Bài giảng Nguyên lý bất động sản - Chương 7: Tài trợ và thế chấp bất động sản - Trần Tiến Khai

Trần Tiến Khai 1
NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Khoa Kinh Tế
Phát Triển
Đại học Kinh tế
TP.HCM
Giảng viên: Trần Tiến Khai
Trần Tiến Khai 2
Chương 7. 
Tài trợ
và
thế
chấp BĐS
Trần Tiến Khai 3
1. Giới thiệu
† Hầu hết các giao dịch bất động sản đều liên quan đến vay 
nợ; 
† Người mua nhà: thiếu tiền mặt; 
† Nhà kinh doanh: chia xẻ rủi ro, đa dạng hóa danh mục đầu 
tư;
† Người sở hữu nhà: muốn vay sử dụng chính căn nhà làm 
vật thế chấp; 
† Tài trợ nợ thế chấp (mortgage debt financing) là một khía 
cạnh chủ yếu của các quyết định bất động sản;
† Cho vay thế chấp là một ngành quan trọng;
Trần Tiến Khai 4
1. Giới thiệu
† Tài trợ thế chấp rất phức tạp và tùy thuộc vào pháp 
luật từng nước.
† Điều kiện cho vay thế chấp: 
„ khế ước vay tiền (note): ghi chi tiết các quyền và
nghĩa vụ tài chính giữa người vay và người cho vay. 
„ và văn bản thế chấp (mortgage): cam kết thế chấp 
tài sản cho món tiền nợ.
† Khế ước vay tiền: ghi lãi suất, cách tính lãi suất, các 
điều kiện và chi phí trả nợ trước hạn (loan paid off 
early), nghĩa vụ cá nhân, lãi quá hạn (fees for late 
payments), v.v. 
† Quyền tịch thu tài sản thế chấp (foreclosure). 
Trần Tiến Khai 5
2. Thế
chấp BĐS theo Luật Dân sự
† Điều 346 
1.
Thế
chấp tài sản là
việc bên có
nghĩa vụ
dùng tài sản 
là
bất động sản thuộc sở
hữu của mình để
bảo đảm 
thực hiện nghĩa vụ đối với bên có
quyền
2.
Bất động sản thế
chấp do bên thế
chấp giữ, trừ 
trường hợp có
thỏa thuận giao cho bên nhận thế
chấp 
hoặc người thứ
ba giữ.
3.
Bất động sản có đăng ký quyền sở
hữu có
thể được 
thế
chấp để
bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ
dân 
sự, nếu có
giá
trị
lớn hơn tổng giá
trị
các nghĩa vụ 
được bảo đảm,
Trần Tiến Khai 6
2. Thế
chấp BĐS theo Luật Dân sự
† Điều 347 quy định về hình thức thế
chấp tài sản, cụ thể là:
1.
Thế
chấp tài sản phải được lập thành văn 
bản, có
thể
lập thành văn bản riêng hoặc 
ghi trong hợp đồng chính và
phải có
chứng 
nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng 
thực của Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm 
quyền, nếu có
thỏa thuận hoặc pháp luật có 
quy định. 
2.
Việc thế
chấp phải được đăng ký, nếu bất 
động sản có đăng ký quyền sở
hữu.
Trần Tiến Khai 7
2. Thế
chấp BĐS theo Luật Dân sự
† Điều 351, 352: nghĩa vụ và quyền của bên thế
chấp bất động sản;
† Điều 353, 354: nghĩa vụ và quyền của bên 
nhận thế chấp bất động sản;
† Điều 359: Xử lý tài sản thế chấp: bên nhận 
thế chấp có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản 
thế chấp để thực hiện nghĩa vụ
Trần Tiến Khai 8
2. Thế
chấp BĐS theo Luật Dân sự
† Nhà nước thừa nhận thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 
727), quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất 
(Điều 728). 
† “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có giấy chứng nhận 
quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm 
quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, thì có
quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ
luật này và pháp luật về đất đai”. 
† Có thể thế chấp quyền sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm 
nghiệp để vay vốn sản xuất (Điều 729), thế chấp quyền 
sử dụng đất ở (Điều 730). 
Trần Tiến Khai 9
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
1.
Lãi suất (interest rate) và
trả
lãi (interest 
charges)
„ Lãi suất thường được tính theo năm
„ Tiền trả lãi được tính theo tháng, với lãi suất 
năm chia cho 12 tháng, nhân với số dư nợ cân 
đối đầu kỳ (the beginning-of-month balance) 
tính theo tháng trả lãi. 
