trong nước; 
• Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản 
của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt 
Nam định cư ở nước ngoài 
109 
NHÀ 
NƯỚC 
(1) Tạo 
khung pháp 
lý 
Luật Nhà ở 2005: 
Quy định về sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý 
việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý 
nhà nước về nhà ở và áp dụng đối với tổ 
chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà 
ở, phát triển, quản lý việc sử dụng nhà ở, 
giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về 
nhà ở. 
Luật quy định cụ thể về: 
• Chủ sở hữu nhà ở và đối tượng được sở hữu 
nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 
ở, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận 
quyền sở hữu nhà ở; 
• Phát triển nhà ở tại các vùng đô thị, nông 
thôn, miền núi; 
• Phát triển nhà ở theo dự án; phát triển nhà 
ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân. 
• Quy hoạch kiến trúc nhà ở; 
• Phát triển nhà ở thương mại; 
• Phát triển nhà ở xã hội; 
• Các giao dịch về nhà ở. 
110 
NHÀ 
NƯỚC 
(1) Tạo 
khung pháp 
lý 
Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007: 
Điều 3. Thu nhập chịu thuế: nguồn thu nhập từ 
chuyển nhượng bất động sản, bao gồm: 
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất và tài sản gắn liền với đất; 
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu 
hoặc sử dụng nhà ở; 
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, 
thuê mặt nước; 
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ 
chuyển nhượng bất động sản. 
Điều 14 quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển 
nhượng bất động sản. 
111 
Phần 4. Vai trò của Nhà nước 
1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử 
dụng đất đai 
a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc 
quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế 
hoạch sử dụng đất; 
b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng 
đất; 
c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho 
phép chuyển mục đích sử dụng đất; và 
d) Định giá đất. 
2. Các Quyền 
112 
Phần 4. Vai trò của Nhà nước 
1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử 
dụng đất đai 
Chính sách tài chính về đất đai như 
a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; 
b) Thu thuế sử dụng đất; thuế thu nhập từ việc chuyển 
quyền sử dụng đất; 
c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do 
đầu tư của người sử dụng đất mang lại. 
2. Các Quyền 
113 
Phần 4. Vai trò của Nhà nước 
1. Quyền định đoạt về sở hữu, quản lý và sử 
dụng đất đai 
Trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông 
qua hình thức: 
a) giao đất, 
b) cho thuê đất, 
c) công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang 
sử dụng đất ổn định; 
d) quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. 
2. Các Quyền 
114 
Phần 4. Vai trò của Nhà nước 
2. Quyền tối thượng về thu hồi đất 
Nhà nước có quyền thu hồi đất trong các trường hợp 
sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi 
ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế; 
các trường hợp sử dụng đất không hiệu quả. 
Thu hồi (eminent domain) là quyền của chính phủ để 
thu lại những tài sản tư mà không cần sự đồng ý 
của người chủ cho mục đích sử dụng công thông 
qua việc bồi thường. 
2. Các Quyền 
115 
Phần 4. Vai trò của Nhà nước 
3. Quyền phân vùng, quy hoạch xây dựng, 
quy hoạch sử dụng đất, thực hiện đăng ký 
quyền sở hữu bất động sản và quyền sử 
dụng đất đai 
 Về phương diện quy hoạch, phân vùng, Nhà nước 
có quyền định đoạt trên tổng thể và chi tiết việc sử 
dụng đất ở cả cấp quốc gia và cấp địa phương. 
2. Các Quyền 
116 
Phần 4. Vai trò của Nhà nước 
4. Quyền đánh thuế tài sản bất động sản 
 Các nước phát triển: thuế BĐS là nguồn thu lớn 
nhất trong doanh thu. 
 Hầu hết thuế bất động sản là thuế theo giá bất động 
sản. 
 Ở Việt Nam: thu thuế thông qua (1) các dạng thuế, 
phí trong các giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, 
đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 
đất, quyền sở hữu nhà ở và các BĐS khác và (2) 
thuế thu nhập cá nhân từ các thu nhập từ chuyển 
nhượng bất động sản. 
2. Các Quyền 
117 
Phần 4. Vai trò của Nhà nước 
5. Quyền quản lý và kiểm soát thị trường bất 
động sản 
 Nhà nước xác lập môi trường kinh doanh và bảo hộ 
kinh doanh BĐS 
 Xác định vai trò quản lý, can thiệp trong tất cả các 
hoạt động giao dịch kinh doanh trên thị trường. 
2. Các Quyền 
118 
Phần 4. Vai trò của Nhà nước 
6. Cung cấp các dịch vụ pháp lý và tư vấn 
pháp luật 
 thành lập và cho phép thành lập các tổ chức tư vấn 
pháp luật phục vụ cho các giao dịch của thị trường 
BĐS. 
 ban hành các quy định chặt chẽ về tiêu chuẩn hành 
nghề, tiêu chuẩn đạo đức. 
 cung cấp các thông tin về quy hoạch kế hoạch sử 
dụng đất, các thông tin về diện tích, ranh giới, xác lập 
quyền sở hữu  
2. Các Quyền 
119 
3. Các thất bại của thị trường 
1. Thị trường phát triển các sản phẩm thiên 
lệch. 
2. Thị trường bất động sản phát triển theo xu 
hướng bong bóng. 
3. Thị trường không ổn định, thường xuyên có 
các cơn sốt “nóng” hoặc đóng băng. 
4. Hoạt động đầu cơ diễn ra phổ biến, không 
kiểm soát được. 
120 
4. Các can thiệp của Nhà nước 
1. Tác động đến cung đất đai: 
 Cấm hình thức kinh doanh phân lô bán nền (2002); 
 Tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà cho 
người thu nhập thấp (2009); 
2. Tác động đến cung vốn: 
 Áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ vào đầu năm 
2008; 
 Áp dụng chính sách nới lỏng tiền tệ vào đầu năm 
2009; 
 Cung ứng vốn cho chương trình phát triển nhà ở xã 
hội, nhà cho người thu nhập thấp; 
121 
4. Các can thiệp của Nhà nước 
3. Tác động đến môi trường kinh doanh: 
 Giao dịch BĐS phải qua sàn giao dịch; 
 hạn chế các hình thức mua bán trực tiếp, không thông qua 
các cơ quan quản lý và 
 kiểm soát chặt chẽ hơn hơn các hoạt động giao dịch mua 
bán bất động sản. 
4. Tác động đến giá: 
 Xác lập khung giá đất; 
 điều tiết thuế từ các thu nhập từ chuyển nhượng bất động 
sản; 
122 
1. Bất động sản và nền kinh tế 
Đầu tư BĐS bùng nổ trong 
giai đoạn 2005-2007 
Thu hút vốn đầu tư trong và 
ngoài nước 
Dư nợ cho vay BĐS tăng:135 
ngàn tỷ đồng (4/08) 
Giai đoạn đình trệ, 
đóng băng: từ quý 
2, 3/2008 
Dư nợ cho vay BĐS:115 ngàn 
tỷ đồng (9/08); chiếm 9,15% 
tổng dư nợ 
Dư nợ cho vay BĐS tại 
TP.HCM: 61 ngàn tỷ đồng 
(9/08); chiếm 15% tổng dư nợ 
Ngân hàng: thiếu thanh khoản, 
dư nợ lớn, khó thu hồi 
123 
1. Bất động sản và nền kinh tế 
Biểu đồ. Diễn biến chỉ số giá 
thị trường BĐS năm 2008 
(Nguồn: Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ 
trường Bộ TN & MT, trích theo Kiều 
Thuật, Cafef.com.vn[1] ) 
[1] Trang web