Bài giảng Thẩm định giá căn bản - Lê Minh Phương Mai

THẨM ĐỊNH GIÁ CĂN BẢN
GV: LÊ MINH PHƯƠNG MAI
KHOA: THẨM ĐỊNH GIÁ- KDBĐS
1
CHƯƠNG 5: 
CÁC CÁCH TIẾP CẬN VÀ 
PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
2
MỤC TIÊU MÔN HỌC
Sau khi học xong chương 5: 
- Có cái nhìn tổng quan về các cách tiếp cận
thẩm định giá. 
- Cung cấp thông tin các phương pháp thẩm định
giá về: khái niệm, nguyên tắc và trường hợp áp
dụng, các bước tiến hành, kỹ thuật tiến hành, 
ưu và nhược điểm
- Áp dụng thẩm định giá tài sản cụ thể
3
NỘI DUNG CHƯƠNG 5
1. Các cách tiếp cận thẩm định giá
2. Lựa chọn phương pháp thẩm
định giá
3. Phương pháp so sánh
4. Phương pháp chi phí
5. Phương pháp thu nhập
4
Hồ sơ 2:
Tài sản thẩm định giá: Số 9D/A Nguyễn Ảnh Thủ,
khu phố 1, phường Trung Mỹ Tây, quận 12,
TPHCM.
• Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất ở số CH00531 ngày 11/11/2010
• Khách hàng yêu cầu: Phạm Thành Vương.
• Mục đích thẩm định giá: mục đích mua bán.
• Thời gian xây dựng: 2006
• Vị trí: Mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ
• Loại nhà: Nhà phố; 1 trệt + 1 lầu đúc
• Tuổi thọ nhà theo cấp nhà là 50 năm
• Nhà mặt tiền đang cho thuê nguyên căn với giá 16 triệu
đồng/ tháng
5
Đất Nhà
Dài (m) 24.6 24.6
Rộng (m) 3.5 3.5
Diện tích xây dựng (m2) 86.1 86.1
Diện tích sàn xây dựng (m2) 133.2
6
PHÂN TÍCH HỒ SƠ
7
4. NỘI DUNG PHƯƠNG PHÁP 
CHI PHÍ
 Khái niệm phương pháp chi phí
 Nguyên tắc và các trường hợp áp dụng
 Các bước tiến hành
 Kỹ thuật ước tính chi phí và xác định hao mòn
 Ưu và nhược điểm của pp chi phí
 Áp dụng thẩm định giá hồ sơ với pp chi phí
8
4.1.KHÁI NIỆM PP CHI PHÍ
 Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ
sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài
sản thẩm định giá để xác định giá trị thị
trường của tài sản thẩm định giá.
9
4.2. CÁC NGUYÊN TẮC SỬ 
DỤNG TRONG PPCP
 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
 Nguyên tắc thay thế
 Nguyên tắc đóng góp
10
4.3. CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG 
PPCP
 Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử
dụng đặc biệt, những tài sản chuyên dùng,
những tài sản không có chứng cứ so sánh trên
thị trường
 Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo
hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ, bồi thường khi
Nhà nước giải tỏa, đền bù.
 PPCP cũng thường được sử dụng như là pp
kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định
giá khác.
11
4.4. CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH
PPCP ĐỐI VỚI BĐS
Ước tính giá trị lô đất
Ước tính xây dựng của CTXD
Xác định hao mòn lũy kế
Ước tính giá trị công trình
Ước tính giá trị BĐS
12
BƯỚC 1: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ LÔ ĐẤT
SO SÁNH 
TRỰC TIẾP
• Tìm kiếm
thông tin giá
bán các lô
đất trông
tương tự
• Điều chỉnh
để tìm ra giá
đất của TS
cần TĐ
CHIẾT TRỪ
• Tìm kiếm
thông tin về
giá bán BĐS
lân cận.
