Bài giảng Thị trường bất động sản - Chương 2: Cầu bất động sản - Trần Kim Chung

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản
Trần Kim Chung, 2011
Chương 2: Cầu bất động sản
• 1. Khái niệm - Đặc điểm
• 2. Phân loại 
• 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến 
cầu bất động sản 
• 4. Xu hướng biến động của cầu 
bất động sản 
Chương 2: Cầu bất động sản
• 1. Khái niệm
• 1.1. Khái niệm
• Là lượng hàng hoá bất động sản mà người 
có nhu cầu tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và 
có khả năng thanh toán với một mức giá nhất 
định để nhận được khối lượng bất động sản 
đó trên thị trường.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 1.2. Phân biệt cầu và nhu cầu:
• Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự
cách biệt khá lớn về quy mô, phạm vi và đối tượng xuất
hiện.
• + Nhu cầu : Quy mô lớn, phạm vi rộng với tất cả các
đối tượng. 
• + Cầu thị trường : không hoàn toàn trùng khớp với
nhu cầu đó do: Nhu cầu không có khả năng thanh toán. Có
nhu cầu, có khả năng thanh toán nhưng không trở thành
nhu cầu trên thị trường. 
• Cầu có quan hệ chặt chẽ với nhu cầu và khả năng thanh
toán, điều kiện hoạt động của thị trường. Thị trường hoạt
động cung gặp cầu thoả mãn
Chương 2: Cầu bất động sản
• 1.3. Điều kiện để cầu bất động sản xuất hiện
• - Xuất hiện nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động
sản nào đó mà nhu cầu đó không thể tự thoả mãn bằng
các nguồn lực sẵn có của người dân. VD: cầu nhà: tôi là
chủ thầu tôi tự xây dựng nhà ở không cần mua nhà.
• - Có các nguồn lực tài chính đảm bảo khả năng thanh
toán cho nhu cầu này chuyển nhu cầu thành cầu trên
thị trường.
• - Có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả
năng thanh toán có điều kiện gặp cung. Thị trường là một
môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán biến thành
nhu cầu thực tế được thoả mãn.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 1.4. Đặc điểm
• Phản ứng nhạy
• Phụ thuộc chính sách
• Phụ thuộc thói quen, tập quán
• Phụ thuộc địa bàn
• Phụ thuộc tâm lý
Chương 2: Cầu bất động sản
• 2. Phân loại
• 2.1. Phân theo loại nhu cầu:
• Mua
• Cho thuê
• 2.2. Phân loại theo giá trị BĐS
• Giá trị lớn, trung bình, nhỏ
• Cao cấp, tái định cư, thấp cấp, ổ chuột
Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.3. Phân loại theo loại BĐS
• - Đất đai: 
• + Cầu về đất đai, nhà cho hoạt động dịch vụ, du lịch: 
trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí, khu thể
thao. 
• + Cầu về đất đai cho văn phòng, công sở: hoạt động
xã hội tăng cầu tăng.
• + Cầu về đất đai cho công nghiệp, giao thông và các
công trình công cộng.
• + Cầu về đất đai cho nông nghiệp, lâm nghiệp, sản
xuất vật liệu xây dựng và hầm mỏ.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.3. Phân loại theo loại BĐS
• - Nhà ở: Nhà ở cao tầng, nhà chung cư, nhà phân lô, nhà
biệt thự, nhà vườn, 
• Cầu về nhà ở kéo theo cầu về đất đai để xây dựng nhà ở. 
• + Trên thị trường bất động sản, trong quan hệ thương
mại, ngoài cầu bất động sản thông thường còn xuất hiện
cầu giả tạo của những người buôn bán bất động sản Cầu
giả tạo xuất hiện trong mối quan hệ thương mại do kỳ
vọng của những người kinh doanh bất động sản. 
• - Công trình thương mại và dịch vụ:
• - Công trình để sản xuất: Nhà xưởng, kho bãi, .
Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.4. Phân theo địa điểm
• Nội thành: khu vực trung tâm, khu lân cận, 
khu sầm uất, khu vắng vẻ, khu đô thị mới, 
khu cư trú lâu đời, khu phố cổ, khu phố mới, 
• Ngoại thành: ven đô, ngoại ô, vùng đang đô 
thị hoá
• Theo quận huyện: 
Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.5. Theo đối tượng sử dụng bất động sản
• Cá nhân, hộ gia đình: Hộ gia đình đơn lẻ, hộ
gia đình nhiều thế hệ, nhiều hộ gia đình, nhà 
ở cho người độc thân, người nước ngoài.
• Doanh nghiệp: theo quy mô nhu cầu về BĐS 
và lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 2.6. Theo tính chất của BĐS
• Nhà bê tông, mái ngói, nhà lá
• Xưởng sản xuất cố định, xưởng tạm, nhà 
máy hiện đại.
• Văn phòng loại A, B, cao cấp, trong toà nhà 
cao tầng, phân lô riêng biệt.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 3. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản 
• 3.1. Quy mô và cơ cấu dân cư
• - Dân số tăng: Tăng nhu cầu đất đai cho hoạt động sản xuất ở
KV1 (nông, lâm nghiệp, sản xuất vật liệu xây dựng). 
