Kiến thức chuyên môn về môi giới bất động sản

Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn 
TS. PHAN THANH LÂM 
 38
KIẾN THỨC CHUYÊN MÔN VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 
(Toång thôøi lưôïng laø 24 tieát hoïc) 
TS. Phan Thanh Lâm 
Bao goàm các chuyên đêeà và noäi dung sau đây : 
1. Chuyên đề 1: Tổng quan về dịch vụ môi giới bất động sản (8 tiết) gồm các nội dung chính như 
sau: 
a) Giới thiệu về dịch vụ môi giới bất động sản 
b) Vai trò của môi giới bất động sản trong thị trường bất động sản 
c) Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản 
d) Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động 
sản 
đ) Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nghề môi giới bất động sản 
e) Kinh nghiệm của các nước về dịch vụ môi giới bất động sản 
g) Đạo đức nghề nghiệp trong môi giới bất động sản 
2. Chuyên đề 2: Quy trình và kỹ năng môi giới bất động sản (16 tiết) gồm các nội dung chính 
như sau: 
a) Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản 
b) Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ môi giới bất động sản 
c) Lập hồ sơ thương vụ môi giới 
d) Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới 
đ) Kỹ năng môi giới bất động sản 
e) Marketing bất động sản 
g) Kỹ năng giao tiếp và đàm phán trong giao dịch bất động sản 
h) Tổ chức và quản lý văn phòng môi giới bất động sản 
Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn 
TS. PHAN THANH LÂM 
 39
 CHUYÊN ĐỀ 2: 
QUY TRÌNH VAØ KYÕ NAÊNG MOÂI GIÔÙI BAÁT ÑOÄNG SAÛN 
I. THU THAÄP THOÂNG TIN VEÀ CUNG CAÀU BAÁT ÑOÄNG SAÛN 
A. Thò Tröôøng Baát Ñoäng Saûn 
Caên cöù vaøo loaïi haøng hoùa baát ñoäng saûn treân thò tröôøng : 
1. Thò tröôøng ñaát ñai 
2. Thò tröôøng nhaø ôû 
3. Thò tröôøng baát ñoäng saûn coâng nghieäp 
4. Thò tröôøng baát ñoäng saûn duøng cho vaên phoøng, coâng sôû 
5. Thò tröôøng baát ñoäng saûn duøng trong dòch vuï 
Caên cöù vaøo tính chaát caùc quan heä trao ñoåi 
1. Thò tröôøng mua baùn BÑS 
2. Thò tröôøng thueâ vaø cho thueâ BÑS 
3. Thò tröôøng giao dòch caùc BÑS duøng ñeå theá chaáp, baûo hieåm 
4. Thò tröôøng giao dòch caùc BÑS duøng ñeå goùp voán lieân doanh 
B. Caàu baát ñoäng saûn: 
1. Khaùi nieäm 
Caàu veà baát ñoäng saûn laø soá löôïng baát ñoäng saûn maø ngöôøi mua có nhu cầu muốn sở hữu saün 
saøng chaáp nhaän vaø coù khaû naêng thanh toán trong moät khoaûng thôøi gian nhaát ñònh. 
 Caàu veà baát ñoäng saûn ñeà caäp ñeán toaøn boä moái quan heä giöõa löôïng caàu vaø giaù caû baát ñoäng 
saûn. 
Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn 
TS. PHAN THANH LÂM 
 40
Baát ñoäng saûn thöôøng laø nhöõng taøi saûn coù giaù trò lôùn, giaù trò coù xu höôùng gia taêng theo thôøi 
gian neân ngoaøi muïc ñích söû duïng, baát ñoäng saûn coøn ñöôïc duøng vaøo nhieàu muïc ñích khaùc. Vì 
vaäy, caàu veà baát ñoäng saûn coù theå ñöôïc chia thaønh nhieàu loaïi : 

 Caàu veà tieâu duøng : laø caàu veà baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï cho muïc ñích tieâu duøng. Ví duï 
caàu veà nhaø ñeå ôû, caàu veà ñaát ñeå xaây nhaø ôû  

 Caàu veà yeáu toá saûn xuaát : laø caàu veà baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï cho muïc ñích saûn xuaát 
hoaëc kinh doanh. Ví duï nhaø xöôûng ñeå saûn xuaát, cöûa haøng vaø kho taøng ñeå kinh doanh  

 Caàu veà yeáu toá ñaàu cô : laø caàu veà baát ñoäng saûn ñeå phuïc vuï cho muïc ñích ñaàu cô, ñaàu cô 
coù theå ñöôïc chia thaønh 3 loaïi : 
o Ñaàu cô kieám lôøi : laø daïng ñaàu cô nhaèm kinh doanh baát ñoäng saûn ñeå kieám lôøi. 
Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn 
TS. PHAN THANH LÂM 
 41
o Ñaàu cô röûa tieàn : laø daïng ñaàu cô nhaèm duøng baát ñoäng saûn ñeå hôïp phaùp hoùa caùc 
khoaûn tieàn phi phaùp vaø troán traùnh phaùp luaät 
o Ñaàu cô giöõ tieàn : laø daïng ñaàu cô nhaèm ñoái phoù vôùi laïm phaùt 

 Caàu thueâ vaø cho thueâ 

 Caàu goùp voán lieân doanh 
2. Ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn: 
Ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn laø ñöôøng caàu bieåu dieãn moái quan heä giöõa giaù vaø löôïng caàu veà 
moät loaïi baát ñoäng saûn nhaát ñònh. 
 p 
 A 
 Po 
 P1 B 
 D 
 0 
 Qo Q1 Q 
Hình 1. Ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn 
Cuõng gioáng nhö treân caùc thò tröôøng khaùc, ñöôøng caàu veà baát ñoäng saûn laø moät ñöôøng doác 
xuoáng töø traùi sang phaûi. Coù nghóa laø khi giaù baát ñoäng saûn taêng, soá löôïng baát ñoäng saûn ñöôïc yeâu 
caàu seõ giaûm xuoáng vaø ngöôïc laïi. 
Ngoaøi vieäc chòu taùc ñoäng cuûa giaù caû baát ñoäng saûn, soá löôïng yeâu caàu cuûa baát ñoäng saûn coøn 
phuï thuoäc vaøo raát nhieàu caùc nhaân toá khaùc treân thò tröôøng. Khi caùc nhaân toá naøy thay ñoåi, soá 
löôïng yeâu caàu veà moät loaïi baát ñoäng saûn naøo ñoù cuõng seõ thay ñoåi theo. 
Caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán caàu baát ñoäng saûn 
 Thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng (I) 
Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn 
TS. PHAN THANH LÂM 
 42
 Giaù caû cuûa baát ñoäng saûn thay theá (Py) 
 Thò hieáu ñoái vôùi baát ñoäng saûn (T) 
 Söï thay ñoåi cuûa daân soá (N) 
 Caùc chính saùch vaø quy ñònh cuûa Chính phuû (G) 
3. Caùc kỳ vọng (E) 
Coù theå bieåu dieãn taát caû caùc nhaân toá aûnh höôûng ñeán caàu veà baát ñoäng saûn baèng moät coâng 
thöùc toång quaùt sau: 
QDx,t = f(Px,t , It , Py,t , Gt , Nt , E) 
Trong ñoù: QDx,t : Löôïng caàu veà baát ñoäng saûn X trong thôøi gian t 
 Px,t : giaù baát ñoäng saûn X trong thôøi gian t 
 It : Thu nhaäp cuûa ngöôøi tieâu duøng trong thôøi gian t 
 Py,t: Giaù cuûa baát ñoäng saûn coù lieân quan trong thôøi gian t 
 Tt : Thò hieáu cuûa ngöôøi tieâu duøng trong htôøi gian t 
 Gt : Chính saùch cuûa Chính Phuû trong thôøi gian t 
 Nt : Daân soá trong thôøi gian t 
 E : Caùc kyø voïng 
Bảng tóm lược thang nhu cầu của bên cầu : 
Nhu cầu = 
Need 
Tình trạng cảm thấy cần thỏa mãn cơ bản nào đó (ví dụ nhu cầu 
mua nhà để ở - hiện nay ở nhà thuê). 
