Khuyến nghị về hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn TP.HCM

Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản
63
1. Giới thiệu
Từ khi Nghị định số 69/2009/
NĐ-CP được ban hành vào ngày 
13/08/2009 quy định cụ thể việc 
xác định giá đất phải sát với giá 
thị trường đã gây nhiều khó khăn 
trong việc thực thi, nhất là với mục 
đích thu tiền sử dụng đất (SDĐ). 
Trước thực trạng việc xác định 
giá đất thị trường gặp nhiều khó 
khăn, Thông tư số 93/2011/TT-
BTC ngày 29/06/2011 của Bộ Tài 
chính sửa đổi bổ sung một số nội 
dung tại Thông tư số 117/2004/
TT-BTC ngày 07/12/2004 của 
Bộ Tài chính hướng dẫn thực 
hiện Nghị định số 198/2004/NĐ-
CP ngày 03/12/2004 của Chính 
phủ về thu tiền sử dụng đất đã 
đề cập đến hệ số điều chỉnh giá 
đất (hệ số K) làm cơ sở để ước 
tính giá đất chuyển nhượng thực 
tế (mang tính phổ biến) trên 
thị trường trong điều kiện bình 
thường tại thời điểm xác định. 
Trên tinh thần của Thông tư số 
93, UBND các tỉnh/thành sẽ ban 
hành hệ số K cho địa phương của 
mình, cụ thể tại TP.HCM, UBND 
Thành phố đã ban hành Quyết 
định số 28/2012/QĐ-UBND ngày 
06/07/2012 của UBND thành phố 
về ban hành hệ số điều chỉnh giá 
đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối 
với hộ gia đình, cá nhân trên địa 
bàn TP.HCM. Theo đó, đối với 
trường hợp cấp giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất, toàn bộ phần 
vượt hạn mức sẽ nộp tiền sử dụng 
đất theo hệ số K bằng 2 lần Bảng 
giá đất. Riêng trường hợp chuyển 
mục đích sử dụng đất, phần vượt 
hạn mức thì hệ số K từ 3,5 - 4,5 
lần tùy khu vực. Tuy nhiên, sau 
9 tháng thực hiện, việc thu tiền 
SDĐ tại TP.HCM trên tinh thần 
Quyết định 28 vẫn gặp nhiều khó 
khăn.
2. Thu tiền sử dụng đất và hệ số 
điều chỉnh giá đất
Tiền sử dụng đất: là số tiền 
mà người sử dụng phải trả trong 
trường hợp được nhà nước giao 
đất; chuyển mục đích sử dụng đất; 
chuyển từ thuê đất sang giao đất 
có thu tiền sử dụng đất; cấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất 
cho người đang sử dụng đất; đất 
khu công nghiệp; đất xây dựng 
khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Bảng giá đất: là Bảng giá thể 
hiện đơn giá đất do UBND cấp 
tỉnh/thành phố trực thuộc trung 
ương quy định cho từng mục 
Khuyến nghị về hệ số điều chỉnh giá đất 
tính thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình 
cá nhân trên địa bàn TP.HCM
TS. Hay SInH, TS. nGuyễn QuỳnH Hoa & THS. Trần BÍCH VÂn
Đại học Kinh tế TP.HCM
Thực hiện nghĩa vụ tài chính khi hợp pháp hóa giấy tờ về đất đai là quyền và nghĩa vụ của mỗi công dân khi sử dụng đất đai. Tuy nhiên, việc thất thoát nguồn thu tài chính hằng năm từ đất vẫn ở mức cao, 
nguyên nhân chủ yếu được xác định do sự thay đổi về cách tính giá đất trong 
các hệ thống văn bản pháp lý (VBPL) về đất đai. Nghiên cứu tiến hành “Xây 
dựng hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân 
trên địa bàn TP.HCM” nhằm tập trung phân tích các vấn đề về thu tiền sử dụng 
đất, đồng thời đề xuất những kiến nghị về hệ số K để áp dụng thu tiền sử dụng 
đất ở các khu vực khác nhau trên địa bàn TP.HCM nhằm đáp ứng yêu cầu thực 
tiễn đặt ra. 
