Chính sách tài chính cho thị trường bất động sản

Chính sách tài chính cho thị trường 
bất động sản 
Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn. Chính sách 
siết chặt tín dụng đã khiến cho thị trường gặp nhiều khó khăn. 
Thị trường bất động sản Việt Nam phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn. Chính 
sách siết chặt tín dụng đã khiến cho thị trường gặp nhiều khó khăn. 
Tại hổi thảo "Chính sách tài chính cho thị trường BĐS", do Văn phòng Hiệp hội 
bất động sản Việt Nam, Mạng các sàn giao dịch BĐS Việt Nam phối hợp với Hiệp 
hội Nhà Hàn Quốc tổ chức, các kịch bản dự báo đối với thị trường bất động sản đã 
được tính đến và kịch bản khả quan nhất cũng không đặt nhiều kỳ vọng cho năm 
2011. 
Hầu hết các ý kiến đều cho rằng, giai đoạn này đang là một thử thách lớn đối với 
thị trường bất động sản Việt Nam và sự thăng trầm của nó vẫn tiếp tục phụ thuộc 
nhiều vào hệ thống ngân hàng cùng chính sách tiền tệ. 
Thị trường bất động sản Việt Nam. (Ảnh: N.Hiền) 
Phát biểu tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị 
trường bất động sản nhận định từ đầu quý II đến nay, thị trường bất động sản đang 
rơi vào trạng thái trầm lắng, đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp. Một trong 
những nguyên nhân chính là thị trường đang khát vốn. Trong bối cảnh cả nước 
cùng thắt chặt tiền tệ phục vụ mục tiêu ổn định kinh tế, chống lạm phát, hệ thống 
ngân hàng đã và đang hạn chế tín dụng đối với thị trường bất động sản. 
Theo đánh giá của ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung 
ương, thị trường BĐS đang có dấu hiệu bị tác động của một loạt yếu tố bất định. 
Một là, yếu tố phòng tránh lạm phát. Thị trường BĐS vẫn là van xả của lạm phát. 
Dấu hiệu lạm phát nền kinh tế là rất rõ ràng. Vì vậy, một lượng tiền đáng kể sẽ vận 
hành vào thị trường để tránh lạm phát. 
Hai là, yếu tố dịch chuyển nguồn lực. Một lượng tiền đáng kể, do sự thắt chặt quản 
lý đối với kinh doanh vàng miếng, kinh doanh ngoại tệ trên thị trường tự do đã vận 
hành vào thị trường BĐS để phòng tránh các rủi ro về chế tài của chính sách và 
Nhà nước. Ba là, yếu tố đón đầu quy hoạch. Do Hà Nội đang có những thay đổi 
lớn trong quy hoạch, trong triển khai quy hoạch và trong phát triển cơ sở hạ tầng 
nên có nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư đón đầu, một lượng tiền đáng kể sẽ được 
vận hành để giành những lợi thế này. Bốn là, yếu tố thanh toán một lần. Một lượng 
vốn đáng kể do rút lui từ các thị trường khác đang vận hành vào thị trường BĐS. 
Tuy nhiên, do chính sách thắt chặt tiền tệ nên sẽ không có dòng vốn vận hành tiếp 
theo, khả năng thanh toán bị hạn chế. Hệ quả của những biến động trên là, thị 
trường suy giảm đáng kể, giá BĐS thiết lập đáy mới. Trên thị trường xuất hiện 
những động thái chưa từng thấy như khách mua chung cư bỏ cọc, chấp nhận nộp 
phạt. 
Nếu kết hợp cả chính sách không cho phân lô bán nền và chính sách lãi suất cao thì 
tính bình quân lãi suất thị trường là 20%/năm và một dự án được tiến hành khoảng 
5 năm/dự án thì với giả định doanh nghiệp BĐS có 20% vốn, phải vay 80% và trả 
lãi suất trong 5 năm. Tất cả những chi phí lãi suất sẽ phải tính vào giá thành. Hệ 
quả là giá sản phẩm phải trả thêm một chi phí rất lớn. Hệ quả tiếp theo nữa là sự 
rút lui của các nhà đầu tư đối với các thị trường truyền thống. Hà Nội và TP Hồ 
Chí Minh là hai thị trường đã, đang và sẽ bị tác động nhiều nhất. 
