Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011

Nguyễn Thị Yến và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 98(10): 69 - 74 
 69
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở 
TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH NĂM 2011 
Nguyễn Thị Yến*, Hoàng Văn Hùng 
Trường Đại học Nông Lâm - ĐH Thái Nguyên 
TÓM TẮT 
Thành phố Bắc Ninh là trung tâm kinh tế xã hội của tỉnh Bắc Ninh với vai trò như một thành phố 
vệ tinh của thủ đô Hà Nội, là địa phương có tốc độ đô thị hóa lớn so với nhiều tỉnh trong khu vực. 
Phát triển kinh tế của Bắc Ninh đã là động lực lớn tác động tới giá đất của thành phố trong thời 
gian qua. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh 
năm 2011 có ý nghĩa quan trọng cho công tác quản lý đất đai và làm cơ sở minh bạch hóa thị 
trường bất động sản, 4 nhóm yếu tố ảnh hưởng chính đến giá đất năm 2011: yếu tố vị trí, cơ sở hạ 
tầng, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác được lựa chọn để nghiên cứu. Nghiên cứu cũng đã xác 
định được nhóm yếu tố vị trí là nhân tố tác động lớn nhất đến giá đất. Trong khi đó, diện tích thủa 
đất, thu nhập của người dân và giá đất của thị trường có mối quan hệ hữu cơ với nhau, bên cạnh đó 
một số yếu tố như bất động sản gắn liền với đất, một số yếu tố pháp lý lại ít có ảnh hưởng tới giá 
đất tại địa bàn nghiên cứu. Nghiên cứu cũng đã đề xuất cần có những nghiên cứu sâu hơn tới các 
ảnh hưởng đa chiều và tại nhiều khu vực để làm cơ sở quan trọng cho công tác định giá và quản lý 
đất đai. 
Từ khóa: giá đất, yếu tố ảnh hưởng, quyền sử dụng đất, giá biến động, Bắc Ninh 
ĐẶT VẤN ĐỀ* 
Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai 
- thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà 
nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói 
một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để 
người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận 
với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ 
để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất 
đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ 
của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ 
đất đai theo quy hoạch và pháp luật [1]. 
Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của rất 
nhiều yếu tố. Để làm rõ ảnh hưởng của một số 
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở năm 2011 của 
thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, chúng tôi 
tiến hành điều tra, thu thập và phân tích giá 
chuyển nhượng trên thị trường so với giá quy 
định của UBND tỉnh Bắc Ninh tại một số 
đường phố đặc trưng của thành phố Bắc Ninh 
năm 2011[5]. 
ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG 
PHÁP NGHIÊN CỨU 
Đối tượng 
- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 
theo qui định của Nhà nước 
*
 Tel: 0988 904772, Email: ntyenyb@yahoo.com 
- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 
theo giá thị trường và các yếu tố ảnh hưởng 
- Các tuyến đường được chọn để điều tra 
gồm: Nguyễn Gia Thiều, Trần Hưng Đạo, 
Nguyễn Cao, Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ, 
Nguyễn Đăng Đạo, Lê Văn Thịnh, Chợ Nhớn, 
Nhà Chung, Kinh Dương Vương, Hoàng 
Quốc Việt, Hồ Ngọc Lân, Bình Than, Lý Anh 
Tông, Trần Lựu, Vũ Giới, Lý Thường Kiệt, 
Văn Miếu, Như Nguyệt, Đấu Mã, Đường 
HL2 từ hết chợ Và (thửa 207 tờ 18) đến Hội 
trường thôn Trần thửa 173 tờ 16, Từ Km5 + 
400 đến địa phận huyện Tiên Du, Đường 
VD1: từ giáp QL18 (thửa 37 tờ 16) đến thửa 
101 tờ 16), Đường từ cống 5 cửa đến điểm 
tiếp giáp xã Tam Đa thuộc xã Phong Khê 
Nội dung nghiên cứu 
- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh 
theo qui định của Nhà nước và giá thị trường 
năm 2011 
- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa 
bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 
- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá 
đất ở đô thị của thành phố Bắc Ninh năm 
2011 qua điều tra thị trường. 
