Các yếu tố ảnh hưởng và đề xuất giải pháp điều tiết giá bất động sản

Giá bất động sản (BĐS) cũng giống 
như các loại hàng hóa thông thường khác 
được hình thành trên cơ sở quan hệ cung 
– cầu về BĐS trên thị trường. Giá cả BĐS 
là biểu hiện bằng tiền giá trị của tài sản 
mà bên bán và bên mua có thể chấp nhận. 
Về cơ bản giá cả BĐS bao gồm giá của đất 
và giá công trình. Trong đó, đất đai không 
phải là sản phẩm do con người tạo ra nên 
không có giá thành sản xuất. Giá trị của 
đất đai chủ yếu là do tự nhiên sinh ra và 
do con người khai thác sử dụng đất đai 
mang lại. Khi khai thác sử dụng đất đai, 
lợi ích thu được càng lớn thì giá trị của đất 
càng cao. Đất đai có thể được mua bán, 
chuyển nhượng dẫn tới đất đai có “giá trị 
trao đổi”. Giá trị của đất đai được biểu hiện 
dưới hình thức tiền tệ, đó chính là “giá cả 
của đất đai” thường gọi là giá đất. Tuy 
nhiên, hàng hoá BĐS, nhà ở là hàng hoá 
đặc biệt, do đó giá cả BĐS có một số đặc 
trưng riêng. Giá cả BĐS phụ thuộc vào 
mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm 
tương đối và mức cầu của người mua.
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG VÀ ĐỀ XUẤT
GIẢI PHÁP ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Ths. Nguyễn Hồng Phú*
*Viện Kinh tế Xây dựng, Bộ Xây dựng
PHÂN LOẠI GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
Giá cả BĐS nhà ở có nhiều cách phân loại khác nhau phụ 
thuộc vào ý nghĩa, mục đích sử dụng riêng. Sau đây là một số 
cách phân loại giá BĐS thông dụng:
- Giá thị trường là giá mua bán BĐS mang tính phổ biến, nó 
chỉ có ý nghĩa trên khi có thị trường mở và cạnh tranh, lợi ích 
của bản thân người mua và người bán được thể hiện rõ ràng, 
trong điều kiện được thông tin đầy đủ và không chịu bất kỳ 
áp lực của hoàn cảnh đặc biệt nào;
- Giá đầu tư là giá của BĐS cho người đầu tư, sự tăng thêm 
giá trị trên thị trường của đối tượng bất động sản nhờ việc 
đầu tư;
- Giá bảo hiểm là giá thị trường của đối tượng, được tính 
với mục đích bảo hiểm. Thông thường đây là giá thay thế hay 
giá xây dựng lại (khôi phục);
- Giá thay thế là giá của đối tượng bất động sản mới với các 
tính chất chức năng tương tự, sử dụng loại vật liệu, có kết cấu 
và trang thiết bị tại mặt bằng thời điểm hiện tại;
- Giá xây dựng lại (khôi phục) là giá tái xây dựng đối tượng 
bất động sản, như vậy toàn bộ chi phí cho việc xây dựng được 
lấy y nguyên theo đối tượng cần định giá;
- Giá cầm cố, được tính trên cơ sở giá thị trường phục vụ 
việc cho vay (tín dụng);
- Giá tính thuế là giá của BĐS được xác định cho việc tính 
thuế và được tính phù hợp với các quy định pháp luật. Đây 
40 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ
VẤN ĐỀ HÔM NAY
là giá thị trường hay giá khôi phục lại phụ thuộc vào đối 
tượng bất động sản;
- Giá tận dụng là giá của đối tượng BĐS được định giá 
bằng giá vật liệu thị trường của bản thân đối tượng và có 
tính toán đến các chi phí cho việc tận dụng đối tượng đó;
Ngoài ra, nếu căn cứ vào công dụng của BĐS, còn có 
các loại giá khác như Giá thuê, dùng trong giao dịch cho 
thuê; Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng; Giá 
khởi điểm đấu giá; Giá trưng mua lại khi Chính phủ cần 
huy động BĐS...Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu của 
dự án, ta chỉ cần quan tâm đến giá thị trường của BĐS.
CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 
Giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung – 
cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thường 
bị đẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS 
có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá cả BĐS còn phụ 
thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát 
từ những khuyết tật của thị trường như “độc quyền”, “đầu 
cơ”, “cạnh tranh không lành mạnh”... có những yếu tố xuất 
phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư của Nhà 
nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường 
giao thông, cấp và thoát nước, cấp điện...), tăng hoặc 
miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, 
áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà 
nước, chính sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; có 
những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người 
dân như không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc 
không thích ở nhà chung cư, hoặc nhu cầu có nhà nằm 
trên quốc lộ, tỉnh lộ...
Có 3 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến giá BĐS 
nói riêng cũng như đối với BĐS nói chung, cụ thể là:
1. Yếu tố thị trường
Yếu tố thị trường ảnh hưởng mạnh nhất đến giá BĐS 
là tính hữu dụng và nhu cầu về loại BĐS trên thị trường. 
Tính hữu dụng được hiểu là các lợi ích mang lại cho người 
chủ sở hữu của BĐS. BĐS càng tiện nghi, thỏa mãn được 
nhiều lợi ích cho người tiêu dùng thì giá thành BĐS đó 
càng lớn và khả năng sẵn sàng trả giá cao hơn cho BĐS 
đó cũng sẽ tăng lên. Từ đó có thể thấy, tính chất này đồng 
biến theo giá trị của BĐS. Tuy nhiên, trong một số trường 
hợp đặc biệt, khi tài sản có hữu dụng nhưng không có 
khả năng chuyển giao thì cũng có thể làm giảm giá trị 
của nó. Ví dụ như: Vị trí của BĐS nằm trong khu quy hoạch 
treo, khả năng chuyển giao bị giới hạn làm cho giá trị bị 
sụt giảm. 
Tính khan hiếm và nhu cầu thể hiện qua quan hệ cung 
cầu thị trường. Khi BĐS nào đó khan hiếm trên thị trường 
có nghĩa rằng cung thị trường có hạn, theo quy luật cung 
– cầu, nếu thị trường vẫn có nhu cầu về loại BĐS đó thì 
giá BĐS đó sẽ tăng lên. Với trường hợp loại BĐS nào đó có 
nhu cầu tăng cao có nghĩa rằng cầu thị trường tăng lên 
thì theo quy luật cầu, giá của loại BĐS đó sẽ tăng và ngược 
lại. Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý rằng cung của BĐS trong 
ngắn hạn có tính chất co giãn kém, do vậy giá của BĐS 
trong ngắn hạn chủ yếu phụ thuộc vào nhu cầu của thị 
trường, hay nói khác đi cầu tăng, giá tăng và ngược lại.
Một số đồ thị minh họa cho việc giá BĐS chịu ảnh 
hưởng từ thay đổi cung, cầu của thị trường: 
Hình 1. Giá tăng khi cầu (nhu cầu) tăng
 Hình 2. Giá tăng khi cung thị trường giảm (khan hiếm)
 S: đường cung về BĐS, D: đường cầu về BĐS, Q: số 
lượng BĐS, P: giá BĐS 
 Tại Hình 1, cung và cầu BĐS gặp nhau tại 1 điểm hình 
thành mức giá P1 ứng với số lượng Q1. Khi nhu cầu tăng 
làm cho đường cầu dịch chuyển sang phải, vì thế đường 
cung và đường cầu cắt nhau tại điểm mới và hình thành 
Giá bất động sản phụ thuộc vào mức độ lợi ích sử dụng, 
mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua
41Số 55.2017 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ
VẤN ĐỀ HÔM NAY
nên giá mới là P2 ứng với lượng mới là Q2. Tương tự vậy, 
Hình 2 minh họa giá BĐS tăng khi BĐS khan hiếm, cung 
BĐS sụt giảm làm cho giá BĐS tăng lên.