Từ khóa: Thu tiền sử dụng đất, hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số K.
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013
Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản
64
đích sử dụng đất. Bảng giá đất 
được ban hành dựa trên cơ sở của 
khung giá đất và mỗi năm ban 
hành 1 lần, có hiệu lực từ ngày 
01/01 hàng năm.
Giá đất Ủy ban Nhân dân: là 
đơn giá các tuyến đường, đoạn 
đường thuộc địa bàn một tỉnh/
thành phố trực thuộc trung ương. 
Đơn giá này được UBND cấp 
tỉnh/thành phố trực thuộc trung 
ương ban hành và trình bày cụ thể 
trong Bảng giá đất có hiệu lực từ 
ngày 01/01 hàng năm.
Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số 
K): là hệ số được Nhà nước quy 
định, phản ánh giá đất chuyển 
nhượng thực tế (mang tính phổ 
biến) trên thị trường trong điều 
kiện bình thường tại thời điểm xác 
định so với giá đất do UBND cấp 
tỉnh/thành phố quy định (Thông 
tư 93/2011/TT-BTC). Tuy nhiên 
hệ số K trên thực tế không phản 
ánh khái niệm được để cập trong 
thông tư 93. Về bản chất, hệ số 
K là hệ số N, nhưng khi áp dụng 
hệ số K để tính giá đất thị trường, 
thì giá đất chuyển nhượng thực tế 
được ước tính không phản ánh giá 
thị trường, mà chỉ phản ánh nghĩa 
vụ của người sử dụng đất phải 
thực hiện khi muốn hợp thức hóa 
về quyền sử dụng đất. Vì vậy hệ 
số điều chỉnh giá đất được hiểu là 
hệ số quy định giữa mức giá thực 
hiện nghĩa vụ tài chính của người 
dân so với giá UBND quy định.
3. Thực trạng và những bất cập 
trong công tác thu tiền SDĐ tại 
TP.HCM từ sau nghị định số 
69/2009/nĐ-CP
3.1. Thực trạng
Từ ngày 01-10-2009, thời 
điểm Nghị định 69 có hiệu lực thi 
hành, TP.HCM bắt đầu áp dụng 
thu tiền SDĐ vượt hạn mức đất ở 
theo giá thị trường theo quy định 
của Chính phủ. Từ đó đến nay đã 
hơn ba năm trôi qua, do chưa có 
hướng dẫn tính tiền sử dụng đất 
theo giá thị trường nên hàng ngàn 
hồ sơ hiện vẫn đang bị ách tắc tại 
các chi cục thuế. 
Điểm mấu chốt gây nên 
những vướng mắc xung quanh 
việc áp dụng Nghị định 69 (và 
sau đó là Nghị định 120) nằm 
ở quy định về giá đất tính thu 
tiền sử dụng đất phải sát với giá 
chuyển nhượng quyền sử dụng 
đất thực tế trên thị trường trong 
điều kiện bình thường. Tuy nhiên, 
trên thực tế việc xác định giá đất 
cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất 
sát với giá chuyển nhượng quyền 
sử dụng đất trên thị trường trong 
điều kiện bình thường đã gây ra 
không ít khó khăn, lúng túng cho 
các cơ quan chức năng do chưa 
có các hướng dẫn về quy trình 
xác định giá đất thị trường, về 
thời điểm tính thu tiền sử dụng 
đất. Các vướng mắc xoay quanh 
câu hỏi: giá thị trường là giá nào? 
Xác định ra sao? 
Theo thông tin từ Cục Thuế 
TP.HCM, đến cuối năm 2012 
thành phố còn tồn đọng gần 4.600 
hồ sơ liên quan đến bất động sản 
như sang nhượng, tách thửa, 
chuyển đổi mục đích sử dụng đất. 