• Tuy nhiên, trong giai đoạn này nền sản xuất còn mang tính tự
cung, tự cấp chưa xã hội hoá nhu cầu đất đai cho sản xuất 
chưa trở thành cầu thị trường vì đất đai chưa phải là hàng 
hoá nhu cầu tăng, nhưng cầu về đất đai chưa tăng theo 
tốc độ tăng của nhu cầu.
• Giải thích lại sự khác biệt về cầu và nhu cầu
Chương 2: Cầu bất động sản
• - Nhu cầu nhà ở tăng lên theo mức bình quân diện tích
ở/người. 
• - Hoạt động dịch vụ tăng theo mức độ tập trung dân
số: dân số tăng, nhu cầu hoạt động dịch vụ tăng theo
nhu cầu của con người. 
• - Cơ cấu dân cư thay đổi: (i) Tuổi: dân số ở độ tuổi kết
hôn cao nhu cầu vê nhà ở và căn hộ độc lạp tăng. Dân
số trẻ hoá nhiều thanh thiếu niên, trẻ em khi nhỏ thì
ở chung sang độ tuổi vị thành có nhu cầu có phòng
riêng. Phương Tây thanh niên ra ở riêng. (ii) Văn hoá: 
truyền thống muốn ở nhà có nóc
Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.2. Thu nhập và nghề nghiệp
• - Nghề nghiệp tác động đến nhu cầu về chỗ ở và thay đổi thu 
nhập. Khi thu nhập thấp : sự tăng lên của thu nhập ít tác 
động đến cầu về nhà ở nhưng nếu mức thu nhập tăng cao 
 tăng đột biến về cầu nhà ở. 
• - Thu nhập ở mức cao làm nẩy sinh nhu cầu mới và thay dổi 
thị hiếu hình thức nhà ở. Thu nhập cao: xuất hiện cầu bất 
động sản trong kinh doanh. Thu nhập cao tăng cầu bất động 
sản dịch vụ.
• - Nghề nghiệp quan hệ chặt chẽ với thu nhập. Nghề nghiệp 
yều cầu tính chất đặc điểm của nhà ở, nhà ở phù hợp với 
tính chất, đặc điểm của công việc. 
Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.3. Cung cầu các bất động sản thay thế
• - Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến 
cầu mua nhà. 
• - Cung và giá đất xây dựng sẽ tác động 
đến cầu nhà cao tầng
Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.4. Đô thị hoá
• - Làm thay đổi cơ cấu dân số nông thôn –
thành thị. Tập trung dân số ở đô thị làm tăng
cầu nhà ở và các dạng cầu mới về bất động sản
vùng đô thị – xuất hiện xóm liều, nhà ổ chuột.
• - Đô thị hoá làm thay đổi quy hoạch và cơ cấu
các hoạt động kinh tế – xã hội, thay đổi mục đích
sử dụng đất, tạo ra các cơ hội đầu tư mới. VD: 
mở rộng đô thị, đất nông nghiệp giảm.
• - Đô thị hoá nhanh mở ra cơ hội cho các nhà
kinh doanh bất động sản: đất ngoại ô, ven đô.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.5. Phát triển cơ cấu hạ tầng
• - Tăng khả năng tiếp cận với bất động sản. 
VD: làm đường giao thông qua nhà nhà mặt
đường.
• - Tạo môi trường hấp dẫn đầu tư các hoạt
động kinh tế : Thành phố đẹp hơn, giảm ách tắc
giao thông
• - Tạo cơ hội kinh doanh bất động sản, làm
tăng cầu bất động sản cho mục tiêu kinh doanh.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.6. Mốt và thị hiếu
• - Trào lưu, thói quen và xu thế. VD: không 
ở nhà cao tầng, ở nhà trong khu vực nội 
thành, qua sông không thích.
• - Văn hoá và tập quán: Á á Đông: phong 
thuỷ; Tôn giáo; Dân tộc.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.7. Chính sách tiền tệ
• - Cung tiền tệ tác động trực tiếp đến khả
năng thanh toán giao dịch về bất động sản. 
VD: dư cung dư đồng tiền để thanh toán, 
không cần thanh toán bằng các bản vị khác
• - Tỷ giá so với ngoại tệ mạnh và giá vàng. VD: 
nhà 80 cây vàng, nhà 200 triệu đồng
• - Mức độ lạm phát. VD: Lạm phát cao, tiền
mất giá
Chương 2: Cầu bất động sản
• 3.8. Chính sách quản lý bất động sản 
• - Các quy định tiêu chuẩn giới hạn về bất động 
sản. 
• - Quan hệ sở hữu và sử dụng về bất động sản.
• - Thừa nhận thị trường và hàng hoá bất động sản 
 thị trường ngầm giảm.
• - Chính sách tài chính đối với bất động sản: cho
vay, thế chấp, cầm cố.
