Bài giảng Thị trường bất động sản - Phạm Văn Bình

1 
HỌC VIỆN TÀI CHÍNHCHUẨN NGÀNH ĐGTS VÀ KINH DOANH BĐS 
MÔN HỌC 
THỊ TRƯỜNG 
BẤT ĐỘNG SẢN 
Phạm Văn Bình Phó Trưởng Khoa Tài chính Doanh nghiệp 
Phó Trưởng Bộ môn Định giá Tài sản 
2 
KẾT CẤU MÔN HỌC THỊ TR Ư ỜNG BẤT Đ ỘNG SẢN 
THỊ TR Ư ỜNG BẤT Đ ỘNG SẢN 
Ch ươ ng 1. 
Tổng quan 
về thị tr ư ờng 
bất đ ộng sản 
Ch ươ ng 2. 
Quan hệ cung cầu 
và sự hình thành giá cả 
bất đ ộng sản 
3 
CH ƯƠ NG I. TỔNG QUAN VỀ THỊ TR Ư ỜNG B Đ S 
I. TỔNG QUAN 
1. 
Bất đ ộng sản 
2. 
Thị tr ư ờng bất đ ộng sản 
4 
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS VÀ THỊ TR Ư ỜNG B Đ S 
5 
1.1 KHÁI NIỆM BĐS 
“BĐS là các tài sản không di dời đư ợc bao gồm: 
- Đất đ ai 
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đ ất đ ai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đ ó 
- Các tài sản khác gắn liền với đ ất đ ai 
- Các tài sản khác do pháp luật qui đ ịnh.” 
6 
1.2 ĐẶC Đ IỂM CỦA BĐS 
7 
1.2 ĐẶC Đ IỂM CỦA BĐS 
+ Giá trị & khả n ă ng sinh lời của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể. 
+ Giá trị & khả n ă ng sinh lời của BĐS chịu tác đ ộng của yếu tố MT. 
8 
1.2 ĐẶC Đ IỂM CỦA BĐS 
Khi phân tích phải tính đ ến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và vật lý 
9 
1.2 ĐẶC Đ IỂM CỦA BĐS 
+ Trong đ ầu t ư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt của BĐS; 
+ Khi đ ịnh giá, không so sánh dập khuôn giữa các BĐS với nhau; 
10 
1.2 ĐẶC Đ IỂM CỦA BĐS 
+ Định giá BĐS phải xét đ ến quan hệ cung cầu; 
+ Cần có chính sách chống đ ầu c ơ BĐS. 
11 
1.2 ĐẶC Đ IỂM CỦA BĐS 
Khi đ ịnh giá t ă ng, giảm 1% kéo theo số tuyệt đ ối lớn 
12 
1.2 ĐẶC Đ IỂM CỦA BĐS 
Khi phân tích BĐS, phải tính đ ến khả n ă ng ảnh h ư ởng nếu nh ư có các công trình BĐS khác ra đ ời... 
13 
1.3 PHÂN LOẠI BĐS 
Theo khả n ă ng 
phát triển 
Theo đ ặc tính vc 
 và mục đ ích sử dụng 
Theo đ ặc tính 
vật chất 
PHÂN LOẠI 
- Đất đ ai 
- Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình: 
- Các tài sản khác gắn liền với đ ất đ ai 
- BĐS có khả n ă ng phát triển. 
- BĐS không có khả n ă ng phát triển 
- Công trình kiến trúc 
- Đất đ ai 
14 
I. TỔNG QUAN VỀ BĐS VÀ THỊ TR Ư ỜNG B Đ S (TIẾP) 
15 
2.1. KHÁI NIỆM THỊ TR Ư ỜNG BĐS 
Thứ nhất, đ ồng nhất thị tr ư ờng BĐS với thị tr ư ờng nhà, đ ất. 
Thứ hai, thị tr ư ờng BĐS là hoạt đ ộng mua bán, trao đ ổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nh ư ợng quyền sử dụng BĐS theo qui luật của thị tr ư ờng, có sự quản lý của nhà n ư ớc. 
Thứ ba, thị tr ư ờng BĐS là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một đ ịa bàn nhất đ ịnh, trong một thời gian nhất đ ịnh. 
Thứ t ư , Thị tr ư ờng BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS đư ợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ. 
