Bài giảng Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng (Phần 8)

Trung tâm nghiên cứu đào tạo 
và phát triển kỹ năng Quản lý 
----------------------------- 
Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng 
8 
Người soạn : Lê Văn Thịnh 
Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 
Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng 
6. Tài liệu kèm theo hợp đồng 
6.1. Các tài liệu kèm theo hợp đồng xây dựng là bộ phận không thể tách rời của 
hợp đồng. 
Tuỳ theo quy mô, tính chất công việc và hình thức lựa chọn nhà thầu thực hiện, tài 
liệu kèm theo hợp đồng có thể bao gồm toàn bộ hoặc một phần các nội dung sau: 
a) Thông báo trúng thầu hoặc văn bản chỉ định thầu; 
b) Điều kiện riêng và điều kiện chung của hợp đồng; 
c) Đề xuất của nhà thầu; 
d) Các chỉ dẫn kỹ thuật; 
đ) Các bản vẽ thiết kế; 
e) Các sửa đổi, bổ sung bằng văn bản; 
g) Các bảng, biểu; 
h) Bảo lãnh thực hiện hợp đồng, 
i) Bảo lãnh đối với tiền tạm ứng và các bảo lãnh khác nếu có; 
k) Các biên bản đàm phán hợp đồng; 
l) Các tài liệu khác có liên quan. 
6.2. Các bên ký kết hợp đồng có thể thoả thuận về thứ tự ưu tiên khi áp dụng các 
tài liệu hợp đồng theo quy định tại khoản 2 nếu giữa các tài liệu có quy định khác 
nhau. 
7. Các thông tin trong hợp đồng 
7.1. Về các chủ thể hợp đồng 
a) Bên giao thầu cần nêu rõ: 
- Tên cơ quan hoặc doanh nghiệp ; 
- Họ tên, chức vụ ngơười đại diện (hoặc ngơười đơược ủy quyền); 
- Địa chỉ trụ sở chính; 
- Số hiệu tài khoản tại ngân hàng mà đơn vị này giao dịch. 
b) Bên nhận thầu: 
Các thông tin cần thiết cũng phải nêu tơương tự bên giao thầu vào Hợp đồng . 
7.2. Khối lượng công việc chủ yếu và tiêu chuẩn áp dụng: 
Tuỳ theo từng sản phẩm của hợp đồng xây dựng, phải quy định rõ nội dung khối 
lượng công việc chủ yếu và những tiêu chuẩn áp dụng phải thực hiện. 
7.3.Thời gian và tiến độ thực hiện: 
Hợp đồng phải ghi rõ: thời gian bắt đầu, thời gian hoàn thành bàn giao sản phẩm 
của hợp đồng; tiến độ thực hiện từng hạng mục, từng công việc phải phù hợp với 
tổng tiến độ của dự án. Trường hợp Bên giao thầu ký nhiều hợp đồng với Bên 
nhận thầu để thực hiện các công việc xây dựng thì tiến độ của các hợp đồng phải 
phối hợp để thực hiện được tổng tiến độ của dự án. Các bên của hợp đồng phải 
thiết lập phụ lục phần không tách rời của hợp đồng để ghi rõ yêu cầu về tiến độ 
đối với từng loại công việc phải thực hiện. 
7.4. Giá trị hợp đồng 
Giá trị của hợp đồng: ghi giá trị từng công việc, từng công đoạn, từng hạng mục 
và ghi tổng giá trị của hợp đồng (giá trì tính bằng tiền Việt Nạm, ngoại tệ hoặc giá 
trị số lơượng hàng hóa trao đổi); 
7.5. Trách nhiệm và sự cam kết của các bên ký hợp đồng 
a) Nêu biện pháp bảo đảm việc ký hợp đồng (thế chấp, cầm cố tài sản, bảo l•nh 
bằng tài sản . . . ); 
b) Nêu các nghĩa vụ, các nội duơng cam kết bảo đảm thực hiện đầy đủ các điều 
khoản của hợp đồng; 
7.6. Về số lơượng bản hợp đồng và nơi gửi 
Số lơượng bản hợp đồng cần soạn bao nhiêu do hai bên thỏa thuận, nhơưng tối 
thiểu mỗi bên phải có 3 bản. Các bên phải gửi hợp đồng giao nhận thầu xây 
dựng cho các cơ quan sau đây: 
- Ngân hàng giao dịch của mỗi bên 1 bản; 
- Cơ quan cấp trên của chủ đầu tươ của mỗi bên 1 bản; 
- Cơ quan công chứng Nhà nơước mỗi bên đặt trụ sở: 1 bản; 
IV. Ký kết Hợp đồng xây dựng 
1. Đàm phán, ký kết hợp đồng xây dựng 
1.1. Tuỳ theo quy mô, tính chất và yêu cầu về thời gian thực hiện dự án, chủ đầu 
tư có thể ký hợp đồng với một hoặc nhiều nhà thầu chính. Nhà thầu chính có thể 
ký hợp đồng để thực hiện công việc với một hoặc nhiều nhà thầu phụ. Khối lượng 
công việc do các nhà thầu phụ thực hiện không được vượt quá 30% khối lượng 
công việc của hợp đồng. 
