Bàn về việc giải hai bài toán quy hoạch và phát triển bờ kè và không gian kề cận ở TP. HCM

Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp
để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025
BÀN VỀ VIỆC GIẢI HAI 
BÀI TOÁN QUY HOẠCH 
VÀ PHÁT TRIỂN BỜ KÈ 
VÀ KHÔNG GIAN KỀ 
CẬN Ở TP. HCM 
TS. Nguyễn Ngọc Hiếu 
Đại học Việt – Đức (VGU) 
Tóm tắt: Các khu vực mặt tiền sông nước ở 
thành phố Hồ Chí Minh là các tài sản có giá trị 
cao đối với cộng đồng đô thị nói chung cũng như 
chủ tài sản liền kề nói riêng. Tuy nhiên, đề xuất 
về quy hoạch và cải tạo khu vực bờ kè và không 
gian liền kề đang khai thác dưới tiềm năng gặp 
vướng mắc do nhiều nguyên nhân. Bài viết thảo 
luận về một số bất cập về biện pháp cải tạo gắn 
với mô hình phân chia lợi ích cùng đóng góp từ 
các bên hưởng lợi nhằm tạo đồng thuận và nâng 
cao tính khả thi cho các phương án quy hoạch và 
triển khai chỉnh trang trong giai đoạn hiện nay. 
Từ khóa: quy hoạch và phát triển không gian tiếp 
cận mặt nước, phân bổ lợi ích các bên liên quan, 
mô hình hợp tác phát triển, xây dựng đồng thuận. 
1 Bối cảnh 
Thành phố Hồ Chí Minh không gian kề 
cận bờ kè và mặt nước cần cải thiện và nâng cao 
giá trị khai thác. Vốn là đô thị phát triển trên nền 
tảng sông nước, kênh rạch bao quanh, khu vực 
nội đô cũng như vùng ven sông Sài Gòn và Đồng 
Nai có nhiều vị trí tiếp giáp với sông nước cảnh 
quan rất đẹp và có giá trị. Tuy nhiên, nhiều khu 
đất và công trình đang bị khai thác sử dụng dưới 
tiềm năng, kém hiệu quả, và thậm chí hủy hoại 
môi trường vật thể do chất thải, lấn chiếm, và cải 
tạo tùy tiện. Việc xây dựng bờ kè, bảo vệ thềm 
sông, và cải tạo khu vực kề cận không chỉ đáp 
ứng nhu cầu tại chỗ mà còn đóng góp vào thực 
hiện các mục tiêu chiến lược của thành phố về 
ứng phó biến đổi khí hậu, xây dựng nơi chốn hấp 
dẫn đầu tư, nâng cao tính năng phục vụ của các 
không gian có giá trị cảnh quan, du lịch, phục vụ 
sức khỏe và đóng góp vào nâng cao giá trị tài sản 
đô thị. 
Việc đầu tư chỉnh trang luôn đối mặt nhiều 
thách thức về nguồn lực và cơ chế phát triển. Khi 
cơ hội mở rộng dần cạn kiệt, thành phố phải tập 
trung cải tạo các khu vực phát triển dưới tiềm 
năng. Tuy nhiên, các khu vực như bờ kè phải đối 
mặt với tính phức tạp của quyền tài sản đã hình 
thành, đất chia thửa lô nhỏ, phải thực thi chính 
sách xã hội tại các khu ổ chuột. Trong khi đó, 
nhiều khu vực tiếp cận sông nước có hạ tầng kết 
nối và thoát nước không đồng bộ. Bờ kè cần đầu 
tư lớn nhưng thiếu cơ sở giải tỏa vì ranh giải tỏa 
chưa đảm bảo tính hợp lý về cả yếu tố kinh tế và 
kỹ thuật, thiếu nguồn thu từ tiền sử dụng đất khi 
đất đã chuyển đổi sang phi nông nghiệp. Các 
tham vọng chỉnh trang đô thị, tạo lập hạ tầng 
xanh cùng không gian công cộng quy mô lớn đối 
lập với thực tế nguồn lực công hạn chế và chi phí 
di dời lớn. 