16 
2.2. ĐẶC Đ IỂM CỦA THỊ TR Ư ỜNG BĐS 
17 
2.3 PHÂN LOẠI THỊ TR Ư ỜNG BĐS 
- C ă n cứ vào mức đ ộ kiểm soát của Nhà n ư ớc: 
 + Thị tr ư ờng chính thức hay thị tr ư ờng có sự kiểm soát của NN; 
 + Thị tr ư ờng phi chính thức hay thị tr ư ờng không có sự kiểm soát của Nhà n ư ớc. 
- C ă n cứ vào loại hàng hoá BĐS trên thị tr ư ờng: 
 + Thị tr ư ờng đ ất đ ai; 
 + Thị tr ư ờng công trình xây dựng, vật kiến trúc; 
 + Thị tr ư ờng BĐS khác. 
18 
2.3 PHÂN LOẠI THỊ TR Ư ỜNG BĐS (TIẾP) 
- C ă n cứ vào tính chất hoạt đ ộng: 
 + Thị tr ư ờng chuyển nh ư ợng quyền sử dụng đ ất (giao, mua, cho thuê), loại thị tr ư ờng này còn gọi là thị tr ư ờng đ ất đ ai; 
 + Thị tr ư ờng xây dựng các công trình BĐS đ ể bán và cho thuê; 
 + Thị tr ư ờng bán hoặc cho thuê lại BĐS. 
- C ă n cứ vào tính chất các quan hệ trao đ ổi hay loại hình giao dịch: 
 + Thị tr ư ờng mua bán BĐS; 
 + Thị tr ư ờng thuê và cho thuê BĐS; 
 + Thị tr ư ờng giao dịch các BĐS dùng đ ể thế chấp, bảo hiểm; 
 + Thị tr ư ờng giao dịch các BĐS dùng đ ể góp vốn liên doanh. 
19 
2.4 VAI TRÒ CỦA THỊ TR Ư ỜNG BĐS 
- Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng. 
- Chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá trị, là nhân tố tác đ ộng đ ến tốc đ ộ chu chuyển vốn của các chủ thể kinh doanh trên thị tr ư ờng. 
- Thúc đ ẩy quá trình đ ổi mới hoạt đ ộng quản lý đ ất đ ai, nhà ở, các công trình xây dựng đ ặc biệt là các công trình công cộng và các c ơ sở kinh tế khác. 
- Thúc đ ẩy ứng dụng và cải tiến khoa học- công nghệ, nâng cao chất l ư ợng nhà ở, bảo vệ môi tr ư ờng... 
- T ă ng c ư ờng quan hệ hợp tác, nâng cao trình đ ộ xã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. 
II. CÁC CHỦ THỂ THAM GIA THỊ TR Ư ỜNG BẤT Đ ỘNG SẢN 
1. Cá nhân 
2. Doanh nghiệp, tổ chức kinh doanh BĐS 
3. Nhà n ư ớc 
4. Nhà thầu xây dựng 
5. Các tổ chức môi giới, t ư vấn 
6. Các tổ chức tài chính 
20 
21 
CH ƯƠ NG II: QUAN HỆ CUNG CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT ĐỘNG SẢN 
II. Cung và nhân tố 
ảnh h ư ởng đ ến 
cung BĐS 
III. Quan hệ cung cầu 
và giá cả BĐS 
I. Cầu và nhân tố 
ảnh h ư ởng đ ến 
cầuBĐS 
NỘI DUNG 
CH ƯƠ NG 2 
22 
I. CẦU VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH H Ư ỞNG Đ ẾN CẦU BĐS 
4. Co giãn của 
cầu BĐS 
3. Các nhân tố 
ảnh h ư ởng 
đ ến cầu BĐS 
2. Đ ư ờng cầu về 
bất đ ộng sản 
1. Khái niệm 
Vấn đ ề 
nghiên cứu 
1. KHÁI NIỆM 
Cầu về bất đ ộng sản 
là số l ư ợng bất đ ộng sản 
mà ng ư ời mua sẵn sàng chấp nhận và có khả n ă ng mua 
ở các mức giá khác nhau 
trong một khoảng thời gian nhất đ ịnh. 
23 
1. KHÁI NIỆM 
Phân biệt giữa l ư ợng cầu và cầu về bất đ ộng sản 
L ư ợng cầu về bất đ ộng sản đ ề cập đ ến số l ư ợng bất đ ộng sản đư ợc mua ở từng mức giá cụ thể. 