1.2. Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng với nhiều nhà thầu chính thì nội dung của 
các hợp đồng này phải đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ trong quá trình thực hiện 
các công việc của hợp đồng. 
1.3. Trường hợp nhà thầu là liên danh, thì các nhà thầu trong liên danh phải cử 
người đại diện liên danh để đàm phán. Nhà thầu đứng đầu liên danh hoặc tất cả 
nhà thầu tham gia liên danh phải ký vào hợp đồng xây dựng tuỳ theo yêu cầu của 
bên giao thầu. Các nhà thầu trong liên danh phải chịu trách nhiệm chung và riêng 
trước chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng công trình theo hợp đồng đ• ký kết. 
1.4. Việc đàm phán, ký kết hợp đồng phải căn cứ vào kết quả lựa chọn nhà thầu, 
điều kiện thực hiện công việc, hồ sơ mời đấu thầu, hồ sơ đấu thầu, đề xuất của nhà 
thầu được lựa chọn và các tài liệu có liên quan khác. 
1.5. Tuỳ theo sự thoả thuận, các bên trong hợp đồng xây dựng có thể uỷ thác để 
điều phối, giám sát, thực hiện nghiệm thu công việc theo hợp đồng. 
1.6. Hợp đồng xây dựng có hiệu lực kể từ ngày các bên tham gia hợp đồng ký kết 
hợp đồng trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 
1.7. Nội dung hợp đồng được ký kết phải tuân thủ các quy định của Nghị định này 
đồng thời đảm bảo các nguyên tắc chung của pháp luật về hợp đồng kinh tế cũng 
như các quy định có liên quan đến quản lý chất lượng, quản lý chi phí, thanh toán, 
quyết toán, bảo hành và bảo hiểm các sản phẩm xây dựng; 
1.8. Hợp đồng được xác lập khi hai bên hợp đồng đ• ký tên, đóng dấu vào Văn 
bản thoả thuận hợp đồng. 
1.9. Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình đặc biệt, có khối lượng công việc 
lớn và và được thực hiện trong nhiều năm, hai bên hợp đồng có thể thoả thuận ký 
kết hợp đồng nguyên tắc để làm cơ sở tiếp tục ký kết các hợp đồng cụ thể theo 
giai đoạn thực hiện hoặc theo phân kỳ đầu tư của dự án. 
2. Hiệu lực hợp đồng 
2.1. Hiệu lực của hợp đồng do hai bên thoả thuận và xác định rõ trong hợp đồng. 
Hợp đồng xây dựng có hiệu lực kể từ ngày các bên tham gia hợp đồng ký kết hợp 
đồng trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác. 
2.2. Hai bên hợp đồng có thể thoả thuận về điều kiện phụ hoặc thời hạn phụ đối 
với hiệu lực của hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng ký kết có hiệu lực khi 
đã đạt được điều kiện phụ hoặc trong thời hạn phụ theo thoả thuận. 
2.3. Thời hạn có hiệu lực của hợp đồng là cơ sở để các bên tham gia xác định và 
thực hiện các quỳên, nghĩa vụ theo hợp đồng của mình. 
2.4. Hợp đồng bị vô hiệu toàn bộ hoặc một phần trong các trường hơp: 
a) Vi phạm các quy định về ký kết, thực hiện, đình chỉ và huỷ bỏ hợp đồng trong 
hoạt động xây dựng ; 
b) Hai bên hợp đồng thông đồng với nhau làm tổn hại đến lợi ích của nhà nước, 
tập thể hoặc của bên thứ ba; 
c) Nội dung hợp đồng ký kết vi phạm các quy định của pháp luật; 
d) Hợp đồng bị huỷ bỏ theo quyết định của Toà án. 
