Bài giảng Thị trường bất động sản - Chương 4: Cân bằng cung cầu-Giá trị và giá cả bất động sản - Trần Kim Chung

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản
Chương 4: Cân bằng cung cầu –
Giá trị và giá cả bất động sản
Trần Kim Chung, 2011
ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
KẾT LUẬN CỦA BỘ CHÍNH TRỊ
về tình hình kinh tế - xã hội năm 2011
• ...
• 3- Về thị trường bất động sản
• Cần có giải pháp đồng bộ chấn chỉnh thị trường bất động
sản, không để trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát
cao và nền kinh tế bong bóng. Việc kiểm soát, hạn chế dòng
vốn đầu tư vào thị trường bất động sản cần có lộ trình, 
bước đi và giải pháp phù hợp; chống đầu cơ nhưng cũng
tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động sản, gây
tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và
đời sống xã hội.
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
1. Quan hệ cung cầu bất động sản
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng 
hoá cung ứng trên thị trường không đáp ứng 
được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng 
hoá đó tăng lên. 
Khi cung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá 
đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá cả cân bằng 
và không thay đổi. 
Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoá 
cung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường 
giảm xuống. 
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
• Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu. Giá cả thị trường 
của một hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung 
tăng lên, đồng thời hạn chế càu làm cho cầu giảm xuống. Ngược lại, trong 
trường hợp giá cả thị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung ( 
cầu tăng, cung giảm ). 
• Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động 
trở lại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã 
hội. 
• Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là 
sự chấp nhận của người tiêu dùng. 
• Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá và dịch vụ trên đây là quan 
hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sự vận động của cung cầu 
thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính và những nhân tố tác 
động đến lượng cung cầu bất động sản. 
• Cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố. Sự thay đổi của bất 
cứ yếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung 
hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi. 
Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất
động sản
• Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động 
sản là cố định. Tuy vậy, cung đất cho từng 
mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc 
xây dựng nhà thường mất nhiều thời gian, 
bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng 
nhanh chóng đối với sự thay đổi của cầu.
Chương 4: Phân tích Cung - Cầu bất
động sản
• Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể
có thể hoàn toàn không co giãn. 
• Ví dụ: Nhà ở cho thuê. 
• Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số
lượng nhất định. Nhưng trong một thời hạn 
hết sức ngắn , cầu thuê nhà ở tăng lên làm 
cho giá thuê nhà tăng lên.
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
• Đồ thị về đường cung dài hạn
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
• Như vậy, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung 
dài hạn và một sự thay đổi lượng cầu cũng 
làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay 
đổi mạnh hơn trong dài hạn.
• Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến 
khích người ta sửa sang và xây thêm nhà cho 
thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê 
nhà giảm xuống.
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
• Trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung nhà đất ít 
co giãn nên giá cả tăng mạnh. Trong dài hạn, 
cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn 
hạn nên giá tăng ít hơn sơ với ngắn hạn .
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
• Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển đường 
cung sang phải hoặc sang trái chịu tác động của nhiều nhân tố. 
Những nhân tố chủ yếu: chính sách về nhà đất của chính phủ
(chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở, chính sách cho thuê 
đất, thuê nhà đất quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch đất đai 
và phát triển đô thị...) kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển 
kinh doanh nhà ở. 
• Mặc dù cung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung về
bên phải, nhưng trong bối cảnh đường cầu cũng luôn luôn tăng lên 
và thậm chí tăng còn nhanh hơn, thường xuyên hơn so với sự gia 
tăng về tính thời điểm. 
• Do vậy, mặc dù đường cung có xu hướng dịch chuyển sang phải 
song sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thị trường nhanh lấy lại sự
cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướng bền 
vững.
11
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.1. Giá trị và các yếu tố cấu thành giá trị
VI.1.1. Yếu tố cơ bản
- Vị trí
- Vị trí
- Vị trí
- Những yếu tố khác
12
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.1. Giá trị và các yếu tố cấu thành giá trị
VI.1.2. Phân biệt giá cả, giá trị và chi phí
Giá trị: Khái niệm, phạm trù tiềm tàng trong bản thân bất động 
sản, được quy định bởi Vị trí, Vị trí, Vị trí và những yếu tố
khác.
Giá cả: Giá bán hoặc trao đổi; đi kèm trong giao dịch. Thể hiện 
số lượng cụ thể mà một người mua cụ thể đồng ý trả và 
người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh 
xung quanh giao dịch của họ.
Chi phí thể hiện việc sản xuất ra bất động sản. Chi phí xây dựng 
hoặc giá đấu thầu xây dựng; Chi phí phát triển để tạo ra bất 
động sản.
13
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.2. Giá thành bất động sản
VI.2.1. Giá thành
• Giá thành bất động sản bao gồm mọi chi phí từ lúc mua 
quyền sử dụng đất, xây dựng công trình cho đến lúc tiêu thụ
xong.