Mong muốn = 
Wants 
Mong muốn có được những người cụ thể làm thỏa mãn các nhu 
cầu cao hơn. (mong muốn có người môi giới giúp giới thiệu 
hay công ty kinh doanh BĐS có cung ứng nhà) 
Moâi Giôùi Bâaát Ñoäng Saûn 
TS. PHAN THANH LÂM 
 43
Cầu = Demands 
 Mong muốn có được những sản phẩm cụ thể và có khả năng, sự 
sẵn lòng mua sản phẩm đó. (căn hộ hay nh ... hi rõ việc sử dụng những tài sản này bị hạn chế theo luật của liên bang, tiểu bang hoặc địa phương 
về đất ngập lụt cũng như những quy định khác. Cục PTNT sẽ quyết định việc hạn chế sử dụng tài 
Moâi Giôùi Baát Ñoäng Saûn 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
TS. PHAN THANH LÂM 
118
sản của người mua và người sử dụng kế tiếp. Ví dụ như cấm thoát nước hay xả nước ở vùng ngập lụt 
hay đầm lầy, cấm xây mới và cấm phân chia đất ngập lụt hay đầm lầy thành những nền nhà xây 
dựng. 
 Khu di tích lịch sử cấp quốc gia 
Khi xác định tài sản REO thuộc danh sách di tích lịch sử cấp quốc gia, viên chức duyệt xét tín dụng 
chịu trách nhiệm chuyển nhượng tài sản phải tham khảo ý kiến với viên chức phụ trách bảo tồn di 
tích lịch sử cấp tiểu bang để hạn chế việc sử dụng tài sản, bảo đảm mục tiêu bảo tồn và không xâm 
phạm đến lợi ích công cộng và tư nhân. Viên chức xét duyệt tín dụng phải tham khảo ý kiến của Hội 
đồng tư vấn bảo tồn lịch sử sau khi thảo luận xong với viên chức bảo tồn lịch sử của tiểu bang. 
Mọi hạn chế sử dụng tài sản REO theo ý kiến tham khảo của các cơ quan trên đều phải thông báo 
cho các nhà thầu và người mua trong những quảng cáo và thông báo liên quan đến tài sản cũng như 
bằng văn bản khi người mua đặt thầu hay mua. Xác nhận của người mua về thông báo này được lưu 
trong hồ sơ. 
Việc kết thúc giao dịch và tài trợ cho dự án đều phải tuân theo những quy định hướng dẫn của nhà 
nước. Nếu sử dụng nguồn tài trợ khác, phải tuân theo thủ tục kết thúc của cơ quan tài trợ. Cục PTNT 
kết thúc giao dịch bằng tiền mặt, thu tiền và chuyển quyền sở hữu cho người mua. Yêu cầu chuyển 
quyền sở hữu và bảo hiểm tài sản đối với giao dịch được tài trợ giống như cho vay theo dự án. 
Người mua phải kiểm tra tài sản ngay trước khi kết thúc giao dịch để đảm bảo tình trạng hiện tại của 
tài sản và cách giải quyết sự cố hay sự không nhất quán. 
Khi tài sản REO bị đóng thuế, Cục PTNT và người mua sẽ đóng theo tỉ lệ từ ngày chuyển quyền sở 
hữu. Cục PTNT sẽ chịu trách nhiệm đóng thuế phát sinh từ ngày thoả thuận, người mua sẽ đóng thuế 
sau ngày kết thúc giao dịch. Phần đóng thuế của Cục PTNT sẽ được trích ra từ tiền bán tài sản khi 
kết thúc giao dịch. 
