Bài giảng Thị trường bất động sản: Quy trình định giá

QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ
 Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ 
thuật của BĐS
- Mục đích định giá
- Xác định khách hàng
- Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong 
xác định đối tượng định giá
1. Xác định tổng quát về BĐS và 
loại hình giá trị cơ sở định giá
 Căn cứ xác định các điều kiện hạn chế và 
ràng buộc đối với BĐS cần định giá:
+ Sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng
+ Sự phù hợp với quy định của pháp luật và 
các quy định hiện hành khác
Lưu ý: Nếu nhận thấy những điều kiện hạn chế 
và ràng buộc không chặt chẽ hoặc thiếu cơ 
sở phải xem xét lại và thông báo cho khách 
hàng và người lãnh đạo của công ty.
1. Xác định tổng quát về BĐS và loại 
hình giá trị cơ sở định giá (tiếp theo)
 Xác định thời điểm định giá
 Xác định các dữ liệu cần thiết cho định giá
 Xác định cơ sở giá trị của BĐS
+ Giá trị thị trường
+ Giá trị phi thị trường
1. Xác định tổng quát về BĐS và loại 
hình giá trị cơ sở định giá (tiếp theo)
2. Lập kế hoạch định giá
 Xác định rõ những bước công việc phải làm, thời 
gian thực hiện từng bước công việc, toàn bộ thời 
gian cho cuộc định giá, nhân lực cần thiết cho mỗi 
công việc.
 Nội dung kế hoạch phải xác định những công việc:
- Các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, đặc 
tính và các quyền gắn với BĐS cần định giá, đặc 
điểm của thị trường, xây dựng các biểu mẫu phù 
hợp.
- Các tài liệu cần thu thập về BĐS so sánh, về thị 
trường.
2. Lập kế hoạch định giá (tiếp)
 Nội dung kế hoạch phải xác định những công việc:
- Các nguồn tài liệu (đảm bảo tin cậy và được 
kiểm chứng
- Tiến độ nghiên cứu, trình tự thu thập và phân 
tích dữ liệu, thời gian cho phép của trình tự phải 
thực hiện
 Lập đề cương báo cáo kết quả định giá
3. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin
3.1. Khảo sát hiện trường
 Cần trực tiếp khảo sát hiện trường và thu thập các số 
liệu về BĐS, cụ thể:
- Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa 
chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS
- Các chi tiết bên trong và bên ngoài BĐS
- Đối với công trình xây dựng dở dang - kểt hợp giữa 
khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu 
đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát để có đủ chứng cứ cho việc 
định giá cần chụp ảnh BĐS theo các dạng toàn cảnh, chi 
tiết, theo các hướng khác nhau
3.2. Thu thập thông tin
Ngoài số liệu thu thập tại hiện trường, cần thu thập 
các thông tin sau:
- Các thông tin về vùng, khu vực và địa phương
- Các thông tin cụ thể về BĐS cần định giá và các BĐS 
có thể so sánh được với BĐS mục tiêu.
- Các thông tin về cung - cầu, lực lượng tham gia thị 
trường, động thái của người mua - bán tiềm năng
3. Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin 
(tiếp theo)
4. Phân tích thông tin
Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của 
BĐS cần định giá
(1) Phân tích các thông tin từ khảo sát hiện trường
(2) Phân tích những đặc trưng thị trường của BĐS mục tiêu
 Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của người tham gia 
thị trường:
+ Đối với BĐS thương mại hoặc công nghiệp: phân tích đặc 
điểm của mỗi lĩnh vực hình thành nên những nhóm cung, cầu 
về BĐS, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường, 
mức độ mở rộng thị trường BĐS loại này với những người mua 
tiềm năng.
+ Đối với BĐS là nhà ở dân cư: nghiên cứu tuổi tác của chủ 
hộ, cơ cấu gia đình, mức thu nhập của nhóm cầu, mức độ mở 
rộng thị trường
4. Phân tích thông tin (tiếp theo)
 Phân tích xu hướng cung - cầu trên thị trường:
+ Những xu hướng tăng, giảm của nguồn cung
+ Những xu hướng tăng, giảm về cầu
+ Phân tích ảnh hưởng của các xu hướng đến giá 
trị BĐS đang định giá
(3) Phân tích về khách hàng
- Đặc điểm của khách hàng tiềm năng
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức 
năng và môi trường xung quanh bất động sản
- Nhu cầu và sức mua về BĐS
4. Phân tích thông tin (tiếp theo)
(4) Phân tích sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất 
của BĐS
 Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt 
nhất của BĐS trong bối cảnh tự nhiên, pháp lý và 
tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho 
BĐS.
 Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng BĐS
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với 
việc sử dụng BĐS
 Đánh giá cụ thể việc sử dụng BĐS trên các mặt:
+ Sự hợp pháp của BĐS trong sử dụng, những hạn chế 
riêng theo quy định của pháp luật
+ Tính khả thi về mặt tài chính: Phân tích sử dụng 
tiềm năng trong việc tạo thu nhập, giá trị thị trường, 
mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí bỏ ra và giá 
trị còn lại của BĐS, rủi ro, lãi suất, giá trị vốn hóa
+ Hiệu quả tối ưu trong sử dụng: Năng suất tối đa, các 
chi phí sửa chữa, bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho 
phép BĐS sử dụng đến mức cao nhất, tốt nhất
4. Phân tích thông tin (tiếp theo)
5. Xác định giá trị BĐS cần định giá
 Áp dụng các phương pháp định giá khác nhau để 
xác định mức giá trị của BĐS mục tiêu.
 Cần làm rõ mức độ phù hợp của 1 hay nhiều 
phương pháp với các đặc điểm kinh tế, kỹ thuật 
của BĐS mục tiêu và với loại giá trị cần xác định.
 Hòa hợp các chỉ số giá trị giữa các BĐS so sánh 
hoặc giữa các phương pháp định giá khác nhau 
để rút ra giá trị BĐS mục tiêu.
 Trình bày rõ trong báo cáo phương pháp định 
giá nào đã được sử dụng và phương pháp nào là 
chính, phương pháp nào được sử dụng để kiểm 
tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá 
trị định giá
5. Xác định giá trị BĐS cần định giá
(tiếp theo)
6. Lập báo cáo và chứng thư định giá
 Báo cáo định giá thể hiện hữu hình công việc đã làm 
của người định giá. Toàn bộ quá trình định giá được 
trình bày trong báo cáo định giá 
 Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định 
giá, kết quả định giá và các điều kiện ràng buộc có 
ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị BĐS và sử 
dụng kết quả định giá
 Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho 
khách hàng và được lưu giữ tại văn phòng định giá.
TRÂN TRỌNG CẢM ƠN!