Cầu về bất đ ộng sản đ ề cập đ ến toàn bộ mối quan hệ giữa l ư ợng cầu và giá cả bất đ ộng sản. 
24 
1. KHÁI NIỆM 
Các loại cầu về bất đ ộng sản phổ biến 
Cầu về tiêu dùng: 
Để phục vụ cho mục đ ích tiêu dùng. 
Cầu về yếu tố sản xuất: 
Để phục vụ cho mục đ ích sản xuất hoặc kinh doanh 
Cầu về đ ầu c ơ : 
Để phục vụ cho mục đ ích đ ầu c ơ . ( đ ầu c ơ kiếm lời, đ ầu c ơ rửa tiền, đ ầu c ơ giữ tiền) 
25 
2. ĐƯ ỜNG CẦU VỀ BẤT Đ ỘNG SẢN 
Đ ư ờng cầu về bất đ ộng sản: 
là đư ờng biểu diễn mối quan hệ 
giữa giá và l ư ợng cầu 
về một loại bất đ ộng sản nhất đ ịnh. 
26 
2. ĐƯ ỜNG CẦU VỀ BẤT Đ ỘNG SẢN 
27 
P 
Q 
O 
Po 
D 
Qo 
Q1 
P1 
A 
B 
H×nh 2. §­êng cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n 
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH H Ư ỞNG Đ ẾN CẦU B Đ S 
Thu nhập của ng ư ời tiêu dùng ( I ) 
Giá cả của bất đ ộng sản thay thế (Py) 
Thị hiếu đ ối với bất đ ộng sản (T) 
Sự thay đ ổi của dân số (N) 
Các chính sách và quy đ ịnh của Chính phủ (G) 
Các kỳ vọng (E) 
28 
3.1 THU NHẬP CỦA NG Ư ỜI TIÊU DÙNG ( I ) 
Cầu 
Cầu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n 
CÇu tù nhiªn 
29 
3.2 GIÁ CẢ CỦA BẤT Đ ỘNG SẢN THAY THẾ (PY) 
30 
P 
P 
Q 
D1 
D2 
Q 
 P2 
P1 
 P1 
Q1 
Q2 
Q1 
Q2 
3.3 THỊ HIẾU Đ ỐI VỚI BẤT Đ ỘNG SẢN (T) 
 Khi T  D  và khi T  D  
Chú ý: 
Không phải tất cả mọi ng ư ời có cùng sở thích 
và sở thích không phải lúc nào cũng cố đ ịnh theo thời gian. 
31 
3.4 SỰ THAY Đ ỔI CỦA DÂN SỐ (N) 
Dân số t ă ng lên làm t ă ng tất cả các loại cầu về bất đ ộng sản. 
Dân số thay đ ổi không những làm thay đ ổi quy mô của cầu mà còn làm thay đ ổi cả c ơ cấu của cầu về bất đ ộng sản. 
32 
3.5 CÁC CHÍNH SÁCH VÀ QUY Đ ỊNH CỦA CHÍNH PHỦ (G) 
Các chính sách của Chính phủ: chính sách quy hoạch đ ất đ ai, chính sách đ ầu t ư , chính sách đ ô thị hoá, các quy đ ịnh về quyền sở hữu và sử dụng nhà đ ất có tác đ ộng trực tiếp và mạnh mẽ đ ến cầu về bất đ ộng sản. 
33 
3.6 CÁC KỲ VỌNG (E) 
Kỳ vọng là sự mong đ ợi của ng ư ời tiêu dùng. 
Kỳ vọng có thể là về thu nhập, thị hiếu, giá cả, số l ư ợng ng ư ời tiêu dùng... 
34 
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH H Ư ỞNG Đ ẾN CẦU B Đ S 
35 
	 : L ư ợng cầu về bất đ ộng sản X trong thời gian t 
 	P x,t : Giá bất đ ộng sản X trong thời gian t 
	I t : Thu nhập của ng ư ời tiêu dùng trong thời gian t 
	P y,t : Giá của bất đ ộng sản có liên quan trong thời gian t 
	T t : Thị hiếu của ng ư ời tiêu dùng trong thời gian t 
	G t : Chính sách của Chính phủ trong thời gian t 
	N t : Dân số trong thời gian t 
	E: Các kỳ vọng 
PHÂN BIỆT SỰ DI CHUYỂN VÀ SỰ DỊCH CHUYỂN 
36 
P 
Q 
O 
Po 
D 
Qo 
Q1 
Q2 
P2 
P1 
A 
B 
C 
Sự di chuyển 
PHÂN BIỆT SỰ DI CHUYỂN VÀ SỰ DỊCH CHUYỂN 
37 
P 
Q 
Cầu  
Cầu  
Sự dịch chuyển 
1.4. CO GIÃN CỦA CẦU BẤT Đ ỘNG SẢN 
Khái niệm 
Co giãn của cầu là một khái niệm dùng đ ể đ o l ư ờng sự phản ứng của số l ư ợng bất đ ộng sản yêu cầu khi giá cả của bất đ ộng sản đ ó, thu nhập của ng ư ời tiêu dùng và giá cả của bất đ ộng sản thay thế thay đ ổi. 