Khi phải nộp, tiền đặt cọc sẽ được thu khi giao dịch kết thúc, xác định bằng số tài sản, tên người 
mua và số hồ sơ và nộp theo quy định. 
Chi phí điều hành của Cục PTNT được trích từ tiền bán tài sản. Việc giao dịch BĐS phải tuân theo 
những điều khoản của Luật RESPA (Thủ tục giao dịch BĐS), nghĩa là bán BĐS do nhà nước hay tổ 
Moâi Giôùi Baát Ñoäng Saûn 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
TS. PHAN THANH LÂM 
119
chức khác tài trợ. Việc giao dịch BĐS phải do một đơn vị thứ ba kết thúc. Đơn vị này sẽ cung cấp 
một văn bản chuyển nhượng cho người bán, người mua và người cho vay vốn để chứng minh việc 
chuyển giao tiền bán BĐS và chi phí kết thúc giao dịch. Khi không có đủ tiền hay khi giao dịch bằng 
tiền mặt, không phải theo yêu cầu của luật RESPA và do đó không cần văn bản chuyển nhượng, chi 
phí được thanh toán theo quy định RD 2024-A. 
Trong giao dịch được tài trợ theo dự án, tiền đặt cọc được tính như chi phí kết thúc giao dịch của 
người mua. Nếu không trong dự án, người mua phải trả tất cả chi phí kết thúc. 
Tiền hoa hồng được thanh toán khi kết thúc giao dịch nếu có đủ tiền mặt để trả khi bán BĐS. Nếu 
không, Cục PTNT sẽ thanh toán tiền hoa hồng và tính vào tài khoản bán nhà REO. 
Cục PTNT sẽ chuyển giao tài sản cho người mua theo Mẫu hồ sơ quy định. Cục trưởng sẽ ký vào 
bản chính, bản sao sẽ được lưu giữ trong hồ sơ tài sản REO. Người mua chịu trách nhiệm giữ bản 
chính. 
Khi giao dịch kết thúc và đã chuyển giao giấy tờ, hồ sơ giao dịch sẽ được lưu trữ trong hệ thống 
REO. Bất động sản được chuyển nhượng bằng cách khác, kể cả trường hợp bị mất mát hay phá huỷ 
hoàn toàn, cũng phải báo cáo trong hệ thống REO. Tiền bán BĐS sẽ được đưa vào ngân sách nhà 
nước. 
5. QUẢN TRỊ TÀI CHÁNH SÀN GIAO DỊCH 
Kế hoạch tài chính là nhân tố chủ yếu cho sự thành công khi khởi sự kinh doanh. Nhà đầu tư và 
ngân hàng sẽ quyết định tài trợ căn cứ vào những thông tin trong kế hoạch này. Ngoài nhu cầu tài 
chính, bản kế hoạch này phải đảm bảo rằng việc kinh doanh luôn luôn suôn sẻ và cuối cùng thì có 
lãi. Vì doanh số và doanh thu ước tính trong kế hoạch kinh doanh đều căn cứ trên những dự toán, kế 
hoạch tài chính phải được chỉnh sửa và cải tiến thường xuyên để phát hiện và giải quyết lập tức 
những chênh lệch sai sót. Dữ liệu đầu vào của bản kế hoạch tài chính này căn cứ trên nhóm những 
công ty khác tương quan với nhau cũng như dự toán của chính công ty trong môi trường kinh doanh 
hoạch định. Ước tính doanh thu vừa phải và dự toán chi phí phải dự phòng những trường hợp đột 
biến. Tất cả những số liệu này phải được chọn lọc theo các phép toán thống kê. 
