Giao dịch đặt cọc và những vấn đề pháp lý đặt ra trong kinh doanh bất động sản
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, xuất hiện từ xa
xưa trong lịch sử giao lưu dân sự. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc lại chiếm vị
trí rất nhỏ trong Bộ luât dân sự, cụ thể, trong Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ có một điều luật
duy nhất quy định về Đặt cọc đó là Điều 328. Việc hướng dẫn, áp dụng, giải quyết các vấn đề
liên quan đến đặt cọc cũng hạn chế, rải rác trong một số điều khoản, văn bản. Điều này cho
thấy các quy định về đặt cọc còn sơ sài, dẫn đến hiệu quả áp dụng trên thực tế không cao và
chưa thực sự là một biện pháp bảo đảm hữu hiệu. Đặc biệt trong kinh doanh bất động sản
(KDBĐS) thì chính sự sơ sài, hạn chế còn nhiều mà dẫn đến rất nhiều hệ lụy đối với các chủ
thể khi thực hiện KDBĐS. Bài viết tập trung làm rõ về mặt pháp lý đối với giao dịch đặt cọc
trong kinh doanh bất động sản (BĐS). Bên cạnh tính tự do thỏa thuận đối với hình thức đặt
cọc trong giao dịch dân sự nói chung, thì trong giao dịch sản phẩm bất động sản, dự án BĐS
nên quy định thêm một số điều kiện bắt buộc khi chọn hình thức giao dịch đặt cọc để loại bỏ
những hành vi chiếm dụng vốn, huy động vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng,
góp phần thúc đẩy một thị trường BĐS ngày càng phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn.
Trang 1
Trang 2
Trang 3
Trang 4
Trang 5
Trang 6
Trang 7
Trang 8
Trang 9
Trang 10
Tóm tắt nội dung tài liệu: Giao dịch đặt cọc và những vấn đề pháp lý đặt ra trong kinh doanh bất động sản
69Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion GIAO DỊCH ĐẶT CỌC VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐẶT RA TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DEPOSIT TRANSACTION AND LEGAL ISSUES IN REAL ESTATE BUSINESS Đỗ Xuân Trọng* Ngày tòa soạn nhận được bài báo: 4/5/2020 Ngày nhận kết quả phản biện đánh giá: 5/11/2020 Ngày bài báo được duyệt đăng: 28/11/2020 Tóm tắt: Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, xuất hiện từ xa xưa trong lịch sử giao lưu dân sự. Tuy nhiên, các quy định pháp luật về đặt cọc lại chiếm vị trí rất nhỏ trong Bộ luât dân sự, cụ thể, trong Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ có một điều luật duy nhất quy định về Đặt cọc đó là Điều 328. Việc hướng dẫn, áp dụng, giải quyết các vấn đề liên quan đến đặt cọc cũng hạn chế, rải rác trong một số điều khoản, văn bản. Điều này cho thấy các quy định về đặt cọc còn sơ sài, dẫn đến hiệu quả áp dụng trên thực tế không cao và chưa thực sự là một biện pháp bảo đảm hữu hiệu. Đặc biệt trong kinh doanh bất động sản (KDBĐS) thì chính sự sơ sài, hạn chế còn nhiều mà dẫn đến rất nhiều hệ lụy đối với các chủ thể khi thực hiện KDBĐS. Bài viết tập trung làm rõ về mặt pháp lý đối với giao dịch đặt cọc trong kinh doanh bất động sản (BĐS). Bên cạnh tính tự do thỏa thuận đối với hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự nói chung, thì trong giao dịch sản phẩm bất động sản, dự án BĐS nên quy định thêm một số điều kiện bắt buộc khi chọn hình thức giao dịch đặt cọc để loại bỏ những hành vi chiếm dụng vốn, huy động vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng, góp phần thúc đẩy một thị trường BĐS ngày càng phát triển lành mạnh hơn, minh bạch hơn. Từ khóa: Giao dịch đặt cọc, kinh doanh bất động sản, biện pháp bảo đảm, chuyển nhượng, dự án bất động sản. Abstract: Deposit is a measure of guaranteeing the fulfi llment of civil obligations, appearing from ancient times in civil exchange history. However, the law on deposit accounts for a very small position in the Civil Code. Specifi cally, in the Civil Code 2015, there is only one law regulating deposits, that is Article 328. The guidance, application and solving of deposit-related issues are also limited, only scattered in a number of terms and documents. This shows that the deposit regulations are still sketchy, leading to ineff