• ĐGĐ = Giá
bán trừ tổng
giá trị CTTĐ
• Điều chỉnh
để tìm ra giá
đất của TS
cần TĐ
PHÂN CHIA
• Tìm kiếm
thông tin về
tỷ lệ “giá trị
TSTĐ” và
“tổng GTTT
của BĐS”
• Xác định giá
đất
GIÁ TRỊ 
CÒN LẠI
• Giá trị lô đất
= giá trị phát
triển – chi
phí tạo ra sự
phát triển đó
(+thuế và lợi
nhuận nhà
đầu tư)
VỐN HÓA 
THU NHẬP
• Chuyển thu
nhập thuần
túy hằng
năm của lô
đất thành giá
đất
13
BƯỚC 2: ƯỚC TÍNH CPXD 
CỦA CTXD
14
BIỆT THỰ
15
Nhà hát TPHCM
16
Nhà thờ Đức Bà 
17
CÁC TIẾP CẬN TRONG XÁC 
ĐỊNH CHI PHÍ
 Chi phí tái tạo
 Chi phí thay thế
18
CHI PHÍ TÁI TẠO
 Là chi phí hiện hành của việc xây dựng
một công trình xây dựng thay thế giống
hệt với nguyên bản công trình đang
được thẩm định giá
 Chi phí xây dựng tái tạo là bản sao
chính xác của công trình nguyên bản về
nguyên vật liệu, cách trang trí và chất
lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng
các sai lầm của thiết kế và tính không
hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.
19
CHI PHÍ THAY THẾ
 Là chi phí hiện hành của việc xây dựng
một công trình có giá trị sử dụng tương
đương với công trình đang được thẩm
định giá nhưng có loại bỏ các bộ phận
có chức năng lỗi thời.
 Thông thường phương pháp chi phí thay
thế cho số lượng tính toán thấp hơn
phương pháp chi phí tái tạo, bởi vì nó
không tính đến các bộ phận lỗi thời và
không cần thiết, và tính toán trên việc sử
dụng vật liệu và kỹ thuật hiện hành. 20
CHI PHÍ TÁI TẠO HAY CHI 
PHÍ THAY THẾ?
 Nếu là công trình có quy mô lớn, mới
xây dựng gần thời điểm thẩm định giá,
có đủ hồ sơ thiết kế, thi công thì phương
pháp chi phí tái tạo là sự chọn lựa thích
hợp.
 Nếu là công trình xây dựng đã lâu, hoặc
không còn hồ sơ thiết kế, thi công thì
phương pháp chi phí tay thế là cách lựa
chọn hợp lý hơn.
21
CHI PHÍ THAY THẾ (HAY TÁI TẠO) 
ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN
 Chi phí xây dựng công trình bao gồm:
 Các chi phí trực tiếp, bao gồm: các chi phí
nguyên vật liệu, nhân công, chi phí sử dụng
máy thi công, các chi phí trực tiếp khác.
 Các chi phí chung, bao gồm: chi phí phục
vụ thi công, chi phí điều hành sản xuất tại
công trường, chi phí quản lý của doanh
nghiệp, các chi phí gián tiếp khác.
 Lợi nhuận, các khoản thuế, phí phải nộp
theo quy định của pháp luật.
22
PHƯƠNG PHÁP TÍNH CHI PHÍ 
THAY THẾ ĐỐI VỚI BĐS
Phương pháp thống kê chi tiết
Phương pháp tính theo hạng mục
Phương pháp so sánh thị trường
23
PHƯƠNG PHÁP THỐNG KÊ 
CHI TIẾT
Tổng chi phí xây dựng:
(Đơn giá vật liệu và đơn giá
nhân công ) x định mức xây
dựng
24
PHƯƠNG PHÁP TÍNH THEO 
HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH
 Tổng chi phí xây dựng của tài sản = 
chi phí bộ phận thứ i
 Ví dụ BĐS: 
 Chi phi xây dựng bằng tổng chi phí của 
từng bộ phận cấu tạo nên tòa nhà (chi phí 
móng+ chi phí tường+ chi phí mái+ chi phí 
hệ thống cửa + chi phí điện)
25
1
n
i 

PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH THỊ TRƯỜNG
 Chi phí theo loại công việc hoặc loại kết cấu
công trình được quy đổi đơn giản thành đơn
giá trên m2 hoặc m3
 Giá trị CTXD sẽ được tính = đơn giá x diện