3. Gía hợp đồng 
3.1. Gía hợp đồng được xác định cho loại công việc, công trình, hạng mục công 
trình xây dựng trên cơ sở: 
a) Tính chất, điều kiện, khối lượng và thời hạn thực hiện; 
b) Trình độ, kinh nghiệm, uy tín và khả năng chuyển giao công nghệ, bí quyết của 
nhà thầu thực hiện; 
c) Hình thức hợp đồng và phương thức thanh toán hợp đồng; 
d/ Kết quả thương thảo hợp đồng giữa Bên giao thầu với nhà thầu được lựa chọn. 
3.2. Đối với các công việc lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng 
công trình, khảo sát, thiết kế xây dựng và tư vấn đầu tư xây dựng khác, giá hợp 
đồng được xác định theo: 
a) Thời gian thực hiện công việc tư vấn; 
b) Khoán trọn gói về chi phí thực hiện; 
c) Theo tỷ lệ % của giá trị công việc được tư vấn. 
3.3. Đối với công tác thi công xây dựng, giá hợp đồng được căn cứ vào: 
a) Các yếu tố chi phí cần thiết để thực hiện công việc, xây dựng công trình, hạng 
mục công trình như: vật liệu, nhân công, máy móc thiết bị thi công, chi phí quản 
lý, phục vụ thi công và lợi nhuận của nhà thầu, các khoản thuế, phí đối với sản 
phẩm xây dựng theo quy định. 
b) Các chi phí về chuẩn bị công trường, xây dựng nhà tạm phục vụ thi công (nếu 
cần thiết) của nhà thầu; 
c) Dự phòng cho phần khối lượng công việc không lường hết và trượt giá trong 
thời gian thực hiện công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng. 
Căn cứ vào các yếu tố chi phí hình thành giá hợp đồng nêu trên, hai bên hợp đồng 
thoả thuận về giá hợp đồng trên cơ sở đảm bảo không thấp hơn mức chi phí hợp 
lý hay giá thành thực hiện các công việc theo hợp đồng. 
3.4. Đối với các công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng có sử dụng 
vốn nhà nước, việc xác định giá hợp đồng còn phải phù hợp với các quy định của 
nhà nước về quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình. 
3.5. Nghiêm cấm các hành vi ép giá của Bên giao thầu hoặc bán phá giá của Bên 
nhận thầu khi thương thảô, ký kết và thực hiện hợp đồng. 
4. Ký hợp đồng : 
Ngươời đại diện cho các bên giao, nhận thầu ký bản hợp đồng này phải là đại diện 
hợp pháp, tức là thủ trơởng cơ quan hay doanh nghiệp. Nếu vì lý do nào đó mà 
không trực tiếp tham gia ký kết đơược vào bản hợp đồng này thì chỉ được ủy 
quyền cho cấp phó của mình ký, mà không đơược ủy quyền cho ngơười khác hoặc 
cấp khác, bởi vì loại hợp đồng này liên quan tới khối lơượng tài sản rất lớn, thủ 
trơưởng ủy quyền cho ngươời khác ký thay nhơưng vẫn phải chịu trách nhiệm 
nhơư chính bản thân mình trực tiếp ký. Việc ủy quyền phải viết giấy có số lơưu và 
đưa vào hồ sơ công trình cùng với bản hợp đồng . 
V. Quản lý thực hiện hợp đồng xây dựng 
1. Sử dụng thầu phụ 
1.1. Khi ký kết hợp đồng hợp đồng tổng thầu hoặc hợp đồng thầu chính, tổng thầu 
hoặc nhà thầu chính phải nộp cho chủ đầu tư danh sách các nhà thầu phụ được chỉ 
định để chủ đầu tư xem xét và chấp thuận bằng văn bản (trừ trường hợp danh sách 
các nhà thầu phụ được chỉ định đã có trong hồ sơ dự thầu). 
1.2. Nhà thầu phụ không có quan hệ hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư trong phạm 
vi các công việc được thực hiện theo hợp đồng thầu phụ. 
1.3. Giá trị phần khối lượng công việc được giao thầu lại cho một hay nhiều nhà 
thầu phụ đảm nhận không vượt quá 30% giá trị khối lượng công việc trong hợp 
đồng tổng thầu hoặc hợp đồng thầu chính. 