Theo Tiến sĩ Trần Kim Chung, có 4 giải pháp để cải thiện nguồn vốn đầu tư cho 
các dự án bất động sản. Một là, cần xem xét xử lý đồng bộ các chính sách tài 
chính, tiền tệ. Khi đã tiến hành các biện pháp thắt chặt tín dụng từ hệ thống ngân 
hàng cho thị trường bất động sản thì phải có những giải pháp thay thế kênh cung 
cấp tài chính cho thị trường bất động sản. Việc các tổ chức tiết kiệm tương hỗ nước 
ngoài vào Việt Nam tham gia tìm hiểu và xúc tiến chuyển giao mô hình quỹ tiết 
kiệm tương hỗ bất động sản cần được nhanh chóng triển khai. Trước mắt, khi chưa 
có những văn bản pháp luật quy định vấn đề này, Chính phủ và các cơ quan hữu 
quan cần có những động thái cho phép tiến hành thí điểm. 
Hai là, triển khai mạnh mẽ Quỹ tiết kiệm nhà ở mà Bộ Xây dựng đang tiến hành. 
Việc này không chỉ đơn thuần là kênh giải quyết tài chính nhà ở cho đối tượng xã 
hội có nhà mà còn là một kênh thu hút và cung ứng vốn đầu tư cho thị trường bất 
động sản. 
Ba là, khai thông các nguồn vốn trong dân. Một trong những nguồn vốn có thể dễ 
huy động nếu có kênh dẫn là nguồn tiền kinh doanh vàng miếng. Cần có ngay 
những chính sách cần thiết để tạo kênh dẫn nguồn tiền này sang thị trường bất 
động sản. Nếu nguồn này được huy động và khơi dậy, thị trường bất động sản có 
một nguồn tài chính thay thế đáng kể. 
Bốn là, tăng cường các công cụ kích thích thu hút nguồn đầu tư nước ngoài thông 
qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam. Không loại trừ việc giảm giá các doanh 
nghiệp trong nước để thu hút các nhà đầu tư chiến lược mua lại một phần cổ phiếu 
các công ty đã cổ phần hoá. Đồng thời, tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư 
nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công. 
Hội thảo cũng có sự chia sẻ ý kiến của nhiều chuyên gia đến từ Hàn Quốc. Những 
kinh nghiệm của Hàn Quốc đưa phần nào giúp cho các nhà quản lý cùng doanh 
nghiệp Việt Nam có thêm những thông tin tham khảo bổ ích để giúp thị trường bất 
động sản Việt Nam phát triển bền vững. 
Nhiều khoản mục mang bản chất tín dụng không được các tổ chức tín dụng 
hạch toán đúng và đầy đủ khiến dư nợ cũng như nợ xấu bất động sản thực 
chất cao hơn nhiều so với các con số được báo cáo. 
6 nhóm ngành có tỉ lệ nợ xấu cao nhất năm 2013. 
Lợi nhuận thấp, nợ xấu cao 
Hàng loạt các đánh giá đáng chú ý về hiệu quả kinh doanh thấp, khả năng tiếp 
cận vốn vay khó khăn và nợ xấu tăng cao của các doanh nghiệp (DN) thuộc khu 
vực phi tài chính vừa được Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia (Ủy ban GSTCQG) 
công bố cuối tuần qua trong một báo cáo giám sát chi tiết. Kết quả khảo sát 560 
DN niêm yết của uỷ ban cho thấy, tỉ số  ... h có tỉ lệ nợ xấu cao nhất trong hệ thống các tổ chức tín 
dụng (TCTD). Số liệu nợ xấu của 6 ngành trong khu vực được uỷ ban cập nhật đến 
30.4 vừa qua cho thấy, ngành công nghiệp chế biến – chế tạo có tỉ lệ nợ xấu cao 
nhất lên tới 21,15% trong khi thấp nhất tại ngành vận tải – kho bãi cũng xấp xỉ 
9,5%. “Tỉ lệ nợ xấu của 6 ngành này cao gấp 2-5 lần so với tỉ lệ nợ xấu bình quân 
theo báo cáo của các TCTD” - Ủy ban GSTCQG bình luận. 
