Bài giảng Phương pháp vốn hóa (Phương pháp đầu tư, phương pháp thu nhập) (Bản đẹp)

PHƯƠNG PHÁP VỐN HOÁ 
( Phương pháp đầu tư , phương pháp 
thu nhập ) 
1. Khái niệm và ý nghĩa của phương pháp 
 Khái niệm : Là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại . 
Phương pháp vốn hoá dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau . Khi thu nhập hàng năm mà BĐS tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của BĐS có thể được tìm ra . 
 Ý nghĩa : Được sử dụng rộng rãi để định giá BĐS tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư . 
2. Các nguyên tắc ứng dụng 
 Nguyên tắc dự báo 
Nguyên tắc Cung cầu 
 Nguyên tắc thay thế 
 Nguyên tắc cân bằng 
 Nguyên tắc ngoại ứng 
3. Các lợi ích cần định giá 
 Các lợi ích trong BĐS: 
	- Quyền sở hữu : Chủ sở hữu , các cổ đông 
	- Các lợi ích tài chính : Người đi vay và người cho vay 
	- Tài sản pháp lý : Người cho thuê và người đi thuê 
 Các lợi ích không phải bất động sản . Những tài sản cá nhân vô hình và hữu hình , chúng liên quan đến hoạt động kinh doanh – giá trị kinh doanh . 
 Các loại giá trị cần định giá : Giá trị thị trường và giá trị đầu tư 
 Các loại ích tương lai : 
	- Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) 
	- Tổng thu nhập hiệu quả(EGI ) = PGI – thất thu tiền thuê 
	- Thu nhập hoạt động ròng (NOI) = EGI – chi phí hoạt động 
	- Luồng tiền trước thuế (EBT) = NOI – công nợ 
	- Luồng tiền sau thuế (EAT) = EBT – thuế 
	- Tiền thu hồi ( giá trị thanh lý ) 
4. Tỷ lệ vốn hoá 
4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá 
Tỷ lệ thu nhập : Thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập một năm của BĐS và giá trị vốn tương ứng của BĐS. 
Tỷ lệ vốn hoá chung , Ro, là tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS, phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về thu nhập hoạt động ròng của 1 năm và giá cả toàn bộ BĐS hoặc giá trị của BĐS. Nó được sử dụng để chuyển đổi thu nhập hoạt động ròng vào chỉ số giá trị chung của BĐS. Ro = NOI/ Giá BĐS 
 Tỷ lệ vốn hoá của vốn tự có Re, là tỷ lệ thu nhập phản ánh mối quan hệ kỳ vọng về luồng tiền trước thuế của 1 năm và vốn tự có . Nó được sử dụng để vốn hoá luồng tiền trước thuế của BĐS mục tiêu vào giá trị của vốn tự có . Re = EBT / VTC 
=> Các tỷ lệ thu nhập không phải tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư , nó có thể cao hơn , bằng hoặc thấp hơn , phụ thuộc vào những thay đổi trong thu nhập , giá trị và thanh toán tiền vay dự kiến . 
4.1. Các loại tỷ lệ vốn hoá 
 Tỷ suất lợi tức : Là tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu tư , thể hiện tỷ lệ phần trăm lãi hàng năm . 
 Tỷ lệ chiếu khấu , r, là tỷ suất lợi tức được sử dụng để chuyển đổi các khoản thanh toán hoặc các khoản nhận được trong tương lai vào giá trị hiện tại . 
 Tỷ suất hoàn vốn nội tại , IRR, được xem là tỷ suất lợi tức nhận được đối với vốn đầu tư cho trước trong giai đoạn sở hữu BĐS. 
 Tỷ suất lợi tức chung,Yo là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư . Nó được tính toán trên cơ sở BĐS được mua , nhưng không có vay mượn và là tỷ suất theo bình quân trọng số của tỷ suất lợi tức của vốn tự có và vốn vay . 
 Tỷ suất lợi tức của vốn tự có , Ye, là tỷ suất lợi nhuận trên vốn tự có , đó là IRRe , chịu ảnh hưởng của vốn vay đến luồng tiền trước thuế , Ye có thể lớn hơn Yo . 
4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá 
 Các yếu tố ảnh hưởng đến tỷ lệ vốn hoá : 
	- Mức rủi ro đi kèm 
	- Lạm phát trong tương lai 
	- Tỷ suất lợi nhuận dự kiến của đầu tư thay thế 
	- Tỷ suất lợi nhuận của các BĐS so sánh trong quá khứ 
	- Cung và cầu đối với vốn vay thế chấp 
	- Thuế 
 Để ước lượng tỷ lệ vốn hoá cần có khả năng phán đoán và hiểu biết về đặc tính thị trường và các chỉ số kinh tế hiện hành . 