Những đặc điểm quan trọng nhất của kế hoạch và chiến lược tài chính có thể tóm tắt bằng ví dụ sau 
đây: 
Moâi Giôùi Baát Ñoäng Saûn 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
TS. PHAN THANH LÂM 
120
Yêu cầu vốn ban đầu của công ty ước tính từ 250.000 đến 300.000 USD. Điều này có thể so sánh 
được với những doanh nghiệp khác trong thị trường. Yêu cầu đầu tư căn cứ vào nhiều giả định kinh 
tế và kinh doanh. Vốn được sử dụng trong những năm tiếp theo phần lớn để mua sắm công nghệ và 
bản quyền khi công ty tiếp tục phát triển những chức năng mới. Yêu cầu đầu tư có thể thay đổi so 
với yêu cầu đầu tư thật sự vì giả định và dự toán về bản chất rất không chắc chắn và đột biến, nhiều 
yêu cầu vượt khỏi tầm kiểm soát của doanh nghiệp. Theo đó, cả công ty và ban lãnh đạo cũng 
không thể đảm bảo những yêu cầu đầu tư sẽ không nhiều hơn hay thay đổi. 
Công ty hy vọng đầu tư vào công nghệ mới bằng nhiều cách khác nhau: nâng cấp công nghệ phần 
mềm dưới dạng nâng cấp và thay thế sản phẩm và lắp đặt máy chủ mới. 
Mức tăng trưởng của toàn công ty hy vọng sẽ rất cao trong ba năm đầu kinh doanh. Doanh thu và lợi 
nhuận của công ty phụ thuộc vào mức độ chấp nhận sản phẩm của công ty trên thị trường quốc tế. 
Dự toán doanh thu và chi phí căn cứ vào quá trình kinh doanh, cũng như dữ liệu và hoàn cảnh hiện 
tại. Công ty sử dụng những chuyên gia độc lập giúp đỡ dự toán tài chính. Những dự toán khác nhau 
sẽ dẫn đến những số liệu khác nhau về chi phí, lợi nhuận và doanh thu trong những giai đoạn kinh 
doanh. 
Căn cứ trên kế hoạch kinh doanh, công ty dự kiến tiền mặt thu được trong hoạt động kinh doanh sẽ 
đủ để đáp ứng những yêu cầu chi tiêu trong 12 tháng tới. 
Hệ số lãi gộp (so với doanh thu) cao trong cả 4 năm hoạt động trong khi hệ số lãi ròng sẽ giảm. Phụ 
thuộc vào vốn đầu tư ban đầu, dự toán chi phí và doanh thu sẽ thay đổi. Hình 7.1 cho thấy tương 
quan giữa chi phí và doanh thu dự kiến. Có thể thấy tương quan này không tuyến tính ở khắp mọi 
nơi nhưng chi phí giảm so với doanh thu. Hiệu quả này do đã nâng cao năng suất lao động để tăng 
doanh thu với chi phí cố định. 
 Kế hoạch đầu tư 
Kế hoạch đầu tư liệt kê nhu cầu vốn chủ yếu cho sự hình thành và hoạt động của doanh nghiệp. Kế 
hoạch này cũng bao gồm chi phí tiếp thị ban đầu và khuyến mãi. Những số liệu này căn cứ trên các 
doanh nghiệp có tương quan với nhau. 
 Điểm hoà vốn 
Moâi Giôùi Baát Ñoäng Saûn 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
TS. PHAN THANH LÂM 
121
Phân tích điểm hoà vốn cho thấy doanh thu tăng như thế nào. Điểm hoà vốn là điểm tại đó doanh thu 
bằng với tổng chi phí (chi phí cố định và chi phí thay đổi tăng cùng với doanh thu). Phân tích này rất 
quan trọng đối với kế hoạch thanh toán và chính sách giá của công ty. Nếu không đạt được điểm hoà 
vốn trong dài hạn, doanh nghiệp sẽ mất khả năng thanh toán và có thể phá sản. Điều này yêu cầu 
doanh thu phải gia tăng đáng kể. 