Cải tạo chỉnh trang khu vực bờ kè cần mô 
hình quy hoạch và phát triển phù hợp. Hai mươi 
năm qua, chúng ta có những mô hình phát triển 
sử dụng vốn Nhà nước để làm bờ kè (Bờ bao Sài 
Gòn & ODA Nhiêu Lộc Thị Nghè), vốn tư nhân 
làm khu đô thị mới và bờ kè (Tân Cảng – Ba 
Son, Phú Mỹ Hưng), và mô hình BT làm kè phục 
vụ chống ngập (Trung Nam). Đánh giá về các 
mô hình vừa qua, có thể thấy các dự án ngân 
sách và vay vốn ODA thành công về mặt kinh tế, 
giao thông, và xã hội nhưng chưa tích hợp được 
đầu tư cải thiện và phát triển không gian kề cận 
đồng bộ cũng như chưa huy động được nguồn 
lực tư nhân làm giảm gánh nặng đầu tư công. Dự 
án Tân Cảng cải thiện bờ sông và khu vực kề cận 
nhưng hệ số sử dụng đất quá lớn gây quá tải về 
hạ tầng giao thông. Dự án Phú Mỹ Hưng tạo môi 
trường sống tốt, nhưng đây là dự án phát triển 
mới chứ không phải dự án chỉnh trang. Dự án BT 
của tập đoàn Trung Nam giúp giảm gánh nặng 
ngân sách nhưng chưa giúp phát triển đồng bộ 
không gian liền kề. 
104
Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp
để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025
Để khu vực bờ kè trên được quy hoạch và 
phát triển thuận lợi, cần đặt và giải đúng bài toán. 
Trong số nhiều thách thức và vướng mắc nêu 
trên, có thể thấy vấn đề cốt lõi là mô hình phát 
triển đòi hỏi phải sử dụng nguồn lực từ nhiều bên 
theo mô hình hợp tác cùng đóng góp cùng hưởng 
lợi. Các dự án bờ kè luôn tồn tại câu hỏi lớn về 
lập quy hoạch và dự án với nhiều căn cứ về lựa 
chọn ranh thu hồi, khu vực bảo vệ, khu vực giao 
cho nhà đầu tư, và đặc biệt là cơ chế giải quyết 
bài toán lợi ích đóng – hưởng. Từ trước tới nay 
các chủ tài sản bên ngoài ranh hưởng lợi mà 
không phải đóng góp, trong khi những người 
phải di dời bên trong ranh thường chịu thiệt vì 
không được chia sẻ lợi ích từ giá trị đất gia tăng. 
Sự bất cập này làm phát sinh nhiều mâu thuẫn so 
bì, và là một trong những nguyên nhân quan 
trọng cản trở quá trình thực hiện dự án. Vì vậy, 
bản thân quá trình lập quy hoạch và thực hiện các 
dự án cần giải được bài toán lợi ích hài hòa bên 
cạnh những yêu cầu chung khác về phát triển 
kinh tế xã hội và bảo vệ môi trường. 
Bài viết này tập trung vào việc giải hai bài 
toán là quy hoạch tốt và phát triển tốt trong mô 
hình hợp tác huy động nguồn lực từ doanh 
nghiệp và cộng đồng. Quy hoạch tốt sẽ là quy 
hoạch tối ưu đa chiều, không chỉ đủ hấp dẫn nhà 
đầu tư, đủ tốt để bảo vệ lợi ích công cộng, mà 
còn đủ để cộng đồng địa phương chấp nhận 
phương án theo hướng tạo đồng thuận. Phát triển 
tốt có thể hiểu là chọn được chủ đầu tư tốt và có 
cơ chế ràng buộc để chủ đầu tư và các bên thực 
hiện đúng các cam kết của mình. 
2 Giải bài toán quy hoạch tốt 
2.1 Quy hoạch giúp chọn được phương án 
cạnh tranh hơn 
Quy trình lập quy hoạch và phát triển dự 
án của chúng ta chưa thiết kế để hỗ trợ mô hình 
hợp tác. Hệ thống quy hoạch của chúng ta làm 
tuần tự, từ quy hoạch chung cho tới phân khu và 
chi tiết. Quy hoạch phân khu để lập dự án có 
nhiệm vụ chi tiết hóa quy hoạch chung và bố trí 
các hệ thống hạ tầng và không  ... iá trị tài sản và gia tăng 
nguồn thu về lâu dài cho thành phố, chính 
quyền phải giảm thiểu tác động tiêu cực như 
quá tải hạ tầng giao thông, rủi ro hoặc ô 
nhiễm, hủy hoại di sản. Nếu không, rủi ro có 
thể là chỉ một số ít hưởng lợi, ách tắc trầm 
trọng hơn, và ngân sách có thể không thu 
được bao nhiêu do chậm đưa vào khai thác. 
