Bài giảng Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng (Phần 5)

Trung tâm nghiên cứu đào tạo 
và phát triển kỹ năng Quản lý 
----------------------------- 
Hợp đồng Trong hoạt động xây dựng 
5 
Người soạn : Lê Văn Thịnh 
Trưởng phòng Quản lý chất lượng công trình xây dựng 
Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng - Bộ Xây dựng 
2. Khung pháp luật của hợp đồng xây dựng 
2.1. Bộ Luật Dân sự từ Điều 388 đến Điều 427 và từ Điều 518 đến Điều 526. 
2.2. Các luật: 
a) Luật Xây dựng năm 2003 quy định tại Chương VI - Mục 2 từ Điều 107 đến 
Điều 110. 
b) Luật Thương mại. 
c) Luật Đấu thầu. 
2.3. Các Nghị định và Thông tư: 
a) Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2007 của Chính phủ về Quản lý chi 
phí đầu tư xây dựng công trình 
b) Nghị định số 03/2008/NĐ-CP ngày 07/01/2008 của Chính phủ về bổ sung, sửa 
đổi một số điều Nghị định số 99/2007/NĐ-CP. 
đ) Thông tư số 06/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây dựng hướng dẫn 
Hợp đồng trong hoạt động xây dựng. 
3. Nguyên tắc chung ký kết Hợp đồng trong hoạt động xây dựng 
3.1. Hợp đồng phải được xác lập bằng văn bản trên cơ sở các nguyên tắc tự 
nguyện, bình đẳng, thiện chí, trung thực, không trái pháp luật, cùng có lợi, mọi 
thoả thuận phải được ghi trong hợp đồng và bình đẳng về các quyền và nghĩa vụ 
giữa các bên tham gia. 
3.2. Hợp đồng được ký kết sau khi hoàn thành lựa chọn nhà thầu và kết thúc đàm 
phán hợp đồng với nhà thầu trúng thầu (cả trường hợp đấu thầu và chỉ định thầu) 
cũng như Bên nhận thầu đã nộp bảo lãnh thực hiện hợp đồng (nếu có quy định ) 
cho Bên giao thầu. Hợp đồng xây dựng là gắn liền với quá trình lựa chọn nhà thầu 
và là sản phẩm của quá trình lựa chọn nhà thầu. 
Việc ký kết và thực hiện hợp đồng xây dựng phải tuân thủ quy định của Nghị định 
này và các quy định pháp luật về hợp đồng khác có liên quan. 
3.3. Nội dung hợp đồng được ký kết phải nêu rõ trách nhiệm trước pháp luật đối 
với: 
a) Các cam kết thực hiện công việc của Bên nhận thầu theo mục tiêu đầu tư của dự 
án và thời hạn hoàn thành công việc, công trình, hạng mục công trình 
xây dựng; 
b) Việc đảm bảo những điều kiện cần thiết để thực hiện công việc, công trình, 
hạng mục công trình xây dựng của Bên giao thầu, kể cả việc đảm bảo đủ vốn để 
thanh toán cho các công việc theo hợp đồng; 
c) Các thoả thuận, cam kết của các bên có liên quan trực tiếp đến quá trình thực 
hiện hợp đồng. 
3.4. Hình thức hợp đồng: Luật Xây dựng đã quy định hợp đồng xây dựng được 
xác lập bằng văn bản (Điều 107). Hợp đồng xây dựng được lập trên cơ sở tham 
khảo các mẫu do Bộ Xây dựng công bố. 
Tùy theo mức độ phức tạp của hợp đồng mà các bên có thể soạn thảo, đàm phán, 
ký kết hợp đồng bằng văn bản như sau: 
a) Đối với hợp đồng của các công việc, gói thầu đơn giản, quy mô nhỏ: mọi nội 
dung của hợp đồng được thỏa thuận sẽ ghi trong văn bản hợp đồng. 
b) Đối với hợp đồng của các công việc, gói thầu phức tạp, quy mô lớn: nội dung 
hợp đồng được thể hiện trong văn bản hợp đồng, điều kiện chung, điều kiện riêng 
của hợp đồng và các tài liệu kèm theo khác. 