Nguyễn Thị Yến và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 98(10): 69 - 74 
 70
Phương pháp nghiên cứu 
Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 
Chọn 24 tuyến đường, phố đại diện cho 90 
tuyến đường phố của thành phố Bắc Ninh. 
Những tuyến đường này được phân loại dựa 
trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng 
hiện có. Chúng phản ánh được sự phát triển 
kinh tế, xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh 
Bắc Ninh trong năm 2011[5]. 
Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 
Thu thập các văn bản có liên quan tới giá đất do 
Nhà nước, UBND tỉnh Bắc Ninh quy định [5]. 
Thu thập các tài liệu, số liệu về chuyển quyền 
sử dụng đất năm 2011 tại phòng Tài nguyên 
và Môi trường thành phố Bắc Ninh. 
Phương pháp điều tra, phỏng vấn 
- Phỏng vấn ngưới dân nhằm xác định các yếu 
tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên thị trường tự 
do và sự hiểu biết của người dân về giá đất. 
Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 
- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng 
hợp, phân tích và đánh giá số liệu. 
- Sử dụng phần mềm Primer 5.0 để xử lý số 
liệu, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá 
đất ở dựa trên phân tích Multi-Dementional 
Scaling (MDS) và Principal Component 
Analysis (PCA). 
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 
Mức độ thực thi các văn bản pháp luật quy 
định về giá đất [3] 
Với hệ thống các cơ quan thống nhất từ thành 
phố đến các phường, phạm vi thực hiện của 
các văn bản pháp luật về giá đất ngày càng 
được tăng cường thực hiện một cách triệt để 
và nâng cao hiệu quả ở các địa phương. 
Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phản ứng của 
người dân trong việc thực hiện các nghĩa vụ 
tài chính đối với Nhà nước khi tham gia vào 
các giao dịch đất đai. Sự chênh lệch giữa mức 
giá quy định và giá chuyển nhượng thực tế là 
khá lớn. Người dân thường kê khai thấp hơn 
mức giá thực tế hoặc thậm chí bằng giá quy 
định nhằm giảm tối thiểu nghĩa vụ tài chính 
phải nộp cho Nhà nước. Đây không phải là 
vấn đề mới mẻ, mặc dù đã đưa ra nhiều giải 
pháp và những điểm thay đổi trong các văn 
bản pháp luật để hạn chế nhưng vẫn chưa thể 
giải quyết dứt điểm. Nguyên nhân sâu xa của 
tình trạng này là những mâu thuẫn về lợi ích 
giữa Nhà nước và người sử dụng đất dẫn tới 
cách hành xử trái ngược nhau. 
Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai 
Thành phố Bắc Ninh đã phối hợp chặt chẽ với 
các phường, xã thực hiện theo 13 nội dung 
quản lý nhà nước về đất đai. 
Tổ chức tốt chỉ thị 245/CT- TTg của ... ưa 
chuyển quyền sử dụng đất. 
Tổ chức chỉ đạo, thực hiện tốt chỉ thị 364CT/ 
của Chính phủ về ranh giới, mốc giới hành 
chính của các đơn vị, chính quyền đã chủ 
động kết hợp với lãnh đạo các đơn vị có liên 
quan đến ranh giới hành chính của các xã 
phường, rà soát lại thực địa, cắm mốc để 
thống nhất vị trí cụ thể theo từng khu vực [4]. 
Ranh giới hành chính của các xã phường hiện 
nay đã được xác định cụ thể, không có tranh 
chấp với các đơn vị lân cận. Hệ thống bản đồ 
địa chính đầy đủ, hồ sơ địa chính được lập và 
quản lí chặt chẽ. Việc giải quyết tranh chấp 
đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi 
phạm trong quản lí đất đai trong những năm 
vừa qua được thực hiện. Trong công tác quản 
lí tài chính về đất đai được thực hiện nghiêm 
túc công bằng, chính xác [3]. 