4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá 
 Các cấu thành trong tỷ lệ vốn hoá : 
Tỷ lệ an toàn cơ sở , đó là tỷ suất lợi nhuận không có rủi ro. 
 Rủi ro : đó là khả năng phải gánh chịu các mất mát về tài chính và sự không chắc chắn của các lợi ích trong tương lai , làm giảm giá trị BĐS. Người đầu tư luôn đòi hỏi lợi nhuận đối với rủi ro mà họ gánh chịu . Tỷ lệ vốn hoá phải phản ánh mức độ rủi ro liên quan đến dự báo các lợi ích tương lai sẽ nhận được . 
 Lạm phát : Lượng lạm phát hoặc giảm phát kỳ vọng ảnh hưởng đến dự báo các lợi ích tương lai cần được đưa vào ước lượng tỷ lệ vốn hoá . Tỷ suất lợi nhuận danh nghĩa trên vốn đầu tư được sử dụng để phản ánh ảnh hưởng này . 
4.2. Ước tính tỷ lệ vốn hoá 
Trong phương pháp vốn hoá khi tỷ lệ vốn hoá không bao gồm tỷ lệ lạm phát thì luồng thu nhập và quá trình chuyển đổi được thực hiện theo gía cố định . 
 Cần nhận thức được sự khác biệt giữa tăng giá do lạm phát và nâng giá trị của BĐS. 
+ Lạm phát làm tăng số lượng tiền và tín dụng , làm tăng mức giá nhưng kết quả làm giảm sức mua . 
 + Nâng giá trị thực có kết quả từ dư cầu đối với cung và sẽ làm tăng giá BĐS. 
 Lạm phát và nâng giá có ảnh hưởng tương tự đối với giá BĐS trong tương lai , nhưng lại có ảnh hưởng khác nhau đến tỷ lệ vốn hoá . 
Tỷ lệ vốn hoá R = R cơ sở + R rủi ro + R lạm phát 
( Danh nghĩa ) 
5. Các phương pháp vốn hoá 
5.1. Phương pháp vốn hoá trực tiếp 
- Khái niệm : Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của 1 năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong 1 bước trực tiếp . 
Công thức : 
	 Giá trị vốn của BĐS V = NOI/Ro 
	 hoặc 	 V = NOI x YP 
	100/Ro = YP ( số nhân ) 
Số nhân được tính toán dựa trên tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư , thể hiện mối quan hệ giữa thu nhập và giá trị được quan sát trên thị trường và được dẫn xuất qua phân tích các cuộc bán so sánh được . 
Ro = thu nhập hiệu quả ( hoặc NOI) / giá bán 
5. Các phương pháp vốn hoá 
5.2. Vốn hoá lợi tức hay chiết khấu các dòng tiền 
Khái niệm : Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hoặc bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư , thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức . 
 Công thức : 
Quy trình chuyển đổi trên được gọi là kỹ thuật chiết khấu các dòng tiền . 
Vốn hoá lợi tức cũng phản ánh hành vi thị trường 
5.3. Cơ sở của phép chiết khấu dòng tiền 
Tiền có giá trị về mặt thời gian 
Ví dụ : N ... iền thuê ròng hàng năm của BĐS này là 300trđ. Chi phí xây dựng công trình là 100trđ, tỷ lệ vốn hoá của đất là 8%/năm, tỷ lệ vốn hoá của công trình là 12%/năm. Mức tiền thuê của BĐS này so với các BĐS tương tự đang cho thuê được tính thấp hơn là 20trđ./năm 
8.4. Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình 
Giải : 
T ính phần đóng góp của công trình trong giá trị tiền thuê ròng 
	1000trđ x 0,12 = 120trđ 
Giá trị đóng góp còn lại của đất là 
300trđ – 120trđ = 180trđ 
 Giá trị của đất 
180trđ: 0,08 = 2250trđ 
 Giá trị toàn bộ BĐS 
2250trđ + 1000trđ = 3250 trđ 
8.4. Ứng dụng để phân bổ ảnh hưởng ngoại ứng cho đất và công trình 
Quan hệ tỷ lệ của đất và công trình trong tổng giá trị BĐS 
	 Đất : 2250: 3250 x 100% = 69,2% 
	 Công trình : 1000: 3250 x 100% = 30,8% 
Tỷ lệ vốn hoá của BĐS 
(0,692 x 8%) + (0,308 x 12%) = 9,23% 
 Tổng giảm giá do ô nhiễm môi trường 
20trđ: 9,23% = 216,68trđ 
 Phân bổ tổng giảm giá cho đất và công trình 
Đất : 	216,68trđ x 0,692 = 149,94trđ 
Công trình 	216,68trđ x 0,308 = 66,74trđ 
5. Hạn chế của phương pháp 
 Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải dự báo các dòng tiền trong tương lai , nên có thể có nhiều yếu tố làm thay đổi không dự báo hết nên tính chính xác sẽ không cao . 