1.4. Nhà thầu phụ chỉ được giao thầu lại một phần công việc do mình đảm nhận 
cho một nhà thầu khác ( phụ của nhà thầu phụ ) sau khi đã được sự chấp thuận 
của của tổng thầu hoặc của nhà thầu chính. 
1.5. Nhà thầu phụ không được giao toàn bộ hoặc phần việc chính theo hợp đồng 
cho các nhà thầu khác. 
2. Thay đổi, điều chỉnh nội dung hợp đồng 
2.1.Điều chỉnh hợp đồng trong hoạt động xây dựng 
a) Hợp đồng trong hoạt động xây dựng chỉ được điều chỉnh khi được người quyết 
định đầu tư cho phép trong các trường hợp sau đây: 
- Khi có sự thay đổi dự án đầu tư xây dựng công trình; 
- Khi Nhà nước thay đổi các chính sách có liên quan; 
- Các trường hợp bất khả kháng. 
b) Người cho phép điều chỉnh hợp đồng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về 
quyết định của mình và bồi thường thiệt hại do hậu quả của việc quyết định gây ra. 
2.2.Việc thay đổi, điều chỉnh nội dung hợp đồng phải được sự thống nhất giữa hai 
bên hợp đồng trên cơ sở tạo điều kiện thuận lợi hơn để thực hiện và hoàn thành 
công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng theo mục tiêu đầu tư. 
2.3. Nguyên tắc, phạm vi và mức độ bổ sung, điều chỉnh hợp đồng phải được xác 
định trong Văn bản thoả thuận hợp đồng được ký kết giữa các bên tham gia. 
2.4. Tuỳ thuộc hình thức và tính chất của hợp đồng được ký kết, nội dung hợp 
đồng có thể được điều chỉnh về: 
a) Khối lượng, phạm vi thực hiện công việc; 
b) Đơn giá theo loại công việc và giá hợp đồng; 
c) Thời hạn và tiến độ thực hiện; 
d) Một số nội dung khác của hợp đồng; 
đ) Đối với công việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng sử dụng vốn nhà 
nước, việc điều chỉnh các nội dung hợp đồng phải phù hợp với các quy định của 
nhà nước về quản lý đầu tư và xây dựng. 
3. Điều chỉnh giá hợp đồng xây dựng: 
Việc điều chỉnh giá hợp đồng phải được ghi rõ trong hợp đồng và được điều chỉnh 
trong các trường hợp sau: 
1. Bổ sung, điều chỉnh khối lượng thực hiện so với hợp đồng: 
a) Nếu khối lượng công việc phát sinh đã có đơn giá trong hợp đồng thì giá trị 
phần khối lượng phát sinh được tính theo đơn giá đó; 
b) Nếu khối lượng công việc phát sinh không có đơn giá ghi trong hợp đồng thì 
giá trị phát sinh được tính theo đơn giá địa phương nơi xây dựng công trình tại 
thời điểm phát sinh, nếu không có đơn giá tại địa phương hai bên thống nhất xây 
dựng mức giá mới và trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để áp dụng; 
c) Nếu khối lượng công việc thay đổi ( tăng hoặc giảm ) hơn 20% so với khối 
lượng công việc đã ghi trong hợp đồng thì hai bên có thể thoả thuận xác định đơn 
giá mới. 
2. Nhà nước thay đổi chính sách: thay đổi tiền lương, thay đổi giá nguyên vật liệu 
do nhà nước quản lý giá, thay đổi tỷ giá hối đoái đối với phần vốn có sử dụng 
ngoại tệ hoặc thay đổi các chế độ, chính sách mới làm thay đổi mặt bằng giá đầu 
tư xây dựng công trình. Trong trường hợp này chỉ được điều chỉnh khi được cấp 
có thẩm quyền cho phép. 
3. Trường hợp bất khả kháng do thiên tai như động đất, b•o, lũ, lụt, lốc, sóng thần, 
lở đất; hoả hoạn; chiến tranh hoặc có nguy cơ xảy ra chiến tranh, ... và các thảm 
hoạ khác chưa lường hết được. Khi đó các bên tham gia hợp đồng thương thảo để 
xác định giá trị hợp đồng điều chỉnh phù hợp với các quy định của pháp luật.