Đây là số hồ sơ đã nộp từ ngày 
01-10-2009 đến trước ngày 01-
03-2011 nhưng do chưa được 
hướng dẫn thu tiền sử dụng đất 
đối với phần ... ụng đất cho 1m2 
diện tích đất vượt 
hạn mức so với 
giá thị trường sẽ 
khoảng 25%, đây 
là mức thu trung 
bình cho tất cả các 
khu vực của thành 
phố. 
Để đảm bảo tỷ 
lệ thu tiền SDĐ 
vượt hạn mức 
bằng khoảng 25% 
so với giá thị 
trường cho mọi 
khu vực chúng tôi 
đề nghị xây dựng 
lại hệ số K theo 5 
khu vực như được 
dẫn ở Bảng 7.
Cơ sở xác định hệ số K mà 
nhóm tác giả đề xuất:
Hệ số K bình quân tiệm cận 
đến 02;
Đảm bảo tính công bằng 
trong thu tiền sử dụng đất giữa 
các khu vực.
Căn cứ vào cơ sở xác định 
hệ số K và kết quả tính toán của 
Bảng 5. Phân chia khu vực theo Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND
Khu vực 1 Quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình, quận Phú Nhuận K = 4,5
Khu vực 2 Quận 2, quận 6, quận 7, quận 8, quận 9, quận 12, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Bình Tân, quận Thủ Đức, quận Tân Phú K = 4,0
Khu vực 3 Huyện Bình Chánh, huyện Cần Giờ, huyện Củ Chi, huyện Hóc Môn, huyện Nhà Bè K = 3,5
Bảng 6. Phân chia khu vực theo đề xuất 
của nhóm nghiên cứu
Khu 
vực STT Quận, huyện
Hệ số 
N
Trung 
bình
KV 1
1 H. Hóc Môn 13,59
N = 11,052 Q. 12 10,23
3 Q. Bình Tân 9,33
KV 2
1 Q. 01 8,38
N = 8,27
2 Q. Gò Vấp 8,35
3 Q. Tân Bình 8,30
4 Q. Tân Phú 8,21
5 Q. 03 8,07
6 Q. 11 8,07
7 Q. 10 8,01
KV 3
1 Q. 07 7,97
N = 7,22
2 Q. 02 7,57
3 Q. 05 7,47
4 Q. 04 7,33
5 Q. Phú Nhuận 7,24
6 Q. 06 7,13
7 Q. Thủ Đức 7,07
8 H. Nhà Bè 7,01
9 Q. 09 6,88
1 Q. 08 6,58
KV 4
1 Q. Bình Thạnh 5,81
N = 5,712 H. Bình Chánh 5,72
3 H. Củ Chi 5,60
KV 5 1 H. Cần Giờ 4,58 N = 4,58
Nguồn: Quyết định số 28/2012/QĐ-UBND TP.HCM.
Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả từ kết quả khảo sát.
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013
Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản
70
nhóm tác giả, nghiên cứu đề 
xuất bộ hệ số K cho 5 khu vực 
theo phương pháp bình quân có 
trọng số, với trọng số là tỷ trọng 
số lượng quận/huyện của từng 
khu vực.
Gọi:
Hệ số chênh lệch giá đất thị 
trường và giá của UBND cho 
khu vực thứ i là N
i
.
N
i 
= Giá đất thị trường/Giá 
đất UBND
Hệ số điều chỉnh giá đất cho 
khu vực thứ i là K
i
.
Tỷ lệ tiền SDĐ cho 1m2 vượt 
hạn mức = (Giá đất UBND x 
Ki) : Giá đất thị trường = K
i
/N
i
Để đảm bảo tỷ lệ thu tiền sử 
dụng đất so với giá thị trường 
của khu vực i là khoảng 25% 
như mức trung bình của toàn 
thành phố thì ta phải có: 
Ki/Ni = 0,25 hay là 
Ki = N
i
.0,25
Ví dụ: 
Khu vực 1: Hệ số chênh lệch 
trung bình giá đất thị trường và 
giá đất UBND là 11,05. Hệ số 
điều chỉnh giá đất cho khu vực 
này là K
1
, ta có K
1
/11,05 = 0,25, 
suy ra K
1
 = 2,8.