tích
26
BƯỚC 3: XÁC ĐỊNH HAO MÒN LŨY KẾ
Hao mòn vật chất
Lỗi thời chức năng
Hao mòn kinh tế
27
HAO MÒN VẬT CHẤT (TỰ NHIÊN)
 Khái niệm:
Hao mòn vật chất (hao mòn tự nhiên) là
hao mòn do thời gian sử dụng, thời tiết,
việc bảo quản công trình trong sử dụng
28
Xác định 
hao mòn 
vật chất
Căn cứ vào
tuổi tho và
thực tế sử
dụng
Căn cứ vào
hao mòn của
kết cấu chính
29
CĂN CỨ VÀO THỰC TẾ VÀ 
TUỔI THỌ SỬ DỤNG
H: Hao mòn
THQ: tuổi đời hiệu quả
TKT: tuổi đời kinh tế
30
100%
HQ
KT
T
H x
T
CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI 
31
( )
100%
KT HQ
KT
T T
CLCL x
T
PHÂN BIỆT CÁC LOẠI TUỔI THỌ CÔNG TRÌNH
32
TUỔI ĐỜI VẬT LÝ
 là thời gian tồn tại vật chất của công 
trình xây dựng, nếu quá thời gian này thì 
toàn bộ kết cấu vật chất của công trình 
sẽ hỏng hoàn toàn
 Tuổi đời vật lý các cấp loại công trình 
xây dựng chủ yếu:
 Cấp 1 > 100 năm
 Cấp 2 > 80 năm
 Cấp 3 > 50 năm
 Cấp 4 > 20 năm
33
TUỔI ĐỜI KINH TẾ
 là thời kỳ mà theo đó, công trình kiến
trúc trên đất đóng góp giá trị vào giá trị
của toàn bộ bất động sản. Nó thường
ngắn hơn tuổi đời vật lý. Tuổi đời kinh
tế có thể kéo dài bằng cách tân trang, đổi
mới, gia cố công trình trên đất.
34
TUỔI ĐỜI THỰC TẾ
là số năm đã trôi qua kể từ việc
xây dựng ngôi nhà hoàn thành
đến thời điểm thẩm định giá,
còn gọi là tuổi đời lịch sử hoặc
tuổi theo niên đại.
35
TUỔI ĐỜI HIỆU QUẢ
 là tuổi của một công trình xây dựng dựa
trên tổng hao mòn hữu hình, khác với
tuổi đời thực tế của công trình đó. Tuổi
đời hiệu quả có thể bằng, lớn hay nhỏ
hơn tuổi đời thực tế tùy thuộc vào tình
trạng duy tu, bảo dưỡng, kiến trúc và
chất lượng công trình.
36
CĂN CỨ VÀO HAO MÒN 
CỦA KẾT CẤU CHÍNH
 H: hao mòn (%)
 Hki: hao mòn của kết cấu chính thức i (%)
 Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá 
trị công trình
 n: Số kết cấu chính trong công trình
37
1
1
n
ki i
i
n
ki
i
H xT
H
T


TỶ LỆ CÒN LẠI CỦA KẾT 
CẤU CHÍNH
 G: tỷ lệ còn lại (%)
 Gki: tỷ lệ còn lại của kết cấu chính thức i (%)
 Tki: Tỷ trọng của kết cấu chính i trong tổng giá 
trị công trình
 n: Số kết cấu chính trong công trình
38
1
1
n
ki i
i
n
ki
i
G xT
G
T


VÍ DỤ: 
39
Kết cấu 
chính
Mô tả Gi Ki
Gi x 
Ki
Móng Móng đúc 10% 80% 8%
Tường
Tường gạch xây 
20cm, sơn nước
16% 75% 12%
Nền, sàn
Sàn đúc bêtông, 
nền lát gạch 
bông
10% 75% 7.5%
Đỡ mái
Đỡ mái bằng 
thép
0 75% 0
Mái Mái bêtông 26% 70% 18.2%
Tổng cộng 62% 45.7%
Tỷ lệ chất lượng còn lại của 
công trình
73.7%
BƯỚC 3: XÁC ĐỊNH HAO MÒN LŨY KẾ
Hao mòn vật chất
Lỗi thời chức năng
Hao mòn kinh tế
40
GIẢM GIÁ DO LỖI THỜI 
CHỨC NĂNG
 Giảm giá do lỗi thời chức năng là giá trị sử
dụng của công trình bị giảm tương đối do thiết
bị lạc mốt hay thiết kế công trình có lỗi như
trần quá cao hoặc quá thấp, phòng ngủ, phòng
tắm không thích hợp, lỗi thời về thiết bị dẫn
đến hạn chế sử dụng tài sản có hiệu quả.
41
GIẢM GIÁ DO HAO MÒN 
KINH TẾ
 Hao mòn kinh tế (còn gọi là hao mòn
bên ngoài) là hao mòn do giá trị tài sản
bị giảm vì các yếu tố bên ngoài tài sản
như sự sử dụng đất không tương thích
hoặc sự suy thoái kinh tế...