3.2 Vấn đề huy động nguồn lực tham gia 
Vấn đề đánh giá tác động giao thông cần 
chú ý đối với các dự án bờ kè. Các phương án cải 
tạo huy động vốn tư nhân thường dẫn tới tăng 
chất tải nên cần đánh giá tác động trên quy mô 
phù hợp, làm rõ được các ngưỡng chịu tải và 
mức độ ảnh hưởng để bảo vệ quyền lợi của các 
bên liên quanvi. 
Hiện nay chúng ta vẫn sử dụng chỉ tiêu 
mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất để kiểm 
soát quá tải hạ tầng bao gồm cả giao thông 
nhưng kết quả là đường vẫn tắc. Việc chỉ kiểm 
soát quá tải theo diện tích trong khi thiếu căn cứ 
phân biệt tác động của từng loại chức năng công 
trình. Cùng một diện tích xây dựng, xây sàn 
thương mại thường làm phát sinh số chuyến đi 
(bằng xe hơi) nhiều gấp ba lần so với xây chung 
cư . Vì vậy, điều quan trọng là điều chỉnh phải 
108
Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp
để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025
làm rõ các tác động thay vì đảm bảo tính thực 
tiễn; các chỉ tiêu quy hoạch theo quy chuẩn từ 
quy hoạch chung chỉ là định hướng. 
Cần linh hoạt xử lý vấn đề hợp tác phát 
triển theo vị trí. Việc lập quy hoạch và dự án 
song song cho phép linh hoạt hơn trong xử lý các 
vấn đề hợp tác và nâng cao hiệu quả tài chính. 
Dự án bờ kè kéo dài nên có những vị trí có thể áp 
dụng tiếp cận truyền thống là thu hồi ở các vị trí 
gần ga hoặc điểm tập trung; nhưng cũng có thể 
phải áp dụng cơ chế như góp đất tái phân thửavii 
hoặc góp quyền sử dụng đất chưa xây dựng 
(Transferable Development Rights - TDR)viii để 
tạo hành lang giao thông và nâng cấp hạ tầng tại 
chỗ thay vì di dời toàn bộ. Tham khảo kinh 
nghiệm từ Ấn Độix cho thấy họ đã thành công 
trong huy động người dân góp đất để mở rộng 
hẻm bằng cách cho cư dân bán quyền xây dựng 
tăng thêm và góp đất cho dự án. Tại Việt Nam, 
TDR có thể sử dụng trong huy động người dân 
góp đất ở các vị trí ‘trong phạm vi dự án’. 
Ví dụ khi đóng góp đất và hưởng quyền 
xây dựng tăng thêm (có thể bán được). Một hộ 
80m2 nhà 1 tầng mặt hẻm 1.5m, được quyền xây 
3.0x80 = 240m2, khi góp 30m2 làm đường và 
xây phần còn 50m2 xây lên 120m2. Khi bán 
quyền xây 120m2 (ví dụ được 960 triệu ) sẽ đủ 
tiền xây nhà mới 120m2 và có đường vào 4m, 
đơn giá đất tăng lên 2 lần so với trước (50m2 
mới giá trị hơn 80m2 cũ). Thành phố có thêm 
30% - 40% diện tích đất tăng thêm để vừa làm 
đường vừa dành một số vị trí bán đấu giá cho các 
chủ đầu tư. Một số chủ đầu tư mua gom quyền 
phát triển sẽ được xây công trình cao tầng theo 
quy hoạch. Những hộ có diện tích còn lại quá 
nhỏ mới phải chuyển tới sống tại chung cư với 
giá chiết khấu tương ứng theo mức độ hiệu quả 
chung của dự án. Ví dụ hộ có 20m2 đất giá hiện 
tại 1 tỉ, nếu giá trị gia tăng tổng thể dự án là 30%, 
những người chuyển sang ở nhà chung cư sẽ 
được nhận nhà có giá 1.3 tỉ (ví dụ là 50m2). 
Chú ý phát triển công cụ để huy động nguồn lực 
từ các bên hưởng lợi ngoài ‘hàng rào’. Cơ chế 
TDR có thể giúp huy động đóng gó đối với các 
vị trí ‘ngoài dự án’. Những vị trí ‘tự dưng’ được 
ra mặt tiền hoặc có ‘view’ sông khi xây dựng 
tăng thêm sẽ phải đóng góp vào dự án của chủ 
đầu tư hoặc ngân sách theo một quy định riêng 
bởi họ hưởng lợi từ dự án (khai thác cảnh quan 
bờ sông). 