 Xác định tỷ lệ vốn hoá không có sự thống nhất , mà hoàn toàn dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá . 
 Tuy vậy phương pháp này được áp dụng một cách hợp lý sẽ cho giá trị đầu tư chính xác đối với BĐS mục tiêu . 
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ 
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ 
Khái niệm và yêu cầu 
 Phân loại và hình thức trình bày báo cáo định giá . 
 Nội dung của báo cáo định giá . 
1. Khái niệm và yêu cầu 
 Khái niệm : Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình định giá do định giá viên chuẩn bị . 
Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống thông tin mà người định giá sử dụng để đưa ra kết luận và ước lượng mức giá của BĐS cần định giá . 
Thể hiện những thông tin đúng theo thực tế , mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh mức giá của BĐS. 
 Thể hiện những lập luận , cách thức , phương pháp được áp dụng trong quá trình định giá và giải thích một cách rõ ràng tất cả các vấn đề có tác động đến giá trị BĐS nhằm tránh hiểu lầm cho người sử dụng và các tổ chức liên quan . 
1. Khái niệm và yêu cầu 
Yêu cầu : 
 Báo cáo phải có kết cấu lôgic , các nội dung trình bày phải rõ ràng , chính xác , tránh hiểu lầm . 
 Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép tổ chức , cá nhân sử dụng báo cáo có thể hiểu một cách hợp lý . 
 Bất cứ giả thiết đặc biệt hoặc điều kiện hạn chế nào có ảnh hưởng trực tiếp đến việc định giá phải được trình bày rõ ràng và chính xác , chỉ rõ ảnh hưởng của nó đối với việc định giá và giá trị BĐS cần định giá . 
2. Phân loại và hình thức trình bày 
Phân loại 
Báo cáo đầy đủ 
Báo cáo tóm tắt 
 Báo cáo có giới hạn 
HÌnh thức trình bày 
Bằng miệng 
Bằng văn bản 
-Theo mẫu 
- Theo cách tường thuật 
3. Nội dung của báo cáo định giá 
3.1. Những thông tin cơ bản 
 Tên , loại BĐS 
 Vị trí của bất động sản ( đất đai , nhà cửa và công trình kiến trúc khác ). 
 Tên , địa chỉ , số điện thoại , số fax của doanh nghiệp , tổ chức định giá hoặc chi nhánh . 
 Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá . 
 Họ và tên , chữ ký của giám đốc doanh nghiệp , người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh . 
3. Nội dung của báo cáo định giá 
3.1. Căn cứ pháp lý để định giá 
 Những văn bản pháp lý về loại BĐS đang định giá . 
 Các quyết định , văn bản của cơ quan quản lý Nhà nước liên quan đến BĐS cần định giá . 
 Các tiêu chuẩn và quy định liên quan đến xây dựng , sử dụng , khai thác BĐS 
3.3. Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật 
 Vị trí của bất động sản : Vị trí địa lý và hành chính 
 Đặc điểm kỹ thuật : 
Đối với đất ở: số lô đất , số địa chính , điện tích đất , phân loai đường phố , nhóm đất . 
 Đối với đất nông nghiệp , lâm nghiệp : số lô đất , số địa chính , điện tích đất , phân loại nhóm đất , điều kiện thời tiết , đặc điểm địa hình , hệ thống giao thông , hệ thống tưới và tiêu nước . 
 Đối với công trình kiến trúc trên đất ( nhà cửa , đường xá , cầu cống ): loại nhà , cấp nhà , hạng nhà , diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại , tuổi đời ) mục đích sử dụng , cấu trúc nhà , số phòng , diện tích sử dụng từng phòng , hệ thống điện , hệ thống cấp và thoát nước , loại , hạng đường xá , cầu cống . 