42
BƯỚC 4: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ 
CÔNG TRÌNH
 Ước tính giá trị công trình xây dựng
bằng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế
khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành
của công trình
(Giá trị bước 2 – giá trị bước 3)
43
BƯỚC 5: ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ BĐS
 Ước tính giá trị bất động sản cần TĐG
bằng cách cộng kết quả bước 1 và kết
quả bước 4
44
CÔNG THỨC
Giá trị ước tính của BĐS thẩm định =
Giá trị ước tính của lô đất
+ Chi phí tái tạo hay chi phí thay thế công
trình xây dựng (CTXD) trên đất
– Giá trị hao mòn tích lũy CTXD
45
CÔNG THỨC
Giá trị ước tính của máy, thiết bị thẩm định
= Chi phí tái tạo hay thay thế máy, thiết bị
(MTB)
– Giá trị hao mòn tích lũy (do hao mòn
hữu hình và hao mòn vô hình).
46
ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CỦA PPCP
 Ưu điểm:
 Đơn giản về toán học, số liệu dung để tính
toán dễ cập nhật
 Áp dụng đối với những tài sản không có
bằng chứng thị trường để so sánh, thiế cơ sở
dự báo dòng lợi ích tương lai mà tài sản
mang lại
47
ƯU VÀ NHƯỢC ĐIỂM CỦA PPCP
 Nhược điểm:
 Chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị.
 Phải có dữ liệu từ thị trường;
 Giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của
từng bộ phận cộng lại;
 Việc ước tính hao mòn mang tính chủ quan
 Thẩm định viên phải có kinh nghiệm và am hiểu
về kỹ thuật xây dựng
48
ỨNG DỤNG PPCP THẨM 
ĐỊNH TÀI SẢN CỤ THỂ
49
Hồ sơ 2:
Tài sản thẩm định giá: Số 9D/A Nguyễn Ảnh Thủ,
khu phố 1, phường Trung Mỹ Tây, quận 12,
TPHCM.
• Pháp lý: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền
sử dụng đất ở số CH00531 ngày 11/11/2010
• Khách hàng yêu cầu: Phạm Thành Vương.
• Mục đích thẩm định giá: mục đích mua bán.
• Thời gian xây dựng: 2006
• Vị trí: Mặt tiền đường Nguyễn Ảnh Thủ
• Loại nhà: Nhà phố; 1 trệt + 1 lầu đúc
• Tuổi thọ nhà theo cấp nhà là 50 năm
• Nhà mặt tiền đang cho thuê nguyên căn với giá 16 triệu
đồng/ tháng
50
Đất Nhà
Dài (m) 24.6 24.6
Rộng (m) 3.5 3.5
Diện tích xây dựng (m2) 86.1 86.1
Diện tích sàn xây dựng (m2) 133.2
51
THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG
52
Yếu tố TSSS1 TSSS2 TSSS3 TSSS4
Vị trí Mặt tiền đường Mặt tiền đường Mặt tiền đường Mặt tiền đường
Chiều rộng (m) 4 4.2 4.8 5.8
Chiều dài (m) 26.7 17.4 18.5 22.6
Diện tích đất 
(m2)
106.8 73 88.8 131
Diện tích sàn xây 
dựng (m2)
141 54.1 88.8 88
Số tầng Trệt, 1 lầu Trệt Trệt Trệt
Loại nhà Nhà phố lầu, cấp 3 Nhà phố trệt, cấp 4 Nhà phố trệt, cấp 4 Nhà phố trệt, cấp 4
CLCL (%) 80,8 81,1 67,9 68,7
Tình trạng pháp 
lý
Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng Sổ hồng
Hình dáng Chữ nhật Chữ nhật Chữ nhật Chữ nhật
Mục đích sử dụng Để ở, kinh doanh Để ở, kinh doanh Để ở, kinh doanh Để ở, kinh doanh
Giá thương lượng 4,800,000,000 3,150,000,000 2,900,000,000 4,000,000,000
ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG
 BĐSTĐ và TSSS1: 4.960.000 đồng/ m2
 TSSS2, TSSS3, TSS4: 3.820.000 đồng/ m2
53
THÔNG TIN THỊ TRƯỜNG
54
Khu vực tọa lạc Hệ số điều chỉnh
Đoạn 1 100%
Đoạn 2 73%
Chiều rộng Hệ số điều chỉnh
Từ 3m đến < 4m 100%
Từ 4m đến ≤5m 109%
>5m 118%
VÍ DỤ 2
• Hãy TĐG bất động sản trên mặt tiền đường X cho 
mục đích chuyển nhượng vào tháng 04/2013: 
– Diện tích đất: 90m2 (6m x 15m), diện tích xây 
dựng: 72m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.