38 
CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CẦU BẤT Đ ỘNG SẢN 
i./ Co giãn của cầu bất đ ộng sản theo giá 
là tỷ lệ phần tr ă m thay đ ổi về l ư ợng cầu của một bất đ ộng sản khi giá bất đ ộng sản đ ó thay đ ổi 1% phần tr ă m 
 với đ iều kiện thu nhập và giá của các bất đ ộng sản khác không thay đ ổi. 
39 
CO DÃN CỦA CẦU THEO GIÁ VỚI TỪNG LOẠI B Đ S 
Cầu về bất đ ộng sản cho tiêu dùng: 
Đối với nhóm có thu nhập thấp, cầu không co giãn hoặc rất ít co giãn. 
Đối với những ng ư ời có thu nhập cao và rất cao thì cầu về bất đ ộng sản t ươ ng đ ối co giãn. 
40 
CO DÃN CỦA CẦU THEO GIÁ VỚI TỪNG LOẠI B Đ S 
Cầu về bất đ ộng sản cho sản xuất kinh doanh: 
Bất đ ộng sản nh ư là một yếu tố đ ầu vào của quá trình sản xuất nên cầu về bất đ ộng sản có đ ộ co giãn rất cao. 
41 
CO DÃN CỦA CẦU THEO GIÁ VỚI TỪNG LOẠI B Đ S 
Cầu về bất đ ộng sản cho đ ầu c ơ : 
Loại cầu này đ ặc biệt nhạy cảm với giá của bất đ ộng sản. Độ co giãn của cầu bất đ ộng sản theo giá rất cao 
42 
CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CẦU BẤT Đ ỘNG SẢN 
ii./ Co giãn của cầu bất đ ộng sản theo thu nhập 
là tỷ lệ phần tr ă m thay đ ổi của l ư ợng cầu bất đ ộng sản khi thu nhập của ng ư ời tiêu dùng thay đ ổi 1% với đ iều kiện giá cả của các bất đ ộng sản không thay đ ổi. 
43 
CO DÃN CỦA CẦU THEO THU NHẬP VỚI TỪNG MỨC THU NHẬP 
Với mức thu nhập đ ói nghèo: 
Cầu về bất đ ộng sản coi nh ư bằng 0. 
Có nghĩa là cầu về bất đ ộng sản hoàn toàn không co giãn. 
Trong tr ư ờng hợp này E I = 0. 
44 
CO DÃN CỦA CẦU THEO THU NHẬP VỚI TỪNG MỨC THU NHẬP 
Với mức thu nhập trung bình: 
Cầu về BĐS t ă ng lên nh ư ng t ă ng với tốc đ ộ giảm dần. 
Độ co giãn của cầu về BĐS theo thu nhập t ươ ng đ ối thấp. 
Trong tr ư ờng hợp này E I < 1. 
45 
CO DÃN CỦA CẦU THEO THU NHẬP VỚI TỪNG MỨC THU NHẬP 
Với mức thu nhập cao: 
Với mức thu nhập cao, cầu về bất đ ộng sản t ă ng lên với tốc đ ộ t ă ng dần. 
Cầu về bất đ ộng sản đ ối với nhóm này t ươ ng đ ối co giãn. 
Trong tr ư ờng hợp này, E I > 1. 
46 
CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CẦU BẤT Đ ỘNG SẢN 
iii./ Co giãn của cầu BĐS theo giá BĐS liên quan 
là tỉ lệ phần tr ă m thay đ ổi về l ư ợng cầu của loại bất đ ộng sản Y khi giá của bất đ ộng sản X thay đ ổi 1% 
với đ iều kiện giá của bất đ ộng sản Y và 
thu nhập của ng ư ời tiêu dùng không thay đ ổi. 