Khu vực 5 – huyện Cần Giờ: 
hệ số chênh lệch trung bình 
giá đất thị trường và giá đất 
của UBND là 4,58. Hệ số điều 
chỉnh giá đất cho khu vực này 
là K5, ta có K5/4,58 = 0,25, suy 
ra K5 = 1,15.
Tương tự, nhóm tác giả tính 
toán được hệ số Ki cho các khu 
vực còn lại, kết quả được trình 
bày ở Bảng 8.
Xét đến số lượng các quận 
huyện trong mỗi khu vực thì 
hệ số K trung bình phải là bình 
quân có trọng số của các hệ số 
K
i
:
K = (3/24) K
1
 + (7/24) K
2
 + 
(10/24) K
3
 + (3/24) K
4
 + (1/24) 
K5 (*)
Trong đó: K
i 
là hệ số điều 
chỉnh giá đất tại khu vực i.
Thay các giá trị của các hệ 
số K
i
 được đề xuất ở Bảng 8 
vào phương trình (*) ta có: 
K = (3/24).2,8 + (7/24).2,1 
+ (10/24).1,9 + (3/24).1,45 + 
(1/24).1,15 = 2
Trường hợp chuyển mục đích 
sử dụng đất
Đối với trường hợp chuyển 
mục đích sử dụng đất nhóm tác 
giả đề nghị sử dụng chung một 
bộ hệ số điều chỉnh giá đất như 
ở trường hợp cấp giấy chứng 
nhận quyền sử dụng đất. Cơ sở 
của đề xuất này là quy định của 
Thông tư 93 tại Điều 1, mục 
1.5.2 cho trường hợp thu tiền 
sử dụng đất đối với hộ gia đình, 
cá nhân. Quy định này hướng 
dẫn xây dựng hệ số điều chỉnh 
giá đất cho cả hai trường hợp 
chuyển mục đích sử dụng và 
cấp giấy chứng nhận quyền sử 
dụng đất.
Chúng tôi cho rằng việc sử 
dụng chung một bộ hệ số K 
cho cả hai trường hợp trên sẽ 
thuận lợi hơn cho các cơ quan 
chức năng, đồng thời cũng đỡ 
gánh nặng tài chính cho người 
dân khi thực hiện nghĩa vụ của 
mình.
Các quan ngại của các cơ 
quan quản lý về nguy cơ chuyển 
mục đích sử dụng đất hàng loạt 
dẫn đến đầu cơ đất đai, hoặc 
mất quỹ đất nông nghiệp có thể 
được giải quyết bằng các quy 
định về tách thửa như ở Quyết 
Bảng 7. Hệ số N và số lượng Quận/huyện
theo từng khu vực dựa vào kết quả nghiên cứu
Hệ số chênh lệch giữa
giá thị trường và giá nhà nước
Số lượng
Quận/huyện
Khu vực 1 N ≥ 9 03
Khu vực 2 8 ≤ N < 9 07
Khu vực 3 6 ≤ N < 8 10
Khu vực 4 5 ≤ N < 6 03
Khu vực 5 N < 5 01
Bảng 8. Hệ số điều chỉnh giá đất cho các khu vực TP.HCM
Khu vực Quận, huyện Hệ số điềuchỉnh giá đất
Số lượng
Quận/huyện
Khu vực 1 Q. 12, Bình Tân, Hóc Môn K1 = 2,80 03
Khu vực 2 Q. 1, 3, 10, 11, Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp K2 = 2,10 07
Khu vực 3 Q. 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, Thủ Đức, Phú Nhuận, Nhà Bè K3 = 1,90 10
Khu vực 4 Bình Thạnh, Bình Chánh, Củ Chi K4 = 1,45 03
Khu vực 5 H.Cần Giờ K5 = 1,15 01
 Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả.
Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả.
Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 
 Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản
71
định 19.
5.3. Đề xuất bộ hệ số điều chỉnh 
giá đất cho từng khu vực của 
TP.HCM căn cứ mức thu nhập 
bình quân của người dân.