„ Ví dụ, lãi suất cho vay là 6%/năm, số dư nợ cân 
đối đầu kỳ là 100 triệu đồng, thì lãi suất hàng 
tháng là 0,5% (6%/12 tháng) x 100 triệu = 500 
ngàn đồng. 
Trần Tiến Khai 10
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
2.
Lãi suất điều chỉnh (adjustable rates)
„ Lãi suất điều chỉnh: được sử dụng phổ
biến đối với các tài sản thế chấp thương 
mại. 
„ Được gọi là thế chấp lãi suất điều chỉnh 
(ARM – adjustable rate mortgage).
„ Lãi suất điều chỉnh = lãi suất cơ bản + 
lãi suất biên
Trần Tiến Khai 11
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
† Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều 
chỉnh (adjustable rates)
„ Lãi suất cơ bản (Index rate): là phần thay 
đổi (moving part) trong lãi suất điều chỉnh. 
† Là mức lãi suất mà cả người cho vay lẫn 
người vay không tác động đến được. 
† Ở Hoa Kỳ: dựa theo mức lãi suất trái phiếu 
kho bạc (constant maturity rates) do Kho bạc 
Hoa Kỳ ấn định. 
Trần Tiến Khai 12
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
† Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều 
chỉnh (adjustable rates)
„ Lãi suất biên (Margin): là thành phần cộng 
thêm vào lãi suất điều chỉnh của người cho 
vay.
† Lãi suất biên được từng người cho vay ấn định và 
theo điều kiện cạnh tranh và mức độ rủi ro của 
món vay. 
† Thông thường lãi suất biên là một hằng số xuyên 
suốt kỳ hạn trả nợ. 
† Đối với thị trường Hoa Kỳ, lãi suất biên đối với 
phương thức lãi suất điều chỉnh ổn định vào 
khoảng 2,75%.
Trần Tiến Khai 13
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
† Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều 
chỉnh (adjustable rates)
„ Giới hạn lãi suất (Rate caps): áp dụng để hạn 
chế các thay đổi trong lãi suất điều chỉnh ARM.
„ Giới hạn kỳ hạn (periodic caps) hạn chế các 
thay đổi về lãi suất từ ngày thay đổi đến lần kế
tiếp. 
„ Giới hạn chung (overall caps) hạn chế sự thay 
đổi trong suốt cả thời gian trả nợ. 
„ Lãi suất ưu đãi (Teaser rates): là mức lãi suất 
được giảm; thường là 1-2% thấp hơn tổng của 
chỉ số lãi suất và lãi suất biên.
Trần Tiến Khai 14
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
† Các vấn đề liên quan đến Lãi suất điều 
chỉnh (adjustable rates)
„ Giới hạn trả nợ (Payment caps): nhằm hạn chế
mức chi trả nằm trong một giới hạn nhất định. 
„ Ví dụ: áp dụng giới hạn trả nợ 5% cho mức trả
hàng năm là 1.000 USD, số tiền phải trả cho 
năm thứ hai tối đa là 1.050 USD, bất kể lãi suất 
thực (chỉ số lãi suất cộng lãi suất biên) tăng bao 
nhiêu đi nữa.
Trần Tiến Khai 15
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
3.
Trả
nợ
vay
„ Trả nợ theo tháng. 
„ Trả góp đều hàng tháng với mức chi trả
bằng nhau (fully amortizing): một phần lãi 
+ một phần vốn cho tới khi hết nợ.
„ Trả với các mức khác nhau ở từng giai đoạn 
(partially amortizing)
Trần Tiến Khai 16
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
4.
Kỳ
hạn
„ 15-30 năm ở các nước phát triển;
„ Việt Nam: ngắn hạn (dưới 3 năm); trung hạn 
(3-5 năm), dài hạn (5-10 năm); 
5.
Quyền trả
nợ trước hạn (right of 
prepayment)
„ Quyền trả nợ trước hạn và phí trả vốn vay trước 
hạn. 
Trần Tiến Khai 17
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
5.
Phí
trả
nợ trước hạn (prepayment
penalty)
„ tính phí theo tỷ lệ số dư nợ vào thời điểm trả 
trước hạn. 
„ người vay phải trả thêm một số tiền tương ứng 
với giá trị hiện tại của thu nhập có được từ tiền 
lãi của người cho vay bị mất đi do người vay trả
nợ trước hạn (yield maintenance prepayment 
penalty). 