- Điều kiện chung của hợp đồng là tài liệu chính thức để giải nghĩa các tài liệu 
khác trong Tài liệu hợp đồng, trong đó xác định rõ các bên tham gia hợp đồng và 
ấn định trách nhiệm của từng bên với nhau: chủ đầu tư, tư vấn, nhà thầu và nhà 
thầu phụ; xác định các công việc theo hợp đồng của mỗi bên tham gia; xác định 
thời gian, các vấn đề liên quan đến thanh toán và hoàn thành, bảo vệ, bảo hiểm, 
chấm dứt hợp đồng.... 
+ Điều kiện chung của hợp đồng không phải là Chỉ dẫn kỹ thuật 
+ Điều kiện chung của hợp đồng cùng với Văn bản hợp đồng chi phối toàn bộ nội 
dung hợp đồng 
+ Điều kiện chung của hợp đồng chứa đựng các yêu cầu, thiết lập các mối quan hệ 
và xác định các trách nhiệm. 
- Điều kiện riêng của Hợp đồng là những thay đổi và bổ sung được đưa thêm vào 
các điều kiện chung. Tài liệu này chi tiết hoá các thay đổi và bổ sung trong các 
điều kiện chung bằng ngôn ngữ hợp đồng để đáp ứng được các yêu cầu đối với 
từng dự án cụ thể như: các vấn đề về luật pháp, phong tục, chế độ thuế tại địa 
phương; các yêu cầu về bảo hiểm, thủ tục hành chính... 
+ Các điều kiện bổ sung của hợp đồng làm rõ nghĩa cho Các điều kiện chung. 
+ Các điều kiện bổ sung của hợp đồng làm rõ nghĩa các yêu cầu bắt buộc đối với 
từng dự án hoặc tùng khu vực. 
+ Các điều kiện bổ sung của hợp đồng tạo ra quyền ưu tiên không theo các điều 
kiện chung. 
+ Các điều kiện bổ sung của hợp đồng được biên soạn riêng cho mỗi gói thầu. 
- Các chỉ dẫn kỹ thuật: Xác định các yêu cầu về chất lượng của sản phẩm, vật liệu 
và nhân công trong hợp đồng xây dựng. 
Các yêu cầu chung trong chỉ dẫn kỹ thuật thiết lập nên các yêu cầu về trình tự và 
quản lý. Đây là những quy định có tính bắt buộc trên cơ sở nội dung hợp đồng và 
phải được biên soạn riêng đối với từng gói thầu. 
c) Giá hợp đồng (giá ký kết hợp đồng) không vượt giá trúng thầu (đối với trường 
hợp đấu thầu), không vượt dự toán gói thầu được duyệt (đới với trường hợp chỉ 
định thầu). Khối lượng phát sinh ngoài gói thầu được người có thẩm quyền cho 
phép. 
Giá hợp đồng giao nhận thầu xây dựng phải được hình thành thông qua quá trình 
đàm phán hợp đồng dựa trên cơ sở kết quả đấu thầu được duyệt (trường hợp đấu 
thầu ), hoặc các bản chào giá, dự toán thực hiện của Bên nhận thầu đã được Bên 
giao thầu chấp thuận (trường hợp chỉ định thầu) và những điều kiện cụ thể khác 
của công việc được giao thầu. Giá hợp đồng là giá được thoả thuận giữa bên giao 
thầu và bên nhận thầu để thực hiện khối lượng công việc theo nội dung của hợp 
đồng. 
Giá hợp đồng được xác định trên cơ sở: 
- Các yếu tố chi phí cần thiết để thực hiện công việc, công trình, hạng mục công 
trình xây dựng như: các chi phí về vật liệu, nhân công, máy móc thiết bị thi công; 
chi phí quản lý, phục vụ thi công. 
- Các chi phí về chuẩn bị công trường, xây dựng nhà tạm phục vụ thi công (nếu 
cần thiết) của nhà thầu; 
- Dự phòng cho phần khối lượng công việc không lường hết và trượt giá trong 
thời gian thực hiện công việc, công trình xây dựng. 