Trên góc nhìn của nhóm tác 
giả, tỷ lệ tiền sử dụng đất trung 
bình cho diện tích vượt hạn mức 
so với giá thị trường là 25% nếu 
tính toán căn cứ theo QĐ28 vẫn 
còn khá cao so với mức sống 
của người dân. Như đã phân 
tích, tiền sử dụng đất quá cao 
một mặt gây ra gánh nặng tài 
chính quá lớn cho người dân, 
khiến cho họ như phải mua lại 
lô đất của chính mình; mặt khác 
gây thất thu ngân sách. Theo 
quan điểm của chúng tôi, tiền 
sử dụng đất cũng như các nghĩa 
vụ tài chính về đất đai phải tính 
đến yếu tố an sinh xã hội và phải 
phù hợp với mặt bằng thu nhập 
chung của các hộ gia đình.
Theo số liệu điều tra mức 
sống hộ gia đình (Bộ dữ liệu 
VHSLL 2010) thì chi mua nhà 
ở bình quân ở TP.HCM khoảng 
1,5 tỷ đồng/căn; thu nhập bình 
quân đầu người là 3.800.000 
đồng/người/tháng. Mức chi tiêu 
trung bình khoảng 2.500.000 
đồng/người/tháng. Chúng tôi 
giả định toàn bộ số chênh lệch 
1.300.000 đồng/người/tháng 
được tiết kiệm để mua hoặc xây 
nhà thì tổng số tiền tiết kiệm 
bình quân của một hộ gia đình 
có 4 người sẽ là 62,4 triệu đồng/
năm. Hiện giá của dòng thu 
nhập này trong 30 năm với mức 
lãi suất 12%/năm bằng 502,6 
triệu đồng. Kết quả này hàm ý 
rằng: nếu gia đình này vay trước 
số tiền 502,6 triệu đồng để mua 
hoặc xây nhà ở hiện tại với lãi 
suất 12%/năm, họ sẽ phải trả nợ 
trong suốt 30 năm – là thời gian 
một cá nhân bắt đầu đi làm cho 
đến khi nghỉ hưu. 
Tuy nhiên, số tiền này, với 
giá nhà ở như hiện nay, hộ gia 
đình chỉ có thể mua một căn hộ 
với diện tích tối thiểu khoảng 
45m2, nằm ở các khu vực ven 
thành phố. 
Nếu chúng ta giả định họ đã 
có sẵn lô đất diện tích 50m2 do 
ông bà để lại, chỉ cần xây nhà 
và làm thủ tục hợp thức hóa 
cho căn nhà (nghĩa là đóng tiền 
sử dụng đất để được cấp giấy 
chứng nhận quyền sử dụng đất) 
thì chi phí để xây nhà sẽ hết 
khoảng 400 triệu đồng, số tiền 
còn lại khoảng 100 triệu đồng 
được sử dụng để đóng tiền sử 
dụng đất. Nếu căn nhà – đất và 
công trình – có giá 1,5 tỷ đồng 
thì riêng lô đất sẽ có giá khoảng 
1 tỷ đồng. Như vậy tiền sử dụng 
đất phải nộp cho lô đất này là 
100 triệu đồng/1.000 triệu đồng 
= 10%. 
Từ những tính toán này, 
chúng tôi cho rằng mức thu 
10% so với giá thị trường đối 
với phần diện tích nằm trong 
hạn mức là phù hợp với khả 
năng chi trả của người dân. Đối 
với diện tích đất vượt hạn mức 
mức thu có thể tăng gấp đôi, tức 
là 20% so với giá thị trường là 
hợp lý.