• - Kiểm soát giao dịch bất động sản và thuế kinh
doanh bất động sản(thuế chuyển quyền sở hữu, 
quyền sử dụng). VD: thuế giảm số vụ kinh doanh
tăng, giảm những vụ mua bán ngầm kiểm soát
được thị trường
Chương 2: Cầu bất động sản
• 4. Xu hướng biến động của cầu bất động 
sản 
• 4.1. Độ co giãn của cầu bất động sản
• Khái niệm: Độ co giãn của cầu bất động sản là
quan hệ so sánh giữa tốc độ biến động của
cầu so với tốc độ biến động của các nhân tố
tác động (biến số)
• Thường chỉ có thể xác định được tốc độ biến
động của thu nhập chứ các yếu tố khác khó
xác định được tốc độ biến động
Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu về đất đai cho sản xuất 
• - Không phải là quan hệ cơ bản trên thị trường bất động 
sản, trong nhiều trường hợp nhu cầu về đất đai cho sản 
xuất được đáp ứng thông qua các điều chỉnh không phải là 
quan hệ thị trường như chính sách phân chia, giao đất và 
điều chỉnh quỹ đất đai của chính phủ. Cầu về đất đai cho 
sản xuất thường xuất hiện trong phạm vi hẹp, mang tính 
khu vực. 
• - Xu hướng biến động cầu về đất đai cho sản xuất theo 
trình đồ sản xuất: Ở mỗi trình độ sản xuất nhất định, cầu 
không co giãn trong giới hạn trình độ sản xuất đó. quy 
mô sản xuất tối ưu. Trong giai đoạn chuyển giao giữa các
trình độ sản xuất, giữa các phương thức kinh doanh, cầu
co giãn rất lớn.
Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở:
• - Theo thu nhập: 
• Cầu về nhà ở (dính đến đất ở): nhu cầu thiết yếu, cơ bản, đứng sau cầu về
lương thực, thực phẩm sau khi giải quyết được nhu cầu thiết yếu ăn, mặc 
tính đến nhu cầu nhà ở. 
• + Độ co giãn: Tốc độ biến thiên của cầu so với tốc độ thay đổi của thu nhập.
• + Giai đoạn 1: Thu nhập thấp cần thoả mãn nhu cầu tối thiểu trước (lương
thực, thực phẩm) độ co giãn của cầu theo thu nhập nhỏ (thu nhập tăng chủ
yếu để mua thêm lương thực, thực phẩm) nhu cầu nhà ở không có khả năng
thanh toán.
• + Giai đoạn 2: thu nhập vượt qua giới hạn đói nghèo bắt đầu để dành đầu tư
cho nhà ở độ co giãn tăng (vì phần thu nhập tăng chủ yếu để đầu tư cho nhà
ở). 
• + Giai đoạn 3: Thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà thông thường giảm, cầu nhà ở cao 
cấp bắt đầu tăng Quy mô tiêu dùng ở mức thấp thặng dư tiêu dùng thay đổi 
nhanh. 
Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở:
• - Theo quy mô gia đình
• + Độ co giãn: tỷ lệ tăng của cầu so với tỷ lệ tăng của số nhân khẩu
trong gia đình. Quy mô gia đình tăng cầu đất đai tăng
• Chia 3 giai đoạn:
• + Giai đoạn 1: gia đình độc thân hoặc gia đình có con nhỏ, 
tăng thêm nhân khẩu, tác động không đáng kẻ đến cầu. Độ co giãn 
của cầu trong giai đoạn này là nhỏ. 
• + Giai đoạn 2: Gia đình vừa thay đổi về quy mô, vừa thay đổi 
về kết cấu: con cái lập gia đình, trẻ con bước sang tuổi trưởng 
thành, nhiều thế hệ sống chung cầu tăng nhiều so với sự thay 
đổi: E lớn.
• + Giai đoạn 3: quy mô cầu tăng và kết cấu không thay đổi 
cầu về nhà ở tăng chậm lại và độ co giãn của cầu nhà ở so với quy 
mô gia đình nhỏ dần. E giảm
Chương 2: Cầu bất động sản
• 4.2. Xu hướng biến động của cầu nhà ở:
• - Theo giá cả:
• + Độ co giãn: so sánh tốc độ biến động của cầu với tốc độ biến 
thiên của giá cả. Lương thực, thực phẩm : thiết yếu, không khả năng thay
thế, có giới hạn tối đa.
• + Nhà ở : thiết yếu, co khả năng thay thế, có giới hạn tối đa độ
co giãn của cầu nhà ở theo giá cả rất lớn.
• - Theo các biến số khác: Hàm cầu nhà ở chịu tác động của các biến số sau:
• + Dân số: quy mô dân số, quy mô hộ gia đình, cơ cấu tuổi của chủ
hộ, độ tuổi kết hôn.
• + Cơ cấu nghề nghiệp của lao động
• + Tỷ lệ nhà thuê và nhà chủ sở hữu
• + Chính sách cung tiền tệ
• + Chính sách thuế sở hữu nhà ở
Xin cảm ơn