Bài giảng Nguyên lý bất động sản - Chương 6: Thẩm định giá với cách tiếp cận chi phí và thu nhập - Trần Tiến Khai

1 
NGUYÊN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN 
Khoa Kinh Tế Phát Triển 
Đại học Kinh tế TP.HCM 
Giảng viên: Trần Tiến Khai 
2 
Chương 6. 
Thẩm định giá với cách tiếp 
cận chi phí và thu nhập 
3 
1. Tiếp cận theo chi phí 
Chi phí (Costs) 
 Chi phí là số tiền bỏ ra để tạo lập và đưa vào 
sử dụng một bất động sản. 
 Chi phí có thể là: 
 giá mua bất động sản, 
 số tiền bỏ ra để mua đất, 
 số tiền bỏ ra để xây dựng công trình 
trên đất và đưa vào sử dụng. 
 Trong một số điều kiện, chi phí có thể dùng để 
đo lường giá trị của bất động sản nếu chi phí đó 
là hợp lý và tạo ra giá trị sử dụng tốt nhất 
và cao nhất của bất động sản. 
4 
1. Tiếp cận theo chi phí 
Nguyên tắc thẩm định giá 
 Giá trị thị trường của một ngôi nhà mới 
tương đồng với chi phí xây dựng nó hiện 
nay. 
 Đ/v một tài sản hiện hữu: xác định và đo 
lường sự sụt giảm giá trị tính theo chi phí 
xây dựng một tài sản giống y như vậy theo 
thời giá hiện tại. 
 Khấu hao tích lũy (accrued depreciation): 
là sự sụt giảm giá trị. 
5 
1. Tiếp cận theo chi phí 
Hình. Tóm lược phương pháp tiếp cận chi phí 
 Chi phí xây dựng theo thời giá được phỏng định 
- Khấu hao tích lũy 
= Chi phí đã khấu hao của tòa nhà 
+ Giá trị phỏng định của địa điểm (đất đai) 
= Giá trị thị trường chỉ thị của tài sản theo tiếp cận 
chi phí 
6 
1. Tiếp cận theo chi phí 
 Hai cách thẩm định chi phí xây dựng: 
 Chi phí xây mới (reproduction cost): là chi 
phí để xây dựng một căn nhà y hệt như vậy, 
theo thời giá hiện tại. 
 Chi phí thay thế (replacement costs): là số 
tiền cần thiết để cần thiết để xây dựng một ngôi 
nhà có tính khả dụng tương đương[1] (equal 
utility). 
--------------------------------------------------------- 
[1] Một toà nhà có tính khả dụng tương đương là một toà nhà 
làm cho người sử dụng thỏa mãn tương đương với toà nhà đang 
được thẩm định nếu còn mới. 
7 
1. Tiếp cận theo chi phí 
 Thực tế áp dụng: 
 Chi phí xây mới (reproduction cost): 
có khó khăn vì có thể nhiều loại vật liệu 
không còn được sử dụng và bán trên thị 
trường, hoặc không còn phù hợp với tiêu 
chuẩn hiện thời nữa. 
 Chi phí thay thế (replacement 
costs): được sử dụng phố biến hơn vì có 
thể tìm được dữ liệu. 
8 
1. Tiếp cận theo chi phí 
 Khấu hao tích lũy: 
 là sự chênh lệch giữa giá trị thị trường 
của một tài sản (vd. ngôi nhà) và chi phí 
của nó. 
 Ba nguyên nhân: 
 sự xuống cấp vật lý (khấu hao hữu hình) 
(physical deterioration) 
 sự lỗi thời về chức năng (functional 
obsolescence) và 
 sự lỗi thời về các yếu tố bên ngoài (external 
obsolescence). 
9 
1. Tiếp cận theo chi phí 
Hình. Tóm lược phương pháp tiếp cận chi phí 
 Chi phí xây dựng theo thời giá được phỏng định 
- Khấu hao tích lũy 
= Chi phí đã khấu hao của tòa nhà 
+ Giá trị phỏng định của địa điểm (đất đai) 
= Giá trị thị trường chỉ thị của tài sản theo tiếp cận 
chi phí 
10 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Lý do: nhà đầu tư muốn biết trước họ sẽ 
nhận được bao nhiêu tiền thu nhập dưới 
hình thức cho tiền cho thuê bất động sản 
và tăng giá thị trường. 
 Vì vậy, giá trị của một tài sản là một hàm 
số của dòng thu nhập được kỳ vọng sản 
sinh ra. 
11 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
Các khái niệm: 
 Vốn hóa thu nhập (income capitalization): là quá 
trình chuyển đổi thu nhập định kỳ của 1 tài sản 
thành một phỏng định giá trị. 
 Thu nhập hoạt động ròng (net operating income - 
NOI): 
 Dùng để đo lường khả năng tạo ra thu nhập tổng 
quát của một tài sản; 
 Được coi là giá trị nền tảng của giá trị thị trường; 
 Là doanh thu kỳ vọng trừ đi chi phí hoạt động và 
chi phí vốn. 
12 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
Các bước thực hiện mang tính 
nguyên tắc: 
1. Ước lượng thu nhập định kỳ kỳ vọng của tài 
sản (thu nhập hoạt động ròng – NOI). 
2. Chuyển đổi thu nhập định kỳ thành giá trị 
phỏng định (vốn hóa thu nhập) bằng cách: 
 Vốn hóa thu nhập; 
 Ngân lưu chiết khấu. 
13 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Bước 1. Phỏng định NOI 
PGI Potential gross income – Tổng thu nhập tiềm năng 
- VC Vacancy & collection loss – Thất thoát do bỏ không và 
không thu tiền được 
+ MI Miscellaneous income – Thu nhập linh tinh 
= EGI Effective gross income – Tổng thu nhập hiệu quả 
- OE Operating expenses – Chi phí hoạt động 
- CAPX Capital expenditures – Chi phí vốn* 
= NOI Net operating income – Thu nhập hoạt động ròng 
14 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Ví dụ 1: Phỏng định NOI 
Ví dụ 6.1 Các giả định về tài sản đối với cao ốc văn phòng 
cho thuê Centre Point 
• Tài sản gồm 9 văn phòng thượng hạng (4 VP tầng 1 và 5 VP 
tầng 2). 
• Điều khoản hợp đồng: 6 phòng thượng hạng ở mức giá 
1.800 USD/tháng, 3 văn phòng ở mức giá 1.400 
USD/tháng. 
• Giá thị trường cho thuê: tăng 3%/năm. 
• Mức thất thoát do bỏ không và không thu được nợ: 
10%/năm 
• Chi phí vốn: 5% tổng thu nhập hiệu quả mỗi năm 
• Thời gian cho thuê kỳ vọng: 5 năm 
15 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Tổng thu nhập tiềm 
năng 
Diện 
tích 
(m2) 
Số lượng 
(phòng) 
Đơn giá 
(USD/m2) 
Đơn giá 
(USD/phòng) 
Thành tiền 
(USD/năm) 
Tầng 1 
100 4 18 1.800 96.400 
Tầng 2 
80 2 22.5 1.800 43.200 
80 3 17.5 1.400 50.400 
PGI Potential gross income – Tổng thu 
nhập tiềm năng 
180.000 
16 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Tổng thu nhập hiệu 
quả 
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) 180.000 
- Thất thoát (VC) 18.000 (0,10 x 
180.000) 
+ Thu nhập linh tinh (MI) 0 
= Tổng thu nhập hiệu quả 
(EGI) 
162.000 
17 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Ví dụ 1: Phỏng định NOI – tính Chi phí hoạt động và 
Chi phí vốn 
Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) 162.000 
- Chi phí hoạt động (Operating 
expenses – OE) 
64.800 
Chi phí cố định 25.100 
Chi phí biến động 39.700 
- Chi phí dự phòng và Chi phí vốn 
(CAPX) 
8.100 
= Thu nhập hoạt động ròng 89.100 
18 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) 180.000 
- Thất thoát (VC) 18.000 
+ Thu nhập linh tinh (MI) 0 
= Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) 162.000 
- Chi phí hoạt động (OE) 64.800 
Chi phí cố định 25.100 
Chi phí biến động 39.700 
- Chi phí dự phòng và Chi phí vốn (CAPX) 8.100 
= Thu nhập hoạt động ròng 89.100 
19 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá 
Vốn hóa trực tiếp (direct capitalization): 
• là quá trình phỏng định giá trị thị trường của 
tài sản 
• bằng cách chia giá trị thu nhập hoạt động 
ròng ổn định hóa của một năm đơn lẻ cho tỷ 
lệ vốn hóa (capitalization rate). 
• V là giá trị, NOI1 là thu nhập ổn định hóa dự kiến vào năm 
kế tiếp, và R0 là tỷ lệ vốn hóa 
0
1
R
NOI
V 
20 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá 
Rút tỷ lệ vốn hóa từ thị trường (direct market extraction): 
0
1
R
NOI
V 
0
1
0
V
NOI
R 
Giábán
NOI
R 10 
21 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Bước 2: Dùng vốn hóa trực tiếp để định giá 
Rút tỷ lệ vốn hóa từ thị trường (direct market extraction): 
Tài sản so sánh NOI 
ở năm đầu tiên 
Giá bán R0 
NOI ÷ Giá 
Giá ÷ NOI 
A 80.000 ÷ 825.000 = 0,097 10,3 
B 114.000 ÷ 1.200.000 = 0,095 10,5 
C 100.000 ÷ 971.000 = 0,103 9,71 
D 72.000 ÷ 713.000 = 0,101 9,9 
E 90.000 ÷ 910.000 = 0,099 10,1 
Trung bình = 0,099 10,1 
22 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Định giá tài sản dựa trên NOI và tỷ lệ vốn hóa rút 
trực tiếp từ thị trường 
0
1
R
NOI
V
099.0
100.89
000.900 
23 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
Ý nghĩa của tỷ lệ vốn hóa: 
 Tỷ lệ vốn hóa là một đo lường mối liên hệ 
giữa dòng thu nhập hiện hành của một tài 
sản và giá bán hoặc giá trị của nó. 
 Tỷ lệ Giá bán ÷ NOI : 
 đo lường thời gian thu hồi vốn đầu tư dựa trên 
thu nhập tạo ra của một tài sản; 
 Tỷ lệ NOI ÷ Giá bán: 
 đo lường tỷ lệ giữa thu nhập tạo ra và giá trị của 
một tài sản 
24 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá 
Quy trình: 
a) Xây dựng bản phân tích NOI cho 5 năm; 
b) Phỏng định doanh thu có được từ việc bán 
tài sản trong tương lai (năm thứ sáu); 
c) Tính chiết khấu dòng tiền để có phỏng định 
giá trị tài sản. 
25 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá 
Ví dụ Centre Point: 
a) Phân tích thu nhập hoạt động ròng 5 năm 
Năm 1 2 3 4 5 
Tổng thu nhập tiềm năng 
(PGI) 
180.000 185.400 190.962 196.691 202.592 
- Thất thoát do bỏ trống (VC) 18.000 18.540 19.906 19.669 20.259 
= Tổng thu nhập hiệu quả (EGI) 162.000 166.540 171.866 177.022 182.323 
- Chi phí hoạt động (OE) 64.800 66.744 68.746 70.809 72.933 
- Chi phí vốn (CAPX) 8.100 8.343 8.593 8.551 9.117 
= Thu nhập hoạt động ròng 
(NOI) 
89.100 91.773 94.526 97.362 100.283 
26 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá 
b) Phỏng định doanh thu có được từ việc bán tài 
sản trong tương lai 
• Phỏng định giá bán vào cuối giai đoạn khai thác 5 
năm đồng nghĩa với việc phỏng định giá trị hiện hành 
ở thời điểm bắt đầu năm thứ 6. 
• Xác định một tỷ lệ vốn hóa kết thúc (terminal 
capitalization rate - Rt), hay là tỷ lệ vốn hóa đi ra 
(going-out cap rate): 
 = = 1.032.910 USD, làm tròn 1.033.000 USD 
tR
NOI
V
6
5 
1000,0
291.103
27 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá 
b) Phỏng định doanh thu có được từ việc bán tài 
sản trong tương lai 
Doanh thu bán ròng = Doanh thu bán – Chi phí bán 
= 1.033.000 USD – 58.300 USD = 974.700 USD 
28 
2. Tiếp cận theo thu nhập 
 Bước 2: Dùng ngân lưu chiết khấu để định giá 
c) Phỏng định giá trị tài sản bằng cách chiết khấu 
dòng tiền 
Năm NOI Doanh thu 
bán ròng 
(NSP) 
Tổng ngân 
lưu 
Giá trị chiết 
khấu (sck= 
11,75%) 
Giá trị hiện 
tại 
1 89.100 89.100 0,895855 79.732 
2 91.773 91.773 0,800765 73.489 
3 94.526 94.526 0,716568 67.734 
4 97.362 97.362 0,641224 62.431 
5 100.283 974.700 1.074.983 0,573802 616.827 
Giá trị hiện tại = 900.181