Nếu chấp nhận phương án 
này, áp dụng cách tính toán dựa 
vào hệ số chênh lệch giá đất của 
các khu vực và tỷ lệ thu tiền sử 
dụng đất 20% so với giá thị 
trường thì bộ hệ số K cho 5 khu 
vực được đề xuất ở Bảng 8 sẽ 
được thay đổi như sau:
Với bộ hệ số được đề nghị ở 
Bảng 9 thì hệ số K trung bình 
của toàn thành phố sẽ là:
K = (3/24).2,2 + (7/24).1,7 
+ (10/24).1,5 + (3/24).1,15 + 
(1/24).1 = 1,6
Bộ hệ số K được đề nghị ở 
Bảng 9 một mặt phù hợp hơn 
với mặt bằng thu nhập của 
người dân, mặt khác cũng gần 
hơn với các hệ số điều chỉnh giá 
đất được ban hành ở các tỉnh 
thành khác trên cả nước, góp 
phần giảm bớt những điểm quá 
khác biệt về mặt chính sách đất 
đai giữa các địa phương.
5.4. Xây dựng Bảng giá đất tiệm 
cận giá thị trường làm cơ sở tính 
thu tiền sử dụng đất
Theo quan điểm của nhóm 
Bảng 9. Hệ số điều chỉnh giá đất cho các khu vực TP.HCM
với tỷ lệ thu tiền SDĐ vượt hạn mức bằng 20% so với giá thị trường
Khu vực Quận, huyện Hệ số điềuchỉnh giá đất
Số lượng
Quận/
huyện
Khu vực 1 Q. 12, Bình Tân, Hóc Môn K1 = 2,20 3
Khu vực 2 Q. 1, 3, 10, 11, Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp K2 = 1,70 7
Khu vực 3 Q. 2, 4, 5, 6, 7, 8, 9, Thủ Đức, Phú Nhuận, Nhà Bè K3 = 1,50 10
Khu vực 4 Bình Thạnh, Bình Chánh, Củ Chi K4 = 1,15 3
Khu vực 5 Huyện Cần Giờ K5 = 1,00 1
 Nguồn: Tính toán của nhóm tác giả.
PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 11 (21) - Tháng 07-08/2013
Quản Lý Giá Cả Bất Động Sản
72
tác giả, bộ hệ số K được đề nghị 
ở mục 5.2 và 5.3 có thể được 
sử dụng tốt trong vòng từ 3 – 
5 năm tới. Tuy nhiên, việc sử 
dụng bộ hệ số K được đề xuất 
vẫn phải dựa vào Bảng giá của 
UBND thành phố. Hiển nhiên, 
hạn chế của việc dựa vào Bảng 
giá UBND nằm ở chỗ: Do tính 
cứng nhắc của Bảng giá nhà 
nước nên vẫn có những sự khác 
biệt (đôi khi là rất đáng kể) về 
tỷ lệ tiền sử dụng đất so với giá 
thị trường ở các tuyến đường 
trong cùng một khu vực, bởi lẽ 
giá UBND thường không phản 
ánh kịp những thay đổi của giá 
cả trên thị trường bất động sản.
Chính bởi các nhược điểm 
này nên về mặt lâu dài chúng 
tôi cho rằng nên tiến tới việc 
xóa bỏ khung giá đất, Bảng giá 
đất của UBND, thay vào đó mỗi 
tỉnh thành sẽ xây dựng Bảng giá 
đất tiệm cận với giá thị trường 
làm cơ sở để xác định các nghĩa 
vụ tài chính về đất đai. Khi đó 
tiền sử dụng đất có thể được thu 
bằng số phần trăm nhất định 
trên giá thị trường.
Từ các nghiên cứu về thu 
nhập và chi tiêu bình quân như 
đã được dẫn ở mục 5.3, nhóm 
tác giả cho rằng đối với phần 
diện tích đất nằm trong hạn 
mức thì mức thu tiền SDĐ bằng 
10% so với giá thị trường là 
phù hợp; còn đối với diện tích 
vượt hạn mức tỷ lệ này hợp lý ở 
mức 20%. Mức thu này có thể 
phù hợp với khả năng chi trả 
của người dân, đồng thời xóa 
bỏ hoàn toàn các hạn chế của 
việc sử dụng một hệ số K chung 
cho cả khu vực như đã trình bày 
ở phần trên.