47 
CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA CẦU BẤT Đ ỘNG SẢN 
iii./ Co giãn của cầu BĐS theo giá BĐS liên quan 
Nếu : bất đ ộng sản X và Y là hai bất đ ộng sản thay thế cho nhau. 
Nếu : bất đ ộng sản X và Y là hai bất đ ộng sản bổ trợ cho nhau. 
Nếu 	: bất đ ộng sản X, Y không có quan hệ với nhau. 
48 
CÁC NHÂN TỐ ẢNH H Ư ỞNG Đ ẾN CO GIÃN CỦA CẦU VỀ B Đ S 
Số l ư ợng bất đ ộng sản thay thế sẵn có trên thị tr ư ờng. 
Tỷ trọng chi tiêu về bất đ ộng sản chiếm trong tổng chi tiêu của ng ư ời tiêu dùng. 
Giới hạn thời gian. 
49 
50 
II. CUNG VÀ CÁC NHÂN TỐ ẢNH H Ư ỞNG Đ ẾN CUNG BĐS 
4. Co giãn của 
cung BĐS 
3. Các nhân tố 
ảnh h ư ởng 
đ ến cung BĐS 
2. Đ ư ờng cung về 
bất đ ộng sản 
1. Khái niệm 
Vấn đ ề 
nghiên cứu 
1. KHÁI NIỆM 
Cung về bất đ ộng sản 
là số l ư ợng bất đ ộng sản 
mà ng ư ời bán sẵn sàng chấp nhận và có khả n ă ng bán 
ở các mức giá khác nhau 
trong một khoảng thời gian nhất đ ịnh. 
51 
1. KHÁI NIỆM 
Phân biệt giữa l ư ợng cung và cung về bất đ ộng sản 
L ư ợng cung về bất đ ộng sản đ ề cập đ ến số l ư ợng bất đ ộng sản đư ợc cung ứng ở từng mức giá cụ thể. 
Cung về bất đ ộng sản đ ề cập đ ến toàn bộ mối quan hệ giữa l ư ợng cung và giá cả bất đ ộng sản. 
52 
2. ĐƯ ỜNG CUNG VỀ BẤT Đ ỘNG SẢN 
Đ ư ờng cung về bất đ ộng sản: 
là đư ờng biểu diễn mối quan hệ 
giữa số l ư ợng bất đ ộng sản cung ứng và 
giá cả của bất đ ộng sản đ ó. 
53 
2. ĐƯ ỜNG CUNG VỀ BẤT Đ ỘNG SẢN 
54 
P 
Q 
S 
 P 0 
Q 0 
Q1 
 P1 
2. ĐƯ ỜNG CUNG VỀ BẤT Đ ỘNG SẢN (RIÊNG VỚI Đ ẤT) 
55 
S 
Q 
P 
Hình 2.7: Đường cung về đất đai 
Q 
3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH H Ư ỞNG Đ ẾN CUNG B Đ S 
G iá của các yếu tố đ ầu vào (Pi) 
C ác chính sách và luật lệ của Chính phủ (G) 
Các kỳ vọng (E) 
56 
G IÁ CỦA CÁC YẾU TỐ Đ ẦU VÀO (PI) 
Chi phí đ ầu vào  S  
Chi phí đ ầu vào  S  
57 
C ÁC CHÍNH SÁCH VÀ LUẬT LỆ CỦA CHÍNH PHỦ (G) 
Chính sách của Chính phủ về : 
 quyền sở hữu bất đ ộng sản, 
chính sách thuế, 
chính sách quy hoạch đ ất đ ai 
có ảnh h ư ởng quan trọng đ ến quyết đ ịnh cung ứng bất đ ộng sản. 
58 
CÁC KỲ VỌNG (E) 
Mọi mong đ ợi về sự thay đ ổi giá của bất đ ộng sản, giá của các yếu tố đ ầu vào, quyền sở hữu bất đ ộng sản, chính sách thuế.. đ ều có ảnh h ư ởng đ ến cung bất đ ộng sản. 
