Bài giảng Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng (Phần 7)

Trung tâm nghiên cứu đào tạo 
và phát triển kỹ năng Quản lý 
----------------------------- 
Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng 
7 
Người soạn : Lê Văn Thịnh 
Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 
Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng 
6.3. Giao nhận thầu xây dựng từng phần 
Là hình thức mà chủ đầu tơư giao thầu từng phần công việc cho các tổ chức nhận 
thầu khác nhau: 
- Lập dự án đầu tư xây dựng công trình (bao gồm cả việc điều tra, khảo sát để lập 
dự án đầu tư xây dựng công trình). 
- Tổ chức tư vấn thực hiện thiết kế nhận thầu khảo sát xây dựng, thiết kế toàn bộ 
công trình từ bươớc thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và lập tổng dự toán đến bơước 
lập bản vẽ thi công và làm dự toán hạng mục công trình (gọi tắt là tổng thầu thiết 
kế). 
- Một tổ chức xây dựng nhận thầu tất cả công tác chuẩn bị xây lắp và xây lắp toàn 
bộ công trình trên cơ sở thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế cơ sở đươợc duyệt (gọi tắt 
là tổng thầu xây dựng). 
- Nhiều tổ chức xây dựng nhận thầu gọn từng phần với chủ đầu tơư như ơ: xây 
dựng từng nhóm hạng mục công trình độc lập, từng phần công tác khảo sát xây 
dựng, thiết kế, cả khảo sát, thiết kế và xây dựng một nhóm hạng mục công trình 
độc lập (gọi tắt là nhận thầu trực tiếp). 
6.4. Giao thầu lại 
Sau khi ký kết hợp đồng, tổng thầu hoặc giao nhận thầu trực tiếp với chủ đầu tư 
các tổ chức xây dựng có thể giao thầu lại một số khối lơượng công việc cho các tổ 
chức nhận thầu khác, nhơưng phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tơư về những 
phần công việc đó 
6.5. Lựa chọn nhà thầu trong xây dựng 
Thực hiện theo Luật Đấu thầu, Nghị định 58/2008/NĐ-CP và Thông tư số 
/2007/TT-BXD ngày / /2007 của Bộ Xây dựng “Hướng dẫn về lựa chọn nhà 
thầu trong hoạt động xây dựng”. 
7. Các loại hợp đồng 
7.1. Theo tính chất, loại công việc trong hoạt động xây dựng cần thực hiện có các 
loại hợp đồng sau: 
a) Hợp đồng tư vấn xây dựng: là hợp đồng xây dựng để thực hiện một, một số hay 
toàn bộ công việc tư vấn trong hoạt động xây dựng như: lập quy hoạch xây dựng, 
khảo sát xây dựng, thiết kế xây dựng công trình, quản lý dự án đầu tư xây dựng 
công trình, lựa chọn nhà thầu, giám sát thi công xây dựng công trình và lắp đặt 
thiết bị, thẩm tra thiết kế, dự toán và các hoạt động tư vấn khác có liên quan đến 
xây dựng công trình. 
b) Hợp đồng cung ứng vật tư, thiết bị xây dựng: là hợp đồng xây dựng để thực 
hiện việc cung ứng vật tư, thiết bị nằm trong dây chuyền công nghệ được lắp đặt 
vào công trình xây dựng theo thiết kế công nghệ cho dự án đầu tư xây dựng công 
trình. 
c) Hợp đồng thi công xây dựng công trình: là hợp đồng xây dựng thực hiện việc 
thi công xây dựng công trình, hạng mục công trình hoặc phần việc xây dựng theo 
thiết kế xây dựng công trình. 
* Hợp đồng xây dựng thực hiện toàn bộ công việc thiết kế xây dựng công trình của 
dự án là hợp đồng tổng thầu thiết kế. 
* Hợp đồng xây dựng thực hiện toàn bộ công việc thi công xây dựng công trình 
của dự án là hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng công trình. 