„ người vay phải trả tương ứng số tiền mất đi 
bằng trái phiếu Kho bạc (áp dụng ở Hoa Kỳ).
Trần Tiến Khai 18
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
6.
Tiền phạt chậm trả
(Late fees)
„ Đây là vấn đề khá quan trọng trong khế ước vay 
nợ. 
„ Phí phạt chậm trả vốn thường rất cao, đến 4-
5% mức chi trả ở các tháng chậm trễ. 
„ Ở Việt Nam, một vài ngân hàng áp dụng mức 
150% lãi suất cho vay tính theo số vốn phải trả
theo kỳ hạn nhưng chưa được trả. 
Trần Tiến Khai 19
3. Các khái niệm về
tài trợ BĐS
1.
Trách nhiệm cá
nhân (Personal 
Liability)
„ Khi người vay ký tên vào khế ước vay 
nợ, có nghĩa là bắt đầu có trách nhiệm 
về pháp lý. 
„ Khi rơi vào hoàn cảnh “vỡ nợ”, hay được 
gọi cách khác là “không có khả năng chi 
trả - default” thì người vay có thể bị kiện 
ra tòa, hoặc bị tịch biên tài sản thế
chấp. 
Trần Tiến Khai 20
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
1.
5 đặc trưng của 1 món vay
1.
Số
lần trả, tần suất trả
(tháng, năm)
2.
Số dư nợ
(loan balance) ở
bất kỳ
lúc nào
3.
Suất sinh lợi của người cho vay (lender’s yield)
4.
Chi phí
vay hiệu quả
của người vay (borrower’s 
effective borrowing cost)
5.
Giá
trị
hiện tại (present value) của món nợ.
Trần Tiến Khai 21
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
2.
Tính mức chi trả
theo cách trả
góp đều
„ Vấn đề 1: bạn muốn vay, khả năng chi trả ổn định 
10 triệu đồng/tháng, thời hạn 20 năm, lãi suất 
6%/năm. Số tiền bạn được vay là bao nhiêu?
Ví
dụ
1: Tính giá
trị
món vay
Thời hạn vay
(number of payments -
nper)
20 năm 240 tháng
Lãi suất
(interest rate -
i) 6%/năm 0,5%/tháng
Giá
trị
hiện tại
(Present value -
PV) $1.395.807.717
Giá
trị
tương lai (Future value -
FV) 0
Giá
trị
chi trả
(Payment -
PMT) dựa
trên lãi suất cố
định và
hạn mức chi trả
cố định
$10.000.000
công thức PV = PV(rate, nper, pmt, [fv], [type])
= PV(0.005,240,10.000.000,0) = 1.395.807.717
Trần Tiến Khai 22
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
2.
Tính mức chi trả
theo cách trả
góp đều
„ Vấn đề 2: bạn muốn vay 1 tỷ đồng, lãi suất cố định 
6%/năm, thời hạn 20 năm, trả góp dần hàng tháng. 
Số tiền bạn phải trả hàng tháng là bao nhiêu?
Ví
dụ
2: Tính số
tiền trả
hàng tháng
công thức PMT = PMT(rate, nper, pv, [fv], [type]) 
= PMT(0.005,240,1.000.000.000,0)= 7.164.311
Thời hạn vay (number of payments -
nper) 20 năm 240 tháng
Lãi suầt (interest rate -
i) 6%/năm 0.5%/tháng
Giá
trị
hiện tại (Present value -
PV) 1.000.000.000
Giá
trị tương lại (Future value -
FV) 0
Giá
trị
chi trả
(Payment -
PMT) dựa trên lãi suất cố định và
hạn mức chi trả
cố định
($7.164.311)
Trần Tiến Khai 23
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
3.
Tính dư
nợ
„ Vấn đề 3: với phương thức trả góp cố định với khoản tiền 
chi trả cố định, ta có thể tính dư nợ vào bất kỳ thời điểm 
nào dựa trên số lần phải trả còn lại, lãi suất vay, và hạn 
mức trả góp hàng tháng. 
Ví
dụ
2: Tính số
tiền trả
hàng tháng
công thức PV = PV(rate, nper, pmt, [fv], [type])
=PV(0.005,120,7.164.311,0) = 645.314.195
Dư nợ (loan balance) sau 10 năm 20 năm 120 tháng
Lãi suất (interest rate -
i) 6%/năm 0,5%/tháng
Giá
trị
hiện tại (Present value - PV) = Dư nợ sau 10 
năm
$645,314,195 
Giá
trị tương lại (Future value -
FV) 0
Giá
trị
chi trả
(Payment -
PMT) dựa trê lãi suất cố 
định và
hạn mức chi trả
cố
dịnh
($7,164, 11)
Trần Tiến Khai 24
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
4.
