Nhận dạng thị trường bất động sản Việt Nam

Kinh tế - Quản lý NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
49Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 02/2019
NHẬN DẠNG THỊ TRƯỜNG
BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
PGS. TS Thái Bá Cẩn *
Tóm tắt: Nội dung bài viết bàn về thị trường bất động sản (BĐS) ở Việt Nam. 
Thứ nhất, bài viết cung cấp một số vấn đề lý luận về thị trường bất động sản ở Việt 
Nam: Khái niệm, công năng, phân loại thị trường, cơ chế vận hành của thị trường bất 
động sản và vai trò quản lý của nhà nước, vai trò của Chính phủ đối với thị trường bất 
động sản. Thứ hai, bài viết đánh giá thực trạng của thị trường bất động sản Việt Nam 
mấy năm gần đây và đưa ra kiến nghị các giải pháp phát triển thị trường BĐS trong 
thời gian tới.
Từ khóa: bất động sản, thị trường bất động sản, thị trường đất nền, phân khúc bất 
động sản.
Abstract: The article gives the discussions of the real estate market in Vietnam. 
Firstly, the article provides some theoretical issues of the real estate market in 
Vietnam: concepts, functions, market classification, operating mechanism of the real 
estate market and role of the State management as well as the role of the Government 
in the real estate market. Secondly, the article evaluates the real situation of Vietnam’s 
real estate market in recent years and proposes some solutions to the development of 
the real estate market in the years to come.
Keywords: Real estate, real estate market, land market, real estate segment.
1. Nhận dạng thực trạng thị trường 
bất động sản Việt Nam
Thực trạng thị trường bất động sản 
Việt Nam hiện nay là vấn đề đang được 
nhiều người quan tâm.
- Giai đoạn 2000-2001: Sự phục hồi 
và tăng trưởng của nền kinh tế trong nước 
cùng với những quy định sửa đổi của Luật 
đất đai năm 2001 theo hướng mở rộng 
quyền của người sử dụng đất (đặc biệt là 
chính sách cho phép người Việt Nam định 
cư ở nước ngoài được mua nhà ở),... đã 
làm cầu về nhà đất tăng, cơn sốt trên thị 
trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối 
năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003.
- Giai đoạn năm 2004-2006: Thị 
trường BĐS chuyển sang trầm lắng, kém 
sôi nổi, các dự án BĐS không có nhiều 
giao dịch, giá cả tương đối ổn định.
- Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 
năm 2008: Thị trường BĐS sôi động tại 
một số thành phố lớn, như Hà Nội, thành 
phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha Trang. 
Nguyên nhân do nhiều nhà đầu tư chuyển 
hướng đầu tư từ thị trường chứng khoán 
sang thị trường BĐS. Từ tháng 3/2008, 
hiện tượng nóng của thị trường BĐS đã 
chững lại, đến tháng 6/2008 thị trường 
BĐS giảm mạnh cả về giá cả và số lượng 
giao dịch: giá căn hộ chung cư cao cấp 
* Phó Chủ nhiệm khoa Tài chính
Trường ĐH KD&CN Hà Nội.
NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI Kinh tế - Quản lý
50Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 02/2019
giảm 35-60%; giá giao dịch đất nền nhà 
riêng lẻ, nhà biệt thự giảm 30%.
- Từ năm 2009 đến nay: Thị trường 
BĐS Việt Nam phát triển khá ổn định, cơ 
cấu sản phẩm BĐS đa dạng: nhà ở căn 
hộ chung cư (chung cư cao cấp, chung cư 
thường), đất nền nhà riêng lẻ, nhà biệt thự, 
biệt thự nghỉ dưỡng phát triển ở hầu hết 
các thành phố ven biển, như Quảng Ninh, 
Đà Nẵng, Nha Trang, Ninh Thuận, Bình 
Thuận, Vũng Tàu, đảo Phú Quốc,.