- Lợi nhuận dự tính của nhà thầu, các khoản thuế phải nộp đối với sản phẩm xây 
dựng theo quy định. 
Giá hợp đồng giao nhận thầu xây dựng phải được xác định phù hợp với mặt bằng 
giá cả thị trường cũng như với các quy định về quản lý giá của Nhà nước tại thời 
điểm ký kết hợp đồng. Trong trường hợp có sự điều chỉnh giá hợp đồng thì việc 
điều chỉnh giá hợp đồng được thực hiện theo các quy định hiện hành của nhà 
nước. 
Đối với hợp đồng tổng thầu thì giá hợp đồng tổng thầu phải bao gồm các chi phí 
cần thiết để thực hiện toàn bộ các công việc của hợp đồng và các chi phí có liên 
quan đến việc tổ chức, quản lý thực hiện công việc, thực hiện chuyển việc giao 
công nghệ, kỹ thuật và kinh nghiệm từ tổng thầu. Việc xác định giá của hợp đồng 
tổng thầu còn tuỳ thuộc vào phương thức lựa chọn nhà thầu và mức độ giao thầu 
về thiết kế xây dựng công trình. 
3.5. Chủ đầu tư (hoặc đại diện của chủ đầu tư) được ký hợp đồng với một hay 
nhiều nhà thầu chính để thực hiện công việc. Trong một dự án, nội dung các hợp 
đồng thầu chính phải thống nhất đồng bộ để đảm bảo mục tiêu, tiến độ, chất lượng 
của dự án. 
3.6. Nhà thầu chính được ký với một hoặc một số hợp đồng thầu phụ, nhưng các 
nhà thầu phụ này phải được sự chấp thuận của Chủ đầu tư. Các hợp đồng thầu phụ 
phải thống nhất, đồng bộ với hợp đồng thầu chính đã kí với chủ đầu tư. Nhà thầu 
chính chịu trách nhiệm với chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng các công việc đã ký 
kết, kế cả các công việc do nhà thầu phụ thực hiện. 
3.7. Nhà thầu liên danh: các thành viên phải có thoả thuận liên danh. Trong hợp 
đồng xây dựng có thể: 
a) Có chữ ký của tất cả các thành viên tham gia liên danh. 
b) Trường hợp các thành viên trong liên danh có thoả thuận uỷ quyền cho một nhà 
thầu đứng đầu liên danh ký hợp đồng trực tiếp với bên giao thầu, thì nhà thầu 
đứng đầu liên danh ký hợp đồng với bên giao thầu. 
3.8. Đại diện đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng: Cả hai bên giao thầu và 
nhận thầu đều có thể cử đại diện đàm phán, ký kết và thực hiện hợp đồng. Khi đó, 
người được cử phải được quyền quyết định và chịu trách nhiệm về quyết định của 
mình trong quá trình đàm phán và trong quá trình thực hiện hợp đồng. Trường hợp 
có những nội dung cần xin ý kiến người có thẩm quyền thì các nội dung này phải 
được ghi rõ trong hợp đồng. 
3.9. Việc thanh toán Hợp đồng giao nhận thầu xây dựng được căn cứ vào giá hợp 
đồng và các thoả thuận trong hợp đồng, trên cơ sở khối lượng thực hiện, hai bên 
có thể thanh toán theo giai đoạn, theo phần công việc đã hoàn thành hoặc thanh 
toán một lần khi hoàn thành toàn bộ hợp đồng. 
3.10. Bên giao thầu có thể trực tiếp thanh toán hoặc uỷ thác việc thanh toán cho 
Bên nhận thầu thông qua tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng do mình lựa chọn. 