2. Yếu tố vị trí
Mỗi BĐS đều gắn liền với một vị trí cố định, và gần như 
duy nhất. Hầu như các BĐS khác nhau đều có vị trí khác 
nhau, không lặp lại hay giống nhau mà chỉ có thể tương 
tự nhau. Với mỗi vị trí của BĐS, khả năng sinh lời của BĐS 
cũng khác nhau. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS 
mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn. Việc xem 
xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc 
biệt là đối với việc xác định giá đất.
Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt 
đối và vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối của BĐS là vị trí duy 
nhất với mỗi BĐS thể hiện tính cố định của BĐS, còn vị 
trí tương đối của BĐS thể hiện đặc điểm tương đồng của 
một nhóm BĐS như: Những BĐS nằm tại trung tâm đô 
thị, BĐS ở ngoại ô... Cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò 
quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS. Ví dụ như 
BĐS ở mặt phố có giá cao hơn BĐS ở trong ngõ hẻm (vị trí 
tuyệt đối), BĐS ở trung tâm TP. Hà Nội có giá cao hơn BĐS 
ở ngoại ô Thành phố (vị trí tương đối). 
Sự khác biệt về vị trí, hướng nhà tạo nên một sự chênh 
lệch khá lớn về giá bán ở trong cùng một dự án bất động 
sản. Tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhất định 
và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận 
thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị 
trí đất khác. Khi những thửa đất có diện tích như nhau, 
được sử dụng cho những mục đích giống nhau và các 
yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý tạo ra các 
thu nhập ròng khác nhau. Chênh lệch về thu nhập ròng 
từ những mảnh đất này chính là thể hiện về chênh lệch 
về giá đất và cần được tính đến trong quá trình xác định 
giá trị đất đai.
Thông thường, những BĐS có thể mang lại lợi ích kinh 
tế cao thường có giá trị rất đắt đỏ. Đặc biệt là những BĐS 
nằm tại vị trí mặt đường các khu phố sầm uất, thuận lợi 
cho việc kinh doanh, buôn bán. Còn với những 
người muốn mua BĐS để phục vụ nhu 
cầu về chỗ ở thì hầu hết đều đặt ra 
một số tiêu chí về vị trí BĐS để 
chọn lựa như: đường hoặc ngõ 
rộng, gần trường học, gần 
bệnh viện, gần chợ, gần mặt 
đường phố, gần các khu 
trung tâm vui chơi giải trí... Những BĐS nằm tại vị trí càng 
thỏa mãn được nhiều tiêu chí đó thì giá càng cao. Trong 
đó, việc BĐS nằm tại vị trí có đường hoặc ngõ rộng ảnh 
hưởng khá nhiều tới giá BĐS. Qua khảo sát tại các trung 
tâm thành phố có thể thấy, BĐS nằm ở mặt phố có thể 
đắt hơn BĐS trong ngõ từ 2-5 lần, BĐS nằm ở ngõ to mà 
hiện nay người ta thường định lượng bằng việc ô tô có 
thể vào được có thể có giá cao gấp 1,2-2 lần BĐS cùng 
khu vực nhưng nằm ở ngõ nhỏ hơn. Còn tại các khu đô 
thị mới, vị trí của các BĐS ảnh hưởng tới giá BĐS cũng 
không nhỏ.
Ngoài ra, tùy thuộc vào nhu cầu riêng của từng đối 
tượng sử dụng BĐS mà giá BĐS có thể khác nhau. Những 
người làm khoa học thì lại thích mua BĐS có vị trí yên 
tĩnh, thoáng mát. Những người làm nghệ thuật thì muốn 
sở hữu BĐS có vị trí gần gũi với thiên nhiên, lãng mạn. 
Với mỗi nhu cầu, sở thích riêng biệt này, BĐS thỏa mãn 
được các yêu cầu phù hợp cũng sẽ có lợi thế về giá hơn 
các BĐS khác.