- Trong 3 năm, 2015-2017, dịch vụ 
tư vấn BĐS cùng thị trường BĐS Việt 
Nam phát triển đáng kể, khởi sắc, đặc biệt 
ở hai thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh, 
với các dấu hiệu trong phần A, B.1. Đồng 
thời dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS 
tăng, thể hiện vai trò của các Ngân hàng 
thương mại đối với các dự án, đề án BĐS 
(phần B, B.1)
Bảng 1. Hàng hóa bất động dản và dư nợ tín dung trong lĩnh vực bất động sản
Đơn vị: Tỷ VNĐ
Nguồn: Nguyễn Quang Lộc. Báo Công thương, ngày 16/11/2017.
 A: Giá trị hàng bất động sản B: Nợ tín dung về bất động sản,
Năm Tồn kho
 So năm Tăng, 
Dư nợ
 So năm Tăng, 
 trước, % giảm, % trước, % giảm, %
 2015 50.800 - - 364.000 - -
 2016 31.000 61,02 -38,98 472.900 129,91 29,91
 2017 35.000 112,9 12,9 445.016 122,25 22,25
Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 
thường niên lần thứ nhất diễn ra tại Hà 
Nội ngày 15/11/2017, nhiều ý kiến nhận 
xét thị trường BĐS đã có dấu hiệu khởi 
sắc, lượng tồn kho sản phẩm BĐS (căn hộ, 
đất nền,) có giảm, một số phân khúc có 
mức tăng trưởng ngoạn mục, nguồn cung 
ở phân khúc căn hộ đang tăng lên, nhưng 
sức mua chậm.
Nhìn chung, thị trường BĐS Việt 
Nam trong thời gian qua đã khởi sắc, 
góp phần tăng năng lực sản xuất, thúc 
đẩy nền kinh tế phát triển, từng bước đáp 
ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân; phát 
triển đô thị và nông thôn theo hướng văn 
minh. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm hàng 
hóa BĐS chưa thật hợp lý, nặng về nhà 
ở kinh doanh, phục vụ người có thu nhập 
cao, tỷ trọng nhà ở cho người có thu nhập 
thấp chưa nhiều, chưa đa dạng. Vì vậy, 
thị trường BĐS Việt Nam phát triển chưa 
toàn diện, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở 
cho toàn xã hội. Cụ thể:
1)Theo đánh giá của Chủ tịch Hiệp hội 
Bất động sản Việt Nam, thì trong hai năm 
2017-2018 thị trường BĐS nước ta phát 
triển khá nhanh ở tất cả các phân khúc từ 
bình dân đến cao cấp. Ở Hà Nội và thành 
phố Hồ Chí Minh có đến hàng trăm dự án 
chung cư và đất nền được chào bán. Tuy 
nhiên có thể thấy, nguồn cung rất dồi dào 
cho các loại hình căn hộ chung cư của các 
doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhưng 
thị trường nhà ở cho những người có thu 
nhập thấp còn hạn chế.
2) Từ cuối năm 2017 đến nay, phân 
khúc căn hộ cao cấp đang có xu hướng 
chững lại do nhu cầu thị trường đang dần 
dần bão hòa, cung đã lớn hơn cầu (đặc 
biệt tại thành phố Hồ Chí Minh, nơi nguồn 
cung chung cư cao cấp khá lớn). 
3) Từ đầu năm 2018, trong khi diễn 
Kinh tế - Quản lý NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
51Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 02/2019
biến phân khúc căn hộ có xu hướng bão 
hòa, thì đất nền lại phát triển sôi động. 
Thể hiện rõ nhất là đất ở các vùng ven 
thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Nha 
Trang, các hoạt động mua bán diễn ra 
rất sôi nổi. Tại diễn đàn BĐS Việt Nam 
ngày 15/11/2017. Ông Nguyễn Trọng 
Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị 
trường bất động sản, Bộ Xây dựng, cho 
biết có hiện tượng tăng mạnh giá đất vùng 
ven thành phố Hồ Chí Minh, như Quận 
2, Quận 9, các huyện Bình Chánh, Hóc 
Môn, Củ Chi, Cần Giờ: giá đất ở những 
vùng này đã tăng 10-20%, có nơi tăng 30-
40%, cá biệt đến 710% so với năm 2016. 