ective application in practice and is not really an eff ective guarantee measure. In particular, in the real estate business, it is the sketchiness and limitation that leads to many consequences for the subjects * Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội Tạp chí Khoa học - Trường Đại học Mở Hà Nội 73 (11/2020) 69-78 70 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion 1. Giao dịch đặt cọc theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hệ thống các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự được ghi nhận trong Bộ luật dân sự 2015 (BLDS 2015). Về bản chất đặt cọc là một giao dịch dân sự, cụ thể là 01 hợp đồng dân sự và được quy định cụ thể tại Điều 328 BLDS 2015, cụ thể: Thứ nhất, về khái niệm đặt cọc: Khái niệm đặt cọc đã được quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015: “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Từ khái niệm trên đã xác định rõ các yếu tố của đặt cọc, cụ thể: - Một là, về chủ thể của đặt cọc: Chủ thể của đặt cọc là các bên tham gia quan hệ đặt cọc và phải có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; đồng thời phải tự nguyện, thống nhất ý chí tham gia vào giao dịch † Phạm Văn Tuyết – Lê Kim Giang (Đồng chủ biên) (2015), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Nxb Dân Trí, tr 135. đặt cọc (Điều 117 BLDS 2015). Chủ thể của đặt cọc bao gồm, bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Trong đó, bên đặt cọc là bên giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; Bên nhận đặt cọc là bên nhận tài sản do bên đặt cọc giao trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Khi tiến hành đặt cọc bên có quyền và bên có nghĩa vụ đều được bảo đảm, bởi bên nào không thực hiện đúng mục đích bảo đảm, bên đó sẽ phải gánh chịu hậu quả của đặt cọc. Như vậy, có thể nói rằng nếu như các biện pháp bảo đảm khác chỉ bảo đảm một chiều thì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm hai chiều†. - Hai là, đối tượng của đặt cọc: Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015, đối tượng đặt cọc là tiền hoặc kim khí quý, đá quý và các tài sản có giá trị khác. Về cơ bản đây là các tài sản có tính thanh khoản cao, có giá trị thanh toán, có thể thuộc sở hữu của bên nhận cọc ngay mà không cần bất kỳ thủ tục nào. Tuy nhiên, BLDS 2015 không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng mà do các bên tự thỏa thuận nên đây cũng là nội when doing the real estate business. This article clarifi es the legal aspects of the deposit transaction in real estate business. In addition to the freedom of agreement for the deposit form in civil transactions in general, in the transaction of real estate products and real estate projects, there should be some additional mandatory conditions when choosing the form deposit transactions to eliminate acts of capital appropriation, capital mobilization, fraudulent appropriation of customers’ assets, contributing to promoting a healthier and more transparent real estate market. Keywords: Deposit transaction, real estate, measure, transfer, project. 71Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion dung dễ tiềm ẩn những tranh chấp, hành vi lừa đảo trong các giao dịch dân sự. - Ba là, mục đích của đặt cọc: N ... hức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam. Khi chủ đầu tư huy động vốn không đúng hình thức đã được quy định, thuộc các trường hợp cấm theo điểm a, khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở quy định: “Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được ¶ Khoản 1 Điều 9 Luật KDBĐS 2014. Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở” thì sẽ bị xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật. Thứ ba, giao dịch đặt cọc trong KDBĐS được ký kết tại thời điểm mà BĐS được phép chuyển nhượng trên thị trường. Điều đó, đảm bảo việc ký kết giao dịch đặt cọc không thuộc trường hợp huy động vốn, chiếm dụng vốn một cách trái phép. Cụ thể, đối với từng hợp đồng KDBĐS cần xác định như sau: + Đối với các hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng sẵn có: Tại thời điểm nhà, công trình xây dựng đã đủ điều kiện để thực hiện mua bán, cho thuê, cho thuê mua theo quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật KDBĐS 2014¶ thì chủ đầu tư được áp dụng giao dịch đặt cọc để thực hiện các hợp đồng đó. + Đối với các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất: Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật KDBĐS 2014 các loại đất đưa vào kinh doanh phải đủ các điều kiện sau: “a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất”. Như vậy, tại thời điểm quyền sử dụng đất đã đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại thì chủ đầu tư được áp dụng giao dịch đặt cọc để thực hiện các hợp đồng đó. + Đối với hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS: Dự án BĐS được chuyển nhượng một phần 75Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion hoặc toàn bộ phải tuân theo các quy định tại khoản 1 Điều 9 Luật KDBĐS 2014** và tại thời điểm dự án đã đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng thì chủ đầu tư được áp dụng giao dịch đặt cọc để thực hiện các hợp đồng đó. + Đối với hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai: Tại thời điểm ký kết giao dịch đặt cọc thì phải xác định tài sản hình thành trong tương lai đủ điều kiện được phép giao dịch theo quy định tại Điều 55 KDBBDS 2014, BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Và trước khi bán, cho thuê mua, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Như vậy, mặc dù Luật KDBĐS 2014, Luật nhà ở 2014 không quy định về giao dịch đặt cọc trong hoạt động KDBĐS, tuy nhiên để giao dịch đặt cọc có hiệu lực thì phải đáp ứng các điều kiện đã được quy định tại BLDS 2015 và các quy định khác có liên quan trong Luật KDBĐS 2014, Luật nhà ở 2014 về chủ thể; điều kiện của BĐS được kinh doanh và các hành vi pháp luật cấm. ** Điều 49 Luật KDBĐS 2014. 3. Thực trạng giao dịch đặt cọc trong kinh doanh bất động sản và một số kiến nghị. 3.1. Thực trạng giao dịch đặt cọc trong kinh doanh bất động sản - Trên thực tế, các giao dịch đặt cọc đối với hoạt động kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng sẵn có; quyền sử dụng đất có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến chiếm dụng vốn hay huy động vốn trái phép. Chủ yếu hiện nay, khi nhà ở, công trình xây dựng của các dự án trong lĩnh vực KDBĐS; dự án BĐS chưa được phép mở bán theo quy định của Luật KDBĐS 2014, Luật nhà ở 2014 thì nhiều Chủ Đầu tư đã tiến hành phương thức huy động vốn trái phép từ chính người mua thông qua ký kết “hợp đồng đặt cọc giữ chỗ”. Hơn nữa, BLDS 2015 không quy định tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng mà do các bên tự thỏa thuận nên các chủ đầu tư đã lợi dụng nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, gây thiệt hại trong cho khách hàng. Trong khi tại khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS 2014 quy định sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư dự án KDBĐS sản hình thành trong tương lai chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng BĐS nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng. Như trường hợp Công ty Cổ phần KOSY khi thực hiện dự án Khu dân cư mới Thị trấn 76 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion Cầu Gồ, huyện Yên Thế, tỉnh Bắc Giang vào năm 2016††. Tại thời điểm năm 2017, khi chưa đủ điều kiện để bán sản phẩm của dự án (tại thời điểm này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, UBND Huyện Yên Thế, tỉnh Bắc Giang mới triển khai thủ tục thu hồi đất‡‡) thì Công ty CP KOSY đã xây dựng hợp đồng đặt cọc để ký với bên mua, theo đó bên mua được hưởng quyền mua sản phẩm của dự án ngay khi dự án đủ điều kiện bán sản phẩm ra thị trường. Ở hợp đồng đặt cọc này, khoản tiền đặt cọc được thực hiện đóng thành 4 lần và với nội dung này thì hoàn toàn có thể xảy ra khả năng số tiền