3.3. Mô tả đặc điểm BĐS về mặt kỹ thuật 
 Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất , điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh , hình dạng của thửa đất , khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng , cửa hàng , những địa điểm giao thông công cộng , cửa hàng , trường học , công viên , bệnh viện , những trúc đường chính . 
 Tác động của quy hoạch , phân vùng đến giá trị của đất đai , nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất . 
 Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo quy hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không . 
3.4. Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý 
 Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà : những nội dung Giấy chứng nhận ( bao gồm số lô đất , tên địa phương và tên nước , ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu , sử dụng tài sản ). 
 Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà : Nguồn gốc tài sản ( nhà , đất ), tổ chức , cá nhân giao tài sản , ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản , các giấy tờ kèm theo . 
 Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề . 
 Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản ( trường hợp bất động sản đang cho thuê : giá thuê , thời gian thuê , hợp đồng thuê , thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng , cửa hiệu , văn phòng đại diện . 
 Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản . 
3.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá 
T ính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường , các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản . 
 Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao , ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào . 
Ví dụ : 
Người định giá không có trách nhiệm phải đi thẩm tra lại việc cung cấp thông tin của khách hàng . 
 BĐS này được định giá không có bất kỳ sự cản trở hoặc chi phối nào . 
 Quyền sở hữu bất động sản của khách hàng cung cấp là đáng tin cậy , việc quản lý BĐS là bình thường . 
 Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu khác là đáng tin cậy . 
3.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá 
Ng ười định giá không có trách nhiệm phải đi khảo sát những điều kiện , những yếu tố bị che giấu bên trong BĐS 
Người định giá phải được thông tin đầy đủ về vấn đề môi trường 
 BĐS phải phù hợp với phân vùng quy hoạch , an toàn xây dựng và môi trường . 
Mọi giấy giờ liên quan đến BĐS là hợp pháp . 
 Người định giá không có trách nhiệm kiểm tra xem BĐS có công trình nằm trên ranh giới an toàn phúc lợi XH hay không . 
3.5. Những giả thiết và hạn chế trong định giá 
 Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá trị BĐS chỉ được áp dụng cho BĐS này , không sử dụng cho BĐS khác . 
 Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục đích đã yêu cầu . 
 Tất cả hoặc bất kỳ phần nào của báo cáo cũng không được sử dụng rộng rãi , và không dùng để quảng cáo . 
3.6. Kết quả khảo sát thực địa 
 Mục đích , thời gian và người khảo sát . 
 Kết quả thu được từ khảo sát . 
 Chênh lệch giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính . Ghi rõ lý do chênh lệch . 
3.7. Lập luận về mức giá cuối cùng 
 Phân tích về vị trí , những nhân tố tác động , xu hướng vận động của thị trường BĐS trong khu vực , hành vi của những người mua , bán trên thị trường này , những ưu thế hoặc bất lợi của BĐS mục tiêu trên thị trường . 
 Mục đích sử dụng tốt nhất , hiệu quả nhất và tối ưu , mang lại giá trị cao nhất của BĐS. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất , hiệu quả nhất khác với mục đích sử dụng hiện tại của BĐS thì trình bày về tiềm nănga của nó , những điều kiện pháp lý , tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS. 
3.8. Phương pháp định giá 
 Trình bày kết quả áp dụng từng phương pháp định giá : Những so sánh , phân tích , điều chỉnh , điều kiện giả thiết , bảng tính toán các chỉ số giá trị . Trường hợp áp dụng 1 hoặc 2 phương pháp trong quá trình định giá cần nêu lý do vì sao có sự hạn chế đó . 
 Hoà hợp các chỉ số giá trị từ các BĐS so sánh khác nhau và từ các phương pháp khác nhau . 
3.9. Các vấn đề khác 
 Nh ững quyền và lợi ích cá nhân ( nếu có ) của định giá viên liên quan đến BĐS cần định giá , có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích của quá trình thực thi nhiệm vụ . 
 Tên , chữ ký của định giá viên tiến hành định giá BĐS 
3.11. Phụ lục kèm theo 
 Hồ sơ giấy tờ 
 Hệ thống bản vẽ thiết kế , sơ đồ BĐS 
 Thiết bị gắn với BĐS 
4. Chứng thư định giá 
 Là văn bản do doanh nghiệp , tổ chức định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá . 
 Chứng thư định giá được lập thành 03 bản , có giá trị pháp lý như nhau , 02 bản giao khách hàng , 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp , tổ chức định giá . 
 Mẫu chứng thư định giá được quy định theo phụ lục 02, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam sóo 04 do Bộ tài chính ban hành . 