• Giá thành bao gồm chi phí đất đai, chi phí chuẩn bị xây dựng, 
chi phí xây dựng, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí tiêu 
thụ, thuế phí và chi phí dự phòng.
• Giá thành là cơ sở quan trọng để nhà đâu tư xác định giá bán 
hợp lý, dự tính lợi nhuận, hoàn thiện hạch toán nội bộ, tăng 
cường khả năng cạnh tranh .v.v...
• Giá cá bất động sản thường biến động do chịu ảnh hướng 
của các nhân tố hành chính - chính trị, kinh tế, xã hội, thiên 
nhiên và một số nhân tố khác (chất lượng thiết kế, xây dựng, 
trang thiết bị, phong thuỷ ...)
14
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.3. Giá thị trường của bất động sản
VI.3.1. Thế nào là giá thị trường
Giá có khả năng nhất vào một ngày cụ thể bằng đơn vị
tiền tệ hoặc đơn vị tương đương tiền tệ hoặc bằng 
đơn vị chuyển đổi quý hiếm đối với các quyền bất 
động sản cụ thể được bán sau khi quảng cáo một 
cách hợp lý trong thị trường cạnh tranh dưới tất cả
các điều kiện đòi hỏi đối với cuộc bán công bằng, 
với mỗi người mua và người bán hành động một 
cách thận trọng, hiểu biết vì các lợi ích được bán, và 
giả định cả hai bên không bị cưỡng ép.
15
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.3. Giá thị trường của bất động sản
VI.3.1. Thế nào là giá thị trường
Định nghĩa được sử dụng bởi các tổ chức quản lý tài 
chính liên bang Mỹ: 
Giá cả có thể nhất ở đó bất động sản được đưa vào 
thị trường cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều 
kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, người bán và 
người mua mỗi bên hành động cẩn thận và hiểu 
biết, và giả định giá cả không bị ảnh hưởng bởi sự
kích thích quá mức
16
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.3. Giá thị trường của bất động sản
VI.3.1. Thế nào là giá thị trường
Các điều kiện để có giá cả thật:
- Người mua và người bán có động cơ điển hình
- Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt và hành động 
theo cách họ cho là có lợi nhất cho mình
- Thời gian quảng cáo với thị trường mở
- Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc bằng 
một sắp xếp thanh toán có thể so sánh được
- Giá cả thể hiện việc xem xét bình thường đối với tài sản 
được bán không bị ảnh hưởng việc thanh toán đặc biệt hoặc 
kích thích hoặc nhương bộ bán được bảo trợ bởi một người 
nào đó liên quan đến việc bán
17
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.3. Giá thị trường của bất động sản
VI.3.1. Các loại giá trị phi thị trường
- Giá trị sử dụng
- Giá trị đầu tư
- Giá trị đang hoạt động
- Giá trị các lợi ích công cộng
- Giá trị bảo hiểm
- Giá trị được ước lượng
18
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.4. Đặc trưng chủ yếu của giá bất động sản
Cơ sở để hình thành giá bất động sản là mức độ lợi ích sử dụng, mức thiếu 
hiếm tương đối và mức cầu của người mua. So sánh với giá cả hàng hoá 
khác, giá cả bất động sản có 6 đặc trưng sau: 
• Tính song trùng, tức là bao gồm cả giá đất và công trình;
• Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;
• Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hợp bằng giá cho thuê;
• Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động sản 
đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;
• Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng 
của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ thuộc vào tố
chất tính cách cả biệt của người mua và người bán;
• Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh hướng 
tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn.
19
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.5. Giá cả bất động sản
VI.5.1. Các loại hình giá cả bât động sản
Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau, 
trong đó có 4 cách phân loại thông dụng san đây:
• Giá mua bán và giá thuê;
• Giá đất, giá công trình và giá bất động sản 
• Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn)
• Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường 
hình thành thực tế qua gian dịch và biến động theo thời gian 
gồm giá thị trường công bằng và không công bằng, giá lý 
thuyết là giá bất động sản gẩ thiết được hình thành một 
cách hợp lý trên thị trường công khai. 
20
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.5. Các loại hình giá cả bât động sản
VI.5.2. Các yếu tố cấu thành giá cả bất động sản
- Sự thoả dụng
- Sự khan hiếm
- Sự mong muốn
- Sức mua hiệu quả
- Cung cầu
21
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.5. Giá cả
VI.5.3. Các loại hình giá cả bât động sản
Căn cứ vào công dụng thì các loại giá sau đây:
• Giá thị trường, dùng trong giao dịch mua bán (market Value); 
• Giá thuê, dùng trong giao dịch cho thuê (Rental Value);
• Giá thế chấp, dùng để thế chấp khi vay tiền (Montgage Value); 
• Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value); 
• Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve);
• Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);
• Giá dùng cho mục đích đâu tư (Value for Investment Purpose); 
• Giá sử dụng hiện thời ( Curent use Value);
• Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cái tạo 
• Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);
• Giá tính thuế (Value for Taxation);
• Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for Compulsory 
Purchase)