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên 
địa bàn thành phố Bắc Ninh 
Qua điều tra phỏng vấn trực tiếp cho thấy 
người dân quyết định giá đất trong quá trình 
chuyển nhượng dựa trên nhiều yếu tố. Trong 
đó các yếu tố cơ bản nhất được phân tích chi tiết 
theo từng tuyến đường, phố điển hình như sau: 
Yếu tố vị trí 
Trên các đoạn đường, phố tiến hành điều tra, 
nhóm trung tâm chịu ảnh hưởng của yếu tố vị 
trí rõ rệt nhất. Vì đây là các tuyến đường có 
chất lượng tốt, được đầu tư nhiều về cơ sở hạ 
Nguyễn Thị Yến và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 98(10): 69 - 74 
 71
tầng lại là nơi tập trung nhiều công trình công 
cộng. VT1 (vị trí 1) có giá cao nhất do gần 
mặt đường lớn người dân có thể trực tiếp mở 
cửa hàng kinh doanh hoặc cho thuê cửa hàng 
làm tăng tối đa khả năng sinh lợi của thửa đất. 
Các thửa ở VT2 (vị trí 2), VT3 (vị trí 3) có 
giá giảm dần phục thuộc vào vị trí thể hiện ở 
chỗ nếu càng gần các đường, phố điều tra và 
các các đường phố phụ cận khác thì mức giá 
sẽ cao hơn. Các thửa đất ở VT4 (vị trí 4) chủ 
yếu được sử dụng vào mục đích ở. Vì vậy 
mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể 
hiện rõ rệt ở loại vị trí này. 
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
I1 II7 III1
VT1
VT2
VT3
VT4
Đồ thị 1: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 
tuyến đường phố (đường Nguyễn Gia Thiều (I1), 
phố Vũ Giới (II7), đường Như Nguyệt(III1)) [4] 
(Nguồn: UBND thành phố Bắc Ninh) 
Cơ sở hạ tầng 
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
VT1 VT2 VT3 VT4
II2
II8
Đồ thị 2: So sánh giá đất trung bình trên thị 
trường theo vị trí của hai đường Hoàng Quốc Việt 
(II2) và Lý Thường Kiệt (II8) 
(Nguồn: Số liệu điều tra thị trường) 
Đây là hai đường khác nhau nhưng thuộc 2 
phường giáp nhau là phường Thị Cầu và Đáp 
Cầu. Đường giao thông của 2 đường này 
được đánh giá tốt, tuy nhiên đường Hoàng 
Quốc Việt lại có giá đất cao hơn lý do là 
đường này chạy trong nội bộ nối liền 2 
phường hơn thế cơ sở hạ tầng xã hội của nó 
đầy đủ, có trường học, có bệnh viện quân y 
110, có chợ. Còn đường Lý Thường Kiệt cơ 
sở hạ tầng xã hội kém, không gần trường, 
chợ, bệnh viện; hơn thế nữa chạy song song 
với nó lại là tuyến đường sắt. Về khả năng 
sinh lợi và tâm lý của người dân thì chắc chắn 
đường Lý Thường Kiệt sẽ kém hơn đường 
Hoàng Quốc Việt. Như vậy, khi so sánh 2 
đoạn đường này chúng ta thấy mức độ thuận 
tiện trong sinh hoạt có ảnh hưởng đến giá đất. 
Đối với các mẫu điều tra khác trên thị trường 
cũng phản ánh quy luật giảm về giá đất tương 
ứng với khoảng cách đến các công trình công 
cộng nằm trên đoạn đường phố đó tăng dần. 
Như vậy, mức độ thuận tiện trong sinh hoạt 
có ảnh hưởng lớn tới giá đất, đây là yếu tố 
quyết định đến chất lượng cuộc sống của 
người dân trong khu vực của đường phố. 
Đặc điểm của thửa đất 
Qua điều tra thị trường ta thấy các đặc điểm 
của thửa đất như diện tích, độ rộng mặt tiền, 
hướng đất, khoảng cách tới các đường phố  
Đây là đặc điểm tự nhiên của thửa đất chúng 
có ảnh hưởng tới tâm lý của người dân theo 
phong tục tập quán lâu đời. Về diện tích, thửa 
đất có quy mô vừa khoảng 70 - 90 m2 có thể 
bán dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì 
nó phù hợp với khả năng mua của hầu hết 
người dân có nhu cầu xây nhà để ở. Hình thể 
thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật 
hoặc ít nhất phải là hình thang có mặt đáy 
rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt 
hậu, chữ L hoặc những hình thể không vuông, 
nhiều góc cạnh chắc chắn bán với giá thấp hơn. 