Ví dụ huy động chủ đất liền kề do tiếp cận 
công viên bờ kè. Ước tính một công viên bờ kè 
có diện tích là 1ha cần đầu tư 25 tỉ đồng. Các lô 
đất kề cận nếu muốn xây dựng cao tầng để ‘bán 
vị trí giá cao’ phải đóng góp bằng mua quyền 
phát triển tăng thêm. Thành phố bán đấu giá 
quyền phát triển này - ví dụ tăng hệ số sử dụng 
đất từ 3 lên 8 vì có cải thiện hạ tầng và không 
gian công cộng có thể giá bằng khoảng 1/4 diện 
tích giá bán căn hộ. Việc huy động đóng góp của 
chủ tài sản bên ngoài hàng rào có thể giúp chia sẻ 
tới 1/2 gánh nặng phát triển dự án. 
Bên cạnh TDR, kinh nghiệm cho thấy 
chính quyền cũng có thể huy động nguồn đóng 
góp từ công cụ thuế cải thiệnx (betterment tax). 
Chính quyền đô thị sẽ khoanh định khu vực 
hưởng lợi trực tiếp từ dự án và định ra một mức 
phụ thu khi các chủ tài sản chuyển nhượng, phát 
triển, hoặc cho thuê trong một giai đoạn (có thể 
là 10 năm). Thuế này sẽ phù hợp với các khu vực 
ổn định và ít xây dựng. Nguồn thu từ cho thuê 
còn giúp giảm bớt gánh nặng phải chia sẻ đóng 
góp từ các nơi khác và củng cố nguồn tài chính 
cho thành phố về lâu dài. 
3.3 Ràng buộc thực thi theo kết quả 
Dự án đã phê duyệt cùng quy hoạch chi 
tiết cần phải được quản lý tốt để có kết quả thực 
tế. Hiện nay nhiều dự án chỉ ràng buộc bằng hồ 
sơ thiết kế và ràng buộc yếu tố không gian. Tuy 
nhiên, quá trình triển khai cần ràng buộc không 
chỉ về thời gian mà còn khả năng vận hành thực 
tế của các công trình hạ tầng và tiện ích đô thị. 
Cần tránh tình trạng có công trình nhưng không 
vận hành được hoặc không phù hợp với chức 
năng sau khi cải tạoxi bởi trên thực tế, nhiều khu 
đô thị mới để đất công viên mà không có công 
viên vì chưa giải tỏa được hoặc chưa xây; đất 
giáo dục bị chuyển đổi hoặc chỉ xây trường cho 
‘nhà giàu’. Người dân cần cảnh quan, an toàn, 
giảm tắc nghẽn, giảm ô nhiễm và tiếng ồn và 
dịch vụ chứ không chỉ là có đường và có đất để 
làm trường. 
Hợp đồng là giải pháp được các quốc gia 
khác lựa chọn. Ràng buộc về tiến độ xây dựng để 
quản lý hoạt động xây dựng là cần thiết. Tuy 
nhiên, cần chú ý là cải tạo làm đảo lộn cuộc sống 
của rất nhiều bên nên cần cả cam kết về tổ chức 
khai thác các công trình hướng tới các phân khúc 
chất lượng nào. Các ràng buộc theo hợp đồng sẽ 
tốt hơn cho cả chính quyền bởi dự án có thể đi 
qua nhiều nhiệm kỳ. 
109
Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp
để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025
4 Thay cho kết luận 
Các dự án cải tạo chỉnh trang bờ kè luôn 
đối mặt nhiều thách thức do sự đan xen phức tạp 
của các tài sản hiện hữu và việc cải tạo có thể 
phá vỡ kết cấu xã hội và hệ sinh thái kinh tế phức 
tạp. Tiếp cận hợp tác góp phần giải quyết nhiều 
vướng mắc gần đây khi bài toán chia sẻ lợi ích từ 
kỳ vọng giá trị dự án gia tăng đã không được làm 
rõ. Trong bối cảnh nguồn lực đầu tư công ngày 
càng hạn chế, cách làm này sẽ huy động sự tham 
gia của cộng đồng vào phát triển ngày càng sâu 
rộng, đa chiều, và thiết thực sẽ giúp phát huy 
hiệu quả không chỉ nguồn lực tài chính mà còn 
nguồn vốn xã hội. 