Nguyên nhân là do hạ tầng giao thông tại 
các khu vực này đang phát triển mạnh, 
nhiều dự án lớn đang chuẩn bị được đầu 
tư,... Những thông tin này bị giới đầu cơ, 
môi giới lợi dụng đẩy giá lên cao.
4) Cũng tại Diễn đàn này, Bộ trưởng 
Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà thẳng thắn 
nhận xét như sau:
- Thị trường BĐS Việt Nam hiện còn 
chưa đồng bộ, thiếu bền vững, còn tiềm 
ẩn nhiều rủi ro; một bộ phận phát triển tự 
phát lại bị lợi ích nhóm chi phối;
- Nguồn vốn cho thị trường BĐS 
chưa lớn, chưa đa dạng, chủ yếu vay từ 
các ngân hàng thương mại, vốn chủ sở 
hữu của các chủ đầu tư kinh doanh BĐS 
còn thấp; việc kiểm soát, giám sát việc 
vay vốn để đầu tư kinh doanh BĐS của 
chủ đầu tư và các ngân hàng thương mại 
gặp nhiều khó khăn;
- Cơ cấu BĐS hiện nay chưa hợp lý: 
dư cung ở một số phân khúc BĐS cao cấp, 
trong khi thiếu nhà ở xã hội, nhà thương 
mại giá rẻ; phần lớn các doanh nghiệp 
kinh doanh BĐS đầu tư nhiều vào phân 
khúc nhà ở cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, 
chưa quan tâm đến nhà ở xã hội, nhà ở 
bình dân. 
2. Nguyên nhân yếu kém của thị 
trường bất động sản Việt Nam
Trong Tờ trình Thủ tướng Chính phủ 
về Chiến lược phát triển thị trường BĐS, 
Bộ Xây dựng có nêu 10 nguyên nhân hiện 
đang còn yếu kém của thị trường BĐS 
Việt Nam như sau:
Thứ nhất, hệ thống pháp luật điều 
chính thị trường BĐS – từ công tác đầu tư 
xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng – 
chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo.
Thứ hai, việc phát triển BĐS không 
theo quy hoạch, không có kế hoạch, 
không căn cứ vào nhu cầu của thị trường 
và nguồn thực hiện. Công tác quản lý phát 
triển đô thị còn bất cập.
Thứ ba, chính sách phát triển thị 
trường BĐS chưa thật sự phù hợp, vai 
trò của nhà nước trong kiểm soát và điều 
tiết thị trường BĐS thông qua thị trường 
quyền sử dụng đất sơ cấp chưa hiệu quả. 
Chính sách tài chính đất đai thời gian qua 
còn thiếu nhất quán, chưa rõ ràng.
Thứ tư, hệ thống các định chế tài 
chính BĐS chưa được hoàn thiện, thiếu 
nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường 
BĐS; chính sách tín dụng BĐS không ổn 
định, gây khó khăn cho các nhà đầu tư và 
người dân. Nguồn vốn cho đầu tư BĐS 
chủ yếu từ ngân hàng và huy động của 
người dân có nhu cầu mua nhà, mua đất 
nền làm nhà.
Thứ năm, chính sách thuế, phí liên 
quan đến BĐS chưa thực sự là công cụ 
góp phần công khai, minh bạch và điều 
tiết thị trường, hạn chế đầu cơ; phương 
pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế có điểm 
còn chưa thực sự tạo thuận lợi cho người 
dân và doanh nghiệp, dễ thất thu thuế.
Thứ sáu, năng lực các chủ thể của thị 
trường BĐS, kể cả năng lực chuyên môn 
cũng như năng lực tài chính, còn nhiều hạn 
chế, hoạt động thiếu chuyên nghiệp, đầu 
NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI Kinh tế - Quản lý
52Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 02/2019
tư theo phong trào, thậm chí có không ít 
doanh nghiệp kinh doanh theo kiểu chụp 
giật, lừa đảo làm mất lòng tin của xã hội 
vào thị trường.