Nếu đạt doanh thu 1.100.000USD và tổng chi phí tương ứng, doanh nghiệp sẽ bắt đầu có lãi. Chi phí 
cố định ước tính từ 700.000USD đến 800.000USD và chi phí thay đổi là 300.000USD. Trong 
trường hợp này, chi phí cố định không thay đổi theo doanh số. Chi phí này bắt buộc phải trả dù cho 
doanh số là bao nhiêu. Chi phí thay đổi có quan hệ trực tiếp với doanh số. 
Nếu đạt doanh thu khoảng 1.900.000 USD sau hai đến ba năm hoạt động, lợi nhuận dự kiến tăng lên 
mức 190.000USD. Điều này có nghĩa hệ số lãi gộp khoảng 10%. Những dự toán này phù hợp với 
thực tế trên thị trường khi so sánh với các doanh nghiệp tương đồng. 
Tăng doanh số sẽ tăng hệ số lãi trước thuế nhưng mức tăng trưởng này sẽ đảo ngược khi chi phí 
quản lý bắt đầu tăng nhanh. Đến mức doanh số 3.000.000 USD, hệ số lãi tăng 12,5% sau đó hệ số 
này giảm dầnđếnmức cố định 10,5% 
Hình 7.2 cho thấy doanh nghiệp sẽ có lãi ở mức doanh số đáng kể. Điều này là cơ sở cho chiến lược 
kinh doanh và định giá của doanh nghiệp. Ngoài ra đồ thị cũng chỉ ra số doanh thu tại đó chiến dịch 
tiếp thị có thể hoạt động hiệu quả. 
Kế hoạch thanh toán tiền mặt 
Kế hoạch thanh toán tiền mặt cho biết số tiền mặt cần thiết để chi trả cho toàn bộ hoạt động kinh 
doanh. Kế hoạch thanh toán tiền mặt căn cứ trên bốn tháng tiêu biểu của một loại hoạt động kinh 
doanh thông thường. Doanh thu và chi phí mô phỏng phân phối chuẩn. Lượng tiền mặt cố định ở 
mức 1.000 USD hàng tháng. 
 Lợi nhuận 
Kế hoạch lợi nhuận cho thấy kết quả hoạt động kinh doanh thông thường. Kế hoạch này căn cứ vào 
4 năm đầu kinh doanh. Dự toán doanh thu căn cứ vào phân phối thông thường với mức tăng trưởng 
ước tính cao. Hình 7.3 cho thấy lợi nhuận ròng. 
Moâi Giôùi Baát Ñoäng Saûn 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
TS. PHAN THANH LÂM 
122
 6. KIỂM TRA HOẠT ĐỘNG SÀN GIAO DỊCH 
Phân tích rủi ro xem xét những yếu tố quan trọng có thể dẫn đến sự thất bại của một ý tưởng kinh 
doanh. Những yếu tố này có thể gây ra thất bại trong giai đoạn xây dựng hay hoạt động. Những yếu 
tố quan trọng như thế diễn ra theo thứ tự khả năng có thể xảy ra. Chỉ trình bày những yếu tố chủ yếu 
dẫn đến thất bại. Dữ liệu rút ra từ những khảo sát của 5 doanh nghiệp có dịch vụ khác nhau củng như 
cơ cấu doanh thu và chi phí. 
Tăng trưởng là chiến lược then chốt của công ty. Hoạt động phát triển đòi hỏi khả năng tài chính cao 
trong thời gian dài và trong quá trình tồn tại, công ty có kế hoạch phát triển hay mua lại những công 
ty kinh doanh trực tuyến khác. Không có gì đảm bảo rằng công ty sẽ có nguồn tài chính bổ sung 
trong tương lai hay được vay vốn với các điều khoản có thể chấp nhận được. Nếu không có nguồn 
tài chính bổ sung, mức tăng trưởng của công ty sẽ sụt giảm. 
Nhiều công ty hoạt động với vốn tự có thấp. Nguồn đầu tư chủ yếu là nợ vay. Nếu hoạt động không 
có hiệu quả, doanh nghiệp không thể trả được nợ. trên 12% số doanh nghiệp phá sản báo cáo số nợ 
vay quá mức là lý do phá sản. Vì vậy điều quan trọng là dành một phần tiền lãi để trả nợ. 