* Hợp đồng xây dựng thực hiện toàn bộ việc thiết kế và thi công xây dựng công 
trình của dự án là hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng công trình. 
d) Hợp đồng thiết kế - cung ứng vật tư thiết bị - thi công xây dựng (viết tắt theo 
tiếng Anh là EPC): là hợp đồng xây dựng để thực hiện toàn bộ công việc từ thiết 
kế, cung ứng vật tư thiết bị đến thi công xây dựng công trình, hạng mục công 
trình. 
đ) Hợp đồng chìa khoá trao tay: là hợp đồng xây dựng để thực hiện trọn gói toàn 
bộ các công việc lập dự án, thiết kế, cung ứng vật tư thiết bị và thi công xây dựng 
công trình. 
7.2. Theo mối quan hệ trong quản lý có các loại hợp đồng sau: 
a) Hợp đồng thầu chính: 
- Hợp đồng thầu chính được ký kết trực tiếp giữa chủ đầu tư với một nhà thầu 
chính để thực hiện một hoặc một số công việc của dự án như tư vấn, thi công xây 
dựng và lắp đặt, cung ứng vật tư, thiết bị. 
- Chủ đầu tư được phép ký kết đồng thời nhiều hợp đồng thầu chính với nhiều nhà 
thầu chính khác nhau trong trường hợp công trình xây dựng có quy mô lớn, có yêu 
cầu đẩy nhanh tiến độ thực hiện các công việc. 
Khi áp dụng hình thức nhiều hợp đồng thầu chính thì : 
- Các hợp đồng thầu chính được ký kết phải phù hợp với nhau về các mốc tiến độ 
chính, chất lượng thực hiện các công việc và phải đáp ứng được các mục tiêu cơ 
bản của dự án được duyệt; 
- Chủ đầu tư phải có đủ năng lực để quản lý, điều phối đồng thời các hoạt động 
của nhiều nhà thầu tham gia; 
- Tổng mặt bằng xây dựng công trình và các biện pháp thi công được đề xuất phải 
đảm bảo cho các nhà thầu có thể đồng thời cùng thực hiện các công việc. 
b) Hợp đồng thầu phụ: 
- Hợp đồng thầu phụ được ký kết trực tiếp giữa tổng thầu với một/nhiều thầu phụ 
hoặc nhà thầu chính với một/nhiều thầu phụ để thực hiện một phần công việc của 
tổng thầu hoặc thầu chính. 
- Hợp đồng thầu phụ áp dụng cho công việc, công trình, hạng mục công trình xây 
dựng có khối lượng công việc mang tính chất đặc thù, chuyên ngành hoặc thuộc 
một lĩnh vực cụ thể mà tổng thầu, nhà thầu chính không đủ điều kiện để tự thực 
hiện. 
- Trước khi ký kết hợp đồng thầu phụ, Bên giao thầu ( là tổng thầu hoặc nhà thầu 
chính) phải báo cáo với chủ đầu tư về tư cách pháp lý, năng lực hoạt động hoặc 
năng lực hành nghề của nhà thầu phụ được lựa chọn để chủ đầu tư xem xét và 
chấp thuận bằng văn bản. 
- Việc ký kết hợp đồng thầu phụ phải phù hợp với nội dung của hợp đồng tổng 
thầu hoặc hợp đồng thầu chính, đồng thời phải đảm bảo các lợi ích của chủ đầu tư 
đã được xác định trong các hợp đồng này. 
c) Hợp đồng tổng thầu bao gồm: 
- Hợp đồng tổng thầu thiết kế (E). 
- Hợp đồng tổng thầu thi công xây dựng (C). 
- Hợp đồng tổng thầu thiết kế và thi công xây dựng ( EC). 
- Hợp đồng tổng thầu thiết kế - cung ứng vật tư thiết bị - xây dựng (EPC). 
- Hợp đồng tổng thầu chìa khoá trao tay (TK). 
8. Các hình thức giá hợp đồng và phương thức thanh toán theo một trong sau 
đây: 
Bên giao thầu và Bên nhận thầu có thể thoả thuận về giá hợp đồng và phương thức 
thanh toán theo một trong các hình thức sau đây: 
- Giá hợp đồng trọn gói; 
- Giá hợp đồng theo đơn giá cố định; 
- Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh; 
- Giá hợp đồng kết hợp các loại giá trên. 