Thứ bảy, đa số các nhà đầu tư mới chú 
trọng đến các sản phẩm có lợi nhuận cao, 
chưa quan tâm đến các sản phẩm phù hợp 
với nhiều đối tượng, đặc biệt là các đối 
tượng có thu nhập thấp. Nhà nước cũng 
chưa có chính sách phù hợp khuyến khích 
các doanh nghiệp phát triển đa dạng các 
sản phẩm phù hợp với nhu cầu khả năng 
chi trả của đại bộ phận dân cư, dẫn đến 
tình trạng lệch pha cung-cầu, thị trường 
dư thừa nhà ở cao cấp, thiếu nhà ở bình 
dân và nhà ở xã hội.
Thứ tám, các thị trường khác có tính 
chất hỗ trợ, kết hợp với thị trường BĐS, 
như thị trường vốn, thị trường vật liệu 
xây dựng, thị trường xây dựng, thị trường 
lao động, phát triển chưa đồng bộ, chưa 
tương thích với thị trường BĐS, vì vậy, 
chưa hỗ trợ cho thị trường BĐS phát triển 
một cách ổn định.
Thứ chín, hệ thống thông tin, dự báo 
về thị trường BĐS không thống nhất, thiếu 
tin cậy, gây khó khăn cho công tác quản 
lý nhà nước, cũng như đảm bảo tính công 
khai, minh bạch của thị trường BĐS.
Thứ mười, công tác quản lý nhà nước 
đối với thị trường BĐS còn nhiều bất cập, 
chưa phát huy được vai trò của nhà nước 
trong việc định hướng, điều tiết vĩ mô và 
kiểm soát hoạt động của thị trường, bảo 
đảm thị trường BĐS hoạt động một cách 
ổn định, lành mạnh.
3. Giải pháp phát triển thị trường 
bất động sản Việt Nam
Trong Tờ trình Thủ tướng Chính phủ 
về Chiến lược phát triển thị trường BĐS, 
Bộ Xây dựng đã đề cập đến 9 giải pháp 
phát triển thị trường BĐS trong thời gian 
tới như sau:
Thứ nhất, hoàn thiện hệ thống pháp 
luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường 
BĐS phát triển ổn định, bền vững và lành 
mạnh. Đổi mới có chế chấp-giải chấp 
BĐS. Thống nhất hệ thống đăng ký sở 
hữu BĐS, đăng ký quyền sử dụng đất và 
quyền sở hữu tài sản trên đất một cách 
khoa học, đơn giản về thủ tục.
Thứ hai, đổi mới công tác lập quy 
hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội, 
quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch 
phát triển đô thị, nông thôn, bảo đảm thị 
trường BĐS phát triển theo quy hoạch, có 
kế hoạch, khắc phục tình trạng phát triển 
đô thị, bất động sản một cách tự phát.
Thứ ba, tăng cường vai trò quản lý 
của nhà nước trong khái thác và sử dụng 
có hiệu quả nguồn lực đất đai nhằm kiểm 
soát, điều tiết thị trường BĐS phát triển 
bền vững. Đẩy mạnh hình thức đấu giá 
quyền sử dụng đất để điều tiết thị trường 
và tăng nguồn thu cho ngân sách. Xây 
dựng chính sách tài chính đất đai phù 
hợp để khuyến khích sử dụng đất tiết 
kiệm, bảo vệ môi trường, khuyến khích 
đầu tư các ngành nghề sử dụng ít đất, 
nhưng tạo giá trị gia tăng cao, sử dụng 
nhiều lao động.
Thứ tư, tái cơ cấu thị trường BĐS, 
phát triển đa dạng các loại hàng hóa BĐS, 
nhất là nhà ở cho phù hợp với nhu cầu 
của thị trường, khắc phục lệch pha cung-
cầu hàng hóa trên thị trường BĐS. Nhà 
nước chủ động điều tiết cung hàng hóa 
BĐS thông qua quy hoạch phát triển, quy 
hoạch xây dựng đô thị, đặc biệt là nguồn 
cung đất đai cho thị trường BĐS sơ cấp 
thông qua việc giao đất, cho thuê đất, 
chuyển mục đích sử dụng đất.