Tựu trung lại, các đề xuất 
của nhóm tác giả về việc xây 
dựng hệ số điều chỉnh giá đất 
tính thu tiền sử dụng đất cho 
địa bàn TP.HCM có thể tóm tắt 
thành ba phương án như sau:
Phương án 1: Căn cứ QĐ 
28, tỷ lệ tiền sử dụng đất cho 
1m2 diện tích vượt hạn mức so 
với giá thị trường là 25%, hệ số 
điều chỉnh giá đất trung bình K 
= 2 cho toàn thành phố. Hệ số 
K cho từng khu vực được dẫn 
ở Bảng 8.
Phương án 2: Căn cứ mức 
thu nhập và chi tiêu bình quân 
của người dân thành phố, đề 
xuất tỷ lệ tiền sử dụng đất cho 
1m 2 diện tích vượt hạn mức so 
với giá thị trường là 20%, hệ số 
điều chỉnh giá đất trung bình K 
= 1,6 cho toàn thành phố. Hệ số 
K cho từng khu vực được dẫn ở 
Bảng 9.
Phương án 3: Xóa bỏ khung 
giá đất và Bảng giá đất của 
UBND. Xây dựng Bảng giá đất 
tiệm cận giá thị trường. Thu tiền 
sử dụng đất 10% so với giá thị 
trường cho diện tích nằm trong 
hạn mức, 20% cho diện tích đất 
vượt hạn mức.
Các Sở, Ban, Ngành cùng 
UBND thành phố có thể xem 
xét, cân nhắc lựa chọn một 
trong ba phương án trên để áp 
dụng cho công tác thu tiền sử 
dụng đất trên địa bàn thành 
phố, nhằm tháo gỡ các vướng 
mắc đã tồn tại lâu nay l
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 117/2004/
TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài 
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 
198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của 
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
Bộ Tài chính (2004), Thông tư số 15/2004/
TT-BTC, ngày 09/03/2004 của Bộ Tài 
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 
170/2003/NĐ-CP, ngày 25/12/2003 của 
Chính phủ về việc Quy định chi tiết thi 
hành một số điều của Pháp lệnh Giá.
Bộ Tài chính (2006), Thông tư số 17/2006/
TT-BTC, ngày 13/03/2006 của Bộ Tài 
chính hướng dẫn thực hiện Nghị định 
số 101/2005/NĐ-CP, ngày 03/08/2005 
của Chính phủ về việc Quy định về thẩm 
định giá.
Chính phủ nước CHXHCN VN (2003) 
Nghị định số 170/2003/NĐ-CP, ngày 
25/12/2003 của Chính phủ về việc Quy 
định chi tiết thi hành một số điều của 
Pháp lệnh Giá.
Chính phủ nước CHXHCN VN (2004) 
Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 
03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử 
dụng đất.
Hay Sinh và cộng sự (2010), Xây dựng 
website quản lý và lưu trữ thông tin giá 
bất động sản, Đề tài nghiên cứu khoa 
học cấp Trường (Mã số đề tài CS 2011-
51), Đại học Kinh tế TP.HCM
Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Ngọc Vinh 
(2012), Giáo trình Thẩm định giá bất 
động sản, NXB Lao động xã hội.
UBND TP.HCM (2011), Quyết định số 
64/2011/QĐ-UBND ngày 15/10/2011 
của UBND thành phố về ban hành hệ số 
điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng 
đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên 
địa bàn TP.HCM.
UBND TP.HCM (2012) Quyết định số 
28/2012/QĐ-UBND ngày 06/07/2012 
của UBND thành phố về ban hành hệ số 
điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng 
đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên 
địa bàn Tp.HCM.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội (2002), Pháp 
lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 
ngày 26/04/2002 của Ủy Ban thường vụ 
Quốc hội 10 ban hành Quy định quản lý 
nhà nước về giá và hoạt động về giá của 
tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh.
Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế 
(2005), Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc 
tế 2005, Lần xuất bản thứ 7, Dịch từ 
tiếng Anh, Người dịch Phạm Thị Ngọc 
Mỹ và cộng sự (2006), NXB Tài chính.