Sự thay đổi trong quy trình kinh doanh có thể tăng chi phí hay làm chậm tiến độ doanh thu và ảnh 
hưởng xấu đến kết quả hoạt động trong tương lai. 
Quyết định kinh doanh sai: Thông thường quyết định kinh doanh sai và tình hình khó khăn bị bỏ 
qua trong một thời gian nhất định nên có thể dẫn đến thất bại trong kinh doanh. Những ý kiến phê 
phán và độc lập đối với một quyết định là nhân tố quan trọng để xác định giá trị của một quyết định 
quản lý và đánh giá khả năng sinh lợi của việc kinh doanh. Nghiên cứu cho thấy nhiều doanh nghiệp 
thất bại trong giai đoạn khởi sự vì nhà quản lý không có khả năng quyết định kinh doanh hợp lý. 
Công cụ quản lý quan trọng là khả năng phát hiện những nguy cơ thất bại và khó khăn phải giải 
quyết. Có những dữ liệu chủ yếu có thể giúp đo lường khả năng và cho phép nhà quản lý có những 
cơ hội quyết định một cách khách quan để thành công. Những doanh nghiệp nhỏ cần sử dụng những 
tỉ lệ chỉ báo này để đánh giá triển vọng kinh doanh của mình. 
Công ty đang phải đối diện với sự cạnh tranh thực sự và mạnh mẽ từ các công ty trực tuyến, kể cả 
những công ty lớn đã xâm nhập và tiếp tục xâm nhập vào lĩnh vực kinh doanh này. Sự cạnh tranh 
này đã làm giảm sút doanh thu của công ty. 
Moâi Giôùi Baát Ñoäng Saûn 
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 
TS. PHAN THANH LÂM 
123
Ngành kinh doanh trực tuyến đang thay đổi nhanh chóng và mạnh mẽ công nghệ, xuất hiện thường 
xuyên dịch vụ và tiêu chuẩn mới. Công ty không thể dự đoán trước được tác động của những thay 
đổi công nghệ này đối với một công việc kinh doanh nhất định. Ngoài ra, những công nghệ và hệ 
thống hiện tại của công ty không thể cạnh tranh với những công nghệ và dịch vụ cao cấp. Sự phát 
triển này đòi hỏi công ty phải chịu đựng những chi phí nâng cấp không dự trù trong ngân sách hay 
mua sắm những thiết bị bổ sung đắt tiền. Nếu không có khả năng thay thế hay nâng cấp công nghệ 
và thiết bị lạc hậu, công ty không thể cạnh tranh có hiệu quả. 
Môi trường pháp lý trong ngành kinh doanh dịch vụ BĐS cũng thay đổi nhiều. Có những cải cách 
được báo trước và nếu hiệu lực sẽ tác động đến công ty và lĩnh vực kinh doanh mà công ty đang hoạt 
động. Nếu không có khả năng đáp ứng những yêu cầu mới do luật pháp quy định, công ty sẽ bị đình 
chỉ hoạt động hay thu hồi giấy phép kinh doanh. 
TÀI LIỆU THAM KHAÛO 
Phan Thanh Laâm. Giao Tieáp vaø Leã Taân Vaên Phoøng. NXB Thoáng Keâ. 2002 
Phan Thanh Laâm. Taââm Lyù Hoïc Thöông Löôïng. Ñaïi hoïc hoa sen. 2000 
Hoïc vieän Taøi Chaùnh. Kieán thöùc chuyeân moân veà Moâi giôùi Baát ñoäng saûn. Taøi lieäu tham khaûo 2008 
Peter B.Stark – Jane Flaherty. The Only Negotating Guide You’ll Ever Need. NXN Vaên hoùa 
Thoâng Tin. 2004 
Caùc website treân maïng Internet