– Kết cấu khung bê tông cốt thép; sàn, mái bê tông 
cốt thép, nền gạch ceramic. Nhà xây dựng năm 
2000. Tuổi thọ nhà: 50 năm.
– Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 5.500.000 
đồng/m2
VÍ DỤ
• Cho biết thông tin về các tài sản giao dịch trên mặt tiền 
đường X thu thập được trên thị trường vào tháng 03/2013 
như sau:
– BĐS 1: vừa chuyển nhượng với giá 1.570 triệu đồng, có 
đặc điểm sau:
+ Diện tích đất: 70m2 (3,5m x 20m), diện tích xây dựng: 
63m2, nhà 1 trệt, 3 lầu.
+ Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt thép, nền 
gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 1998. Tuổi thọ nhà: 50 
năm
+ Đơn giá xây dựng nhà mới tương tự: 4.500.000 đồng/m2
VÍ DỤ
– BĐS 2: giá chào bán 1.500 triệu đồng, giá 
thương lượng: 1.340 triệu đồng
+ Diện tích đất: 64,6m2 (3,8m x 17m), diện tích 
xây dựng: 57m2, nhà 1 trệt, 1,5 lầu.
+ Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt 
thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 
2002. Tuổi thọ nhà: 50 năm
+ Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 
4.300.000 đồng/m2
VÍ DỤ
– BĐS 3: giá chào bán 1.400 triệu đồng, giá 
thương lượng: 1.320 triệu đồng
+ Diện tích đất: 72m2 (4m x 18m), diện tích xây 
dựng: 64m2, nhà 1 trệt, 2 lầu.
+ Kết cấu khung bê tông; sàn mái bê tông cốt 
thép, nền gạch ceramic, Nhà xây dựng năm 
2004. Tuổi thọ nhà: 50 năm
+ Đơn giá xây dựng nhà mới nhà tương tự: 
3.400.000 đồng/m2
VÍ DỤ
• Theo điều tra thị trường, TĐV thu thập được mối tương quan về 
đơn giá QSD đất trên thị trường theo các yếu tố chiều rộng, 
chiều dài và diện tích QSDĐ như sau:
- Chiều rộng:
Từ 3m đến 3,8m: 95%
Trên 3,8m đến 4m: 100%
Trên 4m đến 6m: 105%
- Chiều dài:
Từ 12m đến 16m: 100%
Trên 16m đến 25m: 95%
- Quy mô diện tích:
Từ 60m2 đến 80m2: 100%
Trên 80m2 đến 100m2: 95%
PHÖÔNG PHAÙP CHI PHÍ
VÍ DỤ 3
• Lô đất nằm trong quận nội thành có diện tích
2.964m2, được giải toả để xây dựng cao ốc văn
phòng. Dự án xây dựng cao ốc 22 tầng và 3
tầng hầm có chi tiết như sau:
– Chi phí lô đất
– Mật độ sử dụng đất: 50,50%
– Diện tích phải đền bù: 1.892,6 m2, giá đền bù 91,5
triệu/m2
– Chi phí phá dở và san lấp mặt bằng: 342 triệu.
• Chi phí xây dựng
 Tầng hầm với 3 tầng hầm, mỗi tầng có diện tích sàn
2.880,2m2, đơn giá xây dựng 450 USD/m 2
 Tầng 1: khu đại sảnh và tầng lửng có tổng diện tích sàn
1.599 m2, đơn giá xây dựng 500USD/m2
 Tầng 2 đến 15 là khu văn phòng cho thuê đơn giá xây
dựng 500USD/m2
 Tầng kỹ thuật có đơn giá xây dựng 380 USD/m2
 Tầng 17 đến 22 là khu căn hộ cao cấp, đơn giá xây dựng
650USD/m2
 Sân thượng và mái có diện tích 1.586m2, đơn giá xây dựng
là 380USD/m2
• Chi phí thiết kế dự án 10% tổng chi phí xây 
dựng. Dự phòng phí 12% tổng phí xây dựng. 
Tỷ giá hối đoái: 16.000 đ/USD
• Yêu cầu: Tính tổng giá trị cao ốc văn phòng 
trên.