Tính suất sinh lợi của người cho vay
„ Vấn đề 4: Giả sử 1 ngân hàng cho vay trả góp 1.000 
USD/tháng, thời hạn 360 tháng (30 năm), lãi suất 
7%/năm. Số tiền cần cho vay là: 
PV = PV (rate, nper, pmt, [fv], [type]) 
= (0.00583333, 360, 1.000, [0], [type]) 
= 150.307,57 USD 
„ Ngân hàng chỉ phát vay 145.000 USD, thu trước 5.307,57 
USD. Lãi suất thực (suất sinh lợi của người cho vay) là
bao nhiêu?
Rate = Rate(nper, pmt, pv, [fv], [type]) 
=(360,1.000,-145000,0,0) = 0,6133%/tháng = 7,36%/năm
Trần Tiến Khai 25
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
4.
Tính suất sinh lợi của người cho vay
„ Vấn đề 4: Giả sử 1 ngân hàng cho vay trả góp 1.000 
USD/tháng, thời hạn 360 tháng (30 năm), lãi suất 7%/năm. 
Số tiền cần cho vay là 150.307,57 USD.
„ Ngân hàng chỉ phát vay 145.000 USD, thu trước 5.307,57 
USD. Lãi suất thực (suất sinh lợi của người cho vay) là bao 
nhiêu?
Thời hạn vay (number of payments -
nper) 30 năm 360 tháng
Lãi suất (interest rate -
i) 7.36% 0.6133%
Giá
trị
hiện tại (Present value -
PV) 145,000
Giá
trị tương lại (Future value -
FV) 0
Giá
trị
chi trả
(Payment -
PMT) dựa trên lãi suất cố 
định và
hạn mức chi trả
cố
dịnh $1,000 
Trần Tiến Khai 26
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
5.
Tính chi phí
vay hiệu quả
(EBC –
Effective 
Borrowing Cost)
„ Chỉ số Chi phí vay hiệu quả EBC có cách tính tương tự như 
chỉ số Suất sinh lợi của người cho vay. 
„ Để vay, người vay phải trả một số chi phí, nhưng những 
chi phí này không phải là thu nhập của người cho vay. 
„ Chi phí này bao gồm các chi phí đóng (closing costs) 
như:
† bảo hiểm thế chấp (mortgage insurance), 
† bảo hiểm quyền sở hữu thế chấp (title insurance), 
† thuế và phí đăng ký (recording fees and taxes), 
† chi phí thẩm định, điều tra. 
Trần Tiến Khai 27
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
† Chi phí trả trước (up-front financing costs). 
† Người cho vay: muốn lấy trước một số tiền lãi để tăng 
suất sinh lợi. 
† Người vay: phải trả một số khoản chi phí khác để 
được vay nợ. 
† Ở Hoa Kỳ, người vay phải trả:
„ Phí gốc (loan origination fee): 1% giá trị món nợ vay. 
„ Phí lập hồ sơ vay nợ (200-700 USD); 
„ Chi phí thẩm định tài sản (250-400 USD); 
„ Phí kiểm tra tín dụng (35-75 USD); 
„ Bảo hiểm quyền sở hữu (0,5-1,0% giá trị món vay); 
Trần Tiến Khai 28
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
„ Bảo hiểm món nợ thế chấp (trên 2% giá trị món nợ); 
„ Chi phí chuyển chứng thư (transfer the deed) và 
đăng ký thế chấp (40-200 USD); 
„ Chi phí điều tra (200-300 USD), 
„ Kiểm tra dịch hại (côn trùng, sâu bọ trong nhà) (25-
75 USD); 
„ Phí ủy quyền (attorney fee). 
Trần Tiến Khai 29
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
5.
Tính chi phí
vay hiệu quả
(EBC –
Effective 
Borrowing Cost)
„ Vì người cho vay không nhận được các khoản tiền này nên 
ngân lưu của người cho vay không giống hệt như số tiền 
mà người vay phải trả. 
„ EBC chính là suất chiết khấu từ phía người vay tiền.
Trần Tiến Khai 30
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
5.