Giải pháp thi tuyển cả thiết kế và thi tuyển 
dự án để thực thi các giải pháp trên nền tảng 
cạnh tranh minh bạch và thúc đẩy sáng tạo cũng 
là giải pháp giúp có quy hoạch tốt và nhà đầu tư 
tốt. Nếu được lựa chọn, các giải pháp cải tạo cần 
nghiên cứu rộng hơn, tính cả các giải pháp hỗn 
hợp bao gồm nâng cấp, chỉnh trang, và tái phát 
triển sử dụng cách tiếp cận sáng tạo và linh hoạt 
trong huy động vốn tham gia cùng các công cụ 
mới. Với đặc trưng gia tăng chất tải ở đây, dự án 
này cần áp dụng phương pháp đánh giá tác động 
giao thông. Khi triển khai cần ràng buộc các bên 
triển khai theo dạng hợp đồng để đảm bảo thực 
thi có kết quả. 
Đổi mới về cách nghĩ và cách làm luôn đối 
mặt thách thức, song Thành phố Hồ Chí Minh từ 
trước tới nay đã chứng tỏ khả năng đi trước và 
đột phá sáng tạo, dám làm, dám chịu trách 
nhiệm. Những cách làm hay đã được khẳng định 
ở nhiều quốc gia rất nên nghiên cứu và áp dụng. 
Tài liệu tham khảo 
1.Pahn-Webber, E. and D. Henckel, The Planning 
System and Planning Terms in Germany - A 
Glossary. Studies in Spatial Development. Vol. 7. 
2008, Hanover, Germany: Academy for Spatial 
Research and Planning. 288. 
2.ACVN, Affordable housing, V.V. Thi and A.L. 
Dieu, Editors. 2014: Hanoi, Vietnam. 
3.Zimmermann, A. and C. Maennling, Mainstreaming 
participation. Multi-stakeholder management: Tools 
for Stakeholder Analysis: 10 building blocks for 
designing participatory systems of cooperation 
Promoting participatory development in German 
development cooperation. 2007, Eschborn, Germany: 
GTZ GmBh. 
4.Reactec, Building guideline for traffic impact 
assessment for public building Hochiminh city, C.C. 
Minh, Editor. 2017, DOT and Urban Transport No.1: 
Hochiminh city. 
5.Souza, F.F.D., T. Ochi, and A. Hosono, Land 
Readjustment: Solving Urban Problems Through 
Innovative Approach. 2018, Tokyo, Japan: JICA 
Research Institute. 255. 
6.Vinh, V.T., Land pooling & readjustment 
applicability in Vietnam, in Land pooling & 
readjustment in urban upgrading projects in Vietnam, 
V.V. Thi, Editor. 2014: Hanoi, Vietnam. 
7.Hong, Y.H., Assembling land for urban 
development, in Analyzing land readjustment, Y.H. 
Hong and B. Needham, Editors. 2007, Lincoln 
Institute of land policy: Cambridge Massachusetts, 
USA. p. 3-36. 
8.Hieu, N.N., Cong cu TDRs de phat trien khong gian 
mo khong gian xanh o do thi. Quy hoach do thi, 2011. 
03(1+2). 
9.Pruetz, R. and E. Pruetz, Transfer of Development 
Rights Turns 40. Planning & Environmental Law, 
2007. 59(6): p. 3-11. 
10.Suzuki, H., R. Cervero, and K. Iuchi, 
Transforming Cities with Transit: Transit and Land-
Use Integration for Sustainable Urban Development. 
Urban Development. 2013: World Bank Publications. 
11.Kewalramani, G., Urban infrastructure in 
metropolitan cities: A case study of transfer of 
Development Rights in Mumbai. Transactions of the 
Institute of Indian Geographers, 2001. 23(1): p. 39. 
i Hệ thống quy hoạch của CHLB Đức sử dụng cách 
làm này để tạo lập khuôn khổ định hướng cải tạo 
trước khi chốt các quy hoạch chi tiết theo dự án. 
Tham khảo thêm trong 1. Pahn-Webber, E. and D. 
Henckel, The Planning System and Planning Terms in 
Germany - A Glossary. Studies in Spatial 
Development. Vol. 7. 2008, Hanover, Germany: 
Academy for Spatial Research and Planning. 288. 
110
Quy hoạch và phát triển kè bờ sông Sài Gòn và sông, kênh nội thành và các giải pháp
để hoàn thành cơ bản kè sông Sài Gòn, sông và kênh nội thành vào năm 2025
ii ACVN 2. ACVN, Affordable housing, V.V. 