Diễn biến đáng lo ngại là ngoại trừ ngành vận tải – kho bãi có tỉ lệ nợ xấu giảm, 
các ngành còn lại như xây dựng, bất động sản hay chế biến đều có tỉ lệ nợ xấu 
thậm chí còn tăng hoặc chỉ giảm không đáng kể trong thời gian vừa qua. Con số lo 
ngại cho thấy, trong lúc dư nợ của 6 ngành tính đến 30.4 chiếm 66,69% tổng dư nợ 
của các TCTD, nợ xấu chiếm tới 81,53% nợ xấu của toàn hệ thống. Dù rằng, tỉ 
trọng tín dụng của 6 ngành giảm 1,1 điểm phần trăm so với tổng dư nợ các TCTD 
trong 4 tháng đầu năm 2013. 
Thực tế bi đát 
Song con số nợ xấu trên đây chưa hẳn là con số chuẩn xác và phản ánh đúng thực 
tế. Đối với riêng thị trường bất động sản, Ủy ban GSTCQG thẳng thắn cho rằng, 
diễn biến nợ xấu của ngành này phản ánh không đúng với biến động của thị trường 
bất động sản. Cho đến cuối tháng 4, tỉ lệ nợ xấu của bất động sản thuộc nhóm cao 
nhất với con số 11,4%. Quay ngược lại năm 2012, tỉ lệ nợ xấu của ngành này tăng 
1,2 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2011, ở mức 4,7% song lại giảm đáng kể 
nếu so với thời điểm 30.6.2012 là 6,2%. Nhìn vào thực tế biến động của thị trường 
và bối cảnh thị trường đóng băng kéo dài, uỷ ban nhìn nhận, nợ xấu bất động sản 
có thể phải tăng cao hơn. “Nguyên nhân do chế độ báo cáo và hạch toán của các 
TCTD còn nhiều bất cập, ngoài ra số liệu có ảnh hưởng bởi Quyết định 780 của 
NHNN (về việc phân loại nợ đối với nợ được điều chỉnh kỳ hạn trả nợ, gia hạn 
nợ)” – Ủy ban GSTCQG phân tích. 
Thực tế trong giai đoạn 2010-2012, đặc biệt trong các năm 2010 và 2011, nhiều 
khoản mục mang bản chất tín dụng không được các TCTD hạch toán đúng và đầy 
đủ. Đây cũng có thể là các khoản tín dụng có rủi ro cao như cho vay bất động sản, 
chứng khoán nhưng lại được hạch toán dưới hình thức trái phiếu DN, ủy thác đầu 
tư hay nợ phải thu. Để chứng minh cho nhận định này, Ủy ban GSTCQG tiến hành 
ứng dụng phương pháp đánh giá lại các khoản mục này kể từ năm 2011 đến nay. 
Kết quả là, dư nợ và nợ xấu bất động sản thực chất cao hơn nhiều so với báo cáo 
của các TCTD. Trong đó, nợ xấu chiếm tới 33-35% dư nợ bất động sản đánh giá 
lại. 