Tính chi phí
vay hiệu quả
(EBC –
Effective 
Borrowing Cost)
„ Vấn đề 5: một món vay thế chấp lãi suất 7% có chi phí 
đóng là 8.000 USD, bao gồm 5.307,57 tiền lãi lấy trước 
cộng với 2.692,43 chi phí đóng khác, thì người vay chỉ
nhận số tiền là (150.307,57 USD - 8.000 USD) = 
142.307,57 USD.
Rate = Rate(nper,pmt,pv,[fv],[type]) 
= (360,-1.000,142307,0,0) = 0,629242%/tháng = 7,55%/năm.
Trần Tiến Khai 31
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
5.
Tính chi phí
vay hiệu quả
(EBC –
Effective 
Borrowing Cost)
„ Đây chính là chi phí vay hiệu quả của người vay, 
cũng là một dạng của tỷ suất nội hoàn (internal 
rate of return – IRR). Lưu ý là con số này lớn 
hơn suất sinh lợi của người cho vay.
Trần Tiến Khai 32
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
6.
Tác động của việc trả trước thời hạn
„ Hiếm khi nào người vay tiền mua nhà thế chấp 
trả góp hết nợ suốt trong kỳ hạn. 
„ Họ tìm cách trả nợ trước hạn vì nhiều lý do khác 
nhau:
„ Do dời đi nơi khác, 
„ hoặc muốn khai thác bất động sản để có thu 
nhập,
„ hoặc muốn có lãi suất thế chấp có lợi hơn. 
Trần Tiến Khai 33
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
6.
Tác động của việc trả trước thời hạn
„ Vấn đề 6: 
† một món vay thế chấp lãi suất 7% thời hạn 30 năm, có
chi phí đóng là 8.000 USD, bao gồm 5.307,57 tiền lãi 
lấy trước cộng với 2.692,43 chi phí đóng khác.
† Người vay chỉ nhận số tiền là (150.307,57 USD - 8.000 
USD) = 142.307,57 USD. 
† Người vay muốn trả hết nợ vào thời điểm 7 năm sau 
khi vay
„ Câu hỏi:
† Suất sinh lợi của người cho vay sẽ là bao nhiêu? 
† Chi phí vay hiệu quả của người vay sẽ là bao nhiêu? 
Trần Tiến Khai 34
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
6.
Tác động của việc trả trước thời hạn
„ Dư nợ ở thời điểm 7 năm là:
PV = PV(rate, nper, pmt, [fv], [type]) 
= (0.00583333, 276, 1.000, [0], [type]) 
= 137.001,46 USD
„ Suất sinh lợi trong trường hợp này là:
Rate = Rate(nper,pmt,pv,[fv],[type]) 
= (84,1.000,-145000,137001,0) = 0,639856%/tháng 
= 7,68%/năm
„ Chi phí vay hiệu quả là:
Rate = Rate(nper,pmt,pv,[fv],[type]) 
= (84,1.000,-142307,137001,0) = 0,66948%/tháng 
= 8,03%/năm
Trần Tiến Khai 35
4. Cơ chế
cho vay thế
chấp
6.
Tác động của việc trả trước thời hạn
„ Kết luận:
† Suất sinh lợi của người cho vay tăng khi nợ trả
sớm. 
† Chi phí vay hiệu quả của người càng cao khi trả
nợ sớm. 
Trần Tiến Khai 36
5. Các cách cho vay thế
chấp
1.
Cho vay thế
chấp lãi suất cố định 
(Fixed-rate mortgage)
1.
Trả
góp đều hàng tháng, thế
chấp được trừ
dần 
trọn vẹn (level-payment, fully amortized 
mortgage)
† Khi đáo hạn, dư nợ bằng không
† Thời hạn: 15-30 năm
Trần Tiến Khai 37
5. Các cách cho vay thế
chấp
1.
Trả
góp đều hàng tháng, thế
chấp được trừ
dần 
trọn vẹn (level-payment, fully amortized 
mortgage)
† Câu hỏi: thời hạn ngắn hay dài có lợi hơn? 
† Vấn đề xem xét: vay thế chấp giá trị 90.000 
USD, lãi suất 9%/năm. Với cách trả góp 30 
năm, số tiền trả góp hàng tháng là 724,16 
USD. Với cách trả góp 15 năm, số tiền trả hàng 
tháng là 912,84 USD.
Trần Tiến Khai 38
5. Các cách cho vay thế
chấp
1.
Trả
góp đều hàng tháng, thế
chấp được trừ
dần 
trọn vẹn (level-payment, fully amortized 
mortgage)
Tổng tiền lãi phải trả
của món vay 90.000 USD ở
lãi suất 9%/năm
30 năm 15 năm
Trả
góp hàng tháng (USD) 724,16 912,84
Tổng tiền phải trả
(tiền hàng tháng x số
tháng)
260.698 164.311
Tiền vốn gốc 90.000 90.000
Tổng tiền lãi phải trả 170.698 74.311
Trần Tiến Khai 39
5. Các cách cho vay thế
chấp
1.
Trả
góp đều hàng tháng, thế
chấp được trừ
dần 
trọn vẹn (level-payment, fully amortized 
mortgage)
† Câu hỏi: thời hạn ngắn hay dài có lợi hơn? 
† Sự so sánh bắt đầu có ý nghĩa khi người 
vay có những hạn chế về tài chính khác 
nhau. 
† Gia đình trẻ có xu hướng thiếu tiền nhiều 
hơn, vì còn phải chi trả nhiều khoản mục 
chi tiêu khác như mua xe, trả tiền thẻ tín 
dụng, mua quần áo cho con cái, v.v. 
Trần Tiến Khai 40
5. Các cách cho vay thế
chấp
1.
Cho vay thế
chấp lãi suất cố định (Fixed-rate 
mortgage)
2.
Thế
chấp chỉ
trả
lãi (interest-only mortgages) 
† người vay chỉ trả lãi hàng tháng 
† vốn gốc sẽ được trả khi đáo hạn
† Ví dụ: 
„ Món nợ 90.000 USD, lãi suất năm 6%, lãi suất tháng 
0,5%. 
„ Tiền trả lãi hàng tháng là 450 USD. 
„ Nếu trả góp dần hàng tháng: 539,60 USD/tháng 
trong suốt 30 năm, dư nợ vốn gốc bằng không.
„ Chỉ trả lãi, vốn gốc vẫn còn nguyên 90.000 USD.
Trần Tiến Khai 41
5. Các cách cho vay thế
chấp
1.
Cho vay thế
chấp lãi suất cố định (Fixed-rate 
mortgage)
2.
Thế
chấp chỉ
trả
lãi (interest-only mortgages) 
† Hiếm khi được áp dụng đối với vay mua nhà, 
† Thường áp dụng cho tài trợ bất động sản 
thương mại và mua đất. 
† Nhà đầu tư thường sẵn lòng vay vốn, trả lãi để 
mua đất với kỳ vọng là họ sẽ trả được vốn khi 
đã đầu tư, tôn tạo mảnh đất và bán lô đất đi.
Trần Tiến Khai 42
5. Các cách cho vay thế
chấp
1.
Cho vay thế
chấp lãi suất cố định 
(Fixed-rate mortgage)
3.
Thế
chấp trả
góp từng phần (partially 
amortized mortgages) 
† Người vay phải trả dần vốn và lãi hàng kỳ,
† Không trả hết toàn bộ món vay khi đáo 
hạn, 
† Có thêm 1 kỳ hạn trả nợ, dài hơn thời gian 
đáo hạn. 
Trần Tiến Khai 43
5. Các cách cho vay thế
chấp
3.
Thế
chấp trả
góp từng phần (partially 
amortized mortgages) 
† Ví dụ, có một món vay 90.000 USD, thời gian 
30 năm, lãi 9%/năm, nhưng thời gian đáo hạn 
chỉ là 7 năm. Tiền trả hàng tháng vẫn là 724,16 
USD. Dư nợ ở thời điểm 7 năm là 84.276 USD. 
† Người vay buộc phải lựa chọn 1 trong các 
phương án:
„ đàm phán với người cho vay về món vay “mới”
84.276 USD với lãi suất hiện hành;
„ đàm phán món nợ với người cho vay mới, và thực 
hiện các thủ tục trả nợ gốc cho người vay cũ;
„ bán tài sản và sử dụng tiền bán để trả nợ vay.
Trần Tiến Khai 44
5. Các cách cho vay thế
chấp
2.
Cho vay thế
chấp lãi suất điều chỉnh 
(adjustable rate mortgages)
1.
Lãi suất hợp đồng chỉ
có
giá
trị trong 1 năm 
hoặc hơn 1 năm, tuỳ
theo hợp đồng cụ
thể
2.
Lãi suất điều chỉnh áp dụng hàng năm
3.
Lãi suất điều chỉnh dựa trên lãi suất cơ bản cộng 
thêm phần lãi suất riêng của ngân hàng