5. Nội dung chứng tư 
 M ục đích định giá 
 Thời điểm định giá 
 Cơ sở định giá 
 Thực trạng BĐS 
 Phương pháp định giá 
 Kết quả định giá 
 Ký tên của định giá viên và giám đốc doanh nghiệp định giá . 
Viết bài thu hoạch định giá BĐS 
- Nội dung : Định giá một bất động sản cụ thể trên thị trường 
- Hình thức : Gồm 3 phần 
Giới thiệu về bản thân 
Báo cáo định giá 
Chứng thư định giá 
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 
Nguyªn lý chung cña ph­¬ng ph¸p 
Ph­¬ng ph¸p nµy ®­ îc sö dông ®Ó ® Þnh gi ¸ c¸c bÊt ® éng s¶n cã sù ph¸t triÓn hoÆc cã tiÒm n¨ng ®Ó ph¸t triÓn . 
Gi ¸ trÞ cña ® Þa ® iÓm hoÆc cña bÊt ® éng s¶n trong ® iÒu kiÖn hiÖn t¹i = Gi ¸ trÞ hoµn thµnh c¶i t¹o bÊt ® éng s¶n - Trõ Tæng chi phÝ ®Ó c¶i t¹o hoÆc ph¸t triÓn ( bao gåm c¶ l·i cña ng­êi ® Çu t­) 
Chi phí phát triển 
Chi phí thu dọn địa điểm 
Phí kiến trúc, trả cho kỹ sư xây dựng 
Chi phí xây dựng 
Chi phí bán hoặc cho thuê BĐS 
Chi phí vốn vay (nếu có) 
Chi phí khác (chi phí bồi thường cho người đang thuê hoặc sử dụng BĐS...) 
Thu nhập và Lợi nhuận phát triển 
Thu nhập 
Là thu nhập nhận được từ việc bán BĐS hoặc cho thuê BĐS 
VÝ dô : 
Gi ¸ cho thu ª cña cöa hµng tÇng 1 lµ 
4tr.®/th¸ng x 12 th¸ng = 48triÖu ® ång/n¨m 
C¸c v¨n phßng ë tÇng 2 víi tæng diÖn tÝch 60m 2 
Gi ¸ cho thu ª: 50.000®/m 2 /th¸ng x 60 m 2 x 12 th¸ng = 36tr.®/n¨m 
Tæng thu nhËp tõ tiÒn cho thu ª 1 n¨m lµ 48tr.® + 36tr.® = 84tr.® 
Gi ¶ ® Þnh tû suÊt sinh lêi cña bÊt ® éng s¶n lµ 8% 
Gi¸ b¸n bÊt ®éng s¶n lµ 84 tr.® ;0.08 = 1050 tr.® 
Các bước tiến hành 
B1: X¸c ®Þnh c¸ch sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt cña bÊt ®éng s¶n cÇn ®Þnh gi¸ cã tÝnh ®Õn nh÷ng quy ®Þnh vÒ x©y dùng vµ nh÷ng h¹n chÕ kh¸c. 
B2: ¦íc tÝnh toµn bé tæng gi¸ trÞ cña qu¸ tr×nh ph¸t triÓn b»ng ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp hay ph­¬ng ph¸p vèn hãa. 
B3: ¦íc tÝnh tæng sè chi phÝ ph¸t triÓn bao gåm 
+ Chi phÝ x©y dùng 
+ Lîi nhuËn cña ng­êi ®Çu t­ ph¸t triÓn 
+Chi phÝ Marketing 
+Chi phÝ tµi chÝnh 
+C¸c chi phÝ liªn quan kh¸c. 
B4: LÊy tæng gi¸ ph¸t triÓn - tæng chi phÝ ph¸t triÓn = tæng gi¸ trÞ cßn l¹i. Tæng gi¸ trÞ cßn l¹i sau khi ®· trõ ®i chi phÝ ph¸p lý, thuÕ, chi phÝ tµi chÝnh cña ®Êt vµ lîi nhuËn liªn quan ®Õn ®Êt sÏ cho gi¸ trÞ ®Êt hay gi¸ trÞ cña bÊt ®éng s¶n cßn l¹i. 