Dư nợ và nợ xấu của bất động sản thực tế là bao nhiêu trong tổng dư nợ của toàn 
hệ thống ngân hàng, theo đó sẽ là một ẩn số. Chỉ biết rằng, thông qua cách tính của 
cơ quan giám sát tài chính, con số nợ xấu công bố dường như đã được làm đẹp so 
với thực tế. Câu chuyện là, nếu không nắm được con số thực tế, tiến trình xử lý nợ 
xấu sẽ mang lại hiệu quả đến đâu 
Hiện thị trường bất động sản Việt Nam ( TT BĐS) đang thu hút các nguồn 
vốn khá đa dạng. Quy mô và giá cả trên TT BĐS luôn có xu hướng tỷ lệ thuận 
với tốc độ các nguồn vốn đầu tư vào thị trường này. Tuy nhiên TT BĐS là con 
dao 2 lưỡi đối với vốn đầu tư: cơ hội và rủi ro, cần hết sức cẩn trọng. Thực tế, 
điều này đã được chứng minh từ nguyên nhân chính gây khủng hoảng tài 
chính và suy thoái kinh tế toàn cầu xuất phát từ thị trường tín dụng (TD) BĐS 
dưới chuẩn tại Mỹ năm 2007. 
Về TD BĐS, do giá trị lớn, luôn vượt qua năng lực tài chính tức thời của chủ đầu 
tư hay chủ công trình xây dựng BĐS, nhưng nhờ có đặc tính cố định và tuổi thọ 
lớn, nên để tạo ra hàng hóa BĐS mới, chủ đầu tư thường dựa vào tiềm lực giá trị 
tương lai của BĐS mới để thế chấp vay đối ứng bằng chính giá trị hình thành nên 
món vay và phải vay từ các nguồn khác: ngân hàng, khách hàng tiềm năng và phát 
hành chứng khoán (CK) công trình với thời hạn trung và dài hạn Như vậy TD 
BĐS là khách quan và hết sức cần thiết. Tuy nhiên, do đặc thù về giá cả, về thời 
hạn hoàn vốn, về các nhân tố không bình thường trong đầu cơ, trong thay đổi chính 
sách tài chính, tiền tệ và sức phát triển trồi sụt của nền kinh tế có thể sẽ dẫn đến 
những rủi ro khôn lường trong TD BĐS. Tuy nhiên, lúc nào và bao giờ cũng có sự 
khác nhau về qui mô, về xác suất rủi ro và cả những cơ hội đối với những nhóm 
BĐS khác nhau. Không nên đánh đồng mức độ rủi ro tín dụng đối với các nhóm 
BĐS khác nhau. 
Nhân bàn đến các giải pháp phòng ngừa rủi ro cho TD BĐS trong nước, xin giới 
thiệu rất ngắn gọn về cơ chế dẫn đến tình trạng rủi ro BĐS dưới chuẩn xuất phát từ 
Mỹ như sau: i) Người dân Mỹ “tay không” đến Công ty tài chính (CTTC) chuyên 
cho vay mua BĐS vay tiền một cách dễ dãi với thế chấp bằng chính căn nhà mua 
của Công ty, người ta vay mua nhà với đồng thời nhiều mục đích: để tự sử dụng 
một phần, để cho thuê lại lấy tiền trả lãi cho CTTC và “chờ” giá BĐS lên để bán, 
rồi lại quay vòng; ii) CTTC “gõ cửa” ngân hàng đầu tư (NHĐT) xin vay để xây 
dựng và kinh doanh BĐS bằng cách thế chấp cho NHĐT “danh sách” các con nợ 
đã vay mua BĐS của mình; iii) NHĐT với “uy tín” hàng trăm năm và với “vùng 
phủ sóng” rộng khắp thế giới của mình (điển hình là 3 đại gia: Fannie Maie, 
Freddie Max và Merrill Lynch) để dùng danh sách hợp đồng tín dụng khách hàng 
của CTTC và “vốn tự có” tạo thành một “nồi lẩu” nợ thập cẩm làm cơ sở tạo ra 
công cụ “CK hoá nợ” phát hành vay vốn tại nước Mỹ và ngoài nước Mỹ, lấy 
nguồn mở rộng khách hàng vay là các CTTC hay các Ngân hàng thương mại 
(NHTM) cho vay BĐS trong nước Mỹ. Cứ như vậy tạo thành các vòng xoáy mở 
rộng thị trường từ 2001 đến 2007; iv) TT BĐS sau một thời gian quá nóng nhờ 
chính sách lãi suất thấp và cơ chế dễ dãi sản sinh ra nó kéo dài suốt từ sau vụ 
khủng bố 11/9/2001 đến 2007 bỗng nhiên đóng băng! Và rắc rối dây chuyền đã bắt 
đầu từ chính “cục băng” này: Người dân vay mua BĐS không bán được nhà nên 
không có tiền trả cho CTTC; CTTC không trả được nợ cho NHĐT và buộc phải 
“ôm lại” BĐS ế ẩm của mình; CK huy động nguồn từ khắp thế giới của các NHĐT 
để cho các CTTC trong nước vay nay đã đến kỳ đáo hạn mà không “đòi” được tiền 
từ CTTC; Giá CK đao thảm hại mà NHĐT vẫn phải trả nguyên mệnh giá. Từ đây, 
hai gọng kìm của đồng thời cả 2 tư cách: “con nợ” đối với người mua CK khắp thế 
giới và “chủ nợ” đối với các CTTC đã siết chặt “vòng kim cô” trên đầu các NHĐT 
và cái gì phải đến đã đến: Tín dụng BĐS dưới chuẩn đã làm bão táp tài chính 
khủng khiếp ở phố Wall bùng nổ và ngày 15/9/2008 – “ngày thứ hai đen tối” ! 
BĐS là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn trung, dài hạn vững mạnh, 
một kế hoạch tài chính ổn định. Tuy nhiên, trên thực tế ở nước ta, bên cạnh nguồn 
vốn đầu tư trung dài hạn từ ngân hàng hay từ vốn đối ứng của khách hàng, nguồn 
vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng”, có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào TT 
BĐS, thậm chí có những giai đoạn nguồn vốn “nóng” còn lấn át nguồn vốn trung 
và dài hạn trong việc chi phối sự vận động của TTBĐS, tạo ra những hoạt động 
lướt sóng, gây nên những cơn sốt nóng trên thị trường này, đồng thời góp phần chủ 
yếu tạo ra “bong bóng”, tăng xác suất rủi ro trên thị trường tài chính. Đặc điểm 
quan trọng nhất của nguồn vốn “nóng” là tham gia vào thị trường rất nhanh, song 
có thể rút ra khỏi thị trường cũng rất nhanh chóng. Vì vậy, một trong những giải 
pháp vốn cho TTBĐS lại chính là minh bạch hóa việc quản lý, giám sát nguồn đầu 
tư ngắn hạn vào TTBĐS là một yêu cầu khách quan và cần thiết. Do thiếu tính 
công khai minh bạch nên TTBĐS đã và đang chịu tác động của tin đồn, của các 
“chiêu” làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ Bên cạnh đó, xu thế chung của giá cả 
BĐS là tăng liên tục, thậm chí tăng gấp vài lần đến hàng chục lần sau một thời gian 
không dài, cung BĐS luôn ở trạng thái thiếu trong khi cầu BĐS rất lớn đã tạo sức 
hút cho các nhà đầu tư tìm kiếm các khoản siêu lợi nhuận trong ngắn hạn. Mặt 
khác, hiện có một tỷ lệ khá lớn các giao dịch trên thị trường nhà đất là phi chính 
thức do nhà, đất còn thiếu căn cứ pháp lý, do qui hoạch không ổn định, do qui 
hoạch “treo”, do thủ tục quá rườm rà và phức tạp, thậm chí nhiều Tập đoàn kinh tế 
đã biến mặt bằng sản xuất thành hàng hóa BĐS non và/hoặc kinh doanh BĐS 
ngoài chức năng Với môi trường “dưới chuẩn” này đã tạo điều kiện cho hoạt 
động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển mạnh, tạo ra những cơn sốt ảo, kích 
thích đầu cơ theo phong trào và chắc chắn kéo theo việc gia tăng rủi ro cho TD 
BĐS. 
Về giải pháp vốn trung và dài hạn, trong thực tế cũng phải thừa nhận rằng các 
nguồn vốn trung dài hạn đã không đáp ứng đủ nhu cầu phát triển của TTBĐS nước 
ta đang trong cơn khát vốn. Trong khi đó, một lượng nguồn lực tài chính lớn trong 
dân đã được “đổ” vào TTBĐS dưới hình thức vốn “nóng” mà bản chất lại là nguồn 
vốn trung và dài hạnVấn đề là phải nhận dạng được các nguồn vốn trung và dài 
đã bị “nóng hóa” khi tham gia vào TTBĐS Việt Nam hiện nay là những nguồn 
nào? Đó là các nguồn, gồm: Đền bù đa dạng, huy động vốn trong dân qua TTCK; 
sử dụng vốn tự có; sử dụng sai mục đích tín dụng ngân hàng 
Trong đó, một trong những “tội đồ” gây bất ổn định và rủi ro lớn trên TTBĐS và 
lây lan sang TD BĐS chính là sự chênh lệch giá đền bù rất lớn giữa Nhà nước với 
doanh nghiệp, người dân, giữa “tin đồn” về viễn cảnh tươi sáng của dự án với kết 
cục tồi tệ của nhiều dự án không sáng sủa như tin đồn. Thậm chí có cả hiện tượng 
cái gì không mua được bằng “giá” thì sẽ mua được bằng rất nhiều tiền, làm cho 
nhiều nguồn vốn trung và dài hạn mà sự kìm nén của chủ sở hữu nó đã không chịu 
nổi, phải “cắt vụn” để chạy xô, lướt sóng. Trong khi nhiều dự án khác lại chỉ là 
“đền bù hoa lợi”, biến “bờ xôi ruộng mật” trở thành nhà xưởng, nơi lắp ráp, gia 
công cho nước ngoài, đã vô hình dung biến người nông dân trong nhiều vùng dự án 
thành người tự nhiên có tiền khá lớn, mang tính dài hạn mà chưa có nghề nghiệp, 
công việc gì. Một số nông dân ở nhiều vùng dự án bỗng trở thành người trực tiếp 
buôn bán BĐS không chuyên, chạy theo phong trào, phá giá rồi làm “băng giá” 
BĐS! 
Trong huy động vốn từ dân thì hiện đang phổ biến hình thức huy động góp vốn từ 
người mua BĐS để dùng và từ các nhà đầu cơ với kỳ vọng kiếm “siêu” lợi nhuận. 
Tuy nhiên, cơ chế về quan hệ vay vốn dân sự và trách nhiệm của bên chủ dự án 
trong các giao dịch dưới hình thức này không rõ ràng, rất nhiều dự án đã bao gồm 
cả những yếu tố lừa đảo (gần đây nhất là vụ khu dự án Thanh Hà – Hà Đông), gây 
hoảng loạn và mất niềm tin cho người góp vốn trung và dài hạn. Vì vậy, giải pháp 
để bảo vệ cho nguồn vốn này là Nhà nước có Pháp lý buộc chủ dự án phải huy 
động minh bạch thông qua các công cụ, vật chứng sao cho người góp vốn được 
pháp luật bảo hộ – Đó là các loại giấy tờ xác nhận giao dịch đảm bảo, giấy cam kết 
có công chứng và hoặc CK công trình qua sàn giao dịch chính thức. Nếu các điều 
kiện tín dụng và quản lý rủi ro TD BĐS không được tuân thủ nghiêm túc, đặc biệt 
là tuân thủ quy định về thẩm định dự án BĐS, phương án hoàn vốn, định giá vật 
thế chấp, giải ngân khoản vay theo tiến độ và/hoặc dưới hình thức ngân hàng trực 
tiếp “chi hộ” theo tiến độ thực tế, thì nguồn tín dụng này rất dễ bị sử dụng như 
nguồn vốn “nóng” trên TTBĐS. Mặt khác, cũng không thể đánh đồng mọi loại 
BĐS hay mọi dự án BĐS đều có xác suất rủi ro như nhau, nên không thể “nhốt” 
chung vào vòng kiềm tỏa như cơ chế “hiệu cầm đồ” mà một số NHTM đang né 
tránh tín dụng BĐS. Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho TD BĐS là hình 
thành NHĐT, ngân hàng phát triển (NHPT) hạch toán độc lập trong NHTM 
và/hoặc liên kết với NHTM để bảo lãnh phát hành hay trực tiếp phát hành trái 
phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc CK hóa nguồn vốn cho thị trường. Theo thông lệ quốc 
tế, cũng như theo tính chất luân chuyển vốn trung và dài hạn nói chung và trên 
TTBĐS nói riêng, chỉ nên đáp ứng tín dụng trung và dài hạn bằng nguồn vốn có độ 
dài tương ứng qua TTCK/hoặc qua các cơ chế chuyên nghiệp như NHĐT, NHPT, 
CTTC, Quĩ đầu tư độc lập hoặc hạch toán độc lập trong NHTM, mà không nên 
dựa vào những dịch vụ nên mang tính ngắn hạn của NHTM. Để thực hiện được 
cần phải có cơ chế minh bạch cho phòng ngừa, kiểm soát rủi ro. Đặc biệt là giải 
pháp “CK hóa” tín dụng BĐS cần phải thông qua thông tin về xếp hạng tín dụng 
đủ độ tin cậy cao, không nên “vơ đũa cả nắm” kiểu “nồi lẩu” nợ TD BĐS như ở 
Mỹ đã làm những năm 2001 – 2009. Trong điều kiện TTCK Việt Nam còn yếu, 
giải pháp hữu hiệu lúc này cho vấn đề giảm rủi ro TD BĐS chính là: Ngay trong 
các NHTM lớn nên thành lập các đơn vị hạch toán độc lập như: NHĐT, NHPT, 
CTTC để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về lĩnh 
vực BĐS, như: thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành CK 
BĐS, bảo lãnh vay vốn hay lập Quỹ đầu tư tín thác để thông qua các nhà đầu tư 
chuyên nghiệp (có cam kết bảo đảm lợi tức đầu tư được thỏa thuận) để phát triển 
đúng mức và giảm thiểu rủi ro tín dụng trên TTBĐS 
Tóm lại: Ngày nay BĐS trước hết là hàng hóa. Việc tạo ra BĐS và hình thành giá 
BĐS luôn luôn bao gồm cả các nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội bên cạnh các nhân 
tố nội tại như qui luật cung – cầu, qui luật giá trị. TT BĐS là khách quan, nhưng 
đầy rẫy rủi ro và bao gồm nhiều cơ hội thu lợi tức lớn, đặc biệt là ở một nền kinh tế 
đang phát triển như Việt Nam. Vốn cho TT BĐS luôn luôn phải là nguồn trung và 
dài hạn và thường có tỷ lệ cùng chiều với giá cả và qui mô của thị trường. TT BĐS 
do không chỉ phụ thuộc vào qui luật giá trị đơn thuần nên nó là con dao 2 lưỡi đối 
với vốn đầu tư nói chung và TD BĐS nói riêng, vì vậy giải pháp vốn cho TT BĐS 
phải mang tính chiến lược, ổn định, minh bạch và chuyên nghiệp hóa. Các công cụ 
chủ lực để giải bài toán vốn cho TT BĐS là: CK công trình, NHĐT, NHPT, các 
Quĩ đầu tư, các cam kết trung và dài hạn có đủ yếu tố chứng lý để được sự bảo vệ 
của Pháp luật nhằm giảm rủi ro và kể cả giải pháp CK hóa nợ BĐS khi các điều 
kiện hình thành nên BĐS đó đủ tiêu chuẩn./.