Khả năng sinh lợi 
Phương thức sử dụng đất có ảnh hưởng lớn 
tới giá trị sinh lời của thửa đất. Mặc dù cùng 
mục đích sử dụng là đất ở nhưng phương thức 
sử dụng đất của các đường phố thuộc ba 
nhóm trung tâm, cận trung tâm và xa trung 
tâm có sự khác biệt rõ rệt. Nhóm đường phố 
trung tâm đa phần kết hợp với sản xuất kinh 
doanh, với mục đích kinh doanh là chính 
nhằm làm tăng tối đa khả năng sinh lời của 
Giá đất 
(triệu đồng/m2) 
Đường, 
phố 
Giá đất 
(triệu đồng/m2) 
Vị trí 
Nguyễn Thị Yến và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 98(10): 69 - 74 
 72
thửa đất. Nhóm đường phố cận trung tâm kết 
hợp đồng đều cả hai mục đích đất sản xuất 
kinh doanh và đất ở trong đó chất lượng cuộc 
sống được quan tâm hàng đầu. Còn nhóm 
đường phố xa trung tâm đa phần được sử 
dụng vào mục đích đất ở. 
Ta có thể thấy sự khác biệt về giá giữa các 
đoạn đường phố của 3 nhóm đường ở từng 
tuyến. Ví dụ đường Ngô Gia Tự thuộc nhóm 
đường phố trung tâm, từ đây có thể đi vào 
đường Hoàng Quốc Việt, đường Lý Thường 
Kiệt (2 đường thuộc nhóm cận trung tâm); 
đồng thời từ Ngô Gia Tự cũng có thể đưa tới 
đường Đấu Mã (một trong các đường thuộc 
nhóm xa trung tâm). Như vậy, mức độ biến 
động về giá đất theo vị trí giảm dần theo khu 
vực. Vì phương thức sử dụng đất khác nhau, 
khả năng sinh lợi của thửa đất là khác nhau 
nên sự biến động về mức giá giữa các khu 
vực là giảm dần. Ở đường Ngô Gia Tự 
khoảng chênh giữa mức giá của hai vị trí bất 
kỳ là khá lớn so với các đường không thuộc 
trung tâm. Điều này thể hiện rõ mức độ ảnh 
hưởng của yếu tố vị trí của khu vực tới khả 
năng sinh lợi của thửa đất. 
Yếu tố khác 
Một yếu tố khác cũng ảnh hưởng tới giá đất ở 
đó là tâm lý của người tham gia giao dịch. 
Những quyết định về mức giá được đưa ra 
dựa trên sự đánh giá các thông tin tại một 
trạng thái tâm lý nhất định. Đó còn là quan 
niệm suy nghĩ cá nhân cần được xác định cụ 
thể. Theo tâm lý người Việt Nam thường 
thích chọn nhà hướng Nam hoặc cận Nam 
(Đông Nam, Tây Nam) vì hướng này thuận 
lợi nhất trong xây dựng nơi ăn chốn ở. Nhà 
xây hướng Nam: buổi sáng tránh được ánh 
nắng chói (phía Ðông), buổi chiều không bị 
nắng chiếu xiên gay gắt (phía Tây), vừa né 
được gió nóng từ phía Tây, lại không bị gió 
lạnh phương Bắc. Tuy nhiên, thực tế trong 
điều kiện đất đai đô thị khan hiếm và chật hẹp 
như hiện nay thì khó để tìm một miếng đất 
ngôi nhà chính Nam và đặc biệt tại khu vực 
trung tâm và cận trung tâm. Khu vực xa trung 
tâm với mục đích chính là ở thì việc chọn đất 
đểy xây nhà theo hướng Nam có khả năng cao 
hơn, trong quá trình nghiên cứu chúng tôi 
thấy tâm lý này chỉ được thể hiện ở khu vực 
xa trung tâm. Ví dụ ở đoạn đường đường HL2 
từ hết chợ Và (thửa 207 tờ 18) đến Hội trường 
thôn Trần thửa 173 tờ 16 thì các thửa đất theo 
mẫu điều tra (III3a và III4b) có hướng Tây 
giá điều tra thị trường thấp hơn các mẫu điều 
tra khác cùng đoạn đường cụ thể: mẫu III3a là 
5 triệu đồng/m2 và mẫu III4b là 4 triệu 
đồng/m2. 
Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến giá 
đất ở đô thị của thành phố Bắc Ninh năm 
2011 thông qua điều tra thị trường. 
Số liệu điều tra sau khi được xử lý bằng phần 
mềm Primer 5.0 đã thể hiện mối quan hệ giữa 
các chỉ tiêu cần theo dõi và đối chiếu rất rõ. 
Các chỉ tiêu có mối quan hệ với nhau, quyết 
định đến giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng sẽ 
tập trung gần nhau hoặc chồng ghép lên nhau. 
Sơ đồ 1: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở 
thành phố Bắc Ninh năm 2011 (MDS) 
Qua sơ đồ trên, chúng ta thấy các yếu tố tác 
động đến giá đất ở chia làm 3 nhóm 
- Nhóm 1: Nhóm thông tin chung bao gồm: 
tuổi, nghề nghiệp, trình độ và thu nhập 
- Nhóm 2: Nhóm thông tin sử dụng đất bao 
gồm: Diện tích, hình thể, vị trí, khoảng cách 
từ thửa đất đến đường phố gần nhất, gần công 
trình công cộng và các bất động sản gắn liền. 
- Nhóm 3: Nhóm pháp lý bao gồm các câu hỏi 
có đồng ý với bảng giá đất hàng năm của Nhà 
nước, có thường xuyên tiếp cận với các văn 
bản của Nhà nước về giá đất và yếu tố pháp lý 
của thửa đất. 
Nguyễn Thị Yến và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 98(10): 69 - 74 
 73
Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập và yếu 
tố pháp ý ảnh hưởng đến giá đất 
Sơ đồ 2: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng 
tới giá đất (PCA) 
Sơ đồ 3: Yếu tố pháp lý (PCA) 
Qua 2 sơ đồ xử lý số liệu trên ta thấy các chỉ 
tiêu trình độ văn hóa, thu nhập và giá đất 
hàng năm Nhà nước qui định tập trung (sơ đồ 
2). Và các chỉ tiêu có đồng ý với giá đất hàng 
năm của Nhà nước, tiếp cận với văn bản của 
Nhà nước về giá đất và chỉ tiêu giá đất qui 
định của Nhà nước tập trung (sơ đồ 3). Điều 
đó chứng tỏ các chỉ tiêu này có mối quan hệ 
với nhau. Qua điều tra thực tế chúng tôi nhận 
thấy người dân trong khu vực điều tra chủ yếu 
có trình độ cấp 3 và chuyên nghiệp, thu nhập 
chủ yếu ở mức trung bình (từ 15 triệu 
đồng/năm - 300 triệu đồng/năm). Người dân 
thường xuyên quan tâm, tiếp cận với bảng giá 
đất hàng năm của Nhà nước. Tuy nhiên hầu 
hết số hộ được phỏng vấn đều không đồng ý với 
bảng giá đất hàng năm của Nhà nước và lý do 
được đưa ra là quá thấp so với giá thị trường. 
Qua sơ đồ xử lý số liệu còn cho ta thấy chỉ 
tiêu nghề nghiệp và giá đất thị trường tập 
trung. Điều đó chứng tỏ nghề nghiệp của 
người được phỏng vấn khác nhau sẽ cho giá 
thị trường sát hay không sát với thực tế. 
Chúng tôi đã điều tra 4 nhóm chỉ tiêu về nghề 
nghiệp bao gồm cán bộ viên chức, buôn bán, 
lao động tự do và nghề khác. Thì trong đó 
nghề buôn bán kinh doanh là nghề nghiệp cho 
mức giá khách quan và sát thực tế hơn cả. 
Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh 
hưởng đến giá đất 
Sơ đồ 4: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh 
hưởng đến giá đất ở (PCA) 
Qua sơ đồ xử lý số liệu trên ta thấy nhóm 
hình thể, vị trí, khoảng cách đến đường và giá 
qui định của Nhà nước tập trung. Điều đó 
chứng tỏ các chỉ tiêu này có mối liên hệ với 
nhau và giá đất được thiết lập bởi các yếu tố 
liên quan đến thửa đất. Qua điều tra thực tế 
chúng tôi cũng nhận rõ được điều đó và đã 
phân tích ở phần trên - các yếu tố ảnh hưởng 
đến giá đất. 
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 
Kết luận 
Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào 
nhiều yếu tố. Có 4 yếu tố ảnh hưởng đến giá 
đất năm 2011 đó là yếu tố vị trí, cơ sở hạ 
tầng, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác. 
Trong đó yếu tố vị trí là yếu tố có vai trò 
quyết định đối với giá của thửa đất. Tuy nhiên 
vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của 
thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến 
động giá đất trên thị trường. Chính vì vậy khi 
nghiên cứu giá đất chúng ta cần phần 
nghiên cứu tổng hợp nhiều yếu tố một cách 
khoa học nhằm đưa ra mức giá chính xác 
sát với giá thị trường. 
Nguyễn Thị Yến và Đtg Tạp chí KHOA HỌC & CÔNG NGHỆ 98(10): 69 - 74 
 74
Kiến nghị 
- Từng bước hoàn thiện cơ chế chính sách đất 
đai nói chung và thị trường bất động sản nói 
riêng cho phù hợp với xu hướng phát triển 
của nền kinh tế thị trường. 
- Nâng cao hiệu quả quản lý, quy hoạch đồng 
bộ, tập trung tạo điều kiện thuận lợi cho công 
tác định giá đất đai và công tác quản lý đất 
đai của nhà Nước. 
- Để có một thị trường đất đai hoạt động công 
khai, minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp 
cho người mua và người bán, cần thành lập 
một cơ quan chuyên môn hoạt động trong lĩnh 
vực giá đất. 
TÀI LIỆU THAM KHẢO 
[1]. Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng 
(2008), “Giáo trình Định giá đất”, Trường Đại 
học Nông Lâm Thái Nguyên. 
[2]. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố 
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh (2011). “Sổ theo dõi 
chuyển quyền sử dụng đất năm 2011”. 
[3]. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố 
Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh (2011). “Báo cáo số 
11/BC-TN&MT ngày 18/01/2012 về kết quả thực 
cấp GCNQSD đất từ năm 2009 đến năm 2011”. 
[4]. UBND tỉnh Bắc Ninh (2010). “Quyết định số 
162/2010/QĐ-UBND về việc quy định giá các 
loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh năm 2011”. 
[5]. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên, (2006), 
“Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở tại thị 
xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh”. 
SUMMARY 
STUDY SOME FACTORS AFFECTING THE LAND PRICE 
IN BAC NINH CITY, BAC NINH PROVINCE IN 2011 
Nguyen Thi Yen*, Hoang Van Hung 
 College of Agriculture and Forestry - TNU 
Bac Ninh city is the economic and social center of Bac Ninh province with role as a satellite city 
of Hanoi capital, is the local which has speed of large urbanized compared to many provinces in 
the region. Economic development of Bac Ninh has a large impact force on land prices of the city 
in recent years. Reseach on some elements affecting land prices in Bac Ninh city, Bac Ninh 
province in 2011 gave important implications for land management and transparency as a basis for 
the real estate market. Four groups of factors affecting the land prices in 2011 are position 
element, infrastructure, land characteristics and other elements selected for research. The study 
also found that position factor was the biggest factor to impact the land prices. Meanwhile, the 
area of land, income of population and the market price of land has close relations with each other. 
Besides a number of factors such as real estate assosiated with the land, legal factors had little 
effect on the land prices in the study area. The study also suggested that there should be further 
research on multi-dimensional effects and many areas to make an important basis for the valuation 
and land management. 
Key words: land price, element affected, land use right, fluctuation price, Bac Ninh province 
Ngày nhận bài: 2/8/2012, ngày phản biện:15/8/2012, ngày duyệt đăng:12/11/2012 
*
 Tel: 0988 904772, Email: ntyenyb@yahoo.com