đặt cọc sẽ ngang bằng với giá trị lô đất mà các bên hướng tới ký hợp đồng chuyển nhượng khi đủ điều kiện theo quy định của pháp luật. Như vậy, bằng hợp đồng đặt cọc này thì chủ đầu tư hoàn toàn có thể chiếm dụng vốn của nhà đầu tư mà không cần chờ tới thời điểm đủ điều kiện để được thực hiện bán sản phẩm của dự án ra thị trường, việc nhận đặt cọc với giá trị lớn có thể xảy ra ở trường hợp trên là hoàn toàn không phù hợp với quy định của Luật KDBĐS 2014. hhddhđHay như tại Dự án Khu Dân cư và Thương mại hỗn hợp Khải Vy (“Q7 Saigon Riverside Complex”) tại phường Phú Thuận, quận †† Quyết định số 698/QĐ-UBND ngày 02 /12 /2016 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc chấp thuận Đầu tư Dự án Khu dân cư mới thị trấn Cầu Gồ, huyện Yên Thế, tỉnh Bắc Giang; ‡‡ Quyết định số 80/QĐ-UBND ngày 9/3/2017 của UBND huyện Yên Thế về việc thu hồi đất để thực hiện Dự án xây dựng khu dân cư mới thị trấn Cầu Gồ, huyện Yên Thế (đợt 1) §§ Quyết định số 352/QĐ-UBND ngày 23 tháng 1 năm 2017 của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7. ¶¶ Quyết định số 1846/QĐ-UBND ngày 7 tháng 5 năm 2018 của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc sửa đổi bổ sung một số nội dung tại Quyết định số 352/QĐ-UBND ngày 23 tháng 1 năm 2017 của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7 7, Hồ Chí Minh§§: Dự án ban đầu do Công ty Cổ phần Tập đoàn Khải Vy (Công ty Khải Vy) làm chủ đầu tư tuy nhiên sau đó dự án được chuyển giao cho Công ty Cổ phần bất động sản Khải Thịnh (được tách ra từ Công ty Khải Vy) theo Quyết định số 1846/QĐ-UBND của UBND Thành phố Hồ Chí Minh ngày 7/5/2018¶¶. Khi Công ty Khải Vy còn là chủ đầu tư dự án, năm 2016 khi chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để bán sản phẩm của dự án thì Công ty thực hiện ký Cam kết bán nhà ở và Thỏa thuận đảm bảo quyền mua nhà ở. Sau khi chuyển sang chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Bất động sản Khải Thịnh (Công ty Khải Thịnh) thì Công ty Khải Vy đã có thông báo ngày 7/1/2020 với bên đã ký 2 văn bản trên (nhà đầu tư) về việc ký lại hợp đồng với Chủ đầu tư mới. Sau nhiều lần làm việc với Công ty Khải Vy và Công ty Khải Thịnh thì nhà đầu tư được đề nghị nộp thêm tiền, cộng với khoản tiền đã nộp cho Khải Vy trước đây được chuyển thành khoản tiền đặt cọc đồng thời các bên tiến tới ký Hợp đồng đặt cọc mà không phải là Hợp đồng mua bán sản phẩm của dự án. Như vậy, có thể thấy được tại thời điểm này các bên chưa thể xác lập hợp đồng mua bán phù hợp theo luật định mà theo đó hướng tới một giao dịch đặt cọc giữ chỗ tương tự như trường 77Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion hợp trên. Qua 2 ví dụ trên chúng ta có thể thấy trong thực tiễn hoạt động KDBĐS luôn tồn tại các giao dịch đặt cọc, nhưng khi nào giao dịch đặt cọc được xác định là hợp pháp lại là điều không phải ai cũng có thể biết được để có thể tự bảo vệ quyền và lợi ích của mình khi tham gia thị trường BĐS. Vì lẽ đó, dưới góc độ pháp luật về giao dịch đặt cọc trong KDBĐS cần được nghiên cứu và xây dựng những quy phạm pháp luật để điều chỉnh quan hệ này một cách rõ ràng và chi tiết. 3.2. Một số kiến nghị Để giao dịch đặt cọc trong KDBĐS được rõ ràng, chi tiết, giá trị đặt cọc phù hợp; tác giả đề xuất một số kiến nghị cần đặt ra đối với giao dịch đặt cọc trong KDBĐS như: 1/. Để giao dịch đặt cọc phát huy được tính tích cực của nó, thể hiện được thực trạng thị trường và nhu cầu xã hội; còn “cầu” thì còn “cung” và ngược lại thì phải có khung pháp lý rõ ràng, chặt chẽ để hình thức giao dịch đặt cọc không biến tướng một cách tiêu cực. Cụ thể: - Cần bổ sung trong Luật KDBĐS 2014, Luật nhà ở 2014 cần bổ sung quy định về đặt cọc khi thực hiện các hợp đồng KDBĐS; - Luật KDBĐS 2014 cần loại trừ hành vi “thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ “ trong giai đoạn trước khi ký hợp đồng bán nhà, nền nhà, đất nền hình thành trong tương lai để thống nhất quản lý. Đồng thời quy định về giá trị đặt cọc không vượt quá 5% giá tạm tính của sản phẩm BĐS từ đó tránh việc huy động vốn, chiếm dụng vốn trái phép 2/. Chủ thể đặt cọc trong hoạt động KDBĐS cần chủ động trong việc tìm hiểu kỹ thông tin dự án, tìm hiểu uy tín, năng lực của chủ đầu tư và xem kỹ các nội dung của hợp đồng đặt cọc, cụ thể: Đối với thông tin dự án phải đảm bảo dự án là có thật không phải dự án “ma”; sản phẩm của dự án cần phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật để được bán ra thị trường thông qua một số thông tin về dự án như: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500; biên bản bàn giao mặt bằng; bản thuyết minh năng lực chủ đầu tư; kế hoạch triển khai dự án Hay trong thỏa thuận đặt cọc cần thỏa thuận được lấy lại tiền cọc nếu trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng chính thức có những thỏa thuận mà các bên không đồng ý, hoặc xác định rõ trong hợp đồng đặt cọc về mẫu hợp đồng mua bán kèm theo mà người mua BĐS đã đọc kỹ và đồng ý với các nội dung trong hợp đồng. 3/. Do pháp luật dân sự hiện nay chưa quy định thời điểm trả lại tài sản đặt cọc trong trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện và để thống nhất trong việc áp dụng pháp luật cũng như bảo đảm quyền lợi của các bên khi tham gia giao dịch đặt cọc trong KDBĐS thì cần có quy định cụ thể thời điểm hoàn trả tài sản đặt cọc. Chẳng hạn: trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS thì bên nhận đặt cọc phải hoàn trả tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc ngay sau khi hợp đồng được ký kết; còn hợp đồng cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua thì quy định bên nhận đặt cọc phải hoàn trả tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc vào thời điểm quan hệ này chấm dứt hợp pháp; nếu bên nhận đặt cọc không thanh toán thì 78 Nghiên cứu trao đổi ● Research-Exchange of opinion phải chịu trách nhiệm do việc chậm thực hiện nghĩa vụ của mình từ thời điểm pháp luật quy định phải hoàn trả. Như vậy, với giao dịch đặt cọc trong KDBĐS thì pháp luật nên quy định đủ rõ ràng, chi tiết trong luật. Bên cạnh tính tự do thỏa thuận đối với hình thức đặt cọc trong giao dịch dân sự chung, thì trong giao dịch sản phẩm BĐS nên quy định thêm một số điều kiện bắt buộc khi chọn hình thức giao dịch đặt cọc để loại bỏ những hành vi chiếm dụng vốn, huy động vốn, lừa đảo chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Qua đó, góp phần lành mạnh hơn thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường, hàng hóa hiện nay. Tài liệu tham khảo: [1]. Bộ Luật dân sự 2015, Luật số: 91/2015/ QH1, Quốc Hội, ngày 24 /11/2015 [2]. Luật kinh doanh bất động sản 2014, Luật số: 66/2014/QH13, Quốc hội, ngày 25/11/2014 [3]. Luật nhà ở 2014, Luật số: 65/2014/QH13, Quốc hội ngày 25/11/2014 [4]. Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà ở, Số: 99/2015/NĐ-CP, Chính phủ ngày 20/10/2015 [5]. Nghị quyết 01/2003/NĐ-HĐTP, Số: 01/2003/NQ-HĐTP, Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao, ngày 16/04/2003 [6]. Quyết định số 698/QĐ-UBND ngày 02 /12 /2016 của UBND tỉnh Bắc Giang về việc chấp thuận Đầu tư Dự án Khu dân cư mới thị trấn Cầu Gồ, huyện Yên Thế, tỉnh Bắc Giang [7]. Quyết định số 80/QĐ-UBND ngày 9/3/2017 của UBND huyện Yên Thế về việc thu hồi đất để thực hiện Dự án xây dựng khu dân cư mới thị trấn Cầu Gồ, huyện Yên Thế (đợt 1) [8]. Quyết định số 352/QĐ-UBND ngày 23 tháng 1 năm 2017 của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7 [9]. Quyết định số 1846/QĐ-UBND ngày 7 tháng 5 năm 2018 của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc sửa đổi bổ sung một số nội dung tại Quyết định số 352/QĐ-UBND ngày 23 tháng 1 năm 2017 của UBND TP. Hồ Chí Minh về việc chấp thuận đầu tư dự án Khu dân cư và thương mại hỗn hợp Khải Vy tại phường Phú Thuận, quận 7. Địa chỉ tác giả: Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội Email: dotronghlu@gmail.com
File đính kèm:
- giao_dich_dat_coc_va_nhung_van_de_phap_ly_dat_ra_trong_kinh.pdf