4. Quyền và nghĩa vụ của các bên hợp đồng 
4.1. Các quyền của Bên giao thầu 
a) Kiểm tra và giám sát việc thực hiện hợp đồng của Bên nhận thầu; 
b) Quyết định đình chỉ hoặc huỷ bỏ hợp đồng trong các trường hợp được quy định 
tại khoản 5 mục IV chương này; 
c) Từ chối việc thanh toán trong trường hợp Bên nhận thầu không thực hiện đúng 
các cam kết hợp đồng hoặc tạm dừng thanh toán khi Bên nhận thầu chưa đáp ứng 
đầy đủ các điều kiện để được thanh toán theo thoả thuận; 
d) Lựa chọn tổ chức tài chính, tín dụng để ký hợp đồng uỷ thác thanh toán vốn; 
đ) Thoả thuận với Bên nhận thầu về danh sách các nhà thầu phụ được chỉ định 
trong trường hợp Bên nhận thầu có dự kiến sử dụng thầu phụ; 
e) Các quyền khác theo quy định của Pháp luật. 
4.2. Nghĩa vụ của Bên giao thầu 
a) Soạn thảo nội dung và tổ chức đàm phán, ký kết hợp đồng; 
b) Thực hiện đúng các cam kết hợp đồng với Bên nhận thầu; 
c) Bảo đảm các điều kiện để thực hiện hợp đồng: bố trí đủ vốn theo tiến độ, chuẩn 
bị mặt bằng xây dựng, cung cấp tài liệu và các điều kiện cần thiết khác; 
d) Phối hợp với Bên nhận thầu để xử lý kịp thời các vướng mắc, phát sinh trong 
quá trình thực hiện hợp đồng; 
đ) Thanh toán kịp thời cho Bên nhận thầu khi đã có đủ các điều kiện để thực hiện 
thanh toán theo quy định tại khoản 3 mục V của chương này và theo các cam kết 
về thanh toán nêu trong hợp đồng. Nếu chậm thanh toán cho Bên nhận thầu thì 
phải trả l•i chậm trả cho Bên nhận thầu theo mức lãi suất tín dụng mà các bên thoả 
thuận ghi trong hợp đồng tính trên giá trị chậm thanh toán. 
e) Kiểm tra, đôn đốc tổ chức nhận uỷ thác thanh toán vốn thực hiện thanh toán cho 
Bên nhận thầu theo đúng kế hoạch thanh toán trong hợp đồng; 
g) Thanh lý hợp đồng theo khoản 1 mục V của chương này. 
h) Các nghĩa vụ khác được cam kết trong hợp đồng. 
4.3. Quyền của Bên nhận thầu 
a) Đàm phán và ký kết hợp đồng; 
b) Đề xuất các yêu cầu về điều chỉnh nội dung hợp đồng đã ký kết với Bên giao 
thầu trong một số trường hợp cần thiết: Nhà nước thay đổi chính sách, chế độ làm 
ảnh hưởng đến nội dung và giá hợp đồng; thay đổi thiết kế, thay đổi thời hạn và 
điều kiện thực hiện công việc theo yêu cầu của Bên giao thầu; phát sinh khối 
lượng không do lỗi của nhà thầu và do các nguyên nhân bất khả kháng khác; 
c) Yêu cầu Bên giao thầu tổ chức nghiệm thu khối lượng công việc theo thời hạn, 
giai doạn thực hiện, công trình, hạng mục công trình xây dựng hoàn thành theo 
thoả thuận hợp đồng; 
d) Yêu cầu Bên giao thầu thực hiện tạm ứng, thanh toán đối với khối lượng công 
việc, công trình, hạng mục công trình xây dựng hoàn thành theo các nguyên tắc 
quy định tại khoản 3 mục V của chương này và kế hoạch thanh toán của hợp đồng. 
đ) Lựa chọn và sử dụng các nhà thầu phụ phù hợp với quy mô, tính chất và yêu 
cầu của công việc được giao thầu lại theo quy định tại khoản 1 mục IV của chương 
này; 
e) Đình chỉ, huỷ bỏ hợp đồng theo quy định tại khoản 5 mục IV của chương này; 
g) Khiếu nại, tố cáo đối với các hành vi cản trở, gây khó khăn do Bên giao thầu 
gây ra (nếu có) trong quá trình thực hiện hợp đồng; 
h) Các quyền khác theo thoả thuận hợp đồng và theo quy định của pháp luật.