Thi and A.L. Dieu, Editors. 2014: Hanoi, Vietnam. 
iii Chiến lược xây dựng đồng thuận cần bắt đầu phân 
tích các bên liên quan. Việc làm này tham khảo thêm 
trong 3. Zimmermann, A. and C. Maennling, 
Mainstreaming participation. Multi-stakeholder 
management: Tools for Stakeholder Analysis: 10 
building blocks for designing participatory systems of 
cooperation Promoting participatory development in 
German development cooperation. 2007, Eschborn, 
Germany: GTZ GmBh. 
iv Tham khảo kinh nghiệm tổng kết từ các nghiên cứu 
về đồng thuận của Tổ chức Xây dựng Đồng thuận 
châu Á  
v Giả sử phương bán quyền xây dựng chưa sử dụng để 
hỗ trợ góp đất được chọn. 
vi Những tranh cãi gần đây về cho phép điều chỉnh chỉ 
tiêu quy hoạch ‘chui’ khi triển khai các dự án thành 
phần trong khu đô thị Ciputra, Hà Nội phản ánh 
những bất cập về đánh giá tác động của việc điều 
chỉnh và cách thức bảo vệ quyền lợi các bên liên 
quan. Xem thêm trong 
https://vietnamnet.vn/vn/bat-dong-san/du-an/sua-
quy-hoach-do-thi-ciputra-dan-to-nhieu-lan-dieu-
chinh-chui-534352.html. 
vii Cách làm này có thể bao gồm điều chỉnh ranh giới 
hoặc vừa góp vừa điều chỉnh chia lại các thửa để tạo 
ra quỹ đất làm hạ tầng và tổ chức lại không gian hợp 
lý hơn – xem thêm trong 5. Souza, F.F.D., T. 
Ochi, and A. Hosono, Land Readjustment: Solving 
Urban Problems Through Innovative Approach. 2018, 
Tokyo, Japan: JICA Research Institute. 255, 6.
 Vinh, V.T., Land pooling & readjustment 
applicability in Vietnam, in Land pooling & 
readjustment in urban upgrading projects in Vietnam, 
V.V. Thi, Editor. 2014: Hanoi, Vietnam, 7. Hong, 
Y.H., Assembling land for urban development, in 
Analyzing land readjustment, Y.H. Hong and B. 
Needham, Editors. 2007, Lincoln Institute of land 
policy: Cambridge Massachusetts, USA. p. 3-36.. 
viii Có thể hiểu đây là một dạng chuyển nhượng quyền 
phát triển - xem thêm trong 8. Hieu, N.N., Cong 
cu TDRs de phat trien khong gian mo khong gian 
xanh o do thi. Quy hoach do thi, 2011. 03(1+2), 9.
 Pruetz, R. and E. Pruetz, Transfer of 
Development Rights Turns 40. Planning & 
Environmental Law, 2007. 59(6): p. 3-11. 
ix Cách làm của Mumbai là chính quyền cho người 
dân (nghèo) bán quyền xây dựng chưa sử dụng cho 
các chủ đầu tư dự án nằm trong khu vực cải thiện. 
Chính quyền lấy đất (hoặc một phần đất) từ chủ sở 
hữu rồi đổi cho họ quyền phát triển dưới dạng Giấy 
chứng nhận Quyền Phát triển (DRC) 10. Suzuki, 
H., R. Cervero, and K. Iuchi, Transforming Cities 
with Transit: Transit and Land-Use Integration for 
Sustainable Urban Development. Urban 
Development. 2013: World Bank Publications. DRC 
trở thành công cụ tài chính để chủ sở hữu không có ý 
định xây hết quyền của mình có thể chuyển nhượng 
cho người khác với hệ số sử dụng đất (FAR) do Chính 
phủ ấn định. DRC rất linh hoạt, giúp phân bố lại 
không gian đô thị theo nhu cầu thị trường và khả năng 
chi trả của các nhóm thu nhập 11. Kewalramani, G., 
Urban infrastructure in metropolitan cities: A case 
study of transfer of Development Rights in Mumbai. 
Transactions of the Institute of Indian Geographers, 
2001. 23(1): p. 39.. Các diện tích được giải phóng rất 
đáng kể nhưng Nhà nước chỉ ‘bỏ ra’ mấy tờ giấy. Tất 
nhiên khu vực áp dụng công cụ này phải được tính 
toán để đáp ứng yêu cầu về chất tải hạ tầng. 
xi Điển hình là các khu đô thị mới có dành đất để xây 
trường học nhưng không có trường, có đất xây công 
viên nhưng chưa đền bù xong, và có đường cống thoát 
nước nội khu nhưng không kết nối được với bên 
ngoài. 
111