Tuỳ theo quy mô, điều kiện thực hiện cụ thể của công việc, công trình, hạng mục 
công trình xây dựng, các bên giao, nhận thầu có thể thoả thuận để lựa chọn áp 
dụng hình thức giá hợp đồng cho phù hợp. 
8.1. Giá hợp đồng theo giá trọn gói 
Giá hợp đồng trọn gói (hình thức trọn gói và hình thức theo tỷ lệ phần trăm quy 
định trong Luật Đấu thầu): là giá hợp đồng xây dựng không thay đổi trong suốt 
quá trình thực hiện hợp đồng đối với các công việc thuộc phạm vi hợp đồng đ• ký 
kết, trừ các trường hợp được phép điều chỉnh có qui định trong hợp đồng (nếu có). 
Giá hợp đồng trọn gói áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu đ• xác định rõ về 
khối lượng, chất lượng, thời gian thực hiện hoặc trong một số trường hợp không 
xác định được khối lượng và bên nhận thầu có đủ năng lực, kinh nghiệm, tài liệu 
để tính toán, xác định giá trọn gói và chấp nhận các rủi ro liên 
quan đến việc xác định giá trọn gói. 
Tất cả các loại hợp đồng xây dựng đều có thể áp dụng giá hợp đồng trọn gói khi 
đủ điều kiện xác định giá hợp đồng trước khi ký kết, kể cả hình thức giá hợp đồng 
xác định theo tỷ lệ (%) giá trị công trình hoặc khối lượng công việc tư vấn thông 
thường. 
8.2. Giá hợp đồng theo đơn giá cố định (hình thức theo đơn giá và hình thức theo 
thời gian quy định trong Luật Đấu thầu): 
Giá hợp đồng theo đơn giá cố định là giá hợp đồng xây dựng được xác định trên 
cơ sở khối lượng công việc tạm tính và đơn giá từng công việc trong hợp đồng là 
cố định và không thay đổi trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, trừ các trường 
hợp được phép điều chỉnh qui định trong hợp đồng (nếu có). 
Giá hợp đồng theo đơn giá cố định áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu 
không đủ điều kiện xác định chính xác về khối lượng nhưng đủ điều kiện xác định 
về các đơn giá thực hiện công việc và bên nhận thầu có đủ năng lực, kinh nghiệm, 
tài liệu để tính toán, xác định đơn giá xây dựng công trình cố định và các rủi ro 
liên quan đến việc xác định đơn giá. Đơn giá cố định không thay đổi trong suốt 
quá trình thực hiện hợp đồng, trừ các trường hợp được phép điều chỉnh đ• ghi rõ 
trong hợp đồng. 
Đơn giá cố định có thể là đơn giá đầy đủ đối với các công việc thi công xây dựng, 
đơn giá nhân công theo thời gian (tháng, tuần, ngày hoặc giờ) đối với một số công 
việc tư vấn. 
8.3. Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh 
Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh: là giá hợp đồng xây dựng mà khối lượng công 
việc và đơn giá cho công việc trong hợp đồng được phép điều chỉnh trong các 
trường hợp được qui định tại hợp đồng xây dựng. 
Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu mà ở 
thời điểm ký kết hợp đồng xây dựng không đủ điều kiện xác định chính xác về 
khối lượng công việc cần thực hiện hoặc các yếu tố chi phí để xác định đơn giá 
thực hiện các công việc. 
Giá hợp đồng theo giá điều chỉnh (tại thời điểm ký kết giá hợp đồng chỉ là tạm 
tính) sẽ được điều chỉnh thay đổi khi có đủ điều kiện xác định khối lượng, đơn giá 
thực hiện theo qui định trong hợp đồng. 
8.4. Giá hợp đồng kết hợp 
Giá hợp đồng kết hợp: là giá hợp đồng được xác định theo các hình thức qui định 
tại điểm 8.1, 8.2 và 8.3 nêu trên. 