Mặt khác, không chỉ thuận tiện và thỏa mãn được các 
nhu cầu, vị trí BĐS mang lại khả năng sinh lời cao do sự 
tăng giá BĐS cho người sở hữu. Có thể thấy, với tốc độ 
tăng dân số như hiện nay và nhu cầu mở rộng các thành 
phố, các đô thị hiện nay thì quỹ đất tại các khu trung tâm 
có vị trí đẹp sẽ ngày càng hạn hẹp. Do đó, việc sở hữu một 
vị trí BĐS đắc địa sẽ ngày càng khó.
3. Các yếu tố khác
Ngoài hai yếu tố chính ảnh hưởng đến giá BĐS là yếu 
tố thị trường và yếu tố vị trí thì còn một số yếu tố khác 
cũng có những ảnh hưởng nhất định tới giá BĐS như:
♦ Kích thước, diện tích, hình thể thửa đất hoặc lô đất 
Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi thoả 
mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng 
thì sẽ có giá cao. Ví dụ: Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì 
loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 
4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m. Khi diện tích 
ô đất lớn hơn diện tích tối ưu thì giá trị đất sẽ giảm đi do 
số người dân có đủ khả năng để mua được ô 
đất diện tích lớn cũng giảm đi, còn với 
diện tích ô đất nhỏ hơn diện tích 
tối ưu thì nhu cầu ít hơn nên 
giá trị đất cũng giảm đi. Về 
hình thể, đa số người dân 
đều thích lô đất có hình 
chữ nhật, các lô đất méo 
Sự khác biệt về vị trí,
hướng nhà tạo nên một sự chênh lệch
khá lớn về giá bán ở trong cùng một dự án 
bất động sản
42 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ
VẤN ĐỀ HÔM NAY
mó hoặc có góc nhọn sẽ bị giảm giá 
trị trừ trường hợp lô đất “nở hậu” tức 
có chiều dài của mặt sau nhà lớn hơn 
chiều dài mặt tiền thì giá trị đất lại cao 
hơn.
♦ Địa hình BĐS toạ lạc 
Địa hình nơi BĐS toạ lạc cao hay 
thấp so với các BĐS khác trong vùng 
lân cận có tác động đến giá trị BĐS. 
Nước ta có hai mùa là mùa mưa và 
mùa khô diễn ra rõ rệt. Vào mùa 
mưa, những khu vực có địa hình thấp 
thường hay bị ngập nước hay bị hiện 
tượng triều cường gây rất nhiều khó 
khăn trong việc đảm bảo giao thông 
cũng như làm đảo lộn và tác động 
xấu tới cuộc sống của người dân. Do 
đó, mọi người đều không muốn mua 
những BĐS này, làm giá của BĐS bị 
thấp xuống. Ngược lại, những BĐS có 
địa hình cao sẽ có giá đắt hơn.
♦ Tình trạng môi trường 
Mọi người đều có xu hướng chọn 
BĐS có môi trường xung quanh trong 
lành, sạch sẽ, thoáng mát, yên tĩnh. 
Một môi trường tốt sẽ giúp con người 
thư thái, khỏe mạnh, dễ dàng nghỉ 
ngơi và thư giãn. Do đó, môi trường 
trong lành hay bị ô nhiễm, yên tĩnh 
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp 
đến giá BĐS. Cụ thể, môi trường khu 
vực xung quanh BĐS càng tốt thì giá 
BĐS càng cao và ngược lại môi trường 
xung quanh BĐS càng bị ô nhiễm thì 
giá BĐS càng thấp.
♦ Hiện trạng về hệ thống cơ sở hạ 
tầng nơi có BĐS
Hệ thống cơ sở hạng tầng như hệ 
thống đường giao thông, hệ thống 
cấp thoát nước, cấp điện, thông tin 
liên lạccàng hoàn chỉnh, năng lực 
phục vụ càng tốt thì giá BĐS càng cao. 
Nếu hệ thống cơ sở hạ tầng kém, năng 
lực phục vụ yếu như hay bị mất điện, 
mất nước... thì giá BĐS sẽ càng thấp.
♦ Tình trạng pháp lý của BĐS 
Các giấy tờ chứng minh tính hợp pháp về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, 
giấy phép xây dựng... hiện có nếu không đầy đủ theo quy định của pháp luật 
thì giá trị BĐS sẽ thấp. Hoặc nếu BĐS đang trong tình trạng thế chấp hoặc 
tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhàthì giá trị BĐS cũng bị giảm.
♦ Các yếu tố xã hội
Môi trường xã hội cũng có tác động lớn đến giá trị BĐS. Một khu vực mà 
mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị 
BĐS nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Ngoài ra, các yếu tố 
xã hội khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, 
vấn đề an ninh trật tự... cũng ảnh hưởng thuận chiều tới giá BĐS.
♦ Các cơ chế chính sách của Nhà nước 
Các cơ chế chính sách của Nhà nước có thể ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián 
tiếp tới giá BĐS thông qua những tác động vào hoạt động của thị trường BĐS 
nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực BĐS nói riêng. 
♦ Các yếu tố kinh tế vĩ mô
Có rất nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô có tác động tới giá BĐS như: tỷ lệ lạm 
phát, tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán, tỷ giá ngoại tệ, 
thị trường tín dụng... 
GIẢI PHÁP VỀ ĐIỀU TIẾT GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN PHÙ HỢP VỚI MỨC ĐỘ 
PHÁT TRIỂN CỦA NỀN KINH TẾ VÀ MỨC THU NHẬP CHUNG CỦA TOÀN 
XÃ HỘI
Theo báo cáo của Ủy ban kinh tế Quốc hội, trong vòng 20 năm qua, giá nhà 
đất ở nước ta đã tăng lên 100 lần và giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với 
thu nhập bình quân của người lao động. So với thu nhập, giá BĐS trung bình 
ở các nước Châu Âu chỉ bằng 7 lần, Thái Lan 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần. Dù 
gặp khó khăn suốt 2 năm qua, tính trên tổng thể, giá nhà ở thực tế không giảm 
nhiều, chỉ giảm ở những phân khúc và những khu vực bị thổi lên một cách quá 
vô lý. Theo nhiều chuyên gia kinh tế, giá BĐS ở nước ta là ảo vì giá không tương 
xứng với thu nhập của người dân và giá trị sinh lời của BĐS. Nguyên nhân giá 
BĐS cao bất hợp lý là do các nguyên nhân về cung cầu, tính kém minh bạch 
Người sử dụng bất động sản có nhu cầu tiếp cận các dự án đáp ứng được 
không gian sống, môi trường sống văn minh, khoa học, lành mạnh
43Số 55.2017 XÂY DỰNG & ĐÔ THỊ
VẤN ĐỀ HÔM NAY
của thị trường, chi phí chuẩn bị các dự án quá cao. Việc 
điều tiết giá BĐS có thể thực hiện như sau:
1. Đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho người thu nhập 
thấp
 Nhà nước có chính sách khống chế giá một cách có 
hiệu quả thông qua các quy định cụ thể, theo hướng: Có 
phương án quản lý về thiết kế cơ sở và tổng mức đầu tư 
ngay trong giai đoạn lập dự án của các chủ đầu tư; Cần 
thống nhất về thời điểm huy động vốn từ khách hàng và 
mức độ huy động vốn. Bên cạnh đó nghiên cứu cơ chế 
quản lý đầu tư phù hợp cho loại nhà này với mục tiêu tiết 
giảm tối đa chi phí.
Đẩy mạnh nghiên cứu áp dụng các loại công nghệ xây 
dựng hiện đại và sử dụng các loại vật liệu xây dựng thích 
hợp sẽ nâng cao được chất lượng, giảm giá thành nhà ở 
và rút ngắn thời gian xây dựng, phù hợp với điều kiện cụ 
thể của từng địa phương.
ảnh 5: Bất động sản sẽ trở về giá trị thực khi người 
mua nhà đất cảm thấy giá nhà đất phù hợp với khả năng 
chi tiêu họ
2. Đối với nhà ở thương mại
Bất động sản sẽ trở về giá trị thực khi người mua nhà 
đất cảm thấy giá nhà đất phù hợp với khả năng chi tiêu 
họ. Để đưa BĐS về giá trị thực của nó, Nhà nước có thể 
can thiệp gián tiếp qua các giải pháp: 
- Làm cho thị trường minh bạch hơn thông qua các biện 
pháp công khai quy hoạch BĐS; tổ chức đấu thầu đấu giá 
đất; tổ chức, nâng cao chất lượng, năng lực hệ thống các 
sàn giao dịch BĐS thực sự. 
- Giảm chi phí chuẩn bị dự án thông qua giảm thủ tục 
hành chính, quy trình phê duyệt dự án, thủ tục đền bù 
giải phóng mặt bằng và các chi phí bất hợp lý khác liên 
quan đến đền bù mặt bằng, tiền sử dụng đất. 
- Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn 
cung cho thị trường thông qua các chính sách hỗ trợ của 
Nhà nước như: Chính sách tiếp cận quỹ đất, chính sách 
đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách thuế, lãi suất, 
- Kiểm soát chống đầu cơ BĐS thông qua các biện pháp 
về thuế, hành chính và kinh tế khác. 
- Tổ chức bình ổn giá, không để giá các sản phẩm liên 
quan đến đầu vào BĐS tăng cao bất hợp lý. 
- Sớm hoàn thiện hệ thống thông tin thị trường BĐS, 
trước mắt cần công bố thông tin về giá thành xây dựng 
BĐS nhà ở, giá bình quân của BĐS (giá nhà, đất) đã giao 
dịch thành công trên thị trường, chỉ số đánh giá thị trường 
BĐS để các đối tượng trong xã hội có thể tham khảo khi 
quyết định đầu tư, kinh doanh BĐS.
Minh bạch được giá BĐS cũng như làm rõ các chi phí 
xây dựng thì mới có thể đưa BĐS trở về đúng giá trị thực 
của nó. Khi ấy mới có thể làm tăng tính thanh khoản của 
thị trường BĐS và khiến thị trường sôi động trở lại. Để 
đảm bảo tính hiệu quả của các dự án, quản lý được giá 
BĐS, không cho phép giá BĐS lên quá cao gây mất cân 
đối cung cầu, việc thường xuyên có các cuộc điều tra, 
nghiên cứu để cung cấp thông tin đầy đủ về thị trường 
BĐS là hết sức cần thiết. Chức năng điều tiết thị trường 
không của ai khác ngoài của chính quyền địa phương và 
cơ quan quản lý Nhà nước về phát triển nhà và thị trường 
BĐS. Việc đảm bảo thị trường BĐS hoạt động có hiệu 
quả không chỉ mang lại lợi ích cho Nhà nước, nhà đầu tư, 
người sử dụng mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng 
kinh tế, cải thiện xã hội, cải thiện nhà ở cho đại bộ phận 
dân cư đô thị.
Theo các chuyên gia, thông thường, để xác định mức 
độ hợp lý về giá của BĐS thường dựa vào các yếu tố cơ 
bản, đó là: Yếu tố đầu tiên là dựa trên so sánh chi phí làm 
ra BĐS và tỷ suất lợi nhuận chung của nền kinh tế, hoặc là 
tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư chính ngành kinh doanh 
BĐS với các ngành có liên quan. Thứ hai, phải so sánh với 
mức thu nhập, sức mua có khả năng thanh toán của các 
tầng lớp dân cư. Thứ ba, xem xét mức sinh lợi của ngành 
kinh doanh BĐS so với mức sinh lợi chung của nền kinh tế 
và mức sinh lợi của kênh dân cư đầu tư vốn vào thị trường 
tiền tệ.
44 HỌC VIỆN CÁN BỘ QUẢN LÝ XÂY DỰNG VÀ ĐÔ THỊ
VẤN ĐỀ HÔM NAY