ứng dụng của phương pháp 
Cã mét vÞ trÝ ®­îc phª duyÖt x©y dùng 4 ng«i nhµ víi diÖn tÝch x©y dùng lµ 160 m2. §Þa ®iÓm nµy ®­îc b¸n ®Êu gi¸ vµ hä muèn biÕt ph¶i tr¶ bao nhiªu ®Ó cã ®­îc m¶nh ®Êt. BiÕt: 
- L·i suÊt ph¶i tr¶: r = 16%/n¨m 
- CPXD : 2 triÖu ®ång/m 2 
- Lîi nhuËn yªu cÇu: 100 triÖu ®ång/ng«i nhµ. 
BiÕt th«ng tin trªn thÞ tr­êng b¸n mét ng«i nhµ 800 triÖu ®ång. 
Bµi gi¶i 
1. Tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn lµ: 800 x 4 = 3200 triÖu ®ång 
2. TÝnh chi phÝ ph¸t triÓn: 
* CPXD = 160 x 2 triÖu ®ång/m2 x 4 ng«i nhµ = 1280 triÖu ®ång 
* CP chuyªn m«n (kiÕn tróc + kü s­ XD) gi¶ ®Þnh lµ 10% CPXD 
= 10% x 1280 = 128 triÖu ®ång 
* L·i vay: gi¶ ®Þnh toµn bé CPXD nµy lµ ®i vay trong 1 n¨m 
= (1280 + 128)/2 x 16%/n¨m = 122,64 triÖu ®ång 
* CP ph¸p lý: 
= (4% CNQSD§ + 1% phÝ tr­íc b¹) gi¶ ®Þnh lµ 72 triÖu 
* PhÝ m«i giíi gi¶ ®Þnh lµ 24 triÖu ®ång 
(1% = 32 triÖu ®ång) 
* CP qu¶ng c¸o: gi¶ ®Þnh 10% 
* Lîi nhuËn yªu cÇu cña nhµ ®Çu t­: 100 x 4 = 400 triÖu ®ång 
 Tæng chi phÝ ph¸t triÓn = 2036, 64 triÖu ®ång 
3. Gi¸ trÞ cßn l¹i = Tæng gi¸ trÞ ph¸t triÓn - tæng CP ph¸t triÓn 
 = 3200 - 2036, 64 = 1163,36 triÖu ®ång 
§Ó tÝnh ®­îc gi¸ ®Êu gi¸ m¶nh ®Êt, ta thùc hiÖn c¸c b­íc sau: 
B1: §Æt gi¸ ®Êt lµ P 
B2: Gi¶ ®Þnh c¸c CP ®Ó cã ®Êt (ph¸p lý...) lµ 4% gi¸ ®Êu gi¸ = 0,04P 
B3: L·i vay 16%/n¨m: 16% x (P + 0,04P) = 0,1664P 
Tæng = P + 0,04P + 0,1664P = 1,206P 
1163,36 = 1,206P 
 P = 1163,36/1,206 = 923 triÖu ® ång 
VËy gi ¸ ® Êu gi ¸ cho m¶nh ® Êt lµ 923 triÖu ® ång 
H¹n chÕ cña ph­¬ng ph¸p 
Khã kh¨n trong viÖc x¸c ®Þnh sö dông cao nhÊt vµ tèt nhÊt cña mét bÊt ®éng s¶n ®ang tån t¹i (v× khi ®Êu gi¸ ng­êi ta ®· quy ®Þnh khu vùc nµy chia l« ®Ó x©y dùng nhµ chung c­ th× kh«ng thÓ x©y trung t©m th­¬ng m¹i). 
- Mäi ­íc tÝnh vÒ chi phÝ vµ gi¸ b¸n cã thÓ bÞ thay ®æi tuú theo ®iÒu kiÖn cña thÞ tr­êng (cã thÓ l·i rÊt nhiÒu vµ còng cã thÓ lç vèn). 
- Gi¸ trÞ cßn l¹i (gi¸ trÞ cuèi cïng) nh¹y c¶m ®èi víi nh÷ng thay ®æi trong viÖc ­íc tÝnh c¸c chi phÝ vµ gi¸ b¸n. 
- CÇn ph¶i cã kiÕn thøc, kü n¨ng vµ kinh nghiÖm tèt ®Ó ­íc tÝnh tÊt c¶ c¸c kho¶n môc kh¸c nhau. 
- MÆc dï ph­¬ng ph¸p nµy cã tÝnh ®Õn kú väng t­¬ng lai song l¹i kh«ng tÝnh ®Õn gi¸ trÞ thêi gian cña tiÒn, ®· gi¶ ®Þnh lµ tÊt c¶ c¸c dßng tiÒn x¶y ra ë cïng mét thêi ®iÓm, do ®ã gi¶ ®Þnh nµy lµ kh«ng hiÖn thùc.