59 
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG Đ ẾN CUNG B Đ S 
Q S XT = F( P XT , G T , P I T , N T , E ) 
60 
PHÂN BIỆT SỰ DI CHUYỂN VÀ DỊCH CHUYỂN 
61 
Q 0 
Q1 
Q 
 P 
 P 0 
 P1 
 B 
 A 
S 
 C 
Q2 
 P2 
PHÂN BIỆT SỰ DI CHUYỂN VÀ DỊCH CHUYỂN 
62 
P 
Q 
So 
S1 
 Po 
Qo 
Q1 
S2 
Q2 
4. CO GIÃN CỦA CUNG BẤT Đ ỘNG SẢN 
Khái niệm 
Co giãn của cung bất đ ộng sản theo giá đ o l ư ờng sự phản ứng của số l ư ợng bất đ ộng sản cung ứng khi giá cả bất đ ộng sản trên thị tr ư ờng thay đ ổi. 
Co giãn của cung bất đ ộng sản theo giá là tỷ lệ phần tr ă m thay đ ổi về l ư ợng cung của một bất đ ộng sản khi giá của bất đ ộng sản đ ó thay đ ổi 1%. 
63 
CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA C UNG BẤT Đ ỘNG SẢN 
64 
P1 
P 0 
Q 0 
Q1 
S 
Q 
P 
i./ Cung co giãn khi E S P > 1: 
Phần tr ă m thay đ ổi 
về số l ư ợng bất đ ộng sản 
cung ứng lớn h ơ n phần tr ă m thay đ ổi về giá cả. 
CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA C UNG BẤT Đ ỘNG SẢN 
65 
P1 
P 0 
Q 0 
Q1 
S 
Q 
P 
ii. Cung ít co giãn E S P ‹ 1: 
Ph ần tr ă m thay đ ổi rất lớn về giá cả cũng chỉ dẫn đ ến phần tr ă m thay đ ổi nhỏ của số l ư ợng BĐS cung ứng. 
CÁC LOẠI CO GIÃN CỦA C UNG BẤT Đ ỘNG SẢN 
66 
ii i . Cung không co giãn E S P = 0 : 
Ph ần tr ă m thay đ ổi lớn về giá cả cũng không dẫn đ ến thay đ ổi của số l ư ợng BĐS cung ứng. 
S 
Q 
P 
Q 
CÁC NHÂN TỐ ẢNH H Ư ỞNG Đ ẾN CO GIÃN CỦA CẦU VỀ B Đ S 
Yếu tố thời gian 
Khả n ă ng dự trữ về bất đ ộng sản 
67 
III. QUAN HỆ CUNG-CẦU VÀ GIÁ CẢ BẤT Đ ỘNG SẢN 
68 
Quan hÖ cung cÇu 
1. Sù h×nh thµnh gi¸ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr­êng 
2. Sù vËn ®éng cña gi¸ bÊt ®éng s¶n trªn thÞ tr­êng 
3. §Æc tr­ng cña gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n 
1. SỰ HÌNH THÀNH GIÁ BĐS TRÊN THỊ TR Ư ỜNG 
69 
P 
D 
S 
Q 
 Q0 
P 0 
E 0 
2. SỰ VẬN Đ ỘNG CỦA GIÁ B ĐS TRÊN THỊ TR Ư ỜNG 
Giá bất đ ộng sản trên thị tr ư ờng sẽ thay đ ổi 
khi có các nhân tố 
làm thay đ ổi cầu 
hoặc thay đ ổi cung 
hoặc thay đ ổi cả cung và cầu về bất đ ộng sản. 
70 
- NẾU CẦU VỀ BẤT Đ ỘNG SẢN T Ă NG LÊN 
71 
P 
Q 
- NẾU CUNG VỀ BẤT Đ ỘNG SẢN T Ă NG 
72 
P 
Q 
- NẾU CẢ CUNG VÀ CẦU Đ ỀU THAY Đ ỔI 
73 
D 0 
S 0 
E1 
E 0 
P1 
P 0 
Q 0 
Q1 
Q 
S1 
D1 
P 
- NẾU CẢ CUNG VÀ CẦU Đ ỀU THAY Đ ỔI 
74 
D 0 
S 0 
E1 
E 0 
P1 
P 0 
Q 0 
Q1 
Q 
S1 
D1 
P 
3. ĐẶC TR Ư NG CỦA GIÁ CẢ BẤT Đ ỘNG SẢN 
- Tính song trùng 
- Tính khu vực 
- Tính đ a dạng của giá cả bất đ ộng sản 
- Giá cả bất đ ộng sản đư ợc hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ 
- Trong dài hạn, giá cả bất đ ộng sản luôn có xu h ư ớng t ă ng 
75