Thứ năm, hình thành và tạo điều kiện 
để các định chế tài chính phát triển nhằm 
thu hút các nguồn vốn cho thị trường 
BĐS, điều chỉnh chính sách tín dụng linh 
Kinh tế - Quản lý NGHIÊN CỨU TRAO ĐỔI
53Tạp chí 
Kinh doanh và Công nghệ
Số 02/2019
hoạt để tạo điều kiện về vốn cho các chủ 
thể tham gia thị trường BĐS.
Thứ sáu, hoàn thiện chính sách thuế, 
phí và lệ phí liên quan tới BĐS để khuyến 
khích sử dụng có hiệu quả BĐS giao dịch 
chính thức trên thị trường, hạn chế đầu 
cơ, trốn lậu thuế cũng như tăng nguồn thu 
cho Nhà nước. 
Thứ bảy, hoàn thiện cơ cấu, tổ chức và 
nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị 
trường BĐS để đảm bảo thị trường BĐS 
hoạt động lành mạnh và chuyên nghiệp. 
Khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài 
đầu tư vào lĩnh vực BĐS cao cấp như khách 
sạn nhà hàng cao cấp, các khu nghỉ dưỡng 
cao cấp, căn hộ cao cấp và hạ tầng các khu 
công nghiệp cần vốn đầu tư lớn cũng như 
các khu đô thị lớn mang tính đặc thù. Hạn 
chế giao các dự án nhỏ lẻ mà khả năng đầu 
tư trong nước có thể thực hiện; đồng thời 
kiểm soát chặt chẽ việc cam kết đưa vốn 
đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam và tiến 
độ thực hiện dự án.
Thứ tám, xây dựng hệ thống thông 
tin, dự báo về thị trường BĐS thống nhất, 
tin cậy từ trung ương đến địa phương làm 
cơ sở cho hoạch định chính sách, quản lý 
thị trường BĐS; thực hiện cung cấp thông 
tin, bảo đảm thị trường BĐS hoạt động 
một cách công khai, minh bạch.
Thứ chín, nâng cao hiệu lực, hiệu quả 
công tác quản lý nhà nước đối với thị trường 
BĐS từ trung ương đến địa phương.
4. Kết luận
Đến thời điểm hiện nay, nhiều chuyên 
gia trong ngành đều có nhận xét, tình hình 
thị trường BĐS đang phát triển ổn định, 
chưa có hiện tượng bất thường. Vì vậy 
chưa cần lo ngại về thị trường bong bóng. 
Thị trường BĐS chỉ xẩy ra những “cơn sốt” 
giá cục bộ trong phân khúc giá đất nền, ở 
một số tỉnh thành phố lớn, thành phố ven 
biển. Nếu có sự phối hợp giữa các ngành, 
các cấp từ trung ương đến địa phương để 
thực hiện chiến lược phát triển thị trường 
BĐS mà Bộ Xây dựng đã trình Thủ tướng 
Chính phủ phê duyệt, thì triển vọng thị 
trường BĐS Việt Nam có nhiều khả năng 
khắc phục được những yếu kém hiện có và 
phát triển bền vững trong thời gian tới./.
Tài liệu tham khảo
1. TS. Ngô Tuấn Anh. Thực trạng phát triển thị trường bất động sản công nghiệp 
Việt Nam. Tạp chí Tài chính, ngày 18/11/2017. 
2. Bộ Công thương. Kỷ yếu hội thảo. Ngày 16/11/2017.
3. Bộ Xây dựng. Chiến lược phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Tờ trình 
Thủ tướng Chính phủ. Tháng 6/2014. novaland.com.
4. PGS.,TS. Thái Bá Cẩn, PGS.,TS. Nguyễn Công Ty (đồng chủ biên). Thị trường 
bất động sản. Bài giảng gốc, Giáo trình. Học viện Tài chính.
5. Chương trình hành động của Bộ Xây dựng. Ngày 12/5/2016