Giá hợp đồng kết hợp áp dụng cho các công trình hoặc gói thầu có qui mô lớn, kỹ 
thuật phức tạm và thời gian thực hiện kéo dài. Bên giao thầu và bên nhận thầu căn 
cứ vào các loại công việc trong hợp đồng để thoả thuận, xác định các loại công 
việc áp dụng theo giá hợp đồng trọn gói, giá hợp đồng theo đơn giá cố định hay 
giá hợp đồng theo giá điều chỉnh cho phù hợp. 
III. KỸ THUẬT SOẠN THẢO NỘI DUNG hợp đồng TRONG hoạt động 
XÂY DỰNG 
1. Về tên hợp đồng 
Tên gọi cần được nêu thống nhất theo Thông tư số 02/2005/TT-BXD ngày 
25/02/2005 của Bộ Xây dựng Hướng dẫn Hợp đồng trong hoạt động xây dựng : 
Hợp đồng . . . ( kèm theo tên công việc cụ thể) . Ví dụ : Hợp đồng tư vấn lập quy 
hoạch xây dựng , tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình,tư vấn khảo sát xây 
dựng , tư vấn thiết kế xây dựng , tư vấn giám sát thi công xây dựng công trình, tư 
vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ; thi công xây dựng công trình ; 
tổng thầu epc thiết kế, cung ứng vật tư thiết bị và thi công xây dựng công trình. 
2. Các căn cứ để ký kết họp đồng 
Nêu các văn bản pháp luật hiện hành điếu chính trực tiếp lĩnh vực HĐKT trong 
xây dựng cơ bản, các quyết định, các văn bản của các cơ quan có thẩm quyền đối 
với công việc, công trình xây dựng mà các bên sẽ tiến hành ký kết HĐKT. Đồng 
thời nêu cả số và ngày tháng lập biên bản đấu thầu trong đó bên nhận thầu tham dự 
và đã trúng thầu. 
3. Mẫu Hợp đồng trong hoạt động xây dựng 
3.1. Hợp đồng xây dựng phải được xác lập bằng văn bản theo mẫu do Bộ Xây 
dựng quy định. 
3.2. Bên giao thầu có trách nhiệm dự thảo hợp đồng theo mẫu quy định để làm cơ 
sở đàm phán , ký kết hợp đồng với nhà thầu được lựa chọn. 
3.3. Mẫu hợp đồng được quy định cho một số loại công việc trong hoạt động xây 
dựng, bao gồm: 
a) Hợp đồng tư vấn lập quy hoạch xây dựng , tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng 
công trình, tư vấn khảo sát xây dựng , tư vấn thiết kế xây dựng , tư vấn giám sát 
thi công xây dựng công trình, tư vấn quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình ; 
b) Hợp đồng thi công xây dựng công trình ; 
c) Hợp đồng tổng thầu EPC thiết kế, cung ứng vật tư thiết bị và thi công xây dựng 
công trình. 
4. Hồ sơ hợp đồng 
Hồ sơ hợp đồng xây dựng bao gồm hợp đồng xây dựng và các tài liệu kèm theo 
hợp đồng xây dựng. 
Khuyến khích các bên tham gia hợp đồng tham khảo áp dụng các tài liệu hướng 
dẫn về hợp đồng xây dựng do Hiệp hội quốc tế các kỹ sư tư vấn ( FIDIC ) biên 
soạn. 
5. Nội dung chủ yếu của hợp đồng trong hoạt động xây dựng 
Hợp đồng trong hoạt động xây dựng bao gồm các nội dung chủ yếu sau : 
5.1. Nội dung công việc phải thực hiện; 
5.2. Chất lượng và các yêu cầu kỹ thuật khác của công việc; 
5.3. Thời gian và tiến độ thực hiện; 
5.4. Điều kiện nghiệm thu, bàn giao; 
5.5. Giá cả, phương thức thanh toán; 
5.6. Thời hạn bảo hành; 
5.7. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; 
5.8. Các thỏa thuận khác theo từng loại hợp đồng; 
5.9. Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng.